Tribunal Administratif de La Réunion — Décision N° TA101-2100565

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 4 mai 2021, le 31 janvier 2023 et le 8 août 2023, M. B A, représenté par Me Mardenalom, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 13 novembre 2020 par lequel la maire de la commune de Saint-Paul a accordé à la société à responsabilité limitée (SARL) Les Fleurs du Cap un permis d'aménager sept lots sur les parcelles cadastrées CY 18-671, ainsi que l'arrêté du 1er avril 2021 par lequel la même maire a accordé à la SARL Les Fleurs du Cap un permis d'aménager modificatif ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Paul et de la SARL Les Fleurs du Cap la somme de 4 000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que, dans le dernier état de ses écritures :

- le dossier de demande de permis d'aménager initial et le dossier de demande de permis d'aménager modificatif sont incomplets au regard des exigences des articles R. 442-5 et R. 441-3 du code de l'urbanisme ; la note de présentation du projet et les photographies ne permettent pas d'appréhender l'état initial et les abords du projet et de son environnement, notamment les constructions voisines du projet et la présence d'un arbre remarquable ; les dossiers ne comportent aucune explication relative à l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des constructions ou paysages avoisinants ; ils comportent des éléments insuffisants concernant l'aménagement du terrain, notamment concernant les opérations de remblaiement et déblaiement ; ils comportent des incohérences s'agissant des places de stationnement ; ils ne comportent aucun élément relatif aux équipements collectifs de collecte des déchets, en méconnaissance de l'article R. 441-3 du code de l'urbanisme ; ils ne comportent aucun élément permettant d'établir l'existence d'un accès et d'une desserte suffisante, notamment via la création d'une servitude de passage ; ils ne comportent pas d'autorisation de l'association syndicale libre du lotissement Armagnac I relative à la réalisation de travaux sur la parcelle CY 671 ;

- le dossier de demande de permis d'aménager initial et le dossier de demande de permis d'aménager modificatif sont incomplets, dès lors qu'ils ne comportent pas de plan côté dans les trois dimensions, en méconnaissance de l'article R. 441-4 du code de l'urbanisme ;

- les arrêtés litigieux méconnaissent l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme, dès lors que le projet nécessite des travaux de renforcement du réseau électrique et que l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer les délais et conditions de réalisation de ces travaux de renforcement du réseau électrique.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 5 octobre 2022 et le 29 juin 2023, la commune de Saint-Paul, représentée par Me Gaspar, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de M. A le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable faute d'avoir été notifiée conformément à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- les moyens soulevés par M. A ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 juin 2023 et le 18 septembre 2023, la SARL Les Fleurs du Cap, représentée par Me Busto, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de M. A le versement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable faute d'avoir été notifiée conformément à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- les moyens soulevés par M. A ne sont pas fondés.

Un mémoire présenté pour M. A a été enregistré le 26 septembre 2023 et n'a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Beddeleem, conseillère,

- les conclusions de M. Sauvageot, rapporteur public,

- les observations de Me Mardenalom, représentant M. A,

- et les observations de Me Dejoie, substituant Me Busto, représentant la SARL Les Fleurs du Cap.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté D0006 du 13 novembre 2020, la maire de la commune de Saint-Paul a accordé à la SARL Les Fleurs du Cap un permis d'aménager un lotissement de sept lots sur les parcelles cadastrées CY 18 et CY 671, situées rue des Aigrettes sur le territoire communal. Par un arrêté du 1er avril 2021, la même maire a accordé à la SARL Les Fleurs du Cap un permis d'aménager modificatif portant sur la voie d'accès au lotissement et sur l'accès aux lots 2 et 4. Par un arrêté du 10 septembre 2021, le maire a accordé à la SARL Les Fleurs du Cap un second permis d'aménager modificatif portant sur la voie d'accès au lotissement, l'accès aux lots 2 et 4, la suppression de la parcelle CY 671 dans le projet d'aménagement et la diminution du nombre de places de stationnement. Par la présente requête, M. A demande au tribunal l'annulation de l'arrêté du 13 novembre 2020 ainsi que de l'arrêté du 1er avril 2021.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article R. 442-5 du code de l'urbanisme : " Un projet architectural, paysager et environnemental est joint à la demande. Il tient lieu du projet d'aménagement mentionné au b de l'article R*441-2. / Il comporte, outre les pièces mentionnées aux articles R*441-2 à R*441-8 : / a) Deux vues et coupes faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel ; / b) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; / c) Le programme et les plans des travaux d'aménagement indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser, le tracé des voies, l'emplacement des réseaux et les modalités de raccordement aux bâtiments qui seront édifiés par les acquéreurs de lots ainsi que les dispositions prises pour la collecte des déchets ; / d) Un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d'implantation des bâtiments. ". Aux termes de l'article R. 441-3 du code de l'urbanisme : " Le projet d'aménagement comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords et indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) La composition et l'organisation du projet, la prise en compte des constructions ou paysages avoisinants, le traitement minéral et végétal des voies et espaces publics et collectifs et les solutions retenues pour le stationnement des véhicules ; / c) L'organisation et l'aménagement des accès au projet ; / d) Le traitement des parties du terrain situées en limite du projet ; / e) Les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets. ".

