Tribunal Administratif de La Réunion — Décision N° TA101-2101539

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 25 novembre 2021, 12 septembre 2022 et 17 février 2023, la société par actions simplifiée (SAS) Créolia Gestion, représentée par Me Maujeul, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 3 juin 2021 par lequel le maire de Saint-Denis a accordé à M. B un permis l'autorisant à construire un immeuble d'habitation sur une parcelle (cadastrée HB 178) située au n°9 de la rue du Stade, ainsi que la décision implicite de rejet née du silence gardé par le maire sur son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté est entaché d'incompétence ;

- le dossier de permis de construire est incomplet au regard de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme en ce qui concerne l'état initial du terrain, la végétation, les éléments paysagers et la construction existants ;

- il est incomplet en l'absence de mention de la puissance électrique nécessaire au projet conformément à l'article R. 431-5 du code ;

- il est incomplet au regard des articles R. 431-4 et R. 431-9 du code en ce qu'il ne précise pas les conditions de raccordement au système d'assainissement collectif ni les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales et à la limitation des débits évacués de la propriété ;

- l'arrêté méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme au regard des risques sismique et d'inondation ;

- il méconnaît l'article 28 du règlement sanitaire départemental de La Réunion, dès lors que le dossier de permis de construire ne permet pas de s'assurer de la ventilation suffisante des deux niveaux de stationnement en sous-sol ;

- il méconnaît l'article UJ 4 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'assainissement ;

- il méconnaît l'article UJ 6 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises publiques ;

- il méconnaît l'article UJ 7 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;

- il méconnaît l'article UJ 8 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres au sein d'une même propriété ;

- il méconnaît l'article UJ 9 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'emprise au sol des constructions ;

- il méconnaît l'article UJ 11 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux clôtures ;

- il méconnaît l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et l'article UJ 11 du règlement du plan local d'urbanisme relatifs à l'insertion des constructions ;

- il méconnaît l'article UJ 12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au stationnement.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 2 mars et 28 septembre 2022, la commune de Saint-Denis, représentée par Me Armoudom, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la requérante une somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable en vertu des articles R. 600-1 et R. 600-4 du code de l'urbanisme ;

- les moyens soulevés par la partie requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 15 février 2023, la société civile de construction vente (SCCV) Vue du Ciel, conclut au non-lieu à statuer sur les conclusions de la requête.

Elle fait valoir que le projet autorisé par le permis de construire a été abandonné.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Felsenheld, premier conseiller,

- les conclusions de M. Sauvageot, rapporteur public,

- et les observations de Me Armoudom, représentant la commune de Saint-Denis.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 3 juin 2021 le maire de Saint-Denis a accordé à M. B un permis l'autorisant à construire un immeuble d'habitation, comportant vingt-trois logements, sur une parcelle (cadastrée HB 178) située au n° 9 de la rue du Stade. Par un arrêté du 19 juillet 2021 l'autorisation de construire délivrée à M. B a été transférée à la société civile de construction vente (SCCV) Vue du Ciel. Par la présente requête, la SAS Créolia Gestion, propriétaire de l'hôtel Créolia, voisin immédiat du projet litigieux, demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 3 juin 2021 du maire de Saint-Denis.

Sur l'exception de non-lieu à statuer :

2. A l'instance, le pétitionnaire a informé le tribunal qu'il avait abandonné le projet immobilier en litige. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire litigieux ait été retiré ou abrogé par le maire de Saint-Denis. Par suite, les conclusions de la requête n'ont pas perdu leur objet.

Sur les fins de non-recevoir :

3. En premier lieu, aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. "

4. Il ressort des pièces du dossier que la SAS Créolia Gestion a notifié son recours gracieux du 26 juillet 2021 et le présent recours contentieux à M. B, à la SCCV Vue du Ciel et à la commune de Saint-Denis dans les formes et les délais prescrits par les dispositions précitées. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

5. En second lieu, aux termes de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme : " Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant. "

6. Il ressort du titre de propriété produit par la SAS Créolia Gestion que celle-ci est propriétaire de l'hôtel Créolia situé au n° 14 de la rue du Stade dans le quartier Montgaillard à Saint-Denis. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

7. Par un arrêté du 22 juillet 2020, publié au recueil des actes administratifs de la commune et transmis à la préfecture le jour même, la maire de Saint-Denis a donné une délégation à M. A C, onzième adjoint au maire et signataire de l'arrêté litigieux, pour signer les actes relatifs à l'aménagement et à l'urbanisme dont fait partie la délivrance d'un permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte doit être écarté.

En ce qui concerne le caractère incomplet du dossier de permis de construire :

8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

9. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / () ".

10. Le dossier de permis de construire est composé d'une notice descriptive (PC04) qui décrit l'état initial du terrain et de ses abords, la construction, la végétation et les éléments paysagers existants. La notice, qui comporte elle-même des photographies des abords et de la construction à démolir, est complétée par le plan de masse (PC02) qui indique les éléments de végétation conservés ou supprimés, des photographies de l'environnement proche et lointain (PC07 et PC08), ainsi que par un plan des démolitions projetées (PC27). Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de permis de construire au regard du 1° de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme doit être écarté.

11. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire précise : / () / g) La puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à 12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé ; / () ".

12. En l'espèce, le formulaire Cerfa de demande de permis de construire mentionne que la puissance électrique nécessaire au projet est de 138 kilovoltampères. Par suite, le moyen tiré de l'absence de mention de la puissance électrique du projet doit être écarté.

13. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse (). / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / () ".

14. En l'espèce, le plan de masse (PC02) prévoit le raccordement du projet aux réseaux publics " eaux de pluie " et " eaux usées ". En outre, la notice architecturale (PC04) précise que le projet est raccordé à l'ensemble des réseaux publics (eau pluviale, eaux usées, eau potable, électricité et communication). Au surplus, il ressort du plan de masse que le projet prévoit l'existence d'un bassin d'infiltration des eaux pluviales. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le dossier de permis de construire est incomplet.

En ce qui concerne la méconnaissance du code de l'urbanisme et du règlement sanitaire départemental :

15. En premier lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. "

16. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet se situe en zone B3 du plan de prévention des risques naturels prévisibles de la commune correspondant à un aléa faible ou modéré en ce qui concerne les risques liés aux mouvements de terrain et un aléa faible s'agissant des risques liés aux inondation. En outre, il est constant que toute l'Île de La Réunion est classée en zone sismique de niveau 2 correspondant à un risque faible. Toutefois, il ne peut être déduit de ces seuls éléments que le maire de Saint-Denis aurait entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation en considérant que le projet litigieux satisfaisait aux exigences de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

17. En second lieu, si la société requérante se prévaut des prescriptions de l'article 28 du règlement sanitaire départemental de La Réunion imposant l'obligation de prévoir une ventilation des parcs de stationnement couverts desservant des immeubles d'habitation pour éviter la stagnation de gaz nocifs, les dispositions des règlements sanitaires départementaux ne peuvent être utilement invoquées au soutien de la contestation de la légalité d'un permis de construire que lorsqu'elles concernent l'utilisation des sols, l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l'aménagement de leurs abords au sens des dispositions de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant.

En ce qui concerne la méconnaissance du règlement du plan local d'urbanisme :

18. En premier lieu, aux termes des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme auxquelles renvoient l'article UJ 4 de ce même règlement : " () / Assainissement des eaux pluviales : / () / Toute zone nouvellement aménagée devra être équipée d'un débourbeur / déshuileur installé en sortie d'ouvrage de régulation de débit des eaux pluviales. Il en est de même pour tout aménagement permettant le stationnement regroupé de plus de 10 véhicules. "

19. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet prévoirait la mise en place d'un débourbeur / déshuileur en sortie d'ouvrage de régulation de débit des eaux pluviales alors qu'il créé vingt-sept places de stationnement dont onze au premier sous-sol et seize au second sous-sol. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que l'arrêté litigieux méconnaît l'article UJ 4 du règlement du plan local d'urbanisme.

20. En deuxième lieu, aux termes de l'article UJ 6 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : " Les constructions devront respecter un prospect L supérieur ou égal à H, pris par rapport à l'axe de la voie. "

21. Il ressort du plan de coupe (CL05) que la hauteur au droit de la construction située du côté de la voie publique est de 9,6 mètres par rapport au terrain naturel. Il résulte de ce même plan que la construction se situe à 12 mètres de l'axe de la voie. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet méconnaît la règle de prospect prévue par l'article UJ 6 du règlement du plan local d'urbanisme.

22. En troisième lieu, aux termes de l'article UJ 7 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : " Chaque construction pourra s'implanter sur 1 ou 2 limites séparatives sur une longueur maximale de 18 mètres par limite. / Des constructions non contigües pourront être édifiées le long des limites séparatives. / Les constructions ou parties de constructions ne jouxtant par la ou les limites séparatives devront s'implanter à une distance L (comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus proche de la limite) supérieure ou égale à la moitié de la différence d'altitude h entre ces deux points, avec un minimum de 4 mètres : 4m = L = h/2 ".

23. En l'espèce, il ressort du plan de coupe (CL05) que la hauteur au droit de la construction est de 11,8 mètres et que la distance séparant le bâtiment et la limite séparative de fond de parcelle de 6,4 mètres. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet méconnaît la règle de retrait prévue par l'article UJ 7 du règlement du plan local d'urbanisme.

24. En quatrième lieu, aux termes de l'article UJ 8 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres au sein d'une même propriété : " Deux bâtiments non contigus, implantés sur une même propriété, devront respecter entre eux, une distance L supérieure ou égale à la moyenne des hauteurs des façades en vis-à-vis et/ou des niveaux droits en vis-à-vis avec un minimum de 4 mètres () ". Aux termes du lexique du plan local d'urbanisme : " Il peut être considéré qu'il y a contiguïté en présence de deux bâtiments formant un ensemble fonctionnel unique ".

25. En l'espèce, les deux bâtiments prévus par le projet sont reliés par des coursives et forment, par suite, un ensemble fonctionnel unique. Ainsi, ils doivent être regardés comme contigus au sens de l'article UJ 8 du plan local d'urbanisme. Par conséquent, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que les bâtiments ne sont pas séparés par une distance suffisante.

