Tribunal Administratif de La Réunion — Décision N° TA101-2101167

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 13 septembre 2021 et le 24 mai 2022, M. D F, représenté par Me Pothin, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 30 juillet 2019 par lequel le maire de la commune de Saint-Pierre a accordé à M. C E un permis l'autorisant à construire une maison individuelle sur les parcelles cadastrées EY 1051 et EY 1052, situées 179 chemin Boissy à Saint-Pierre, ainsi que la décision implicite par laquelle le maire de cette commune a refusé de retirer le permis litigieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Pierre la somme de 3 000 euros à lui verser au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le permis de construire a été obtenu par fraude, le pétitionnaire s'étant livré à des manœuvres frauduleuses dans le but d'échapper à l'application des articles U3-3.1 et U3-3.3 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- l'arrêté litigieux méconnaît l'article R. 431-8, dès lors que le dossier de permis de construire ne comporte pas de notice descriptive du projet ;

- il méconnaît l'article U3 7.3 du règlement du plan local d'urbanisme, dès lors que la distance séparant les façades nord-ouest et sud-est du point le plus proche de la limite séparative est de moins de trois mètres.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 15 novembre 2021, le 23 février 2022, le 21 juin 2022 et le 5 septembre 2022, M. C E et Mme A B épouse E, représentés par Me Chane-Teng, concluent au rejet de la requête, à ce que M. F soit condamné au paiement d'une amende pour recours abusif de 10 000 euros et à ce que soit mis à la charge de M. F le versement d'une somme de 4 353 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir que :

- la requête est irrecevable faute d'avoir été notifiée conformément à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- la requête est tardive ;

- le requérant ne justifie pas d'un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 25 janvier 2022 et le 8 juillet 2022, la commune de Saint-Pierre, représentée par Me Doulouma, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de M. F le versement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est tardive ;

- le requérant ne justifie pas d'un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Un mémoire présenté pour M. F a été enregistré le 15 septembre 2022 et n'a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Beddeleem, conseillère,

- les conclusions de M. Sauvageot, rapporteur public,

- les observations de Me Pothin, représentant M. F,

- et les observations de Me Perraud, représentant la commune de Saint-Pierre.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 30 juillet 2019, le maire de la commune de Saint-Pierre a accordé à M. C E un permis l'autorisant à construire une maison individuelle sur les parcelles cadastrées EY 1051 et EY 1052, situées 179 chemin Boissy à Saint-Pierre. Par la présente requête, M. D F, voisin du projet, demande au tribunal l'annulation de cet arrêté.

Sur les fins de non-recevoir :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. () ".

3. Il ressort des pièces du dossier qu'en application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, le requérant a notifié son recours administratif à M. E le 19 mai 2021, et qu'il a notifié son recours contentieux à la commune de Saint-Pierre et au pétitionnaire le 16 septembre 2021. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de l'absence de notification du recours doit être écartée.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. ". Aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. () ". Aux termes de l'article A. 427-17 dudit code : " Le panneau d'affichage comprend la mention suivante : / " Droit de recours : / " Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme) (). ".

5. La mention relative au droit de recours, qui doit figurer sur le panneau d'affichage du permis de construire en application de l'article A. 424-17 du code de l'urbanisme, permet aux tiers de préserver leurs droits. Toutefois, l'exercice par un tiers d'un recours administratif ou contentieux contre un permis de construire montre qu'il a connaissance de cette décision et a, en conséquence, pour effet de faire courir à son égard le délai de recours contentieux, alors même que la publicité concernant ce permis n'aurait pas satisfait aux exigences prévues par l'article A. 424-17 du code de l'urbanisme.

6. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis litigieux, en date du 30 juillet 2019, aurait fait l'objet d'un affichage régulier. M. F a formé un recours gracieux contre le permis par un courrier en date du 12 mai 2021, qui a été rejeté implicitement le 18 juillet 2021. Le délai de recours contentieux, qui a commencé à courir le 18 juillet 2021, expirait le 19 septembre 2021, postérieurement à l'enregistrement de la requête, le 13 septembre 2021. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête doit être écartée.

7. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. () ".

