Texte intégral
Vu la procédure suivante :
I - Par une requête et un mémoire, enregistrés les 15 septembre et 7 octobre 2025, la société à responsabilité limitée Aurelia, représentée par Me Zago, demande au juge des référés, saisi sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
1°) d’ordonner la suspension des effets de l’arrêté n°25/7511 du 25 août 2025 du maire de la commune de Cannes l’enjoignant sous astreinte de se mettre en conformité avec les autorisations d’urbanisme délivrées, jusqu’à ce qu’il soit statué sur la légalité dudit arrêté ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Cannes une somme de 4 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les dépens de l’instance.
La société requérante soutient que :
- la condition d’urgence est présumée, dès lors que les mesures demandées par l’arrêté litigieux impliquent des démolitions, et qu’il n’est par ailleurs nullement porté atteinte à l’intérêt général au regard des éléments d’irrégularités concernés par l’arrêté litigieux, alors que les mesures contestées ont à l’inverse des conséquences graves sur sa situation (en particulier le montant cumulé des astreintes assortissant les mesures d’injonction) ;
- les moyens tirés de l’incompétence du signataire de l’arrêté litigieux, de l’erreur de droit (dès lors, premièrement, que les mesures demandées par l’arrêté litigieux sont impossibles à mettre en œuvre puisque, par arrêté en date du 29 juillet 2025, le maire de Cannes a procédé au retrait du permis de construire n° PC 06029 17 112 délivré le 31 juillet 2018 ainsi que des permis modificatifs n° PC 06029 17 112 M01 et n° PC 06029 17 112 M02, et deuxièmement, en mettant directement en demeure la société Aurelia de déposer certains éléments ou de les détruire sans même envisager une régularisation administrative, la commune a outrepassé les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article L. 481-1 du code l’urbanisme) et de l’erreur d’appréciation (notamment disproportion du montant des astreintes assortissant les mesures d’injonction) sont de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté.
Par un mémoire en défense, enregistré le 7 octobre 2025, la commune de Cannes, représentée par Me Paloux, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la société requérante d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune soutient que :
- la condition d’urgence n’est pas remplie, dès lors que les mesures demandées par l’arrêté litigieux sont nécessaires en raison de la fraude ayant permis que les travaux en cause soient entrepris (modification de la destination de la construction autorisée), et ne sont au demeurant pas susceptibles d’affecter gravement la situation du propriétaire dès lors que les démolitions demandées présentent un caractère limité ;
- aucun des moyens soulevés n’est de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué.
II - Par une requête et un mémoire, enregistrés les 15 septembre et 7 octobre 2025, M. A... B..., représenté par Me Zago, demande au juge des référés, saisi sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
1°) d’ordonner la suspension des effets de l’arrêté n°25/7513 du 25 août 2025 du maire de la commune de Cannes l’enjoignant sous astreinte de se mettre en conformité avec les autorisations d’urbanisme délivrées, jusqu’à ce qu’il soit statué sur la légalité dudit arrêté ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Cannes une somme de 4 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les dépens de l’instance.
Il soutient que :
- la condition d’urgence est présumée, dès lors que les mesures demandées par l’arrêté litigieux impliquent des démolitions, et qu’il n’est par ailleurs nullement porté atteinte à l’intérêt général au regard des éléments d’irrégularités concernés par l’arrêté litigieux, alors que les mesures contestées ont à l’inverse des conséquences graves sur sa situation (en particulier le montant cumulé des astreintes assortissant les mesures d’injonction) ;
- les moyens tirés de l’incompétence du signataire de l’arrêté litigieux, de l’erreur de droit (dès lors, premièrement, qu’il n’est pas le maître d’ouvrage des travaux en cause, deuxièmement, que les mesures demandées par l’arrêté litigieux sont impossibles à mettre en œuvre puisque, par arrêté en date du 29 juillet 2025, le maire de Cannes a procédé au retrait du permis de construire n° PC 06029 17 112 délivré le 31 juillet 2018 ainsi que des permis modificatifs n° PC 06029 17 112 M01 et n° PC 06029 17 112 M02, et troisièmement, en mettant directement en demeure M. B... de déposer certains éléments ou de les détruire sans même envisager une régularisation administrative, la commune a outrepassé les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article L. 481-1 du code l’urbanisme) et de l’erreur d’appréciation (disproportion du montant des astreintes assortissant les mesures d’injonction) sont de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté.
