Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2400052

Vu la procédure suivante :

Procédure antérieure :

Par un jugement n° 1905454 du 21 juin 2023, le tribunal a rejeté la requête de la société civile immobilière (SCI) La Colombière, tendant à l'annulation de l'arrêté du 17 septembre 2019 par lequel, le maire d'Antibes ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par la SCI 21 Baudoin et de l'arrêté du 11 septembre 2019 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a autorisé ces travaux.

Par un arrêt n° 23MA02158 du 28 décembre 2023, la Cour administrative d'appel de Marseille a annulé ce jugement et a renvoyé l'affaire devant le tribunal.

Procédure devant le tribunal :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 16 novembre 2019, 22 février 2021 et 3 avril 2023 sous le n° 1905454 puis après renvoi sous le n° 2400052, et par des mémoires, enregistrés les 28 mars, 16 mai et 1er juillet 2024, la société civile immobilière (SCI) La Colombière, représentée par Me Sapira, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 17 septembre 2019 par lequel le maire d'Antibes ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par la société civile immobilière 21 Baudoin, ensemble l'arrêté du 11 septembre 2019 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a autorisé ces travaux ;

2°) de mettre à la charge de la société civile immobilière 21 Baudoin et de la commune d'Antibes la somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le projet méconnaît les dispositions du c) de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme étant soumis à l'obligation d'obtenir un permis de construire dès lors que les travaux portant sur la façade s'accompagnent d'un changement de destination ;

- les travaux effectués ne sont pas conformes à ceux ayant été déclarés ;

- le projet méconnaît les dispositions du règlement du site patrimonial remarquable.

Par des mémoires en défense enregistrés les 21 janvier, 19 avril, 1er octobre 2021, 5 , 14 et 19 avril 2023 sous le n° 1905454 puis, après renvoi sous le n° 2400052, par un mémoire enregistré le 26 avril 2024, la SCI 21 Baudoin, représentée par Me Soler-Couteaux, conclut, dans le dernier état de ses écritures, à titre principal à l'irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire à son rejet, à titre infiniment subsidiaire à ce qu'un sursis à statuer soit prononcé sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et en tout état de cause à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la société requérante n'a pas d'intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 17 juillet 2020 sous le n° 1905454 puis, après renvoi sous le n° 2400052, par un mémoire enregistré le 7 février 2024, la commune d'Antibes, représentée par Me Pontier, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 17 et 29 mars 2023 sous le n° 1905454 puis, après renvoi sous le n° 2400052, le préfet des Alpes-Maritimes conclut à l'irrecevabilité des conclusions aux fins d'annulation de l'arrêté du 11 septembre et au rejet du surplus des conclusions de la requête.

Il fait valoir que :

- les conclusions aux fins d'annulation de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France sont irrecevables dès lors que cet avis ne fait pas grief ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de la situation de compétence liée dans laquelle se trouvait le maire d'Antibes pour s'opposer à la déclaration de travaux déposée par la société 21 Baudoin dès lors que le projet était soumis à l'obligation d'obtenir un permis de construire en application de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme.

Elles ont également été informées, en application des mêmes dispositions, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'incompétence de l'auteur de l'arrêté du 11 septembre 2019 en application des dispositions de l'article R. 341-12 du code de l'environnement dès lors que le projet était soumis à l'obligation d'obtenir un permis de construire.

Par un mémoire enregistré le 17 mars 2023, la société La Colombière a répondu aux moyens d'ordre public soulevés.

Par un mémoire enregistré le 20 mars 2023, la société 21 Baudoin a répondu aux moyens d'ordre public soulevés.

Par un mémoire enregistré le 23 mars 2023, la commune d'Antibes a répondu aux moyens d'ordre public soulevés.

La clôture immédiate de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 13 août 2024.

Par un courrier du 22 août 2024, les parties ont été informées de ce que, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, le tribunal était susceptible d'opposer d'office, sur le fondement de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, l'irrecevabilité du moyen tiré de ce que le projet en litige méconnaît les dispositions du règlement du site patrimonial remarquable, dès lors que celui-ci a été soulevé à l'appui d'un mémoire enregistré le 16 mai 2024, soit au-delà du délai de deux mois suivant la communication du premier mémoire en défense le 8 février 2024.

