Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2304520

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 14 septembre 2023 et 31 juillet 2024, la société par actions simplifiée Sefitec, prise en la personne de son représentant légal en exercice, représentée par Me Szepetowski, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 29 mars 2023 par lequel le maire de Nice a refusé de lui délivrer un permis de construire portant sur la démolition des bâtiments existants sur les parcelles cadastrées section EA n°s 242, 244 et 482, situées avenue Cyrille Besset à Nice et la réalisation, sur ces mêmes parcelles, d'un ensemble immobilier comprenant deux résidences étudiantes, ensemble la décision par laquelle le maire de Nice a implicitement rejeté son recours gracieux daté du 1er juin 2023 ;

2°) d'enjoindre au maire de Nice de lui délivrer le permis de construire qu'elle a sollicité le 9 septembre 2022 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Nice la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société requérante soutient que :

- en refusant de délivrer le permis de construire qu'elle a sollicité au motif que le projet, objet de cette demande, est de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants, le maire de Nice a entaché sa décision d'une erreur de fait et d'une erreur d'appréciation ;

- le second motif de refus du permis de construire qu'elle a sollicité, tiré de la méconnaissance de l'article 3.1 de la zone UBb du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain, est infondé dès lors que le projet litigieux est conforme aux exigences imposées par ces dispositions alors, qu'en tout état de cause, une simple prescription aurait suffi à rendre le projet conforme à ces mêmes exigences.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 mai 2024, la commune de Nice, prise en la personne de son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

La commune fait valoir que :

- aucun des moyens de la requête n'est fondé ;

- en tout état de cause, il y a lieu de procéder à une substitution de motif dans la mesure où le maire de Nice était en situation de compétence liée pour refuser la demande de permis de construire litigieuse compte tenu de l'avis défavorable de la commission communale d'accessibilité.

La requête a été communiquée au préfet des Alpes-Maritimes qui n'a pas produit de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 12 septembre 2024 :

- le rapport de M. Holzer,

- les conclusions de M. Combot, rapporteur public,

- et les observations de Mme A, representant la commune de Nice.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 29 mars 2023, le maire de Nice a refusé de délivrer à la société par actions simplifiée (ci-après " SAS ") " Sefitec " un permis de construire portant sur la démolition des bâtiments existants sur les parcelles cadastrées section EA n°s 242, 244 et 482, situées avenue Cyrille Besset et la réalisation, sur ces mêmes parcelles, d'un ensemble immobilier comprenant deux résidences étudiantes. Par un courrier daté du 1er juin 2023 et réceptionné le lendemain par les services communaux, ladite société a formé un recours gracieux contre cet arrêté qui est toutefois resté sans réponse de la part du maire de la commune. Par sa requête, la société Sefitec demande alors au tribunal d'annuler cet arrêté du 29 mars 2023, ensemble la décision par laquelle le maire de Nice a implicitement rejeté son recours gracieux daté du 1er juin 2023.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne les motifs de refus du permis de construire :

2. En premier lieu, aux termes des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". En outre, aux termes de l'article 2.2.1 de la zone UBb du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain (ci-après " PLUm ") : " L'expression architecturale peut recourir en façades et en toitures à des matériaux contemporains et à des techniques modernes dès lors qu'elle présente un aspect compatible avec le caractère de l'environnement bâti, qu'elle s'inscrit harmonieusement dans le paysage urbain ou naturel et qu'elle respecte la topographie. Exceptionnellement, un recours à un pastiche d'une architecture locale peut être admis. / La création et la recherche architecturales peuvent intégrer l'innovation et les solutions énergétiques nouvelles, bioclimatiques et environnementales. / Toutes les parties visibles depuis l'espace extérieur employées pour le traitement des façades et des couvertures doivent répondre à un souci de qualité architecturale et être en harmonie avec le caractère des constructions existantes dans l'environnement proche. / L'implantation des constructions sera choisie de telle sorte que les mouvements de sol soient réduits au strict minimum nécessaire à l'implantation du bâti ". Ces dispositions du règlement du PLUm ont le même objet que celles, mentionnées par l'arrêté litigieux, de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres. Il convient donc d'apprécier la légalité de la décision attaquée au regard de ces dispositions du règlement du PLUm.

3. Par ailleurs, il résulte des dispositions citées au point précédent que, si la construction projetée porte atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

