Tribunal Administratif de Caen — Décision N° TA14-2202758

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 9 décembre 2022, 18 avril 2023 et 27 octobre 2023, M. H O et Mme D I, M. et Mme K et N M, M. et Mme C et A F, M. et Mme R et B L, et M. et Mme J et Q P, représentés par Me Launay, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 12 octobre 2022 par lequel le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré à la société SNC Altarea Cogedim Régions un permis de construire, valant permis de démolir, pour la réalisation d'un bâtiment collectif de soixante-quatre logements ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Douvres-la-Délivrande la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d'un intérêt à agir en leur qualité de voisin immédiat ;

- il appartient à la commune de justifier de la compétence du signataire de l'arrêté attaqué ;

- le dossier de demande de permis de construire n'est pas conforme aux dispositions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme dès lors que le plan de division n'est pas joint au dossier ;

- le projet est illégal du fait de l'illégalité de l'article U 9 du règlement du plan local d'urbanisme dans sa version issue de la modification n° 3 adoptée par la délibération du 20 novembre 2017 ; la suppression du coefficient d'emprise au sol, qui existait à l'article U 9, est incohérente avec le rapport de présentation du plan local d'urbanisme de la modification n° 3, qui évoque une densification douce en zone urbaine et avec le rapport de présentation du plan local d'urbanisme approuvé en 2013 qui prévoit que la densification doit rester encadrée par une emprise au sol limitée des constructions ; l'article U 9 du règlement plan local d'urbanisme dans sa version antérieure à la modification approuvée le 20 novembre 2017 ne permet pas la réalisation du projet, l'article U 9 limitant l'emprise au sol à 35 % ;

- il méconnaît l'article U 10 du plan local d'urbanisme ;

- il méconnaît l'article U 12 du plan local d'urbanisme.

Par des mémoires, enregistrés les 27 février 2023, 7 août 2023 et 10 novembre 2023, la société SNC Altarea Cogedim Régions, représentée par la SELARL Salmon et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants ne justifient pas d'un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés les 21 juillet 2023 et 16 novembre 2023, la commune de Douvres-la-Délivrande, représentée par Me Gorand, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Créantor,

- les conclusions de Mme G,

- et les observations de Me Launay, représentant les requérants, de Me Châles, représentant la commune de Douvres-la-Délivrande, et de Me Salmon, représentant la société SNC Altarea Cogedim Régions.

Considérant ce qui suit :

1. Le 13 juillet 2022, la société SNC Altarea Cogedim Régions a déposé une demande de permis valant permis de démolir pour la réalisation d'un bâtiment collectif de soixante-quatre logements sur des parcelles cadastrées AD n° 27, 28 et 29 situées au 37 route de Caen à Douvres-la-Délivrande. Par un arrêté du 12 octobre 2022, le maire de Douvres-la-Délivrande lui a délivré le permis de construire sollicité. M. H O et autres, qui ont exercé un recours gracieux qui a été rejeté par une décision du 30 novembre 2022, demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du 12 octobre 2022.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, par un arrêté du 23 mai 2020, le maire de la commune de Douvres-la-Délivrande a donné délégation à M. E, adjoint au maire en charge de l'urbanisme et signataire de la décision attaquée, à l'effet de signer, notamment, les documents relatifs à la délivrance des permis de construire. Le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté attaqué du 12 octobre 2022 doit, par suite, être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division () ".

4. Il résulte des termes mêmes de ces dispositions qu'elles s'appliquent à une opération qui doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement des travaux. Or, il ressort des pièces du dossier, en particulier du dossier de demande du permis de construire, que le projet porte sur la construction de trois immeubles accolés formant un bâtiment unique au sens et pour l'application de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme et qu'il n'est pas prévu de division en propriété ou en jouissance du terrain d'assiette avant l'achèvement de l'ensemble du projet. Par suite, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire ne comprenait pas le plan de division prévu à l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme doit être écarté.

5. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 600-12 de code de l'urbanisme : " Sous réserve de l'application des articles L. 600-12-1 et L. 442-14, l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur ".

6. Si un permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation. Par suite, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l'illégalité dont il se prévaut. Cependant, il résulte de l'article L. 600-12 du code de l'urbanisme que la déclaration d'illégalité d'un document d'urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme immédiatement antérieur. Dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal - sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l'article L. 600-1 du même code -, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.

7. En outre, lorsqu'un motif d'illégalité non étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet est susceptible de conduire à remettre en vigueur tout ou partie du document local d'urbanisme immédiatement antérieur, le moyen tiré de l'exception d'illégalité du document local d'urbanisme à l'appui d'un recours en annulation d'une autorisation d'urbanisme ne peut être utilement soulevé que si le requérant soutient également que cette autorisation méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.

8. En l'espèce, les requérants soutiennent que l'article U 9 du règlement du plan local d'urbanisme, tel que modifié par la délibération du conseil municipal du 20 novembre 2017, est illégal et que le projet autorisé n'est pas conforme à l'article U 9 du règlement du plan local d'urbanisme immédiatement antérieur dès lors que cet article prévoit un coefficient d'emprise au sol de 35 % que le projet autorisé ne respecte pas.