3. La circonstance que le dossier de demande de permis d'aménager ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis d'aménager qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. En premier lieu, la note de présentation du projet indique que le terrain d'assiette du projet est bordé au nord par la résidence " Les Boucaniers ", à l'est par un chemin de desserte appartenant à la copropriété Armagnac, au sud par la rue des Aigrettes et à l'ouest par la rue d'Armagnac. Cette note indique également que le terrain initial est " planté de friches diverses, petite végétation et quelques arbres ". L'étude hydraulique, contenue dans le dossier de permis, comprend aussi des plans et des photographies sur lesquelles les constructions avoisinantes apparaissent. Enfin, si la note de présentation du projet n'indique pas la présence d'un banian remarquable sur la parcelle CY 18, le plan de composition indique l'existence d'un arbre à abattre. Par suite, M. A n'est pas fondé à soutenir que le dossier de permis ne permettrait pas d'appréhender l'état initial du terrain et de ses abords.

5. En deuxième lieu, le dossier de demande de permis comporte un programme des travaux qui indique que les travaux comprennent notamment des opérations de débroussaillage et de nettoyage du terrain d'assiette du projet, ainsi que des opérations de terrassement comprenant " l'exécution des déblais pour voirie, parking, zones communes ", " l'exécution des remblais pour voirie, parking, voies piétonnes, zones communes avec les matériaux du site écrêtés à 100 mm, ou des matériaux d'apport si le matériau du site se révèle impropre à sa réutilisation ", et le modelage des accès véhicules en déblais ou en remblais et de toutes les emprises des zones espaces verts. La note de présentation précise que la partie ouest du terrain sera en déblais et que les murs de soutènement seront réalisés par les acquéreurs des parcelles. S'agissant de la voirie, le programme des travaux précise que des murs de maintien de la voirie seront construits quand nécessaires et les plans de coupe et de nivellement versés au dossier du permis modificatif n°2 indiquent l'emplacement du mur de soutènement. Si l'importance des déblais et des remblais n'est pas précisément indiquée, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette imprécision aurait faussé l'appréciation portée par le service instructeur sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Dans ces conditions, M. A n'est pas fondé à soutenir que le dossier de demande de permis, tel que complété par les dossiers de permis modificatifs des 1er avril 2021 et 10 septembre 2021, ne comprendrait pas suffisamment d'éléments relatifs à l'aménagement du terrain.

6. En troisième lieu, le dossier de demande de permis comporte deux vues et coupes faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel, deux documents photographiques permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage lointain, dont les angles des prises de vue sont reportés sur les différents plans, et un plan faisant apparaître une hypothèse d'implantation des bâtiments. Il résulte également de ce qui a été dit aux points 4 et 5 que le dossier comporte une note de présentation et un programme des travaux qui contiennent suffisamment d'éléments relatifs aux abords et à l'aménagement du terrain. Contrairement à ce que soutient le requérant, il ne résulte pas des dispositions précitées du code de l'urbanisme que le dossier aurait dû comporter une étude géotechnique. Enfin, s'agissant d'un permis d'aménager sept lots pour lequel la nature des constructions n'est pas encore précisée, le dossier n'avait pas à être plus précis quant à l'insertion du projet dans son environnement et au traitement des parties du terrain situées en limite du projet. Dans ces conditions, M. A n'est pas fondé à soutenir que les dossiers de permis initial et modificatifs ne comporteraient pas suffisamment d'éléments quant à l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des constructions ou paysages avoisinants.

7. En quatrième lieu, la note de présentation versée au dossier de permis d'aménager modificatif n°1 prévoit la création de cinq places de stationnement, dont deux seront aménagées en partie haute du projet et trois seront créées en partie basse du terrain. Ces places de stationnement sont indiquées dans les différents plans contenus dans les dossiers de permis d'aménager modificatif. Par ailleurs, l'article 12 du règlement du plan local d'urbanisme applicable pour la zone U2c impose la création d'une place visiteur par tranche de cinq lots. Par suite, M. A n'est pas fondé à soutenir que le dossier de permis comporterait des incohérences quant aux places de stationnement et qu'il ne permettrait pas de respecter le nombre de places de stationnement exigées par le plan local d'urbanisme.

