Tribunal Administratif de Caen — Décision N° TA14-2101994

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 13 septembre 2021 et des mémoires enregistrés les 7 juin, 7 juillet et 13 septembre 2022, ce dernier mémoire n'a pas été communiqué, M. B D, représenté par Me Taforel, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 13 juillet 2021 par laquelle le maire de La Haye a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur un bien immobilier, situé 4 place du général Patton ;

2°) d'enjoindre à la commune de La Haye de lui proposer, dans le délai de deux mois suivant la notification du jugement à intervenir, d'acquérir le bien qui fait l'objet de cette décision de préemption aux prix et conditions mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de La Haye une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il a intérêt à agir ;

- la décision est entachée d'un vice d'incompétence en tant qu'elle a été prise par une autorité qui n'était pas régulièrement habilitée à le faire et en tant qu'elle ne relevait pas des attributions de la commune ;

- elle est insuffisamment motivée en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme en tant qu'elle n'est pas assez précise quant à l'objet pour lequel le droit de préemption est exercé ;

- elle méconnait les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme faute pour le maire de pouvoir justifier de l'existence d'un projet d'action ou d'aménagement à la date de son édiction ;

- elle est entachée de détournement de pouvoir.

Par des mémoires enregistrés les 10 mai 2022, 7 juillet 2022 et 9 septembre 2022, la commune de La Haye, représentée par la SELARL Médéas prise en la personne de Me Soublin, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de M. D une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. D ne sont pas fondés.

Par courrier du 28 mars 2023, M. C F et Mme E A épouse F ont été destinataires de la procédure et invités à produire leurs observations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Pillais,

- les conclusions de M. Blondel, rapporteur public,

- et les observations de Me Taforel, représentant M. D, ainsi que celles de Me Soublin, représentant la commune de La Haye.

Une note en délibéré présentée par la commune de La Haye a été enregistrée le 24 mai 2023.

Considérant ce qui suit :

1. M. B D s'est porté acquéreur d'un ensemble immobilier cadastré section AA n° 634 composé d'un terrain d'une superficie de 354 m², situé 4 place du général Patton à La Haye, sur lequel se trouve un bâtiment de quatre niveaux à usage mixte de commerce et d'habitation dont la superficie habitable est de 612,23 m². Il a conclu avec les propriétaires, M. C F et son épouse Mme E A, un compromis de vente au prix de 220 000 euros hors frais d'acte notarié. Le 20 mai 2021, la déclaration d'intention d'aliéner a été transmise à la commune. Le 13 juillet 2021, le maire de La Haye a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur le bien en cause. Par sa requête, M. B D demande l'annulation de cette décision.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Selon l'article L. 211-2 du code de l'urbanisme, la compétence en matière de plan local d'urbanisme (PLU) d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre emporte de plein droit compétence pour cet établissement en matière de droit de préemption urbain. Aux termes de l'article L. 213-3 du même code : " Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire ". L'article R. 213-1 du même code précise que : " La délégation du droit de préemption prévue par l'article L. 213-3 résulte d'une délibération de l'organe délibérant du titulaire du droit de préemption ". Aux termes l'article L. 5211-9 du code général des collectivités territoriales : " Le président est l'organe exécutif de l'établissement public de coopération intercommunale. () / Le président de l'établissement public de coopération intercommunale peut, par délégation de son organe délibérant, être chargé d'exercer, au nom de l'établissement, les droits de préemption, ainsi que le droit de priorité, dont celui-ci est titulaire ou délégataire en application du code de l'urbanisme. Il peut également déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien, dans les conditions que fixe l'organe délibérant de l'établissement. Il rend compte à la plus proche réunion utile de l'organe délibérant de l'exercice de cette compétence ".

3. La communauté de communes côte-ouest-centre-Manche est un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune de La Haye est membre. Il n'est pas contesté que cette communauté de communes dispose de la compétence aménagement de l'espace qui lui confère compétence en matière de plan local d'urbanisme ce qui implique de plein droit sa compétence en matière de droit de préemption urbain. Par délibération du 22 juillet 2020, son conseil communautaire a donné délégation de pouvoir au président de l'établissement public de coopération intercommunale pour " exercer, au nom de la communauté de communes, le droit de préemption urbain dans les conditions fixées à l'article L. 5211-9 du code général des collectivités territoriales et subdéléguer l'exercice de ce droit aux communes membres sur les zones U et NA des POS et U et AU des PLU approuvés sur le territoire communautaire à l'occasion de l'aliénation d'un bien ". Aux termes des dispositions de l'article L. 5 211-9 précité, le conseil communautaire pouvait déléguer au président le pouvoir d'exercer le droit de préemption urbain, mais il ne pouvait lui donner le pouvoir de subdéléguer ce droit aux communes membres que ponctuellement à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Par arrêté du 12 juillet 2021, le président de la communauté de communes côte-ouest-centre-Manche a décidé de : " subdéléguer à la commune de La Haye l'exercice du droit de préemption urbain sur les zones U et AU du PLUI du territoire de l'ancienne communauté de communes de la Haye-du-Puits, à l'exception des secteurs identifiés comme les zones d'activités économiques existantes et les zones à urbaniser à vocation économique ". Cette délégation accordée sans lien avec l'aliénation d'un bien n'a pas pu légalement fonder la compétence de la commune de La Haye à exercer le droit de préemption urbain de telle sorte que son maire ne pouvait mettre en œuvre la délégation que lui avait consentie le conseil municipal le 22 juillet 2020 pour exercer au nom de la commune le droit de préemption urbain. Le 13 juillet 2021, le maire de La Haye n'était pas légalement habilité à exercer le droit de préemption urbain. Par suite la décision attaquée est entachée d'incompétence.

