Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2401781

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 avril et 10 octobre 2024, la société en nom collectif Marignan Côte d'Azur, représentée par Me Szepetowski, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 6 février 2024 par lequel le maire de Mouans-Sartoux a refusé de lui délivrer un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation de deux bâtiments et la démolition de quatre villas existantes sur les parcelles cadastrées section AZ n° 71, 72, 74, 75 et 443 ;

2°) d'enjoindre au maire de Mouans-Sartoux de lui délivrer le permis de construire sollicité, assorti le cas échéant de prescriptions ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Mouans-Sartoux la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le motif de refus tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme est entaché d'illégalité ;

- le motif de refus tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme est entaché d'illégalité ;

- le motif de refus tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme est entaché d'illégalité ;

- le nouveau motif invoqué par la commune par voie de substitution est entaché d'erreur de droit et manque en fait.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 septembre 2024, la commune de Mouans-Sartoux, représentée par Me Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la décision est légalement justifiée par un motif autre que ceux initialement indiqués et fondé sur la situation existante à la date de cette décision, tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 111-24 du code de l'urbanisme ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

La clôture immédiate de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 31 octobre 2024.

Un mémoire, présenté pour la commune de Mouans-Sartoux, a été enregistré le 4 novembre 2024.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Soler,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de Me Gadd, substituant Me Orlandini, représentant la commune de Mouans-Sartoux.

Considérant ce qui suit :

1. La société Marignan Côte d'Azur a déposé, le 23 juin 2023, une demande de permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation de deux bâtiments et la démolition de quatre villas existantes sur les parcelles cadastrées section AZ n° 71, 72, 74, 75 et 443 situées sur le territoire de la commune de Mouans-Sartoux. Sa demande a été complétée le 12 octobre 2023. Par un arrêté du 6 février 2024, le maire de Mouans-Sartoux a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité. Par sa requête, la société Marignan Côte d'Azur demande au tribunal d'annuler cet arrêté.

Sur les règles applicables au litige :

2. Aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme : " () / Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. / () ".

3. Il résulte des dispositions citées au point précédent que tout certificat d'urbanisme délivré sur le fondement de l'article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat.

4. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la société Marignan Côte d'Azur a déposé une demande de certificat d'urbanisme, lequel lui a été explicitement accordé le 21 mai 2023. Ainsi, la demande de permis de construire en litige, déposée le 23 juin 2023 et complétée le 12 octobre 2023, soit dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance du certificat d'urbanisme bénéficiait du droit d'être examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date d'octroi dudit certificat.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

Sur le motif de refus tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 111-27 du code de l'urbanisme et UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme :

5. D'une part, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". D'autre part, aux termes de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'aspect extérieur des constructions : " Dispositions générales : / Les constructions, ainsi que les clôtures et les murs de soutènement, de par leur situation, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. / Les constructions doivent présenter la plus grande simplicité de volume. / () / Dispositions particulières : 1- Intégration des constructions dans le site / Les constructions doivent respecter la topographie du terrain et s'adapter à la déclivité du site. / () / 2- Façade et matériaux / Les façades doivent être traitées de façon harmonieuse (matériaux et couleurs). / () ".

6. Ces dernières dispositions ont le même objet que celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme que doit être appréciée la légalité de l'arrêté attaqué. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage ou aux lieux avoisinants au sens de ces dispositions, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du paysage ou des lieux dans lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce paysage ou ces lieux.

7. D'une part, il ressort des pièces du dossier et notamment du document d'insertion présentant l'environnement proche coté PC 7B que le projet s'implante dans un quartier urbain de la commune composé de villas individuelles et de plusieurs collectifs en R+2 s'implantant à proximité des bâtiments projetés et même pour deux d'entre eux, représentés sur les angles de vue n°8 et 9, en face du projet de la société Marignan Côte d'Azur. Ainsi, l'environnement bâti du projet ne présente pas d'intérêt architectural particulier.