Par un courrier enregistré le 2 septembre 2024, la société La Colombière a répondu au moyen d'ordre public soulevé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 27 novembre 2024 :

- le rapport de Mme Soler, rapporteure,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de Me Sapira, représentant la société requérante, de Me Vienne, représentant la SCI 21 Baudoin et de Me Abou el Haja, représentant la commune d'Antibes.

Considérant ce qui suit :

1. La société La Colombière est propriétaire d'un appartement au sein de la copropriété " Villa Stella Maris " sur la parcelle cadastrée section CM n°110 située à Juan les Pins. La SCI 21 Baudoin est propriétaire des lots n° 61 et 62 au sein de la même copropriété. Elle a déposé, le 26 mars 2019, une déclaration préalable de travaux en vue de modifier deux ouvertures sur ces lots et procéder au changement des menuiseries correspondantes. Sa demande a été complétée le 22 juillet 2019. Par un arrêté du 11 septembre 2019, le préfet des Alpes-Maritimes a autorisé ces travaux. Par un arrêté du 17 septembre 2019, le maire d'Antibes ne s'est pas opposé à cette déclaration. La société La Colombière demande au tribunal d'annuler ces arrêtés.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

Sur la méconnaissance alléguée des dispositions de l'article R.*421-14 du code de l'urbanisme :

2. Aux termes de l'article R.*421-13 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige relatif aux travaux exécutés sur des constructions existantes et aux changements de destination de ces constructions : " () / Les changements de destination ou sous-destination de ces constructions définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 sont soumis à permis de construire dans les cas prévus à l'article R. 421-14 et à déclaration préalable dans les cas prévus à l'article R. 421-17 ". Aux termes de l'article R.*421-14 du même code : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : / () / c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; / () / Pour l'application du c du présent article, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ". Et aux termes de l'article R.*421-17 de ce code : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / a) Les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement ; / () ".

3. Pour l'application de ces dispositions, les travaux portant sur une construction existante qui n'ont pas pour effet de changer la destination de cette construction sont exemptés de permis de construire. Pour apprécier la condition du changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l'objet d'une autorisation, sans qu'y fasse obstacle, en l'absence de fraude, la circonstance que, plusieurs années avant la réalisation des travaux faisant l'objet de la déclaration, la destination de la construction a été modifiée sans autorisation.

4. Il ressort des pièces du dossier, que le projet en litige porte sur les lots n° 61 et 62 de la copropriété " Villa Stella Maris ". La société requérante soutient que le lot n°62 est un local à usage commercial et que les travaux en litige, qui ont pour effet de créer un seul et unique logement à partir de ces deux lots, entraînent un changement de destination de ce lot désormais destiné à l'habitation. Toutefois, il ressort également des pièces du dossier, que les lots n° 61 et 62 de la copropriété sont issus de la division, le 11 avril 1992, du lot n°47. Il ressort également des pièces du dossier que lot n°47, issu lui-même de la division du lot n°33, était composé de deux caves numérotées 11 et 12 rassemblées sous le lot n°61. Il ressort enfin du premier règlement de copropriété datant de 1947 que les locaux en sous-sol du bâtiment sont des caves et que les caves n°11 et 12 ont été transformées, antérieurement à cette date, en appartement. Dès lors, il ressort des pièces du dossier qu'à compter de 1947, le local composant désormais le lot n°61 est à destination d'habitation et que celui composant désormais le lot n°62 est un local accessoire à ce local à destination d'habitation. Si la société requérante fait valoir que le lot n°62 est à usage commercial depuis 1992, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce changement de destination aurait été autorisé. A cet égard, la société requérante ne peut se prévaloir de l'usage défini dans le règlement de copropriété qui relève d'une règlementation étrangère au droit de l'urbanisme et à la notion de destination propre à ce droit. Dans ces conditions, la destination du lot n°62 à prendre à compte est sa destination initiale d'habitation de sorte que les travaux en litige n'ont pas pour effet de changer cette destination. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet en litige était soumis à l'obligation d'obtenir un permis de construire en application du c) de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme et le moyen formulé à ce titre doit être écarté.