Par un mémoire en défense, enregistré le 7 octobre 2025, la commune de Cannes, représentée par Me Paloux, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge du requérant d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune soutient que :
- la condition d’urgence n’est pas remplie, dès lors que les mesures demandées par l’arrêté litigieux sont nécessaires en raison de la fraude ayant permis que les travaux en cause soient entrepris (modification de la destination de la construction autorisée), et ne sont au demeurant pas susceptibles d’affecter gravement la situation du propriétaire dès lors que les démolitions demandées présentent un caractère limité ;
- aucun des moyens soulevés n’est de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué.
Vu :
- les autres pièces des dossiers ;
- la requête, enregistrée sous le n°2505279, par laquelle la société Aurélia demande l’annulation de l’arrêté attaqué ;
- la requête, enregistrée sous le n°2505309, par laquelle M. B... demande l’annulation de l’arrêté attaqué.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
La présidente du tribunal a désigné M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience publique ;
Ont été entendus au cours de l’audience publique du 7 octobre 2025 à 14 heures 30, tenue en présence de Mme Martin, greffière :
- le rapport de M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, juge des référés,
- les observations de Me Zago, pour les requérants, qui persistent dans leurs écritures ;
- et les observations de Me Paloux, pour la commune de Cannes, qui persiste dans ses écritures.
Après avoir, à l’issue de l’audience publique, prononcé la clôture de l’instruction.
Considérant ce qui suit :
1. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ». Aux termes de son article L. 522-3 : « Lorsque la demande ne présente pas un caractère d'urgence ou lorsqu'il apparaît manifeste, au vu de la demande, que celle-ci ne relève pas de la compétence de la juridiction administrative, qu'elle est irrecevable ou qu'elle est mal fondée, le juge des référés peut la rejeter par une ordonnance motivée sans qu'il y ait lieu d'appliquer les deux premiers alinéas de l'article L. 522-1 ». Enfin, aux termes du premier alinéa de son article R. 522-1 : « La requête visant au prononcé de mesures d’urgence doit (...) justifier de l’urgence de l’affaire ».
2. La société à responsabilité limitée (ci-après, « SARL ») « Aurelia », dans la requête enregistrée sous le numéro 2505311, et M. A... B..., dans la requête enregistrée sous le numéro 2505310, demandent au juge des référés, saisi sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, d’ordonner la suspension des effets des arrêtés du 25 août 2025 du maire de la commune de Cannes les enjoignant chacun sous astreinte de se mettre en conformité avec les autorisations d’urbanisme délivrées, jusqu’à ce qu’il soit statué sur la légalité desdits arrêtés.
Sur la jonction :
3. Les présentes requêtes enregistrées sous les numéros 2505311 et 2505310 sont relatives à des arrêtés en date du 25 août 2025 ayant le même objet et présentent à juger les mêmes questions. Il y a dès lors lieu de les joindre pour y statuer par une même décision.
Sur les conclusions aux fins de suspension de l’exécution des arrêtés litigieux :
En ce qui concerne l’urgence :
4. L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Il appartient au juge des référés d’apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l’acte contesté sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue. L’urgence doit être appréciée objectivement et compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’affaire.
5. Eu égard à la gravité des conséquences qu’emporte une mise en demeure, prononcée en application de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, lorsqu’elle prescrit une mise en conformité qui implique nécessairement la démolition de constructions, la condition d'urgence est en principe satisfaite en cas de demande de suspension de son exécution présentée, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, par le propriétaire de l'immeuble qui en est l'objet. Il ne peut en aller autrement que dans le cas où l’autorité administrative justifie de circonstances particulières faisant apparaître, soit que l’exécution de la mesure de démolition n’affecterait pas gravement la situation du propriétaire, soit qu’un intérêt public s’attache à l’exécution rapide de cette mesure. Dans les circonstances de l’espèce, notamment compte tenu du montant cumulé des astreintes assortissant les quatorze mises en demeure litigieuses de remédier aux irrégularités constatées dans l’exécution des autorisations d’urbanisme délivrées, lequel peut potentiellement atteindre la somme de 700 000 euros, l’urgence doit être considérée comme établie et la commune défenderesse n’est pas fondée à soutenir que l’exécution des mises en conformité demandées n’affecterait pas gravement la situation des requérants. En outre, compte tenu de la nature des mises en conformité demandées, et donc des irrégularités en cause, il n’est pas davantage démontré en défense qu’un intérêt public s’attacherait à l’exécution rapide des mesures litigieuses.
