Tribunal Administratif de La Réunion — Décision N° TA101-2200316

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 3 mars 2022 et le 2 décembre 2022, la société civile immobilière (SCI) FREMAR, représentée par Me Pothin, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 3 décembre 2021 par lequel le maire de la commune du Tampon a délivré à la société civile immobilière (SCI) YOUNE KIM un permis l'autorisant à surélever un bâtiment existant afin de créer un local à usage de bureaux, sur la parcelle cadastrée AK 442, située 114 rue Jean de Fos du Rau au Tampon ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Tampon et de la SCI YOUNE KIM une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision litigieuse a été prise par une autorité incompétente ;

- le dossier de permis de construire est incomplet au regard des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme, dès lors que la notice descriptive ne traite pas de l'état initial des lieux, des abords et des éléments paysagers existants, que le raccord aux réseaux publics n'apparaît pas dans les plans, que la notice descriptive et le plan de masse ne traitent pas des questions de stationnement, et que le projet ne comporte qu'un seul plan de toiture et ne différencie pas l'état initial et l'état futur de la construction ;

- la décision litigieuse méconnaît l'article Ub12 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- elle méconnaît l'article Ub14 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- elle méconnaît l'article Ub7 du règlement du plan local d'urbanisme, dès lors que les plans ne sont pas à l'échelle et n'ont pas permis au service instructeur d'apprécier le respect de cet article par le projet.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 mai 2022, la SCI YOUNE KIM, représentée par Me Panurge, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, et à titre subsidiaire, au sursis à statuer afin de lui permettre de déposer un permis modificatif, et, en tout état de cause, à ce que soit mis à la charge de la SCI FREMAR le versement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la société requérante ne justifie pas d'un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par la société sont inopérants.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 juin 2022, la commune du Tampon, représentée par Me Boissy, conclut à titre principal à l'irrecevabilité de la requête, et à titre subsidiaire au rejet de la requête, et, en tout état de cause, à ce que soit mis à la charge de la SCI FREMAR le versement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la société requérante n'a pas qualité pour agir ;

- la requête est tardive ;

- la société ne justifie pas d'un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par la société ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code civil ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Beddeleem, conseillère,

- les conclusions de M. Sauvageot, rapporteur public,

- les observations de Me Pothin, représentant la SCI FREMAR,

- et les observations de Me Panurge, représentant la SCI YOUNE KIM.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 3 décembre 2021, le maire de la commune du Tampon a accordé à la société civile immobilière (SCI) YOUNE KIM un permis l'autorisant à surélever un bâtiment existant afin de créer un local à usage de bureaux ou un cabinet médical, sur la parcelle cadastrée AK 442 de la commune du Tampon. Par la présente requête, la société civile immobilière (SCI) FREMAR demande au tribunal l'annulation de l'arrêté du 3 décembre 2021.

Sur les fins de non-recevoir :

2. En premier lieu, en application de l'article 1849 du code civil, le gérant d'une société civile tient normalement de ses fonctions le droit d'agir en justice. Ainsi, la SCI FREMAR n'avait pas à justifier de l'identité de son représentant légal, qui ne peut être que son gérant. Par ailleurs, la société produit, à l'appui de sa requête, un extrait Kbis indiquant que M. C est le gérant de la société. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de la SCI FREMAR doit être écartée.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. ". Aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. () ". Aux termes de l'article A. 427-17 dudit code : " Le panneau d'affichage comprend la mention suivante : / " Droit de recours : / " Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme) / (). ".

4. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis litigieux, en date du 3 décembre 2021, aurait fait l'objet d'un affichage régulier. Dès lors, le délai de recours n'a commencé à courir qu'à l'introduction de la requête, le 3 mars 2022. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête doit être écartée.

5. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ".

6. Il résulte des dispositions précitées de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l'excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

7. Il ressort des pièces du dossier que la SCI FREMAR est propriétaire des lots 6, 10, 14, 17 et 18 au sein de l'ensemble immobilier dans lequel le permis litigieux a été délivré, et est à ce titre voisine immédiate du projet. Elle fait valoir que le projet litigieux, qui a pour objet de surélever la partie du bâtiment jouxtant le local dont elle est propriétaire, aura pour conséquence d'obstruer les ouvertures apportant la lumière naturelle dans ce local. Dans ces conditions, le projet autorisé est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

8. En premier lieu, le permis litigieux a été signé par Mme B A, deuxième adjointe au maire. Pour justifier de la compétence de cette dernière, la commune produit un arrêté de délégation de fonction, en date du 15 juillet 2020. Toutefois, il ressort des termes de cet arrêté qu'en matière d'" urbanisme/application du droit des sols ", la délégation ne concerne que la " signature de la convention prévue par le quatrième alinéa de l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme précisant les conditions dans lesquelles un constructeur participe au coût d'équipement d'une zone d'aménagement concerté et de signer la convention prévue par le troisième alinéa de l'article L. 332-11-2 du même code précisant les conditions dans lesquelles un propriétaire peut verser la participation pour voirie et réseaux ". Dans ces conditions, la commune ne justifie pas de la compétence de Mme B A pour signer les arrêtés de permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté litigieux doit être accueilli.

9. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ". Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / (). ". Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

10. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. Le dossier de demande de permis de construire comporte une notice descriptive comprenant une présentation de l'état initial du terrain ainsi que des éléments relatifs aux abords du terrain. Ces éléments sont complétés par le plan de masse, qui indique les abords du projet ainsi que les emplacements de la végétation existante. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, qui consiste en la surélévation d'une construction déjà raccordée aux réseaux publics, nécessiterait un nouveau raccordement au réseau public dont les modalités auraient dû être précisées. Par ailleurs, si la notice ne traite pas de l'accès aux aires de stationnement, le plan de masse indique l'organisation et l'aménagement des accès aux aires de stationnement. Enfin, les plans de coupe, les plans des façades et le plan de la toiture font apparaître l'état initial et l'état futur du projet. Par suite, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de permis doit être écarté.

12. En troisième lieu, aux termes de l'article Ub12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune du Tampon : " () / Dans le cas de travaux réalisés sur une construction existante qui ne s'accompagnent pas d'un changement de destination, aucune place de stationnement n'est requise dès lors qu'il n'y a pas d'augmentation du nombre de logements ou de création de surface de plancher destinée aux activités. Dans le cas contraire, le nombre de places de stationnement prévu à l'article 12.2 est requis pour chaque logement nouveau ou surface d'activité supplémentaire. / () ". Pour les constructions à usage de bureaux, ce même article prévoit que les places de stationnement doivent représenter 50% de la surface de plancher.

13. Le projet litigieux a pour objet la construction, sur un bâtiment existant, d'un local de 40 m2 destiné à un usage de bureaux ou à un cabinet médical. Dès lors, en application des dispositions précitées, le projet doit prévoir un nombre de places de stationnement représentant 50% de la surface de plancher créée, soit 20 m2. Toutefois, il ressort du formulaire Cerfa que le projet ne prévoit la création que d'une seule place de stationnement. Contrairement à ce que soutiennent la commune et la société pétitionnaire, il ne ressort pas des pièces du dossier, en particulier des plans produits, qui ne permettent pas de distinguer les emplacements de stationnement nouvellement créés des emplacements déjà existants, que le projet prévoirait la création de trois places de stationnement supplémentaires. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ub12 du règlement du plan local d'urbanisme doit être accueilli.

14. En quatrième lieu, aux termes de l'article Ub14 du règlement du plan local d'urbanisme : " L'implantation, la volumétrie et l'architecture des constructions doit permettre de limiter la consommation énergétique des bâtiments en privilégiant la conception bioclimatique et en limitant le recours à la climatisation, notamment grâce aux dispositions de protection solaire et au recours à la ventilation naturelle. ".

15. Il ne ressort pas des pièces du dossier que l'implantation, la volumétrie et l'architecture du projet litigieux, qui ne représente que 5% de la construction existante, ne permettrait pas de limiter la consommation énergétique du bâtiment, dès lors, notamment, que le projet est situé à 1 335 mètres d'altitude et ne nécessite pas de climatisation. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ub14 doit être écarté.

16. En cinquième et dernier lieu, aux termes de l'article Ub7 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les constructions peuvent être implantées sur deux limites séparatives, sur une seule ou en retrait. La construction ne peut excéder 18 mètres de profondeur sur la limite séparative et en cas d'implantation en limite séparative, un traitement qualitatif sera apporté aux parties apparentes des pignons aveugles. (). / 7.2. - Exception / Des implantations différentes de celles-ci-dessus peuvent être autorisées : / - dans le cas de travaux d'extension ou de surélévation réalisés sur une construction existante régulièrement édifiée, qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d'ensemble du bâti sans aggraver leur non-conformité (). ".

17. Il ressort des pièces du dossier que les plans des façades nord/sud, le plan de la toiture et le plan de l'aménagement ne sont pas à l'échelle. S'il est constant que la profondeur sur la limite séparative excède 18 mètres de profondeur et que la société pétitionnaire a sollicité le bénéfice d'une " adaptation mineure " en application de l'article Ub7, ces erreurs d'échelle n'ont pas permis à la commune d'apprécier l'ampleur de la dérogation à accorder et l'opportunité de délivrer le permis en application de l'article Ub7.2 précité. Par suite, la SCI FREMAR est fondée à soutenir que les erreurs dans l'échelle de plan n'ont pas permis au service instructeur d'apprécier la conformité du projet à l'article Ub7 du règlement du plan local d'urbanisme.

18. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI FREMAR est seulement fondée à soutenir que l'arrêté du 3 décembre 2021 est illégal pour les motifs mentionnés aux points 8, 13 et 17.

Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

19. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

20. Les illégalités visées aux points 8, 13 et 17 sont susceptibles de faire l'objet d'une régularisation. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et de fixer à la société pétitionnaire et à la commune du Tampon un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, aux fins de notifier au tribunal la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la présente requête jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la SCI YOUNE KIM et à la commune du Tampon pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les illégalités relevées aux points 8, 13 et 17, tirées de l'incompétence du signataire de l'arrêté et de la méconnaissance des articles Ub12 et de Ub7.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière FREMAR, à la société civile immobilière YOUNE KIM et à la commune du Tampon.

Délibéré après l'audience du 15 avril 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Bauzerand, président,

- M. Felsenheld, premier conseiller,

- Mme Beddeleem, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 juin 2024.

La rapporteure,

J. BEDDELEEM

Le président,

Ch. BAUZERAND

Le greffier,

D. CAZANOVE

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.