Tribunal Administratif de La Réunion — Décision N° TA101-1900042

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 14 janvier, 6 février, 28 novembre 2019 et 14 septembre 2020, M. L C et Mme J F épouse C, Mme H E et M. N I, M. G K et M. et Mme A B, représentés par Me Nguyen, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler le permis tacite délivré à la société à responsabilité limitée (SARL) DPL pour la réalisation d'un ensemble immobilier sur un terrain situé allée des Quartz à Saint-Denis sur une parcelle cadastrée EN 714 ;

2°) d'annuler l'arrêté du 5 septembre 2018 par lequel le maire de Saint-Denis a confirmé la délivrance du permis de construire n° PC 974 411 170359 ;

3°) de rejeter les conclusions présentées par la SARL DPL au titre de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis et la SARL DPL une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la notice architecturale jointe au dossier de demande de permis de construire est insuffisante au regard des prescriptions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ;

- le plan de masse joint au dossier de permis de construire est incomplet au regard des prescriptions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de demande du permis de construire est incomplet en l'absence d'attestation de prise en compte de la réglementation thermique, en méconnaissance de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de demande du permis ne comporte ni le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs ni de pièce justifiant du transfert de propriété de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés en méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme ;

- le permis a été délivré en méconnaissance de l'article 3 Um du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le permis a été délivré en méconnaissance de l'article 4 Um du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le permis a été délivré en méconnaissance de l'article 7 Um du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le permis a été délivré en méconnaissance de l'article 9 Um du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le permis a été délivré en méconnaissance de l'article 10 Um du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le permis a été délivré en méconnaissance de l'article 11 Um du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le permis a été délivré en méconnaissance de l'article 12 Um du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le permis a été délivré en méconnaissance de l'article 13 Um du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le permis a été délivré en méconnaissance des dispositions de la zone R1 du plan de prévention des risques d'inondation ;

- le permis a été délivré en méconnaissance des dispositions de la zone B3 du plan de prévention des risques d'inondation ;

- le permis a été délivré en méconnaissance des dispositions l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

- le permis a été délivré en méconnaissance des dispositions l'article R. 111-26 du code de l'urbanisme ;

- la demande présentée au titre de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme n'est pas fondée.

Par des mémoires en défense enregistrés les 13 juin 2019, 28 février 2020 et 14 mai 2020 et un mémoire distinct enregistré le 14 mai 2020, la société à responsabilité limitée (SARL) DPL, représentée par Me Goulet, conclut au rejet de la requête, à la condamnation in solidum des requérants à lui verser la somme de 221 581 euros au titre de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable, dès lors qu'elle est tardive et que les requérants sont dépourvus d'intérêt à agir ;

- à titre principal, les moyens soulevés ne sont pas fondés ;

- à titre subsidiaire, tous les vices invoqués sont régularisables par l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

- l'action abusive des requérants lui a causé un préjudice dont elle est fondée à demander la réparation à hauteur de 221 581 euros.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 septembre 2019, la commune de Saint-Denis, représentée par Me Armoudom, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, dès lors qu'elle est tardive et que les requérants sont dépourvus d'intérêt à agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un jugement avant-dire-droit du 26 mars 2021 le tribunal a sursis à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sur les conclusions de la requête jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de sa notification pour permettre à la société DPL de notifier au tribunal un permis de construire modificatif régularisant les vices relevés dans les motifs du jugement.

Par un nouveau mémoire en défense enregistré le 22 juin 2021, la société DPL, représentée par Me Goulet, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les vices retenus par le jugement avant-dire droit ont été régularisés par le permis modificatif délivré le 3 juin 2021.

Par un jugement du 27 septembre 2021 le tribunal, après avoir constaté que le permis de construire modificatif avait régularisé les vices relevés par le jugement avant-dire-droit du 26 mars 2021, a rejeté la requête.

Par une décision du 4 juillet 2023 n° 21BX04391, la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé les jugements du tribunal administratif en date des 26 mars et 27 septembre 2021 et a renvoyé l'affaire devant le tribunal.

