Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, un mémoire et des pièces complémentaires, enregistrés le 5 décembre 2024, le 7 mars 2025 et le 29 mars 2025, le syndicat des copropriétaires « Parc Elvina » représenté par la société La Mission Immobilière SARL et Me Pozzo di Borgo, demandent au tribunal :
1°) à titre principal, d’annuler l’arrêté du 11 juin 2024 par lequel le maire d’Antibes a accordé à la société Kaufman & Broad Promotion 8 un permis de construire n° PC 06004 24 A0005 pour la démolition totale du bâtiment C, la réalisation d’un immeuble de 32 logements collectifs et la finition de deux bâtiments existants sur un terrain situé chemin des plateaux fleuris sur les parcelles n° BD0049, BD034 et BD0412, ensemble le rejet implicite du recours gracieux formé contre cet arrêté ;
2°) à titre subsidiaire d’enjoindre à la commune d’Antibes de procéder au réexamen de la demande de permis de construire en litige ;
3°) de mettre à la charge de la commune d’Antibes une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
S’agissant de la recevabilité :
- le syndicat a intérêt à agir en tant que son ensemble immobilier jouxte le terrain d’assiette du projet ;
- la société La Mission Immobilière SARL est habilitée à représenter les copropriétaires du « Parc Elvina » ;
- son recours gracieux et sa requête ont été notifiés aux parties.
S’agissant de la légalité du permis de construire :
- l’arrêté a été signé par une autorité n’ayant pas reçu de délégation de signature dûment publiée ;
- le permis est entaché d’une fraude du pétitionnaire en tant qu’il a présenté un projet erroné quant à la détermination de la limite séparative des parcelles cadastrées BD0154 et BD0049 et quant à la réalité des constructions à démolir ;
- le maire d’Antibes a commis une erreur manifeste d’appréciation en n’assortissant pas le permis de construire des prescriptions relatives au risque incendie préconisées par le service départemental d’incendie et de secours ;
- le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article 2 de l’arrêté du 24 décembre 2015 en ce qui concerne l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite ;
- il méconnaît le coefficient d’espaces libres fixé par l’article 13.2 du plan local d’urbanisme ;
- il méconnaît la règle de retrait de 4 mètres du dernier étage prévue par l’article 10.1 du plan local d’urbanisme.
Par un mémoire en défense enregistré le 5 mars 2025 la société Kaufman & Broad Promotion 8, représentée par Me Guinot, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal sursoit à statuer pour permettre la régularisation des éventuels vices du permis de construire et à ce qu’il, soit en tout état de cause, mis à la charge du syndicat des copropriétaires « Parc Elvina » la somme de 10 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable en l’absence de notification du recours aux parties ;
- la société La Mission Immobilière SARL n’est pas habilitée à représenter les copropriétaires du « Parc Elvina » ;
- les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 26 mars 2025 la ville d’Antibes, représentée par Me Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge du syndicat des copropriétaires « Parc Elvina » la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la société La Mission Immobilière SARL n’est pas habilitée à représenter les copropriétaires du « Parc Elvina » ;
- les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 22 avril 2025, la clôture d'instruction a été prononcée à effet immédiat.
Un mémoire a été produit pour la société Kaufman & Broad Promotion 8 le 3 juin 2025, postérieurement à la clôture d’instruction, et n’a pas été communiqué.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code de l’urbanisme ;
- le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation ;
- l’arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Facon,
- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,
- et les observations de Me Orlandini, représentant la ville d’Antibes et de Me De Champeaux, représentant la société Kaufmann & Broad Pomotion 8.
