Tribunal Administratif de La Réunion — Décision N° TA101-2200062

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 14 janvier 2022 et le 1er juillet 2022, Mme D A épouse E, représentée par Me Doulouma, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 22 juillet 2021 par lequel le maire de la commune de Saint-Paul a délivré à la société anonyme à responsabilité limitée (SARL) Boucan Patrimoine un permis l'autorisant à construire un hôtel sur les parcelles cadastrées CY 924, CY 724 et CY 723 du territoire communal ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Paul une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté litigieux a été pris par une autorité incompétente ;

- le plan de masse figurant au dossier de permis de construire est incomplet au regard de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme, dès lors qu'il n'indique ni la nature des arbres et arbustes supprimés ni les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ;

- le projet architectural est incomplet au regard de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, dès lors qu'il ne permet pas de situer le terrain dans l'environnement lointain, et que le plan de masse et le plan de situation n'indiquent pas les points et angles de prises de vues ;

- le dossier de permis de construire comporte des incohérences, dès lors que les deux manguiers identifiés sur le plan de masse ne sont pas reportés sur le document d'insertion graphique ;

- l'arrêté litigieux méconnaît l'article 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone U2h et l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît l'article 4.3 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone U2h ;

- il méconnaît l'article 4.4 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone U2h ;

- il méconnaît l'article 11.7 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone U2h ;

- il méconnaît l'article 13.1 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone U2h ;

- il méconnaît l'article 13.3 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone U2h.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 28 avril 2022 et le 2 février 2023, la commune de Saint-Paul, représentée par Me Foglia, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de Mme A épouse E le versement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 21 mai 2022 et le 28 mars 2024, la SARL Boucan Patrimoine, représentée par Me Moutouallaguin, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de Mme A épouse E le versement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La clôture de l'instruction est intervenue le 2 mai 2024.

Un mémoire présenté pour Mme A épouse E a été reçu le 13 juin 2024 et n'a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Beddeleem, conseillère,

- les conclusions de M. Sauvageot, rapporteur public,

- les observations de Me Doulouma, représentant Mme A ;

- les observations de Me Garnier, substituant Me Foglia, représentant la commune de Saint-Paul ;

- et les observations de Me Moutouallaguin, représentant la SARL Boucan Patrimoine.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 22 juillet 2021, le maire de la commune de Saint-Paul a accordé à la société à responsabilité limitée (SARL) Boucan Patrimoine un permis l'autorisant à démolir deux constructions et à construire un hôtel de dix-sept chambres sur les parcelles cadastrées CY924, CY724 et CY723 de la commune de Saint-Paul. Par un courrier daté du 16 septembre 2021, Mme A a formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté, qui a été rejeté le 17 novembre 2021. Par la présente requête, Mme A demande au tribunal l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, par un arrêté du 8 juillet 2021, transmis en préfecture le même jour et affiché en mairie le 21 juillet 2021, le maire de la commune de Saint-Paul a délégué à M. B C, premier adjoint chargé de l'urbanisme et du droit des sols, le soin de signer les actes se rattachant à l'urbanisme et au droit des sols, à l'exception de certains actes parmi lesquels ne figure pas l'arrêté litigieux. Contrairement à ce que soutient la requérante, cette délégation est suffisamment précise. En outre, l'affichage de l'arrêté le 21 juillet 2021 était de nature à permettre l'entrée en vigueur de l'arrêté, alors même que celui-ci n'aurait été publié au recueil des actes administratifs que le 31 décembre 2021. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté litigieux doit être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / (). ".

4. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

5. D'une part, si le plan de masse n'indique que les plantations conservées et ne fait pas apparaître les plantations supprimées, cette carence est compensée par le plan topographique, qui indique que deux manguiers et un palmier sont supprimés. Il ne ressort pas des pièces du dossier que ce plan aurait omis de mentionner certains arbres ou arbustes supprimés. Dès lors, Mme A n'est pas fondée à soutenir que le dossier de permis serait incomplet en ce qu'il ne mentionnerait pas tous les arbres et arbustes supprimés.

6. D'autre part, le plan de masse indique que le projet est raccordé aux réseaux d'électricité, d'eau potable et d'eaux usées, et indique les réseaux d'évacuation d'eaux pluviales. En outre, le dossier de permis comprend un avis favorable d'Electricité de France, en date du 2 février 2021, ainsi qu'un avis favorable de La Créole, régie communautaire de l'eau et de l'assainissement, en date du 19 janvier 2021, s'agissant du raccordement à l'eau potable et à l'assainissement. Si la requérante fait également valoir que les plans n'indiquent pas les réseaux de télécommunication, il ne ressort pas des pièces du dossier et n'est pas allégué qu'un tel raccordement serait obligatoire en vertu de la réglementation d'urbanisme et serait de nature à justifier un refus de délivrance d'un permis de construire. Par suite, la requérante n'est pas fondée à soutenir que le plan de masse n'indiquerait pas les modalités selon lesquelles le bâtiment sera raccordé aux réseaux publics.

7. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / () / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

8. La pièce PC 01 du dossier de permis de construire comporte deux photographies permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage lointain, dont les angles de prises de vues sont reportés sur le plan de situation. Si les angles de prises de vue des photographies PC 07 et PC 08 ne sont pas reportés sur le plan de situation, les différentes pièces du dossier de permis, notamment les documents graphiques, ont permis au service instructeur d'apprécier l'insertion du projet de construction dans son environnement. Par suite, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier au regard de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.

9. En quatrième lieu, aux termes de l'article 13.3 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone U2h : " Les nouvelles plantations seront composées d'au moins un arbre à haute tige, d'une hauteur de tronc minimale de 1,5 m et d'un arbuste pour () / 4 chambres dans le cas d'hébergement hôtelier et touristique () / Les plantations existantes conservées seront comptabilisées. ".

10. Il ressort des dispositions précitées que le projet, qui prévoit la construction de dix-sept chambres, doit comporter au moins quatre arbres à haute tige. Le plan topographique et le plan de masse indiquent que deux manguiers sont conservés, et qu'un raisin de mer et un takamaka vont être plantés. La circonstance que les deux manguiers ne soient pas représentés sur la pièce PC 06 n'a pas été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur. Par suite, le moyen tiré de ce que le dossier est entaché d'incohérences quant aux arbres à haute tige doit être écarté.

11. En cinquième lieu, aux termes de l'article 3 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone U2h : " 3.2 - Conditions d'accès aux voies / " Toute opération doit prendre le minimum d'accès sur les voies. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies, l'accès sur celles qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit. / Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. / Les caractéristiques des accès doivent correspondre au gabarit des véhicules devant accéder au terrain et être conçues de façon à de limiter les manœuvres sur les voies. Elles doivent permettre de satisfaire les exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et la protection civile. ". Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".

12. Il ressort des pièces du dossier que les véhicules pourront accéder au projet depuis la route de grand fond en empruntant un passage existant, situé sur les parcelles CY 723 et CY 924, et sur lequel Mme A dispose d'une servitude pour accéder à sa propriété. Le projet prévoit d'élargir la servitude de 3,5 mètres à 5 mètres, en début de passage. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, qui ne prévoit que neuf places de stationnement, entraînera une augmentation substantielle de la circulation et un encombrement de la route. De même, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que ce passage présenterait un danger pour la sécurité publique, ni qu'il rendrait difficile l'accès des véhicules de secours, alors que le projet a par ailleurs fait l'objet d'un avis favorable de la commission consultative départementale de la sécurité et de l'accessibilité le 25 février 2021. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme doit être écarté.

13. En sixième lieu, aux termes de l'article 4.3 du règlement du plan local d'urbanisme applicable en zone U2h : " 4.3 - Eaux pluviales / Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. Les aménagements réalisés sur un terrain doivent être tels qu'ils garantissent l'évacuation et l'écrêtement des débits de pointe des eaux pluviales, en priorité par infiltration dans le sol quand les caractéristiques hydrogéologiques et règlementaires du terrain le permettent. De nombreuses méthodes alternatives au raccordement au réseau collectif existent (noues, cuves de rétention, jardins stockants, ) et doivent permettre une maîtrise locale des eaux de ruissellement. ".

14. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse " réseau EP suivant étude hydraulique " et de l'étude hydraulique, que le projet prévoit la création d'un jardin stockant d'une capacité de 11,6 m3 avec des noues de stockage infiltration. Ainsi, contrairement à ce que soutient la requérante, les aménagements prévus pour la gestion des eaux pluviales favorisent l'infiltration des eaux dans le sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 4.3 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

15. En septième lieu, aux termes de l'article 4.4 du règlement du plan local d'urbanisme applicable en zone U2h : " 4.4 - Réseaux divers / Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d'énergie et de télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu'au point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété, sauf problème technique. / Dans les lotissements et opérations de logements collectifs de plus de 5 lots ou logements, la conception privilégiera les dispositifs collectifs de production et de distribution d'énergie et d'accès aux réseaux de télécommunications. ".

16. Si Mme A fait valoir qu'il n'est pas justifié que les réseaux de distribution d'énergie et de télécommunications du projet seraient conçus en souterrain, il ressort des pièces du dossier que le projet sera raccordé aux réseaux existants. Il n'est pas établi, par les pièces du dossier, que ces réseaux ne seraient pas conçus en souterrain. Par ailleurs, dès lors que le projet litigieux n'est pas un lotissement ou une opération de logements collectifs de plus de cinq lots ou logements, la requérante ne peut utilement se prévaloir du deuxième alinéa de l'article 4.4 précité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 4.4 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

17. En huitième lieu, aux termes de l'article 11.7 du règlement du plan local d'urbanisme applicable en zone U2h : " Les clôtures sur voie et les murs de soutènement assimilés sont obligatoires. Ils font partie intégrante de la construction et à ce titre doivent figurer dans la demande de permis de construire. () ".