Par une ordonnance du 6 février 2024 la clôture de l'instruction a été fixée au 22 février 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Felsenheld, premier conseiller,

- les conclusions de M. Sauvageot, rapporteur public,

- les observations de Me Antelme, représentant des requérants,

- et les observations de Me Margail, substituant Me Armoudom, représentant de la commune de Saint-Denis.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 5 septembre 2018, le maire de Saint-Denis a accordé à la société à responsabilité limitée (SARL) DPL un permis de construire pour la réalisation d'un immeuble collectif de vingt-huit logements, dont quatre maisons individuelles, sur une parcelle cadastrée section EN n°714, située allée des Quartz sur le territoire communal, confirmant ainsi le permis tacite né le 9 juin 2018. Par la présente requête, M. L C et les autres requérants, voisins immédiats du projet, ont demandé au tribunal administratif d'annuler le permis tacite délivré à la SARL DPL ainsi que l'arrêté du 5 septembre 2018 par lequel le maire de Saint-Denis a confirmé la délivrance du permis de construire. Par un jugement n°1900042 du 26 mars 2021, le tribunal a sursis à statuer sur l'arrêté du 5 septembre 2018 dans l'attente de sa régularisation. Par un jugement n°1900042 du 27 septembre 2021, le tribunal administratif a, après avoir constaté la régularisation de l'arrêté attaqué, rejeté la demande présentée par les requérants. Par une décision du 4 juillet 2023 n°21BX04391, la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé les jugements du tribunal en date des 26 mars et 27 septembre 2021 et a renvoyé l'affaire devant ledit tribunal.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au présent litige : " Mention du permis explicite ou tacite () doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite () est acquis et pendant toute la durée du chantier. () / Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. / En outre, dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis (), un extrait du permis () est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois () ". Selon l'article R. 600-2 du même code : " Le délai de recours contentieux à l'encontre () d'un permis de construire () court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. ". L'exercice par un tiers d'un recours administratif ou contentieux contre un permis de construire montre qu'il a connaissance de cette décision et a, en conséquence, pour effet de faire courir à son égard le délai de recours contentieux, alors même que la publicité concernant ce permis n'aurait pas satisfait aux dispositions prévues en la matière par l'article A. 424-17 du code de l'urbanisme.

3. Il est constant que ni le permis tacite délivré le 9 juin 2018 ni l'arrêté du 5 septembre 2018 ayant confirmé ce permis n'ont fait l'objet d'un affichage continu et régulier susceptible de faire courir le délai de recours contentieux dans les conditions prévues par l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme. Ni la circonstance que Mme C aurait eu connaissance de l'existence du permis attaqué en se promenant le 10 novembre 2018 ni la consultation du dossier de permis à la maire de Saint-Denis par M. C le 12 novembre 2018 ne peuvent être regardées comme révélant une connaissance du permis de construire de nature à déclencher le délai de recours contentieux. En tout état de cause, il n'est ni établi ni même soutenu que Mme E et M. I, M. K et M. et Mme B auraient eu connaissance du permis attaqué plus de deux mois avant l'enregistrement de la requête. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la société DPL et reprise par la commune de Saint-Denis, doit être écartée.

4. En second lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ". Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tout élément de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

5. Il ressort des pièces du dossier que l'appartement de M. K, voisin immédiat du terrain d'assiette du projet, a ses ouvertures principales et sa terrasse orientées vers le Sud, en direction du terrain d'assiette. La construction projetée lui causant nécessairement une perte de vue et d'intimité, il justifie d'un intérêt à agir à l'encontre du permis en litige. Par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner l'intérêt à agir de l'ensemble des requérants, la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne l'incomplétude du dossier :

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. "

8. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ressort des pièces du dossier que la notice contenue dans le projet architectural comporte une description de l'état initial du terrain, en mentionnant notamment la présence de bambous et manguiers, ainsi que de ses abords et indique les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement, notamment les partis relatifs au traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain, des matériaux et les couleurs des constructions, des espaces libres, notamment des plantations, et à l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions ou aux aires de stationnement. En outre, cette notice est complétée par les autres pièces du dossier et notamment par les plans de masse et les photographies. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme doit être écarté.

9. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / () / Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les côtes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. "

10. Il ressort des pièces du dossier que le plan de masse représente les plantations maintenues et créées par le projet. Si ce plan ne mentionne pas les plantations supprimées, les pièces PC6 et PC7-8 jointes au dossier de permis de construire, qui représentent les plantations existantes, ont permis à l'autorité administrative de porter une appréciation non faussée sur la conformité du projet à la réglementation. En outre, le dossier comporte un plan d'accès (PC2.2), qui représente l'allée des Quartz, voie ouverte à la circulation publique. Enfin, le plan de masse comporte des côtes rattachées au système altimétrique de référence du plan de prévention des risques applicable. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme doit être écarté.

11. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : / () / j) Lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées à l'article R. 111-20 du code de la construction et de l'habitation, un document établi par le maître d'ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, en application de l'article R. 111-20-1 de ce code ; /() ".

12. En vertu de l'article R. 161-1 du code de la construction et de l'habitation en vigueur à la date du permis de construire en litige les dispositions de l'article R. 111-20 du même code ne sont pas applicables à La Réunion. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme.

13. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. "

14. En l'espèce, le dossier de permis de construire comporte un plan de division (PC32) visant à séparer les quatre villas de l'immeuble collectif manifestant la volonté du pétitionnaire d'être autorisé à procéder à une division parcellaire avant l'achèvement de l'ensemble du projet. Or, la division prévue par ce plan emporte la création d'une voie commune et la demande de permis de construire ne contient pas le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs, alors qu'il n'est pas allégué que la voie doit être soumise au statut de la copropriété ou que le pétitionnaire a conclu avec la commune de Saint-Denis une convention prévoyant son transfert dans le domaine de cette collectivité après achèvement des travaux. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le projet litigieux méconnaît l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme.

En ce qui concerne la méconnaissance du règlement du plan local d'urbanisme de la commune :

15. En premier lieu, aux termes du I " Dessertes et accès " des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme auquel renvoie l'article Um 3 : " Les accès et voiries doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences : / - de la sécurité des usagers ;/ - de la défense contre l'incendie et de l'utilisation des moyens de secours ; / () / Pour être constructible un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement soit indirectement. / Les accès indirects ne pourront avoir une largeur inférieure de 3,5 m. / D de 50 mètres de profondeur, les accès indirects nouveaux devront avoir une largeur minimale de 6 mètres et répondre à la nature et à l'importance de l'opération. "

16. D'une part, il ressort des pièces du dossier que l'allée des Quartz, voie d'accès au terrain d'assiette du projet, est une voie existante, goudronnée et carrossable. Ainsi, alors même qu'il est allégué que cette voie comporterait, sur une portion, une pente de 20%, il n'en résulte pas que le projet ne présenterait pas les caractéristiques permettant de satisfaire à la sécurité des usagers et l'accès des moyens de défense contre l'incendie et de secours. D'autre part, il résulte des mesures réalisées sur le plan de masse (PC2.2) que l'allée des Quartz présente une largeur d'au moins 4,2 mètres et que la voie nouvelle créée par le projet une largeur d'au minimum 8,4 mètres. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions précitées.

17. En deuxième lieu, aux termes des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme relatives à l'assainissement : " Assainissement des eaux pluviales : Tout aménagement réalisé sur un terrain doit être conçu de façon à ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales, à permettre la percolation naturelle par une imperméabilisation limitée, et doit être raccordé au réseau séparatif correspondant aux eaux pluviales, dès lors qu'un réseau séparatif existe. En l'absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété () devront être réalisés selon des dispositifs adaptés à la taille et à la nature de l'opération et de son terrain d'assiette. Toute zone nouvellement aménagée devra être équipée d'un débourbeur / déshuileur installé en sortie d'ouvrage de régulation de débit des eaux pluviales. Il en est de même pour tout aménagement permettant le stationnement regroupé de plus de dix véhicules. / Assainissement des eaux usées : Le branchement par canalisations souterraines, sur le réseau collectif d'assainissement lorsqu'il existe, est obligatoire (). / Assainissement non collectif : lorsque les immeubles se situent dans une zone relevant de l'assainissement non collectif, le choix de la filière d'assainissement non collectif ainsi que la réalisation des installations incombe aux propriétaires. () ".