4. Il résulte de ce qui précède que M. D est fondé à demander l'annulation de la décision du 13 juillet 2021 par laquelle le maire La Haye a décidé d'exercer le droit de préemption urbain de la commune sur la parcelle cadastrée section AA n° 634. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder cette annulation.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

5. Aux termes de l'article L. 911-1 du code de justice administrative : " Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution ". Aux termes de l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme : " () Lorsque la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d'exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative et qu'il n'y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d'un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive. Dans ce cas, le propriétaire n'est pas tenu par les prix et conditions qu'il avait mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner " Aux termes de l'article L. 213-11-1 du même code : " Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. / Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4. / A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2. " Enfin, aux termes de l'article L. 213-14 du même code : " En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption (), le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique () ".

6. Les dispositions précitées obligent la collectivité publique dont la décision de préemption a été annulée par une décision juridictionnelle, dans l'hypothèse où elle est effectivement devenue propriétaire du bien préempté et si elle ne l'a pas entretemps déjà cédé, d'une part, à proposer l'acquisition du bien en priorité aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel et, d'autre part, à s'abstenir de céder ledit bien à tout tiers. Ces mêmes dispositions ont pour effet, dans l'hypothèse où le transfert de propriété n'a pas eu lieu, de redonner la possibilité au propriétaire du bien préempté d'en disposer librement, sans être tenu par les prix et conditions de la déclaration d'intention d'aliéner, et sans que le titulaire du droit de préemption puisse à nouveau préempter ce bien dans un délai d'un an.

7. Il appartient au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens par l'ancien propriétaire ou par l'acquéreur évincé et après avoir mis en cause l'autre partie à la vente initialement projetée, d'exercer les pouvoirs qu'il tient des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative afin d'ordonner, le cas échéant sous astreinte, les mesures qu'implique l'annulation, par le juge de l'excès de pouvoir, d'une décision de préemption, sous réserve de la compétence du juge judiciaire, en cas de désaccord sur le prix auquel l'acquisition du bien doit être proposée, pour fixer ce prix. A ce titre, il lui appartient, après avoir vérifié, au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, de prescrire au titulaire du droit de préemption qui a acquis le bien illégalement préempté, s'il ne l'a pas entre-temps cédé à un tiers, de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, de proposer à l'ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle.

8. Aucune de ces dispositions n'implique ni ne permet, en revanche, qu'il soit enjoint à la commune de La Haye de proposer directement la cession du terrain cadastré section AA n° 634 à M. D ou, dans l'hypothèse où elle aurait entre-temps cédé le bien à un tiers, de saisir le juge judiciaire aux fins d'annulation de la cession.

9. En l'état de l'instruction, il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu d'enjoindre à la commune de La Haye, dans le délai de deux mois suivant la notification du présent jugement, de mettre en œuvre, dans l'hypothèse où elle a acquis le bien et en a conservé la propriété, le dispositif prévu à l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme et, dans l'hypothèse, où le transfert de propriété n'a pas eu lieu dans les conditions prévues à l'article L. 213-14 précité, de respecter les dispositions de son article L. 213-8 du code de l'urbanisme. Il n'y a pas lieu dans les circonstances de l'espèce de prononcer une astreinte.

Sur les frais liés à l'instance :

10. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de La Haye la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. D et non compris dans les dépens. En revanche, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. D, qui n'est pas la partie perdante en la présente instance, la somme que la commune demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La décision du 13 juillet 2021 du maire de La Haye est annulée.

Article 2 : Il est enjoint à la commune de La Haye, dans le délai de deux mois suivant la notification du présent jugement, dans l'hypothèse où elle a acquis le bien cadastré section AA n° 634 et en a conservé la propriété, de proposer en priorité à M. et Mme F, les anciens propriétaires, puis, le cas échéant, à M. D, acquéreur évincé, d'acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. Dans l'hypothèse où le transfert de propriété n'a pas eu lieu à son profit, il lui est enjoint de respecter les dispositions de l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme.

Article 3 : La commune de La Haye versera la somme de 1 500 euros à M. D en application de l'article L 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B D, à la commune de La Haye et à M. C F et Mme E A épouse F.

Délibéré après l'audience du 17 mai 2023, à laquelle siégeaient :

M. Mondésert, président,

Mme Pillais, première conseillère,

Mme Silvani, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2023.

La rapporteure,

Signé

M. PILLAIS

Le président,

Signé

X. MONDESERT La greffière,

Signé

A. LAPERSONNE

La République mande et ordonne au préfet de la Manche en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

la greffière,

A.Lapersonne