26. En cinquième lieu, aux termes de l'article UJ 9 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'emprise au sol des constructions : " L'emprise au sol des constructions est limitée à 60% de la superficie de l'unité foncière. "

27. En l'espèce, il ressort du plan de masse (PC02) que la superficie totale de la parcelle est de 987 m2 et que l'emprise au sol de la construction est de 348 m2. Par suite, l'emprise au sol de la construction s'établit à 54,31% de la surface totale de la parcelle. Il résulte que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'article UJ 9 du règlement du plan local d'urbanisme a été méconnu.

28. En sixième lieu, aux termes de l'article UJ 11 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'aspect extérieur des constructions : " Les constructions seront conçues, implantées et réalisées de sorte qu'elles constituent un ensemble harmonieux ne portant pas atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage. / Cette harmonie des nouvelles constructions, des reconstructions ou des réhabilitations, sera recherchée dans le respect des architectures et des volumes environnants. " Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. "

29. En l'espèce, le terrain d'assiette du projet se situe dans le quartier de Montgaillard en zone UJ du plan local d'urbanisme qui est une zone urbaine à densité modérée. Les abords du projet sont composés de maisons individuelles, de petits immeubles collectifs et de l'hôtel Créolia qui est un bâtiment massif doté d'un volume important. L'arrêté litigieux autorise la construction d'un immeuble d'habitation composé de vingt-trois logements, configuré en R+2+combles, d'une hauteur maximale de 13 mètres, pour une surface de plancher de 1 095 m2 et une emprise au sol de 536 m2. L'architecture de la construction projetée peut être qualifiée de moderne sans originalité particulière. Ainsi, compte tenu des abords du projet et notamment de la présence du bâtiment de l'hôtel Créolia, de la nature et des caractéristiques du projet, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté litigieux méconnaît les dispositions du code de l'urbanisme et du plan local d'urbanisme précitées.

30. En septième lieu, l'article UJ 11 du règlement du plan local d'urbanisme fixe des règles relatives à l'aspect des clôtures. En l'espèce, la notice architecturale du projet apporte des précisions sur l'aspect des clôtures du projet, lesquelles sont représentées sur les plans de coupe (PC03) et les plans de façades (PC5.1) présents au dossier. En se bornant à soutenir que " le dossier de permis de construire ne permet pas s'assurer que ces dispositions sont respectées, dès lors qu'il n'apporte pas de précision utile sur l'aspect des clôtures ", la société requérante n'assortie pas son moyen de précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé.

31. En dernier lieu, aux termes de l'article UJ 12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux aires de stationnement : " Il sera fait application des règles mentionnées aux " Dispositions générales - paragraphe XVII. Stationnement ". Le stationnement véhicules non motorisés n'est pas réglementé. " Aux termes des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme relatives au stationnement : " Pour toute création de surface, la réalisation de places de stationnement automobile sera exigée en fonction de la destination des constructions, selon les ratios suivants : 1 place par logement d'une surface plancher ( 100 m2 ; 1,5 places par logement d'une surface plancher ) ou = 100 m2 ".

32. En l'espèce, le projet autorisé prévoit la création de vingt-sept places de stationnement, dont trois sont commandées en enfilade, pour vingt-trois logements. Tous les logements prévus par le projet ont une surface inférieure à 100 m2. En outre, le règlement du plan local d'urbanisme ne prohibe pas les places commandées en enfilade. Enfin, ainsi que le mentionne l'article UJ 12 du règlement du plan local d'urbanisme, le stationnement des véhicules non motorisés n'est pas réglementé dans cette zone. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'arrêté litigieux méconnaît les dispositions précitées.

Sur l'étendue de l'annulation :

33. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ".

34. Il résulte de ce qui précède que le projet litigieux ne prévoit pas la mise en place d'un débourbeur / déshuileur en sortie d'ouvrage de régulation de débit des eaux pluviales conformément à l'article UJ 4 du règlement du plan local d'urbanisme. Rien ne fait obstacle à ce que la commune prenne une mesure pour régulariser le permis de construire. Il en résulte que la société requérante est seulement fondée à demander l'annulation de l'arrêté litigieux en tant qu'il méconnaît l'article UJ 4 du règlement du plan local d'urbanisme.

Sur les frais liés à l'instance :

35. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis le versement d'une somme à la SAS Créolia Gestion. En outre, ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit fait droit à la demande présentée par la commune de Saint-Denis sur le même fondement.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 3 juin 2021 du maire de Saint-Denis est annulé en tant seulement qu'il méconnaît l'article UJ 4 du plan local d'urbanisme.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Saint-Denis présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Créolia Gestion, à la SCCV Vues du Ciel, à M. D B et à la commune de Saint-Denis.

Délibéré après l'audience du 27 novembre 2023, à laquelle siégeaient :

- M. Bauzerand, président,

- M. Felsenheld, premier conseiller,

- Mme Beddeleem, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 décembre 2023.

Le rapporteur,Le président,

R. FELSENHELDCh. BAUZERAND

Le greffier,

D. CAZANOVE

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.