18. En l'espèce, le moyen tiré de l'insuffisance des aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales et ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété n'est pas assorti des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé. En outre, par le permis de construire modificatif délivré le 3 juin 2021, le projet a été complété par l'ajout d'un séparateur d'hydrocarbures en sortie d'ouvrage de régulation de débit des eaux pluviales. Enfin, il ressort des pièces du dossier qu'il n'existe pas de réseau collectif d'assainissement des eaux usées au droit de l'allée des Quartz. Toutefois, le projet, qui a fait l'objet d'un avis favorable de la communauté intercommunale du Nord de La Réunion (CINOR), prévoit son raccordement à un réseau privé existant. Le pétitionnaire justifie à l'instance de l'accord de la société propriétaire du réseau privé et les requérants ne justifient aucunement de l'insuffisance de ce réseau. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme précitées.

19. En troisième lieu, aux termes de l'article Um 7 du règlement du plan local d'urbanisme : " Chaque construction pourra s'implanter sur une ou deux limites séparatives sur une longueur maximale de 10 mètres par limite. / () / Les constructions ou les parties de constructions ne jouxtant pas la ou les limites séparatives devront s'implanter à une distance L (comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus proche de la limite) supérieure ou égale à la moitié de la différence d'altitude he entre ces deux points, avec un minimum de 4 mètres () ".

20. En l'espèce, d'une part, il résulte du permis de construire modificatif que le pétitionnaire a supprimé les escaliers extérieurs situés en limite séparative à l'ouest et à l'est du terrain d'assiette. D'autre part, il ressort des pièces du dossier qu'aucune construction prévue par le projet, ne jouxtant pas une limite séparative, s'implante à une distance d'une limite séparative inférieure à 4 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des règles de l'article Um 7 doit être écarté.

21. En quatrième lieu, aux termes de l'article Um 9 du règlement du plan local d'urbanisme : " L'emprise au sol des constructions est limitée à 50% de la superficie de l'unité foncière. "

22. Il ressort des pièces du dossier que le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions manque en fait dès lors que l'emprise au sol du projet est inférieure à 50% de la superficie totale de l'unité foncière.

23. En cinquième lieu, aux termes de l'article Um 10 du règlement du plan local d'urbanisme : " La hauteur maximale des constructions n'excèdera pas : 10 mètres pour la hauteur maximale H ; 7 mètres pour la hauteur d'égout h° ; 7 mètres pour la hauteur maximale H des parties de constructions couvertes par une toiture-terrasse ".

24. Il ressort des plans de coupe et de façades du dossier de permis de construire que le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions manque en fait.

25. En sixième lieu, aux termes de l'article Um 11 du règlement du plan local d'urbanisme : " () / Les constructions seront conçues, implantées et réalisées de sorte qu'elles constituent un ensemble harmonieux ne portant pas atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage. / () ".

26. En l'espèce, le terrain d'assiette du projet est implanté en zone Um du règlement du plan local d'urbanisme relative à " la zone urbaine de moyenne densité des pentes " à vocation résidentielle à densité modérée dans un cadre verdoyant. Le projet, qui prévoit la construction d'un immeuble collectif de vingt-quatre logements sur trois niveaux dans un style moderne sans extravagance et de quatre villas d'habitation, pour une emprise au sol inférieure à 50% de la surface totale de l'unité foncière, ne porte pas atteinte à son environnement. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de dispositions précitées ne peut être qu'écarté.

27. En septième lieu, aux termes de l'article Um 11 du règlement du plan local d'urbanisme : " () Aspect des toitures : () Les typologies de toitures admises () sont les suivantes: / - les toitures à 4 pentes offrant une pente comprise entre 30% et 140% sans limitation d'emprise sur la construction ; / - les toiture 2 pentes offrant une pente comprise entre 30% et 100% sans limitation d'emprise sur la construction ; / - les toitures mono pente dans le cas d'une architecture contemporaine de qualité s'intégrant au site offrant une pente allant jusqu'à 70% ; toiture terrasse - est considéré comme toiture terrasse, une toiture dont la pente est inférieure à 15% et revêtue d'une étanchéité, sans limitation d'emprise sur la construction () / Volumétrie : les chiens assis, lucarnes rampantes sont interdits / Matériaux de couverture : le zinc, la tôle plane, la tôle ondulée peinte, le bardeau de bois, sont les aspects de matériaux préconisés. "

