Tribunal Administratif de La Réunion — Décision N° TA101-2001038

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique enregistrés les 21 octobre 2020 et 12 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence " Fontana Casseville ", Mme K D, M. G H, M. I B, Mme J L et M. C E, représentés par Me Antelme, demandent au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 24 février 2020 par lequel le maire de Saint-Denis a délivré à la société d'habitations à loyer modéré de La Réunion un permis de construire n° 974 411 19 A0330 pour des travaux de construction de deux immeubles à usage d'habitation collective sur le terrain cadastré sections DH 248 et DH 434 situé au n° 95 allée des Topazes, au lieu-dit Bellepierre, à Saint-Denis, ainsi que les décisions implicites par lesquelles il a refusé de faire droit à leurs recours gracieux ;

2°) de rejeter toutes les conclusions de la commune de Saint-Denis ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis une somme de 3 255 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence ;

- le permis a été délivré en méconnaissance de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme ;

- la notice descriptive du projet ne respectait pas les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ;

- le projet méconnaît l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme relatives à la hauteur maximale des constructions dans des conditions constitutives de fraude ;

- le permis a été délivré en méconnaissance du principe d'égalité ;

- le projet est entaché d'une erreur de fait relative au terrain d'assiette du projet ;

- le projet est entaché d'une erreur d'appréciation relative aux besoins en stationnement ;

- le projet est entaché d'erreurs relatives à la végétalisation du site.

Par un mémoire en défense enregistré le 19 juin 2021, la commune de Saint-Denis, représentée par Me Armoudom, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa capacité à agir, que les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir et que leurs recours gracieux n'ont pas été notifiés au bénéficiaire du permis de construire ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 10 mai 2021 et 20 avril 2022, la société d'habitations à loyer modéré de La Réunion (SHLMR), représentée par Me Belloteau, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 000 euros soit mise à la charge de chacun des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, dès lors que le recours gracieux du syndicat des copropriétaires ne lui a pas été notifié, que celui-ci ne justifie pas de sa capacité et de sa qualité pour agir et qu'il est dépourvu d'intérêt à agir ;

- la requête est tardive en tant qu'elle émane des requérants personnes physiques ;

- les moyens nouveaux soulevés dans le mémoire en réplique sont irrecevables ;

- les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 24 janvier 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 25 avril 2022.

Les parties ont été informées, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de ce que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code forestier ;

- le code de l'urbanisme ;

- l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 ;

- le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Caille, premier conseiller,

- les conclusions de M. Sauvageot, rapporteur public,

- et les observations de Me Antelme, pour les requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 24 février 2020, le maire de Saint-Denis a délivré à la société d'habitations à loyer modéré de La Réunion (SHLMR) un permis de construire n° 974 411 19 A0330 pour des travaux de construction de deux immeubles à usage d'habitation collective sur le terrain cadastré sections DH 248 et DH 434 situé au n° 95 allée des Topazes, au lieu-dit Bellepierre, sur le territoire communal. Par la présente requête, le syndicat des copropriétaires de la résidence " Fontana Casseville ", Mme D, M. H, M. B, Mme L et M. E en demandent l'annulation ainsi que celle des décisions implicites par lesquelles le maire de Saint-Denis a refusé de faire droit à leurs recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, par arrêté n° 796/2018 du 28 février 2018, régulièrement publié au recueil des actes administratifs de la ville de Saint-Denis de janvier-février de l'année 2018, accessible au public, le maire de Saint-Denis a donné délégation à M. A F, 15ème adjoint au maire, à effet de signer notamment les arrêtés portant permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'arrêté attaqué manque en fait et doit être écarté.

3. En deuxième lieu, il résulte des dispositions de l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme que les articles R. 111-5 et R. 111-6 du même code ne sont pas applicables dans les communes qui, comme celle de Saint-Denis, sont dotées d'un plan local d'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme est inopérant et ne peut qu'être écarté.

4. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. " La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

5. Les requérants soutiennent que la notice descriptive du projet est insuffisante s'agissant " notamment : / - de l'absence de prise en compte des paysages environnants ; - du manque de précision suffisante sur l'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / - du défaut d'indication des matériaux et couleurs des constructions ; / - de l'absence de détail relatif à l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ". Toutefois, le projet a vocation à être réalisé dans un quartier de Saint-Denis qui ne présente pas d'originalité particulière. La notice de présentation du projet décrit l'état initial du terrain et les aménagements prévus pour celui-ci ainsi que les partis pris pour assurer son insertion dans son environnement, le plan cadastral faisant par ailleurs apparaitre l'implantation des constructions environnantes, dont l'immeuble habité par les requérants. Contrairement à ce qui est soutenu, l'implantation et les volumes des bâtiments ainsi que les matériaux et couleurs des constructions sont indiqués par la notice. La notice indique également que l'accès au terrain se fera par une partie de la parcelle DH 248 et qu'il est prévu d'insérer deux niveaux de parking semi enterrés et décalés l'un par rapport à l'autre. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme manque en fait et doit être écarté.

6. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. "

7. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu'il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire, à une balance d'intérêts divers en présence, autres que ceux visés par les dispositions mentionnées ci-dessus.

8. Au cas d'espèce, il ressort d'une part des pièces du dossier de demande que la construction en litige est destinée à l'habitation comme toutes les résidences qui se trouvent à proximité. L'immeuble doit en outre être édifié dans un quartier au sein duquel existent déjà d'autres constructions d'ampleur comparable, la zone Ui étant caractérisée par une " densité modérée voire élevée selon les secteurs " tandis que l'habitat y est hétérogène. Si les requérants affirment que l'urbanisation du voisinage se limite à des maisons individuelles et de faibles hauteurs, ils ne l'établissent pas, alors que la photographie PC 6 fait apparaître d'autres immeubles d'habitation collectifs. D'autre part, l'impact visuel du bâtiment dont la construction est autorisée sera limité par le fait qu'il correspondra seulement à une vue sur un bâtiment en R+3 du fait du dénivelé du terrain tandis que les zones de recul entre le bâtiment et les limites de propriétés seront végétalisées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme manque en fait et doit être écarté.

9. En cinquième lieu, aux termes de l'article Ui 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Denis : " en secteur Ui, la hauteur maximale H des constructions ne doit pas excéder 18 mètres ". L'article XV des dispositions générales du plan prévoit que " la hauteur maximale de la construction est mesurée depuis le niveau du terrain initial avant tous travaux jusqu'au sommet de la construction ". Si les requérants soutiennent que la hauteur du bâtiment atteint en réalité 18,18 mètres et 18,10 mètres au niveau de la façade Est et du pignon Nord du bâtiment A, ils ne justifient pas leurs calculs alors qu'il ressort des plans de coupe que la hauteur des bâtiments est toujours inférieure à 18 mètres depuis le niveau du terrain initial qui est matérialisé par une courbe de couleur orange nommée TN.

10. En sixième lieu, les requérants invoquent la méconnaissance du principe d'égalité, au motif que le maire de Saint-Denis a refusé à une autre société, en juin 2015, un permis de construire un immeuble de vingt-huit logements sur la même parcelle en retenant, notamment, que le projet était de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des sites et des paysages naturels et urbains. Cette circonstance est cependant sans incidence sur la légalité de l'autorisation d'urbanisme en litige dont la légalité s'apprécie notamment au regard de l'état actuel du site sur lequel doit être construit le bâtiment.

11. En septième lieu, si l'arrêté de permis indique que le terrain d'assiette du projet est situé sur les parcelles cadastrées sections DH 248 et DH 434, alors qu'il s'agit des parcelles cadastrées sections DH 248 et DK 434, cette erreur de plume est sans incidence sur la légalité de l'autorisation en litige dès lors qu'il n'existe pas de parcelle DH 434 à Saint-Denis et que les parcelles d'emprise du projet sont limitrophes.

12. En huitième lieu, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est classé en zone U par le plan local d'urbanisme et n'est pas à destination forestière. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 341-1 du code forestier est, dès lors, inopérant et ne peut qu'être écarté.

13. En neuvième lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la création de 34 logements sociaux et 40 places de stationnements, alors que l'article XVII des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme prévoit seulement la création d'une place de stationnement par logement aidé. Le moyen tiré de l'" erreur d'appréciation relative aux besoins en stationnement " ne peut, dès lors, qu'être écarté.

14. En dixième lieu, en se bornant à soutenir, sans aucun commencement de preuve, que la SHLMR n'a pas respecté ses engagements en matière de végétalisation du site lors de la réalisation d'un autre programme, les requérants ne soulèvent pas un moyen opérant.

15. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme : " Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, () les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative. () "

16. Tous les autres moyens de la requête ont été invoqués dans le mémoire en réplique des requérants qui a été enregistré plus de deux mois après la communication aux parties du premier mémoire en défense. Par suite, ces moyens sont irrecevables.

17. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de la requête doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en défense.

Sur les frais liés au litige :

18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Denis, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que le syndicat des copropriétaires de la résidence " Fontana Casseville " demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

19. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge des requérants le versement d'une somme globale de 1 500 euros à la commune de Saint-Denis et le versement d'une somme globale de 1 500 euros à la SHLMR au titre des frais exposés par l'une et l'autre et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de la résidence " Fontana Casseville " et autres est rejetée.

Article 2 : Les requérants verseront une somme globale de 1 500 euros à la commune de Saint-Denis et une somme globale de 1 500 euros à la SHLMR au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence " Fontana Casseville ", premier requérant désigné, à la commune de Saint-Denis et à la société d'habitations à loyer modéré de La Réunion (SHLMR).

Délibéré après l'audience du 17 avril 2023 à laquelle siégeaient :

- M. Bauzerand, président ;

- M. Caille, premier conseiller ;

- M. Felsenheld, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 mai 2023.

Le rapporteur,

P.-O. CAILLE

Le président,

CH. BAUZERAND

Le greffier,

D. CAZANOVE

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

P/La greffière en chef,

La greffière,

J. BELENFANT