4. En l'espèce, et d'une part, il est constant que le maire de Nice a refusé le permis de construire sollicité par la société requérante sur un premier motif tiré de ce que le projet, objet de cette demande, est de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants compte tenu notamment de la circonstance selon laquelle ledit projet a vocation à s'implanter sur des terrains formant une transition entre la zone urbaine dense du centre-ville et le tissu urbain intermédiaire composé majoritairement de maisons de ville. Toutefois, s'il ressort des pièces du dossier ainsi que des prises de vues extraites du site Google Maps, accessible tant aux juges qu'aux parties, que le projet a vocation à s'implanter, dans un secteur composé, comme le soutient la commune, de maisons individuelles situées au nord du terrain d'assiette, il est constant que ce secteur est également composé de petits immeubles collectifs, y compris au nord des parcelles litigieuses, ainsi que d'immeubles d'habitat collectif de plus grandes volumétries tels que ceux implantés en face du terrain litigieux et derrière ce terrain, respectivement à l'ouest et l'est des parcelles concernées par le projet, ainsi qu'au sud de ce même terrain. Dans ces conditions, le projet, objet de la demande de permis de construire litigieuse, doit être regardé comme ayant vocation à s'implanter dans un secteur urbanisé de la commune de Nice, intégralement classé, y compris les parcelles situées au nord du terrain d'assiette litigieux, en zone UBb du PLUm définie comme les zones " [d'] extension des centres urbains et quartiers denses continus " et dépourvu de caractère particulier ainsi que d'homogénéité architecturale.

5. D'autre part, il ressort toujours des pièces du dossier que le projet litigieux consiste en la réalisation d'un ensemble immobilier composé de deux bâtiments distincts en R+6 ayant vocation à accueillir cent-quarante-sept logements étudiants. Il ressort de ces mêmes pièces que ces deux bâtiments présentent des volumes et hauteurs, à tout le moins, similaires aux immeubles d'habitat collectif avoisinants et mentionnés au point précédent. Par ailleurs, il est constant que le choix de l'implantation de deux bâtiments distincts en décalage l'un avec l'autre sur les deux zones constructibles constituées, d'une part, des parcelles cadastrées sections EA n°s 242 et 482 situées le long de l'avenue Cyrille Besset et, d'autre part, de la parcelle cadastrée EA n° 244, participe à la bonne insertion du projet dans son environnement en évitant la perception d'une architecture massive. En outre, la circonstance invoquée par la commune de Nice selon laquelle le bâtiment A a vocation à s'implanter au cœur d'un ilot sur venelle piétonne n'est pas suffisante, par elle-même, pour regarder le projet litigieux comme étant de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants. Enfin, si le projet litigieux à vocation à s'implanter sur un terrain constitué d'espaces verts de pleine terre de nature, selon la commune, à supprimer " un ilot de fraicheur ", il est constant que ledit projet prévoit 184 m² d'espaces verts dont 104 m² de pleine terre alors que le maire de Nice n'a, en tout état de cause, retenu aucun motif de refus tiré de la méconnaissance des exigences imposées en la matière par le règlement du PLUm.

6. Il résulte ainsi de ce qui a été dit aux points 4 et 5 de ce jugement, qu'en refusant de délivrer le permis de construire sollicité par la société requérante au motif que le projet, objet de cette demande, était de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants, le maire de Nice a fait une inexacte application des dispositions citées au point 2 de ce même jugement. Par suite, le moyen tiré de ce que l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur d'appréciation au regard de ces dispositions est fondé, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur le moyen tiré de l'erreur de fait également invoqué par la société requérante à l'appui de la contestation de ce même motif de refus.

7. En second lieu, aux termes de l'article 3.1 de la zone UBb du règlement du PLUm relatif aux conditions de desserte par les voies publiques ou privées : " Tout terrain doit être desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés. / Les caractéristiques des voies de desserte doivent être compatibles avec la circulation et l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. / Les accès ne doivent pas présenter de risque pour la sécurité des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement, ni pour celle des personnes utilisant ces accès. / Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic ".

8. En l'espèce, pour refuser le permis de construire sollicité par la société requérante, le maire de Nice s'est également fondé sur le motif tiré de ce que le projet litigieux méconnaît les dispositions précitées de l'article 3.1 de la zone UBd du règlement du PLUm dès lors que, d'une part, les pièces versées au dossier de la demande de permis de construire ne permettaient pas d'apprécier les conditions d'accès à ce projet et que, d'autre part, l'accès véhicule est de nature à compromettre la sécurité des usagers de cet accès et de ceux de la voie publique.

9. D'une part, si le maire de Nice a retenu, en se fondant sur l'avis du pôle gestion du domaine public de la métropole Nice Côte d'Azur du 15 mars 2023, que les pièces annexées à la demande de permis de construire ne permettaient pas d'apprécier les conditions d'accès prévues par le projet litigieux, il ressort toutefois des pièces du dossier qu'y figurait une notice descriptive de ce projet laquelle comprend un point 2.b consacré à l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. Le dossier de la demande de permis de construire comprenait, outre cette notice, un plan de masse, côté PC2-B, et un " plan de niveau RDC " qui matérialisaient les accès réservés tant aux piétions qu'aux véhicules. En outre, il est constant que ce dossier contenait un document graphique d'insertion, côté PC6-1, permettant au service instructeur d'apprécier de manière concrète et dans leur environnement, notamment les conditions d'accès au projet pour les véhicules depuis l'avenue Cyrille Besset. Enfin, il ressort des pièces du dossier que le service départemental d'incendie et de secours des Alpes-Maritimes a émis un avis favorable au projet notamment s'agissant des conditions d'accès aux véhicules de secours et d'incendie, sans faire état d'une quelconque insuffisance des pièces du dossier de cette demande.