Considérant ce qui suit :
Par un arrêté du 31 août 2016, la commune d’Antibes a délivré à la société Kaufman & Broad Promotion 8 un permis de construire valant permis de démolir sur les parcelles cadastrées section BD n° 49-335-346 situées chemin des plateaux fleuris en vue d’édifier un ensemble collectif de trois blocs A, B et C de quatre étages et 57 logements. Par un jugement du 20 juin 2019, le tribunal administratif de Nice a annulé cet arrêté. La société a déposé le 7 février 2024 une nouvelle demande de permis en vue de démolir le bloc C partiellement construit et d’achever la construction des blocs A et B, pour un total de 32 logements et une surface de plancher de 2 130 m². Par un arrêté du 11 juin 2024 la ville d’Antibes a délivré le permis demandé. La société La Mission Immobilière SARL, représentante du syndicat des copropriétaires du « Parc Elvina » dont l’ensemble immobilier jouxte le terrain d’assiette, a formé un recours gracieux le 8 août 2024 contre ce projet. Le syndicat des copropriétaires du « Parc Elvina » demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 11 juin 2024 ainsi que le rejet implicite du recours gracieux formé contre celui-ci.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, par un arrêté du 27 mai 2020, régulièrement publié, le maire d’Antibes a délégué à M. A... B..., adjoint au maire, le pouvoir de signer tous actes en matière de permis de construire et d’autorisations d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de la décision attaquée doit être écarté.
En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires du « Parc Elvina » soutient que le permis est entaché de fraude dès lors que le pétitionnaire aurait présenté de manière erronée la limite séparative entre le terrain d’assiette et celui des copropriétaires et aurait dissimulé la réalité des constructions appelées à être démolies.
D’une part, aux termes du dernier alinéa de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme : « Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé (…). ». Il résulte de ces dispositions que, la seule absence de bornage contradictoire n’est pas de nature à établir le caractère inexact des plans fournis par la société pétitionnaire.
D’autre part, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.
Si le syndicat des copropriétaires du « Parc Elvina » soutient que le dossier présenté pour la demande de permis de construire valant permis de démolir présenterait de manière erronée les surfaces appelées à être démolies, il n’allègue pas que ses éventuelles indications erronées permettraient au pétitionnaire d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. De plus, il ressort des pièces du dossier que la réalité des surfaces en cause, construites en application du permis de construire du 31 août 2016 annulé par le tribunal, a été porté à la connaissance des services de la ville d’Antibes par le syndicat requérant par un courrier du 5 octobre 2018 ayant donné lieu à un procès-verbal d’infraction établi le 26 octobre 2018, de sorte que le service instructeur ne pouvait être regardé comme ayant été trompé par une éventuelle manœuvre du pétitionnaire. Dans ces conditions, le syndicat requérant n’est pas fondé à soutenir que le pétitionnaire aurait entrepris des manœuvres frauduleuses quant à la présentation des surfaces à démolir alors au demeurant, que ses écritures ne permettent pas d’apprécier en quoi la réalité des surfaces à démolir différerait des plans produits à l’appui de la demande de permis de construire.
Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré des manœuvres frauduleuses imputées au pétitionnaire doit être écarté.
En troisième lieu, le syndicat requérant soutient que le maire d’Antibes aurait dû assortir le permis de construire litigieux des prescriptions proposées par le Service départemental d’incendie et de secours dans un avis du 26 mars 2024.
D’une part, cet avis propose plusieurs prescriptions relatives à l’accessibilité du terrain d’assiette aux véhicules d’incendie et de secours dont le non-respect pourrait fonder un refus de permis de construire sur le fondement de l’article UC3 du plan local d’urbanisme, mais non sur le fondement de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme inapplicable aux communes dotées d’un plan local d’urbanisme. Or, il résulte des pièces du dossier que ces prescriptions relatives à l’accessibilité du portail d’accès aux véhicules d’incendie et de secours ont été intégrées par le pétitionnaire dans son projet qui prévoit notamment la création d’un portillon d’accès piéton et d’un cheminement d’une largeur de 1,80 mètre permettant le passage d’un dévidoir mobile tracté par deux sapeurs-pompiers ou d’une échelle à coulisse ainsi que la possibilité d’ouvrir le portail de cette voie privée par une clé polycoise.
D’autre part, si l’avis propose d’autres prescriptions relatives au respect des dispositions du code de la construction et de l’habitation et de l’arrêté susvisé du 31 janvier 1986, le principe d’indépendance des législations consacré par les dispositions de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme fait obstacle à ce que le syndicat requérant puisse utilement invoquer les dispositions se rattachant exclusivement à la législation régissant la construction et non à la législation de l’urbanisme à l’appui de leurs conclusions en annulation d’un permis de construire.