28. Il ressort des pièces du dossier que l'immeuble collectif comporte une toiture à deux pentes de 30% sur laquelle vient s'ajouter un étage de combles doté d'un toit à une pente de 30%. Les quatre villas individuelles comportent une toiture à une pente de 46,6%. L'immeuble collectif comme les villas individuelles peuvent être qualifiés comme relevant d'une architecture contemporaine de qualité s'intégrant au site autorisant les toits à mono pente. Si les villas individuelles comportent également des toits terrasses aucune disposition du plan local d'urbanisme applicable ne limite l'emprise de ce type de toit par rapport à la surface totale de la toiture. L'immeuble collectif qui ne comporte qu'un seul niveau de combles, ne prévoit pas de fenêtre en chien assis. Enfin, le plan local d'urbanisme n'édictant que des préconisations en termes de matériaux, le projet qui prévoit un revêtement en aluminium ondulé prélaqué n'est pas contraire aux dispositions précitées. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme précitées.

29. En huitième lieu, aux termes du paragraphe XVII des dispositions générales auxquelles renvoie l'article Um 12 du règlement du plan local d'urbanisme : " () / Normes de stationnement / Pour toute création de surface, la réalisation de places de stationnement automobile sera exigée en fonction de la destination des constructions, selon les ratios suivants : / Habitations : 1 place par logement aidé ; 1 place par logement d'une surface de plancher inférieur à 100 m2 ; 1,5 places par logement d'une surface de plancher supérieure ou égale à 100 m2 / () ".

30. En l'espèce, le projet prévoit la création de trente-deux places de stationnement pour vingt-quatre logements aidés et quatre logement non aidés. Ainsi, alors même que la surface des quatre logements non aidés ne ressort pas des pièces du dossier, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le nombre de places de stationnement prévu par le projet est insuffisant.

31. En dernier lieu, aux termes de l'article Um 13 du règlement du plan local d'urbanisme : " Espaces libres et obligations de planter : / () / Les projets de constructions neuves ou d'extensions devront respecter le système racinaire des arbres d'intérêt, des massifs forestiers ou des arbres isolés. / () / Perméabilité : / Pour toute opération de construction () 35% de la superficie de l'unité foncière sera laissée libre de toute construction ou infrastructure. Cette surface sera plantée et ne devra pas être imperméabilisée, afin de permettre une pénétration gravitaire correcte des eaux pluviales dans le sol. / Les plantations existantes seront maintenues dans toute la mesure du possible. Dans les cas d'abattage, les plantations seront remplacées par des plantations de taille et de qualité équivalentes. / () ".

32. En l'espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet comporte des arbres d'intérêt ou isolés aux systèmes racinaires desquels le projet porterait atteinte. En outre, il ressort des pièces du dossier qu'au moins 35% de la superficie de l'unité foncière est laissée libre de toute construction ou infrastructure. Enfin, le projet prévoit la suppression de bambous et de manguiers pour les remplacer par des arbres de haute tige, notamment des palmiers, ainsi que des haies pour la stabilisation des talus naturels et des berges de la ravine. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme précitées.

En ce qui concerne la méconnaissance du plan de prévention des risques applicable :

33. En premier lieu, le plan de prévention des risques naturels prévisibles applicable interdit toute construction en zone R1. Ce même document autorise les clôtures " réalisées dans les règles de l'art (calculs de structures cohérents) et lorsqu'elles sont soumises au risque d'inondation ajourées de façon à assurer la transparence hydraulique. "

34. D'une part, il ressort des pièces du dossier, qu'à l'exception de débords de toitures et de balcons, le projet ne prévoit la construction d'aucun bâtiment en zone R1. A cet égard, les pétitionnaires ont supprimé, par le biais du permis de construire modificatif, les escaliers extérieurs initialement prévus dans cette zone. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que les clôtures, séparant les jardins des quatre villas, situées en zone R1 ont été conçues à la suite d'une étude de pré-dimensionnement suivant la méthode de calcul " Coulomb " ainsi qu'en atteste le pétitionnaire par la production d'une attestation de conformité délivrée par le maître d'œuvre du projet. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions du plan de prévention des risques précitées.