9. Les requérants ne sauraient utilement soutenir que l'article U 9 du règlement du plan local d'urbanisme modifié par le conseil municipal le 20 novembre 2017 est incohérent avec le rapport de présentation du plan local d'urbanisme dans sa version de 2013, la cohérence de la modification de l'article U 9, approuvée le 20 novembre 2017, devant s'apprécier au regard du rapport de présentation également modifié. Or, il ressort de ce rapport de présentation que les modifications apportées au règlement du plan local d'urbanisme ont pour objet de favoriser une densification dans les zones urbanisées afin de limiter la consommation de l'espace et permettre la réurbanisation des espaces et que la suppression des limites d'emprise au sol prévues à l'article U 9 du règlement du plan, de même que la réduction de la distance de recul le long des limites séparatives de propriété lorsque la façade qui regarde la limite ne comporte ni baies, ni vérandas, distance prévue à l'article U 7 également modifié par la délibération du 20 novembre 2017, visent à accompagner une densification douce, en particulier dans le quartier situé entre la route de Caen et la rue de l'Arbalète. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, la suppression d'un coefficient d'emprise au sol ne saurait caractériser, à elle seule, une politique de densification forte et n'est pas incohérente avec la politique de densification douce souhaitée par les auteurs du plan local d'urbanisme de la commune de Douvres-la-Délivrande et les objectifs mentionnés dans le rapport de présentation, y compris en secteur Uc qui correspond aux quartiers à dominante pavillonnaire mais où la construction de logements collectifs n'est pas interdite. Par suite, le moyen tiré de l'illégalité de l'article U 9 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

10. En quatrième lieu, l'article U 10 du règlement du plan local d'urbanisme prévoit que sur le secteur Uc : " Les constructions comprendront au maximum deux niveaux droits (non compris les entresols et le cas échéant l'étage en attique). Leur hauteur droite restera inférieure à 7 m, leur hauteur maximale restera inférieure à 11 m. ". Aux termes du glossaire du même document : " Attique : dernier étage d'une construction construit avec un retrait permettant la réalisation d'une terrasse. Ce retrait entre le nu du mur des étages inférieurs et celui de l'étage en attique sera au moins égale à 1,5 m. ".

11. Il ressort des pièces du dossier, en particulier du plan de l'attique, des plans de masse PC2a et PC2b ainsi que des plans des façades PC5b, PC5c et PC5d, que l'intégralité du dernier niveau, qui présente un retrait entre 1,50 m et 1,73 m par rapport à l'étage inférieur, comporte des terrasses qui ne sont accessibles qu'aux logements situés à cet étage. Le dernier niveau de l'immeuble projeté ne pouvant être qualifié de deuxième étage mais d'étage en attique, la construction autorisée est bien de type R+1+attique. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U 10 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

12. En dernier lieu, aux termes de l'article U 12 du règlement du plan local d'urbanisme : " Le stationnement correspondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies. / () / Pour les véhicules légers, il est en particulier exigé : / logement : une place et demi par logement. ; on arrondira au nombre supérieur ; (). ".

13. En application des dispositions précitées, le projet, qui porte sur la création de soixante-quatre logements, doit comporter quatre-vingt-seize places de stationnement. Or, la demande de permis de construire déposée par la société SNC Altarea Cogedim Régions prévoit la création de quatre-vingt-seize places de stationnement. La circonstance que quatorze places ne seraient accessibles qu'à partir d'autres places de stationnement n'est pas de nature à entacher le permis de construire d'illégalité dès lors que les dispositions précitées, qui imposent une place et demi par logement, n'ont pas pour effet d'interdire les places commandées. En tout état de cause, il ressort de la notice de présentation que ces places seront affectées par paire au même logement afin que toutes soient effectivement utilisables. Enfin, il ne résulte pas des dispositions précitées que le pétitionnaire devait prévoir également des places destinées aux visiteurs. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U 12 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

14. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, que les requérants ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 12 octobre 2022 par lequel le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré à la société SNC Altarea Cogedim Régions un permis de construire.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Douvres-la-Délivrande, qui n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge des requérants une somme globale de 1 500 euros à verser tant à la commune de Douvres-la-Délivrande qu'à la société SNC Altarea Cogedim Régions au titre des frais de l'instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. O et autres est rejetée.

Article 2 : Les requérants verseront une somme globale de 1 500 euros tant à la commune de Douvres-la-Délivrande qu'à la société SNC Altarea Cogedim Régions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. H O et Mme D I, M. et Mme K et N M, M. et Mme C et A F, M. et Mme R et B L, M. et Mme J et Q P, à la commune Douvres-la-Délivrande et à la société SNC Altarea Cogedim Régions.

Délibéré après l'audience du 12 décembre 2023, à laquelle siégeaient :

- Mme Macaud, présidente,

- Mme Sénécal, première conseillère,

- Mme Créantor, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2024.

La rapporteure,

SIGNÉ

V. CREANTOR

La présidente,

SIGNÉ

A. MACAUD

La greffière,

SIGNÉ

E. BLOYET

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. BLOYET