8. En vertu de ces dispositions, il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous les éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

9. Il ressort des pièces du dossier que M. F, propriétaire des parcelles cadastrées EY 1050 et EY 1053, est voisin immédiat du projet. Il est constant que la voie de desserte du projet litigieux passe sur sa parcelle EY 1050. Par suite, nonobstant la circonstance qu'il n'habite pas sur place, le projet autorisé est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. La fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

10. En premier lieu, aux termes de l'article U3-3.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Pierre : " Toute unité foncière enclavée est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise un titre ou une autorisation justifiant d'une servitude de passage instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du Code Civil. Tout accès direct sur la Route Nationale est interdit. " Aux termes de l'article U3-3.3 du même règlement : " Les dimensions, formes, caractéristiques techniques et urbaines des voies publiques ou privées doivent être adaptées à l'importance ou à la destination des constructions et doivent notamment permettre l'approche du matériel de lutte contre l'incendie, des services de sécurité et de collecte des ordures ménagères. Elles doivent avoir une largeur minimale de 3,50 mètres. / Les unités foncières desservies uniquement par des voies piétonnes, doivent être à une distance maximum de 60 mètres (mesurée le long du cheminement) d'une voie carrossable de 3,50 mètres de large. / Les voies publiques ou privées de plus de 60 mètres de long se terminant en impasse doivent être aménagées avec des aires de retournement de telle sorte que les véhicules de lutte contre l'incendie puissent faire demi-tour (). ".

11. D'une part, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré, à l'occasion du dépôt de sa demande, à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

12. D'autre part, le permis, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si l'administration et le juge administratif doivent, pour l'application des règles d'urbanisme relatives à la desserte et à l'accès des engins d'incendie et de secours, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.

13. M. F soutient que le projet ne remplit pas les conditions d'accès des articles U3-3.1 et U3-3.3 du règlement du plan local d'urbanisme dans des conditions constitutives d'une fraude, dès lors que le projet est desservi par une voie qui mesure moins de 3,50 mètres, que les époux E ne disposaient d'aucune servitude de passage sur son terrain et que les époux E, qui avaient l'obligation de prévoir une zone de retournement en vertu des dispositions du troisième alinéa de l'article U3-3.3, ont indiqué au service instructeur l'existence d'une aire de retournement, alors qu'ils n'en ont pas prévu et utilisent en réalité une partie de son terrain comme aire de retournement. Toutefois, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, notamment du plan de masse PCMI2 et des photographies, que le projet litigieux est desservi par une voie d'accès d'une largeur suffisante pour permettre le passage d'un véhicule et pour lui laisser la possibilité de se retourner. Si les pièces du dossier de demande de permis de construire ne permettent pas de déterminer avec certitude la largeur de la voie d'accès ainsi que la consistance de la servitude de passage dont bénéficieraient les époux E, ces inexactitudes ne peuvent, à elles seules, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration. Par ailleurs, la circonstance que les époux E utiliseraient une partie du terrain du requérant comme aire de retournement, en l'absence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de la délivrance du permis, est sans incidence sur la légalité du permis de construire qui est délivré sous réserve des droits des tiers. Par suite, le moyen tiré de la fraude doit être écarté.

14. En deuxième lieu, d'une part, aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ". Aux termes de l'article L. 431-8 du même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ".

15. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

16. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire ne comportait pas de notice explicative du projet. M. F soutient que cette lacune constitue un vice substantiel, dès lors, en particulier, que le dossier de demande de permis de construire ne comporte aucune explication sur les conditions d'accès à leur terrain et sur l'existence d'une servitude de passage pour y accéder. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de bornage établi le 21 mars 2019 par le cabinet de géomètres Lablanchetais, que l'accès à la parcelle des époux E se fait via un chemin qui est situé en partie sur le terrain appartenant à M. F. Si les époux E soutiennent qu'ils disposent d'une servitude de passage sur le terrain du requérant, il est constant qu'ils n'en font pas état dans le dossier de demande de permis de construire, et qu'ils n'ont pas produit, dans le cadre de la présente instance, le plan annexé à l'acte de vente du 23 septembre 2019 faisant apparaître ladite servitude, en dépit d'une mesure d'instruction en ce sens. Dès lors qu'il appartient à l'autorité compétente de s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, l'absence de notice explicative, qui aurait dû comporter des explications relatives à l'accès à la parcelle et à l'existence d'une servitude, et qui n'est pas compensée par les autres documents annexés à la demande de permis de construire, a été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable à la date d'édiction de la décision attaquée.