Dès lors, c’est à bon droit que le maire d’Antibes n’a pas assorti le permis de construire litigieux des prescriptions proposées dans l’avis du 26 mars 2024 du Service départemental d’incendie et de secours.
En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 161-1 du code de la construction et de l’habitation : « Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux à usage d'habitation, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments à usage professionnel sont accessibles à tous au sens de l'article L. 111-1, dans les cas et selon les conditions déterminées par les articles L. 162-1 à L. 164-3. / Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage ». Selon l’article L. 122-3 du même code : « Les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par l'autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d'accessibilité prévues à l'article L. 161-1 et, lorsque l'effectif du public et la nature de l'établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l'incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2. / (…) / Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de la même autorité administrative. (…) ».
Il résulte de ces dispositions qu’à l’exception des travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public, qui sont soumis au régime d’autorisation préalable prévu par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation, les travaux prévus aux articles L. 161-1 du même code ne font pas l’objet d’une autorisation préalable, notamment à l’occasion de la délivrance du permis de construire.
Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux ne prévoit pas la réalisation de travaux conduisant à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2 de l’arrêté du 24 décembre 2015 susvisé ne peut être utilement invoqué à l’encontre du permis contesté.
En cinquième lieu, il résulte des dispositions de l’article UC13.2 du plan local d’urbanisme applicable que la surface des espaces libres doit représenter 60% de l’unité foncière, soit pour le projet contesté d’une assiette de 3 292 m² une surface minimale de 1 975,20 m² alors que le projet prévoit une superficie de 1 982 m² d’espaces libres.
Pour soutenir que la surface des espaces libres du projet est inférieure au seuil de 60% de l’unité foncière, le syndicat requérant estime d’une part qu’une superficie, au demeurant approximative, de 30 m² devrait être retranchée du fait de la présentation erronée de la séparation limitative du terrain et, d’autre part, qu’une superficie de 150 m² correspondant à un sous-sol devrait également être retranchée.
D’une part, il résulte de ce qui a été dit aux points 4 à 6 que le syndicat requérant ne peut utilement se prévaloir de la délimitation éventuellement erronée du terrain.
D’autre part, il résulte des pièces du dossier et notamment des plans produits à l’appui de la demande du permis de construire litigieux, qu’il n’est pas prévu de construire un sous-sol de 150 m² à l’emplacement désigné par le syndicat requérant dont la superficie devrait être retranchée de la surface des espaces libres prévue par le projet.
Il résulte de ce qui précède que le syndicat requérant n’est pas fondé à soutenir que le projet méconnaitrait les dispositions de l’article UC13.2 du plan local d’urbanisme.
En sixième et dernier lieu, le syndicat requérant soutient que le projet litigieux ne prévoit pas le retrait du dernier étage de 4 mètres vis-à-vis des façades donnant sur la voie publique imposé par l’article UC10.1 du plan local d’urbanisme.
Or, il résulte des pièces du dossier que les constructions envisagées sont implantées sur un terrain qui n’est desservi que par une voie privée fermée à la circulation, de sorte qu’aucune des façades des bâtiments ne peut être regardée comme donnant sur une voie publique. Par suite, le syndicat requérant ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l’article UC10.1 du plan local d’urbanisme.
Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que le syndicat requérant n’est pas fondé à demander l’annulation du permis de construire litigieux et que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à ce que soit prononcée une injonction et à ce qu’il soit mis à la charge de la ville d’Antibes une somme en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge du syndicat requérant la somme de 1 500 euros à verser à la ville d’Antibes et la somme de 1 500 euros à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 8.
D E C I D E :
Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires du « Parc Elvina » est rejetée.
Article 2 : Le syndicat des copropriétaires du « Parc Elvina » versera la somme de 1 500 euros à la commune d’Antibes et la somme de 1 500 euros à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 8 en application de l’article L. 761 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires du « Parc Elvina », à la commune d’Antibes et à la société Kaufman & Broad Promotion 8.
Délibéré après l'audience du 1er octobre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Myara, président,
M. Garcia, conseiller,
M. Facon, conseiller,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2025.
Le rapporteur,
F. FACON
Le président,
MYARA
La greffière,
N. KATARYNEZUK
La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier en chef,
ou par délégation la greffière