10. D'autre part, il ressort des pièces mentionnées au point précédent que l'accès au projet réservé aux véhicules se fait depuis l'avenue Cyrille Besset qui constitue une voie de circulation rectiligne à sens unique sans dangerosité particulière, par une rampe d'accès laquelle, au regard notamment du document graphique d'insertion, côté PC6-1, est d'une largeur permettant la circulation simultanée des véhicules entrant et sortant. Enfin, il ne ressort d'aucune pièce du dossier l'existence d'un quelconque obstacle de nature à obstruer ni la visibilité des usagers dudit accès ni celle des usagers de l'avenue Cyrille Besset, pas même les aires de stationnement en épis situées, tel que cela ressort des données extraites du site Google Maps, à plus de dix mètres de l'accès litigieux le long de cette avenue.

11. Il résulte ainsi de ce qui a été dit aux points 9 et 10 de ce jugement que la société requérante est fondée à soutenir que le maire de Nice a fait une inexacte application des dispositions précitées de l'article 3.1 de la zone UBb du règlement du PLUm en refusant la demande de permis de construire litigieuse sur le fondement de ces dispositions.

En ce qui concerne la substitution de motifs sollicitée par la commune de Nice :

12. D'une part, l'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué.

13. D'autre part, aux termes de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 143-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. / () ".

14. En l'espèce, la commune de Nice sollicite une substitution de motifs tirée de ce que le maire était en situation de compétence liée pour refuser la demande de permis de construire litigieuse compte tenu de l'avis défavorable de la commission d'accessibilité de la commune du 7 mars 2023, en application des dispositions précitées de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme. Toutefois, si tant dans l'arrêté attaqué que dans son mémoire en défense, la commune se prévaut d'un avis défavorable de ladite commission daté du 7 mars 2023, elle ne verse au débat qu'un avis défavorable de cette commission daté du 7 novembre 2022 dont elle reprend les termes dans son mémoire en défense enregistré le 13 mai 2024 à l'appui de sa demande de substitution de motifs. En outre, il ne ressort d'aucune disposition législative ou réglementaire qu'un avis défavorable émis par ladite commission serait un avis conforme qui aurait placé, en l'espèce, le maire de Nice dans une situation de compétence liée. En tout état de cause, s'il est constant, et tel que le reprend la commune de Nice dans son mémoire en défense, que la commission de sécurité a émis un avis défavorable au projet compte tenu de l'insuffisance des pièces versées au dossier s'agissant des équipements dans le sanitaire commun situé au rez-de-chaussée ainsi que de l'absence d'un espace de manœuvre au sein de ce même sanitaire, de telles circonstances, à les supposer établies et qui auraient pu faire l'objet de simples prescriptions, ne sont, dans ces conditions, pas de nature à justifier, à elles seules, une décision de refus. Par suite, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de substitution de motifs sollicitée par la commune de Nice.

15. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est fondée à soutenir que l'arrêté du 29 mars 2023 est illégal et, par suite, à en demander son annulation. Par voie de conséquence, doit également être annulée la décision par laquelle le maire de Nice a implicitement rejeté le recours gracieux formé par ladite société contre cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

16. Lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit ordonner, le cas échéant d'office, à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui, eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme, demeurent applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

17. En l'espèce, le présent jugement censure l'ensemble des motifs pour lesquels le maire de Nice a refusé de délivrer à la société Sefitec le permis de construire qu'elle avait sollicité le 9 septembre 2022. Il ne résulte pas de l'instruction que les dispositions en vigueur à la date de l'arrêté attaqué interdiraient de délivrer ce permis de construire ni que la situation de fait, existante à la date du présent jugement, y ferait obstacle. Dans ces conditions, il y a lieu d'enjoindre au maire de Nice de délivrer, dans un délai de deux mois à compter de la notification de ce jugement, à la société Sefitec le permis de construire sollicité, assorti, le cas échéant, de toute prescription spéciale telles que celles émises par la commission d'accessibilité de Nice dans son avis précité du 7 novembre 2022.

Sur les frais liés au litige :

18. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Nice une somme de 1 500 euros à verser à la société Sefitec sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 29 mars 2023 du maire de Nice ainsi que la décision par laquelle ce dernier a implicitement rejeté le recours gracieux formé par la société Sefitec à l'encontre dudit arrêté, sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint au maire de Nice de délivrer, dans un délai de deux mois à compter de la notification de ce jugement, à la société Sefitec le permis de construire qu'elle a sollicité le 9 septembre 2022.

Article 3 : La commune de Nice versera à la société Sefitec une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Sefitec, à la commune de Nice et au ministre de la transition écologique, de l'énergie, de climat et de la prévention des risques.

Copie sera adressée au préfet des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l'audience du 12 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Holzer, conseiller,

Mme Cueilleron, conseillère,

Assistés de Mme Martin, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024.

Le rapporteur,

signé

M. Holzer

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa

La greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique, de l'énergie, de climat et de la prévention des risques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière

N°2304520