Tribunal Administratif de La Réunion — Décision N° TA101-2301211

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 22 septembre 2023, le 27 novembre 2023, et le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers, représenté par Me Antelme, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 31 mars 2023 par lequel la maire de la commune de Saint-Denis a délivré à la société anonyme Société d'Habitations à Loyer Modéré de La Réunion (SHLMR) un permis l'autorisant à construire quarante-quatre logements sur la parcelle cadastrée AS 257 située 25 rue Henri Leveneur, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de rejeter les conclusions présentées par la SHLMR au titre de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme ;

3°) de mettre respectivement à la charge de la commune de Saint-Denis et de la SHLMR les sommes de 3 500 euros et 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le dossier de permis de construire est incomplet en ce qu'il ne comporte pas les justificatifs de la qualité du pétitionnaire ;

- il est également incomplet, dès lors d'une part, qu'il ne comporte pas les documents graphiques et photographiques requis par l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, et, d'autre part, que les angles des prises de vue ne sont pas reportés sur le plan de masse ;

- l'incomplétude du dossier de permis de construire est constitutive d'une fraude ;

- l'arrêté litigieux méconnaît le IX des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Denis, dès lors que les conditions de desserte du projet sont insuffisantes ;

- il méconnaît l'article Ud 8 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- il méconnaît l'article Ud 9 du règlement du plan local d'urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 avril 2024, la commune de Saint-Denis, représentée par Me Sadavissam, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers le versement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le requérant ne justifie pas d'un intérêt à agir ;

- la requête est irrecevable dès lors que le requérant n'a pas produit un titre de propriété conformément à l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme, ni ne justifie de son pouvoir de représentation pour agir en justice ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 novembre 2023, et des mémoires, enregistrés le 18 octobre 2024 et le 8 décembre 2024, la société anonyme Société d'Habitations à Loyer Modéré de La Réunion (SHLMR), représentée par Me Jolivet, conclut au rejet de la requête, à la condamnation du requérant à lui verser la somme totale de 218 328,44 euros au titre de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme, et à ce que soit mis à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le requérant ne justifie pas d'un intérêt à agir ;

- la requête est irrecevable dès lors que le requérant n'a pas produit un titre de propriété conformément à l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme, ni ne justifie d'un mandat lui permettant d'ester en justice ;

- elle est irrecevable faute d'avoir été notifiée conformément à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés ;

- dans l'hypothèse où un des moyens serait fondé, le vice serait régularisable par l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

- l'action abusive du requérant lui a causé un préjudice correspondant à l'augmentation du coût des matériaux, qui s'évalue à hauteur de 191 469,44 euros par an, ainsi qu'un préjudice financier s'élevant à 26 859 euros par mois.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Beddeleem, conseillère,

- les conclusions de M. Ramin, rapporteur public,

- les observations de Me Antelme, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers,

- et les observations de Me Garnier, substituant Me Jolivet, représentant la SHLMR.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 31 mars 2023, la maire de la commune de Saint-Denis a accordé à la société anonyme Société d'Habitations à Loyer Modéré de La Réunion (SHLMR) un permis l'autorisant à construire un immeuble de quarante-quatre logements, sur la parcelle cadastrée AS 257 située 25 rue Henri Leveneur à Saint-Denis. Par un courrier du 23 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers a formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté. Par la présente requête, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 31 mars 2023 ainsi que la décision rejetant implicitement son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; () ". Aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " () La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une demande de permis. ". Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1.

3. En l'espèce, le dossier de demande de permis de construire comprend le formulaire Cerfa signé par le pétitionnaire attestant de sa qualité pour demander le permis de construire sollicité. Par suite, le requérant n'est pas fondé à soutenir que le dossier de permis de construire serait incomplet en ce qu'il ne comporte pas les justificatifs de la qualité du pétitionnaire.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. D'une part, le dossier de permis comprend les plans des différentes façades et de la toiture, les plans en coupe, un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans son environnement ainsi que deux documents photographiques permettant de situer le terrain dans son environnement proche et dans son environnement lointain. D'autre part, si seulement deux des quatre angles de prises de vue des photographies sont reportés sur le plan de masse PC 02a, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette omission aurait été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation, dès lors que les angles de prises de vue des photographies proches et lointaines ont été reportés sur le plan de situation. Par suite, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers n'est pas fondé à soutenir que le dossier de demande de permis de construire serait incomplet.

7. En troisième lieu, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré, à l'occasion du dépôt de sa demande, à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

8. En l'espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que les documents graphiques et photographiques produits dans le dossier de permis de construire aient été présentés dans le but d'induire en erreur le service instructeur sur le nombre de bâtiments à construire. Par suite, le moyen tiré de la fraude doit être écarté.