8. D'autre part, le projet consiste en la réalisation d'une résidence en R+2 en forme de U, scindée en deux bâtiments en son milieu, pourvue de toitures terrasses en toute part et dont la façade est de couleur blanche accompagnée d'un parement en pierres naturelles et présentant des garde-corps vitrés. Si les façades présentent un linéaire continu d'environ 40 mètres en façade Ouest et Est et si la façade Sud est scindée en deux bâtiments, présentant ainsi deux linéaires d'environ 40 et 35 mètres, il ne ressort pas des pièces du dossier, alors que le bâtiment s'élève en R+2 comme plusieurs bâtiments aux alentours, que ces dimensions, bien qu'importantes, porteraient atteinte aux paysages naturels constitués par le coteau à l'Est ou aux paysages urbains constitués par le tissu pavillonnaire végétalisé. De même, le projet en litige présente de nombreux balcons induisant un effet de retraits et décrochés qui, contrairement à ce qu'a retenu la commune dans l'arrêté attaqué, s'apparente à ce qui existe déjà dans le secteur et notamment au bâtiment situé en face de la résidence projetée que l'on aperçoit sur l'angle de vue n°8 sur la pièce cotée PC 7b. Par ailleurs, contrairement à ce qu'a également retenu la commune, il ressort des pièces du dossier et notamment des plans de façade cotés PC 5b que l'implantation du projet est adaptée à la déclivité de l'unité foncière dès lors que les deux " terrasses " du terrain d'assiette ont été préservées et les surfaces de déblais et remblais réduites au strict minimum nécessaire de sorte que le bâtiment B, situé sur la " terrasse " la plus haute, s'implante à une cote plus haute que le bâtiment A. Par ailleurs, si la façade est de couleur blanche, accompagnée d'un parement en pierres naturelles et présente des garde-corps vitrés, il ressort des pièces du dossier que de nombreuses constructions situées dans l'environnement proche et lointain du projet, tant individuelles que collectives, présentent des façades de couleur très claires et la seule présence de garde-corps vitrés ou de parements en pierres naturelles ne saurait, à elle seule, porter atteinte aux paysage urbain dans lequel le projet s'inscrit alors que d'autres bâtiments environnant présentent une architecture moderne. Le projet présente enfin, pour une surface cadastrale de 5 154 m², 962 m² d'espaces verts en pleine terre et 1 027 m² d'espaces verts sur dalle, assurant ainsi l'insertion paysagère du bâtiment projeté. Dans ces conditions, et alors que l'architecte des Bâtiments de France est réputé avoir rendu un avis favorable sur celui-ci, le projet ne saurait être regardé comme portant atteinte au site urbain et aux paysages naturels dans lesquels il s'inscrit ni comme présentant des volumes ne respectant pas les dispositions précitées de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme. Ainsi, le maire de la commune a fait une inexacte appréciation de ces dispositions en refusant le permis de construire en litige sur leur fondement et la société requérante est fondée à soutenir que ce motif est entaché d'illégalité.

Sur le motif de refus tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme :

9. D'une part, aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. / () ". Ces dispositions poursuivent notamment le but d'intérêt général d'éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d'être contraint, par le seul effet d'une initiative privée, de réaliser des travaux d'extension ou de renforcement des réseaux publics, sans prise en compte des perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité, et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement. Un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et que, d'autre part, l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

10. D'autre part, en application de l'article L. 332-6 du code de l'urbanisme, les bénéficiaires d'autorisations de construire peuvent être tenus de réaliser et de financer les équipements propres à l'opération autorisée mentionnés à l'article L. 332-15 du même code, aux termes duquel : " L'autorité qui délivre l'autorisation de construire, d'aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, () / Les obligations imposées par l'alinéa ci-dessus s'étendent au branchement des équipements propres à l'opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes. / Toutefois, en ce qui concerne le réseau électrique, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition est redevable de la part de la contribution prévue au troisième alinéa du II de l'article 4 de la loi n° 2000-108 du 10 février 2000 relative à la modernisation et au développement du service public de l'électricité, correspondant au branchement et à la fraction de l'extension du réseau située sur le terrain d'assiette de l'opération, au sens de cette même loi et des textes pris pour son application. / L'autorisation peut également, avec l'accord du demandeur et dans les conditions définies par l'autorité organisatrice du service public de l'eau ou de l'électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d'eau ou d'électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions existantes ou futures. / () ".

11. Enfin, aux termes de l'article L. 342-11 du code de l'énergie dans sa rédaction applicable au litige : " La contribution prévue à l'article L. 342-6 pour le raccordement des consommateurs au réseau de distribution est versée, () par les redevables mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4° et 5° suivants : / 1° Lorsque l'extension est rendue nécessaire par une opération ayant fait l'objet d'un permis de construire, () la contribution correspondant aux équipements mentionnés au troisième alinéa de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme est versée par le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition. / La part de contribution correspondant à l'extension située hors du terrain d'assiette de l'opération reste due par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour la perception des participations d'urbanisme. / () ".

12. Il résulte de ces dispositions que, pour l'alimentation en électricité, relèvent des équipements propres à l'opération ceux qui sont nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction ou du terrain jusqu'au branchement sur le réseau public d'électricité qui existe au droit du terrain, en empruntant, le cas échéant, des voies privées ou en usant de servitudes, ou, dans les conditions définies au quatrième alinéa de l'article L. 332-15, en empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve dans ce dernier cas que le raccordement n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions existantes ou futures. En revanche, pour l'application de ces dispositions, les autres équipements de raccordement aux réseaux publics d'électricité, notamment les ouvrages d'extension ou de branchement en basse tension, et, le cas échéant, le renforcement des réseaux existants, ont le caractère d'équipements publics.