18. Il ressort des pièces du dossier que le projet est bien entouré d'une clôture. Il ressort également du plan PC 39-40 qu'un portail et portillon gérés par visiophone sont prévus à l'entrée de la voie permettant d'accéder au projet. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 11.7 du règlement du plan local d'urbanisme ne peut qu'être écarté.

19. En neuvième lieu, aux termes de l'article 13.1 du règlement du plan local d'urbanisme applicable en zone U2h : " Les espaces libres correspondent à la superficie du terrain non occupée par les constructions au-dessus du sol et en sous-sol. Les espaces libres seront considérés comme perméables s'ils sont en pleine terre et ne sont pas imperméabilisés en surface, afin de permettre une pénétration gravitaire normale des eaux pluviales dans le sol. / Les piscines, les aires de stationnement et voies de toute nature ne seront pas considérées comme des espaces libres perméables. Tout espace en pleine terre traité en caillebotis bois sur plot sera considérée comme perméable. / () en zone U2h / Le pourcentage minimal d'espaces libres perméables sera de 40% de la surface totale du terrain d'assiette du projet. ".

20. Il ressort de la notice descriptive et des plans que la parcelle totalise plus de 711 m2 d'espaces libres perméables, ce qui représente plus de 50% du terrain. Si Mme A soutient qu'il ressort des plans que ce pourcentage est erroné et que les espaces libres sont en réalité inférieurs à 40%, le calcul qu'elle propose comptabilise à tort les espaces en pleine terre traités en caillebotis bois sur plot comme n'étant pas des espaces libres perméables. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 13.1 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

21. En dixième et dernier lieu, aux termes de l'article 13.3 du règlement du plan local d'urbanisme applicable en zone U2h : " Les nouvelles plantations seront composées d'au moins un arbre à haute tige, d'une hauteur de tronc minimale de 1,5 m et d'un arbuste pour : / () / 4 chambres dans le cas d'hébergement hôtelier et touristique, () / Les plantations existantes conservées seront comptabilisées. / Les plantations se feront en pleine terre et réparties de façon équilibrée autour des constructions. Elles auront un espace suffisant pour se développer convenablement (voir schémas en annexe). / Une distance minimale sera à respecter de : / 2,00 m d'un tronc d'arbre à haute tige jusqu'à la façade ou jusqu'à la limite de la parcelle, / 1,50 m pour les arbustes et les palmiers jusqu'à la façade ou jusqu'à la limite de la parcelle, / 4,00 m entre troncs d'arbres à haute tige, / 3,00 m d'un tronc d'arbre à haute tige conservé jusqu'à la façade ou jusqu'à la limite de la parcelle. () ". Aux termes de l'article 11.7 du règlement du plan local d'urbanisme applicable en zone U2h : " Les hôtels et tout autre établissement à caractère touristique devront particulièrement soigner leur clôture sur la voie de desserte ou sur d'autres espaces publics ; ils l'utiliseront pour refléter l'image accueillante de l'établissement vers l'extérieur : / La clôture sera ajourée (20% du linéaire minimum) pour permettre une transparence visuelle, les clôtures opaques sont interdites. / La clôture utilisera nécessairement la végétation (arbres, palmiers, arbustes, etc.) en complément de composition. / La mise en œuvre de matériaux naturels (bois, pierre de basalte, galet, etc.) est recommandée. ".

22. L'article 11.7 précité impose aux hôtels d'utiliser de la végétation en complément de composition de leur clôture sur la voie de desserte. Ainsi, il résulte nécessairement de la combinaison des dispositions précitées que les arbustes et palmiers peuvent être situés à moins de 1,50m de la limite de la parcelle dans l'hypothèse où ils sont intégrés à la clôture de l'hôtel donnant sur la voie. En l'espèce, les arbustes et palmiers sont des éléments de la clôture donnant sur la route de grand fond, en application de l'article 11.7 précité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 13.3 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

23. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation du permis de construire délivré le 22 juillet 2021 à la SARL Boucan Patrimoine doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l'instance :

24. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par Mme A au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune de Saint-Paul qui n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de Mme A la somme de 750 euros à verser à la commune de Saint-Paul, et la somme de 750 euros à verser à la SARL Boucan Patrimoine, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Mme A est rejetée.

Article 2 : Mme A versera la somme de 750 euros à la commune de Saint-Paul, et la somme de 750 euros à la SARL Boucan Patrimoine, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme D A épouse E, à la société à responsabilité limitée Boucan Patrimoine et à la commune de Saint-Paul.

Délibéré après l'audience du 17 juin 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Bauzerand, président,

- M. Felsenheld, premier conseiller,

- Mme Beddeleem, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2024.

La rapporteure,

J. BEDDELEEM

Le président,

Ch. BAUZERAND

Le greffier,

D. CAZANOVE

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.