9. En quatrième lieu, aux termes du IX " Dessertes et accès " des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Denis : " 1. Règles générales : / Les accès et voiries doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences : / - de la sécurité des usagers, / - de la défense contre l'incendie et de l'utilisation des moyens de secours, / - liées à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions. / Il n'est autorisé, dans une voie de desserte publique ou privée, qu'un seul accès à double sens, ou deux accès à sens unique, à chaque construction. () Au-delà de 50 mètres de profondeur, les voies en impasse doivent permettre le retournement des véhicules. Toutefois, dans les voies en impasse sans aire de retournement et dont la longueur est supérieure à 50 mètres, les constructions pourront être autorisées sur les parcelles dont les accès sont situés à moins de 50 mètres. () ". Aux termes de l'article Ud3 " Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public " : " Il sera fait application des prescriptions mentionnées aux " Dispositions Générales, paragraphe IX. Desserte et accès ". () ".

10. Il ressort des pièces du dossier que le projet est desservi par la rue Henri Leveneur et qu'il a fait l'objet d'un avis favorable du service départemental d'incendie et de secours. En outre, le projet permettra d'élargir l'emprise de la voie publique. Si le requérant soutient que cette voie de desserte est insuffisante en raison de son étroitesse et qu'elle est déjà fréquemment saturée par les riverains et visiteurs, il n'apporte aucun élément au soutien de ses allégations. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des règles de desserte du projet doit être écarté.

11. En cinquième lieu, aux termes de l'article Ud8 " Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété " du règlement du plan local d'urbanisme : " En secteur Ud : / Deux bâtiments non contigus, implantés sur une même propriété, devront respecter entre eux, une distance L supérieure ou égale à la moyenne des hauteurs des façades en vis-à-vis et/ou des niveaux droits en vis-à-vis avec un minimum de 4m : / 4m = L = H+h /2 avec / - H : hauteur de la façade la plus haute et/ou du niveau droit le plus haut, / - h : hauteur de la façade la plus petite et/ou du niveau droit le plus petit. / () ". Le lexique du plan local d'urbanisme de Saint-Denis définit la contiguïté au sens élargi par la " présence de deux bâtiments formant un ensemble fonctionnel unique ", et représente à cet effet deux bâtiments reliés par une passerelle et une entrée commune.

12. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de coupe PC 03a, que le projet est constitué d'un bâtiment divisé en deux sous-ensembles reliés entre eux aux niveaux RDC et R-1 couvrant l'intégralité de l'emprise du projet. Ces deux sous-ensembles doivent ainsi être regardés, au sens de la définition du plan local d'urbanisme de Saint-Denis précité, comme constituant un ensemble fonctionnel unique, et non comme des bâtiments non contigus. Par suite, le requérant ne peut utilement soutenir que l'espacement entre les deux sous-ensembles méconnaîtrait l'article Ud8 précité.

13. En sixième et dernier lieu, aux termes de l'article Ud9 " Emprise au sol des constructions " du règlement du plan local d'urbanisme : " En secteur Ud : / L'emprise au sol des constructions est limitée à 80% de la superficie de l'unité foncière () ". L'emprise au sol est définie par le lexique du plan local d'urbanisme comme la " projection verticale au sol des constructions d'une hauteur supérieure à 0,6 m par rapport au terrain naturel. / Les piscines constituent de l'emprise au sol. Sont exclus les saillies, balcons, doubles peaux, auvents. ".

14. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse PC 02a, que le projet comporte 453,92 m2 d'espaces libres. Ainsi, à supposer, comme le soutient le requérant, que la superficie de l'unité foncière ne soit pas de 2002,61 m2, comme l'indiquent le plan de masse et la notice, mais de 1 956 m2, comme mentionné dans l'arrêté de permis de construire, l'emprise au sol du projet est bien limitée à 80% de la superficie de l'unité foncière. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que la toiture végétalisée et la rampe d'accès n'auraient pas été prises en compte dans le calcul de l'emprise au sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ud9 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

15. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir, que les conclusions à fin d'annulation du permis de construire délivré le 31 mars 2023 à la SHLMR doivent être rejetées.

Sur la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme :

16. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. ".

17. Dès lors que le terrain d'assiette du projet n'est séparé de la parcelle du requérant que par la rue Henri Leveneur, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers doit être regardé comme étant voisin immédiat du projet. Eu égard notamment à sa qualité de voisin immédiat du terrain d'assiette du projet et à l'ampleur du projet, il ne ressort pas des pièces du dossier que la demande d'annulation du permis de construire litigieux présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers excédait la défense de ses intérêts légitimes. Par suite, les conclusions présentées par la SHLMR sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l'instance :

18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les sommes demandées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens soient mises à la charge de la commune de Saint-Denis et de la SHLMR, qui n'ont pas la qualité de partie perdante dans la présente instance.

19. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers le versement à la commune de Saint-Denis et à la SHLMR d'une somme de 750 euros chacune au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers versera à la commune de Saint-Denis une somme de 750 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers versera à la SHLMR une somme de 750 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la SHLMR sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme sont rejetées.

Article 5 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bibassiers, à la commune de Saint-Denis et à la société anonyme Société d'Habitations à Loyer Modéré de La Réunion.

Délibéré après l'audience du 10 février 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Banvillet, premier conseiller faisant fonction de président,

- M. Duvanel, premier conseiller,

- Mme Beddeleem, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025.

La rapporteure,

J. BEDDELEEM

Le président,

M. BANVILLET

Le greffier,

D. CAZANOVE

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

P/La greffière en chef,

Le greffier,

D. CAZANOVE