En ce qui concerne l’existence d’un moyen de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité des arrêtés litigieux :
6. Aux termes de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme : « I.- Lorsque des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 ont été entrepris ou exécutés en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ainsi que des obligations mentionnées à l'article L. 610-1 ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable et qu'un procès-verbal a été dressé en application de l'article L. 480-1, indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l'infraction constatée, l'autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3-1 peut, après avoir invité l'intéressé à présenter ses observations, le mettre en demeure, dans un délai qu'elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l'aménagement, de l'installation ou des travaux en cause aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d'autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation. II.- Le délai imparti par la mise en demeure est fonction de la nature de l'infraction constatée et des moyens d'y remédier. Il peut être prolongé par l'autorité compétente, pour une durée qui ne peut excéder un an, pour tenir compte des difficultés que rencontre l'intéressé pour s'exécuter. / III.- L'autorité compétente peut assortir la mise en demeure d'une astreinte d'un montant maximal de 500 € par jour de retard. / L'astreinte peut également être prononcée, à tout moment, après l'expiration du délai imparti par la mise en demeure, le cas échéant prolongé, s'il n'y a pas été satisfait, après que l'intéressé a été invité à présenter ses observations. / Son montant est modulé en tenant compte de l'ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution. / Le montant total des sommes résultant de l'astreinte ne peut excéder 25 000 € ». Et aux termes de l’article L. 481-2 du même code : « I.- L'astreinte prévue à l'article L. 481-1 court à compter de la date de la notification de l'arrêté la prononçant et jusqu'à ce qu'il ait été justifié de l'exécution des opérations nécessaires à la mise en conformité ou des formalités permettant la régularisation. Le recouvrement de l'astreinte est engagé par trimestre échu. / II.- Les sommes dues au titre de l'astreinte sont recouvrées, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l'immeuble ayant fait l'objet de l'arrêté. Dans le cas où l'arrêté a été pris par le président d'un établissement public de coopération intercommunale, l'astreinte est recouvrée au bénéfice de l'établissement public concerné. / III.- L'autorité compétente peut, lors de la liquidation trimestrielle de l'astreinte, consentir une exonération partielle ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de l'intégralité de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait ».
7. Par arrêté n°PC 06029 17 0112 du 31 juillet 2018 du maire de la commune de Cannes, la société Aurelia a obtenu un permis de construire l’autorisant à édifier un bâtiment d’habitation de quatre étages et un local commercial au rez-de-chaussée sur un terrain situé au 60 rue Jean Jaurès, à Cannes (parcelles cadastrées section BV n° 92 et 93). Ladite société a ensuite déposé et obtenu deux permis de construire modificatifs, n° PC 06029 17 112 M01 et n° PC 06029 17 112 M02. Après avoir pris un arrêté portant interruption des travaux en date du 9 décembre 2024, dont l’exécution a au demeurant été suspendue par la juge des référés du tribunal de céans, le maire de Cannes a, par arrêté en date du 29 juillet 2025, procédé au retrait de l’ensemble des permis de construire susmentionnés. Or il ressort des termes des arrêtés litigieux, postérieurs à l’arrêté de retrait susmentionné, pris sur le fondement des dispositions précitées de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, que ceux-ci, dans leurs articles 1 à 14, enjoignent aux requérants « de se mettre en conformité avec les autorisations d’urbanisme délivrées ». Ainsi, en l’état de l’instruction, le moyen soulevé et tiré de l’erreur de droit, dès lors que les mesures demandées par les arrêtés litigieux sont impossibles à mettre en œuvre, apparait de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité des arrêtés attaqués. Il y a dès lors lieu de prononcer la suspension de leur exécution.
Sur les frais liés au litige :
8. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
ORDONNE :
Article 1er : Les effets des arrêtés n°25/7511 et n°257513 du 25 août 2025 du maire de la commune de Cannes enjoignant sous astreinte à la société Aurelia et à M. B... de se mettre en conformité avec les autorisations d’urbanisme délivrées sont suspendus, jusqu’à ce qu’il soit statué sur la légalité desdits arrêtés.
Article 2: Les conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société à responsabilité limitée Aurelia, à M. A... B... et à la commune de Cannes.
Fait à Nice, le 9 octobre 2025.
Le juge des référés,
signé
F. Silvestre-Toussaint-Fortesa
La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier en chef,
Ou, par délégation, la greffière