35. En second lieu, aux termes des règles applicables à la zone B3 du plan de prévention des risques naturels prévisibles applicable : " Sont autorisés : () les talus et soutènements justifiées par un étude technique préalable si leur hauteur dépasse les 2 mètres () ". En outre, ce même plan fixe des prescriptions applicables notamment aux matériaux de construction, aux planchers, aux menuiseries et aux revêtements des sols.

36. En l'espèce, le pétitionnaire prouve la réalisation d'une étude technique préalable par la production de l'attestation mentionnée au paragraphe 34. Cette attestation justifie de la conformité au plan de prévention des risques des murs de soutènements supérieurs à 3 mètres, de l'ensemble des ouvrages nécessaires à la stabilité du terrain, des murs et des fondations. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions du plan de prévention des risques précitées.

En ce qui concerne la méconnaissance du code de l'urbanisme :

37. En premier lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. "

38. Pour les mêmes motifs que ceux invoqués aux paragraphes 16 et 33 à 36, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dès lors que la voie de desserte du projet ne permettrait pas l'accès aux camions de secours et d'incendie et que le projet méconnaîtrait les dispositions du plan de prévention des risques naturels prévisibles applicables aux zones R1 et B3.

39. En second lieu, aux termes de l'article R. 111-26 du code de l'urbanisme : " Le permis () doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement. Ces prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l'article R. 181-43 du code de l'environnement. "

40. Les requérants n'apportent aucun élément de nature à étayer leurs allégations selon lesquelles des espèces protégées d'oiseaux comme le paille-en-queue et le papangue seraient très régulièrement présents sur le terrain d'assiette de l'opération et que le projet va perturber leur écosystème fragile. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées du code de l'urbanisme ne peut être qu'écarté.

41. Il résulte de tout ce qui précède que le permis tacite délivré à la SARL DPL et l'arrêté du 5 septembre 2018 par lequel le maire de Saint-Denis a confirmé sa délivrance sont contraires à l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme.

Sur l'application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

42. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. "

43. Il résulte de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, éclairé par les travaux parlementaires ayant précédé l'adoption de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir

44. En l'espèce, le vice relatif à l'absence de production d'un projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs ne concerne qu'une partie du projet au sens des dispositions de l'article L. 600-5 et est régularisable. Il appartiendra, le cas échéant, au pétitionnaire de déposer une demande de permis de construire modificatif en ce sens, sauf s'il souhaite abandonner son projet de procéder à une division parcellaire avant l'achèvement de l'ensemble du projet. Par suite, il y lieu d'annuler partiellement les décisions litigieuses en tant qu'elles autorisent la SARL DPL à procéder à une division parcellaire avant l'achèvement de l'ensemble du projet.

Sur la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme :

45. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire () est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts () ".

46. Il résulte de ce qui précède que la SARL DPL n'est fondée à soutenir ni que la requête est irrecevable ni que le permis de construire en litige n'était entaché d'aucune illégalité. Elle n'est, dès lors, pas fondée à soutenir que la requête a été introduite dans des conditions excédant la défense des intérêts légitimes de ses auteurs. Par suite, ses conclusions présentées au titre de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l'instance :

47. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis tacite délivré à la SARLDPL et l'arrêté du 5 septembre 2018 par lequel le maire de Saint-Denis a confirmé sa délivrance sont annulés en tant qu'elles l'autorisent à procéder à une division parcellaire avant l'achèvement de l'ensemble du projet.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Saint-Denis et la SARL DPL présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. L C, premier dénommé de la requête, à la société à responsabilité limitée DPL et à la commune de Saint-Denis.

Délibéré après l'audience du 26 mars 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Bauzerand, président,

- M. Felsenheld, premier conseiller,

- Mme Beddeleem, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024.

Le rapporteur,Le président,

R. FELSENHELDCh. BAUZERAND

Le greffier,

D. CAZANOVE