13. En l'espèce, il ressort de l'avis d'Enedis du 13 novembre 2023 que, pour une puissance de raccordement estimée de 703 kilovoltampères, le raccordement du terrain d'assiette au réseau public d'électricité nécessite " une extension de 2x 10 mètres de réseau HTA + 4x 10 mètres de réseau BT " ainsi que la création de deux postes de distribution sur le terrain d'assiette de l'opération. Compte tenu de la nature des travaux et de la faible distance de l'extension du réseau, les travaux réalisés sur le réseau public, qui ne modifient par ailleurs pas sa consistance, doivent être regardés comme portant sur des équipements propres à la société Marignan Côte d'Azur et, dès lors, comme des travaux de branchement que la collectivité peut mettre à la charge du pétitionnaire, conformément aux dispositions précitées de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, le motif tiré de l'application des dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme au regard des travaux nécessaires pour assurer la desserte du projet par le réseau de distribution d'électricité n'est pas de nature à justifier légalement le refus de délivrer le permis de construire demandé par la société Marignan Côte d'Azur.

Sur le motif de refus tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme :

14. Aux termes de l'article UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la desserte par les réseaux : " Eau potable : / Toute construction ou installation requérant une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau public de distribution d'eau potable, conformément à la réglementation en vigueur. (cf. annexe sanitaire dossier de PLU) / () ".

15. Pour estimer que le projet n'était pas raccordable au réseau public de distribution d'eau potable, le maire s'est fondé, dans son arrêté, sur l'avis défavorable émis par la société d'économie mixte locale Eaux de Mouans en raison de l'insuffisance du dossier de demande sur ce point. Toutefois, il ressort du plan de masse des réseaux joint à la demande de permis de construire en litige que ce plan matérialise le raccordement du projet au réseau public d'eau potable existant au niveau du chemin des Indes. Il ne ressort pas des pièces du dossier que ce raccordement serait matériellement impossible. Par suite, en estimant que la société requérante n'avait pas fourni suffisamment de précisions quant aux modalités de raccordement du projet au réseau public d'eau potable, le maire a commis une erreur de fait et la société requérante est fondée à soutenir que ce motif de refus est également entaché d'illégalité.

Sur la méconnaissance alléguée des dispositions de l'article L. 111-24 du code de l'urbanisme :

16. L'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir, que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué.

17. Aux termes de l'article L. 111-24 du code de l'urbanisme : " Conformément à l'article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l'habitation, dans les communes faisant l'objet d'un arrêté au titre de l'article L. 302-9-1 du même code, dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5 dudit code, hors logements financés avec un prêt locatif social. L'autorité administrative compétente de l'Etat, sur demande motivée de la commune, peut déroger à cette obligation pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l'opération. / () ".

18. L'arrêté du 15 décembre 2023 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a prononcé la carence définie par l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation au titre de la période triennale 2020-2022 pour la commune de Mouans-Sartoux, qui est postérieur à la date du 21 mai 2023 à laquelle la société Marignan Côte d'Azur a obtenu un certificat d'urbanisme et qui relève bien des dispositions d'urbanisme au sens des dispositions de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, ne pouvait s'appliquer à sa demande de permis de construire déposée ainsi qu'il a été dit au point 4, moins de dix-huit mois après la délivrance par la commune du certificat d'urbanisme précité. Dans ces conditions, la demande de substitution de motifs de la commune fondée sur l'application de l'article L. 111-24 du code de l'urbanisme ne peut être accueillie.

19. Il résulte de tout ce qui précède que la société Marignan Côte d'Azur est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 6 février 2024 par lequel le maire de Mouans-Sartoux a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

20. Lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction ou, le cas échéant, d'office, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui, eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

21. Le présent jugement censure les motifs de refus par lesquels le maire de Mouans-Sartoux a refusé de délivrer à la société Marignan Côte d'Azur le permis de construire sollicité ainsi que le nouveau motif invoqué en cours d'instance. Il ne résulte pas de l'instruction, que les dispositions applicables au projet à la date de l'arrêté attaqué interdiraient d'accueillir la construction sollicitée par la société requérante ni que la situation de fait existant à la date du présent jugement y ferait obstacle. Dès lors, il y a lieu d'enjoindre au maire de Mouans-Sartoux de délivrer à la société Marignan Côte d'Azur le permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation de deux bâtiments et la démolition de quatre villas existantes sur les parcelles cadastrées section AZ n° 71, 72, 74, 75 et 443 dans le délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Marignan Côte d'Azur, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Mouans-Sartoux demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Mouans-Sartoux une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Marignan Côte d'Azur et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 6 février 2024 par lequel le maire de Mouans-Sartoux a refusé de délivrer à la société Marignan Côte d'Azur un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation de deux bâtiments et la démolition de quatre villas existantes sur les parcelles cadastrées section AZ n° 71, 72, 74, 75 et 443 est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de Mouans-Sartoux de délivrer à la société Marignan Côte d'Azur le permis de construire sollicité dans le délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Mouans-Sartoux versera à la société Marignan Côte d'Azur une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la commune de Mouans-Sartoux présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société en nom collectif Marignan Côte d'Azur et à la commune de Mouans-Sartoux.

Délibéré après l'audience du 15 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

Mme Soler, première conseillère,

M. Garcia, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2025.

La rapporteure,

Signé

N. SOLER

Le président,

Signé

A. MYARA

La greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,