17. En troisième lieu, aux termes de l'article U3 7.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Pierre : " Sur la limite de fond de propriété, l'implantation d'une construction est possible dès lors que la nouvelle construction n'excède pas 4 mètres de hauteur absolue au droit de cette limite séparative. La hauteur de la construction est ensuite limitée dans un gabarit formé par un angle à 100% sur une profondeur de 3 mètres comptée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la limite de fond de propriété. Au-delà de cette bande de 3 mètres de profondeur, la règle générale s'applique, conformément au schéma ci-après. / En cas de retrait, la distance mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction au point le plus proche de la limite séparative, est de 3 mètres minimum. Cette marge de retrait ne comprend pas les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d'eaux pluviales, les éléments architecturaux ni les parties enterrées de la construction. Dans le secteur U3re, cette distance est réduite à 1,90 mètre. ".

18. Contrairement à ce que soutient M. F, il ne ressort pas du plan de masse, ni d'aucune autre pièce du dossier, que la distance entre la façade nord-ouest et le point le plus proche de la limite de fond de terrain ne serait que de 2,40 mètres, ni que la distance entre la façade sud-est et le point le plus proche de la limite de fond de terrain ne serait que de 2,60 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U3 7.3 du règlement du plan local d'urbanisme ne peut qu'être écarté.

19. Il résulte de tout ce qui précède que le requérant est seulement fondé à soutenir que l'arrêté du 30 juillet 2019 est illégal pour les motifs mentionnés aux points 14 à 16.

Sur l'étendue de l'annulation :

20. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ".

21. Il résulte des dispositions de l'article L. 600-5 citées ci-dessus que le juge administratif peut procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet. Le juge peut, le cas échéant, s'il l'estime nécessaire, assortir sa décision d'un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d'autorisation modificative afin de régulariser l'autorisation subsistante, partiellement annulée.

22. Il résulte de tout ce qui précède que le requérant est fondé à demander l'annulation partielle de l'arrêté du 30 juillet 2019 par lequel le maire de la commune de Saint-Pierre a accordé un permis de construire à M. E, en tant seulement que le dossier de permis de construire ne comporte pas de notice précisant les conditions d'accès au terrain et l'existence d'une servitude, ni toute autre document précisant ces informations, en méconnaissance des articles R. 431-7 et R. 431-8 du code de l'urbanisme. Cette irrégularité est régularisable par un permis de construire de régularisation, qui devra être demandé dans un délai de deux mois.

Sur l'amende pour recours abusif :

23. Aux termes de l'article R. 741-12 du code de justice administrative : " Le juge peut infliger à l'auteur d'une requête qu'il estime abusive une amende dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. " La faculté prévue par ces dispositions constituant un pouvoir propre du juge, les conclusions de M. E et de Mme B épouse E tendant à ce que M. F soit condamné à une telle amende ne sont pas recevables et doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l'instance :

24. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du requérant, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune et le pétitionnaire réclament au titre des frais liés au litige. Il y a lieu, en revanche et dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune le versement au requérant d'une somme de 1500 euros.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 30 juillet 2019 est annulé en tant seulement qu'il ne comporte pas de notice précisant les conditions d'accès au terrain et l'existence d'une servitude, ni toute autre document précisant ces informations, en méconnaissance des articles R. 431-7 et R. 431-8 du code de l'urbanisme. Le permis de régularisation devra être demandé dans un délai de deux mois.

Article 2 : La commune de Saint-Pierre versera la somme de 1 500 euros à M. F au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions de la commune de Saint-Pierre et de M. E et Mme B tendant à l'application des articles R. 741-12 et L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. D F, à M. C E, à Mme A B épouse E et à la commune de Saint-Pierre.

Délibéré après l'audience du 18 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

- M. Bauzerand, président,

- M. Felsenheld, premier conseiller,

- Mme Beddeleem, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2023.

La rapporteure,

J. BEDDELEEM

Le président,

Ch. BAUZERAND

Le greffier,

D. CAZANOVE

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

P/La greffière en chef,

Le greffier,

D. CAZANOVE