8. En cinquième lieu, si la notice n'indique pas les équipements collectifs liés à la collecte des déchets, la commune soutient en défense que c'est parce que le projet n'en prévoit pas. Par suite, M. A n'est pas fondé à soutenir que la notice serait incomplète en ce qu'elle n'indique pas les équipements collectifs liés à la collecte des déchets en application de l'article R. 441-3 du code de l'urbanisme.

9. En sixième lieu, le permis, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si l'administration et le juge administratif doivent, pour l'application des règles d'urbanisme relatives à la desserte et à l'accès des engins d'incendie et de secours, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.

10. Si le permis d'aménager initial prévoyait de créer une voie d'accès au projet sur la parcelle cadastrée CY 671, il ressort du permis d'aménager modificatif du 10 septembre 2021 que le projet ne concerne plus que la parcelle CY 18, sur laquelle sera créée la voie d'accès. Cette voie d'accès sera accessible depuis la voie ouverte à la circulation publique située sur la parcelle CY 671. Par suite, le dossier de permis, qui n'avait pas à comporter un titre permettant l'utilisation de la voie existante située sur la parcelle CY 671, est suffisamment précis quant à l'organisation et à l'aménagement de l'accès au projet.

11. En septième lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;/ c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. ". Aux termes de l'article R. 441-1 du même code : " () La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R.423-1 pour déposer une demande de permis. () ".

12. M. A soutient que le dossier aurait dû comporter une autorisation de l'ASL du lotissement Armagnac I pour implanter le bassin de rétention et les réseaux d'eaux pluviales sur la parcelle CY 671. Toutefois, il résulte du dossier de demande du permis modificatif n°2 que le bassin de rétention est implanté sur la parcelle CY 18. En outre, le dossier de demande de permis d'aménager déposée par la SARL Les Fleurs du Cap, qui comportait le formulaire Cerfa signé par le pétitionnaire constituant l'attestation prévue par les dispositions citées ci-dessus, n'avait pas, en application des dispositions précitées, à comporter une autorisation de l'association syndicale libre du lotissement Armagnac I.

13. En huitième lieu, aux termes de l'article R. 441-4 du code de l'urbanisme : " Le projet d'aménagement comprend également : / () / 2° Un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d'ensemble du projet et les plantations à conserver ou à créer. ".

14. Il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a produit à l'appui de sa demande de permis d'aménager un plan de composition, un plan de nivellement ainsi qu'un plan de coupe permettant de comprendre le nivellement du projet. Dans ces conditions, la circonstance que le plan de composition n'était pas coté en trois dimensions n'a pas été de nature, dans les circonstances de l'espèce, à fausser l'appréciation portée par le service instructeur sur la conformité du projet à la réglementation. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 441-4 de ce code doit être écarté.

15. En neuvième et dernier lieu, aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. () ".

16. Pour soutenir que le projet nécessite des travaux d'extension du réseau de distribution d'électricité, le requérant se borne à produire un avis d'Electricité de France (EDF) du 20 octobre 2020 qui concerne le permis d'aménager n°D0008, délivré sur la parcelle voisine. Cet avis indique que sur la base d'une hypothèse d'une puissance de raccordement du projet de 36 kVA, aucune contribution financière n'est due par la commune à EDF Systèmes énergétiques insulaires (SEI), mais qu'une contribution financière pour des travaux pourrait être à la charge de la commune si une puissance de raccordement différente était retenue. Toutefois, cet avis ne concerne pas le permis d'aménager n°D0006. Au surplus, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet litigieux nécessiterait une puissance supérieure à 36 kVA ainsi que la réalisation de travaux. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme doit être écarté.

17. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la recevabilité de la requête, que les conclusions à fin d'annulation formulées par M. A doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l'instance :

18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par M. A au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune de Saint-Paul et de la SARL Les Fleurs du Cap, qui n'ont pas la qualité de parties perdantes dans la présente instance. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. A la somme de 500 euros à verser à la SARL Les Fleurs du Cap, et la somme de 500 euros à verser à la commune de Saint-Paul.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : M. A versera la somme de 500 euros à la commune de Saint-Paul, et la somme de 500 euros à la SARL Les Fleurs du Cap.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B A, à la SARL Les Fleurs du Cap et à la commune de Saint-Paul.

Délibéré après l'audience du 26 mars 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Bauzerand, président,

- M. Felsenheld, premier conseiller,

- Mme Beddeleem, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024.

La rapporteure,

J. BEDDELEEM

Le président,

Ch. BAUZERAND

Le greffier,

D. CAZANOVE

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.