Sur la fraude alléguée :

5. L'autorité administrative saisie d'une déclaration préalable de travaux peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de déclaration relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, la décision de non-opposition à déclaration préalable n'ayant d'autre objet que d'autoriser le projet conforme aux plans et indications fournis par le déclarant, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations de celui-ci relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le déclarant a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa déclaration à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

6. Il est constant que la villa Stella Maris, caractéristique de l'art-déco moderniste des années 30 du littoral de Juan-Les-Pins, située entre la mer et la pinède de Juan-Les-Pins, est répertoriée au plan local d'urbanisme d'Antibes-Juan-les-Pins parmi les éléments remarquables du patrimoine paysager et architectural, et est protégée au titre du règlement de l'aire plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (AVAP) d'Antibes-Juan les Pins. L'article 9 du règlement du plan local d'urbanisme d'Antibes dispose que les immeubles répertoriés comme devant être protégés et mis en valeur, au nombre desquels figure la villa Stella Maris, ainsi qu'il a été dit au point précédent, ne doivent faire l'objet d'aucun travaux susceptibles d'entraîner une modification des caractéristiques esthétiques ou historiques, à l'exception des travaux de sécurité et de salubrité.

7. En premier lieu, et d'une part, il ressort des pièces du dossier, et notamment du procès-verbal n° 2019/017 du 18 avril 2019, que les agents verbalisateurs de la commune ont relevé en façade Ouest qu'une porte-fenêtre avait été remplacée par une fenêtre dont les encadrements sont en PVC de couleur blanche. Ce remplacement avait ainsi été entrepris antérieurement au dépôt de la déclaration préalable en litige. Or, la notice de travaux jointe au dossier de déclaration précise que les nouvelles menuiseries seront en aluminium. Par suite, l'élément matériel de la fraude est bien caractérisé s'agissant du remplacement de la porte-fenêtre existante par une fenêtre en PVC et non en aluminium. Toutefois, la société requérante ne précise pas quelles seraient les dispositions dont la société déclarante aurait entendu s'affranchir en omettant de mentionner le remplacement de la porte-fenêtre par une fenêtre en PVC et non en aluminium. Dès lors, l'élément intentionnel de la fraude n'est pas caractérisé et la première branche du moyen tiré de la fraude doit être écartée.

8. En second lieu, la notice jointe au dossier de déclaration précise que la teinte des menuiseries est identique à celle des autres menuiseries du bâtiment. Contrairement à ce que soutient la société requérante, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que les menuiseries initiales des lots n°61 et 62 seraient en bois ou de couleur vert clair. De même, il ressort des pièces du dossier que de nombreuses menuiseries de l'immeuble préexistantes à la déclaration préalable en litige sont en PVC de couleur blanche. Dès lors, l'élément matériel de la fraude n'est pas caractérisé s'agissant de la couleur des menuiseries. Il suit de là que la deuxième branche du moyen doit également être écartée.

Sur la méconnaissance du règlement du site patrimonial remarquable :

9. Aux termes de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme : " Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative. / () ".

10. Le moyen tiré de ce que le projet en litige méconnaîtrait les dispositions du règlement du site patrimonial remarquable disposant notamment que les bâtiments remarquables ne doivent faire l'objet d'aucun travaux susceptible d'entraîner une modification de leurs caractéristiques esthétiques ou historiques à l'exception des travaux de sécurité et de salubrité, que le rythme de leur percements doivent être préservés et leurs façades restaurées à l'identique a été invoqué pour la première fois par la société requérante dans son mémoire enregistré au greffe du tribunal le 16 mai 2024, soit plus de deux mois après la communication faite le 8 février 2024 du premier mémoire en défense de la commune d'Antibes. Dès lors, ce moyen nouveau ne peut qu'être écarté comme irrecevable en application des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme citées au point précédent.

11. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur sa recevabilité, que la requête de la société La Colombière doit être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

12. Les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Antibes et de la société 21 Baudoin, qui ne sont pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la société La Colombière au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société La Colombière les sommes demandées par la commune d'Antibes et la société 21 Baudoin au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société La Colombière est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune d'Antibes et de la société 21 Baudoin présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière La Colombière, à la commune d'Antibes, au ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques et à la société civile immobilière 21 Baudoin.

Une copie pour information sera adressée au préfet des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l'audience du 27 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Taormina, président,

Mme Soler, première conseillère,

M. Garcia, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025.

La rapporteure,

Signé

N. SOLER

Le président,

Signé

G. TAORMINALa greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,