Tribunal Administratif de Caen — Décision N° TA14-2300764

Vu la procédure suivante :

D une requête et des mémoires, enregistrés les 23 mars 2023, 29 juin 2023, 26 septembre 2023 et 10 mars 2024, Mme F H et M. G I, représentés par Me Launay, demandent au tribunal :

1°) d'annuler le permis de construire tacitement délivré le 16 décembre 2022 par le maire de Caen à la SARL BG Promotion en vue de construire un immeuble collectif de quarante-huit logements ainsi que l'arrêté du 15 février 2023 par lequel le maire de Caen a délivré à la SARL BG Promotion un permis de construire modificatif ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Caen la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le permis de construire tacite est entaché d'une insuffisance d'examen du dossier de demande du permis de construire ; le maire ne pouvait délivrer un permis de construire tacite, compte tenu de l'avis rendu par la direction du cycle de l'eau de la Communauté urbaine Caen La Mer sur le raccordement du projet au réseau d'assainissement et au réseau d'eau potable existant sur le boulevard Detolle ;

- le dossier de demande de permis de construire méconnaît l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme dès lors que le plan de division n'est pas joint au dossier ;

- le projet méconnaît l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme ; la voie d'accès au terrain d'assiette du projet et à son parc de stationnement présente un risque pour la sécurité des usagers de la construction ainsi que des usagers de la voie publique ;

- il méconnaît l'article UB 4 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- il méconnaît l'article UB 7.2.2 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- il méconnaît l'article UB 10.2 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- il méconnaît l'article UB 11 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le permis de construire modificatif méconnaît l'article UB 12 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- il est illégal par voie de conséquence de l'illégalité du permis de construire initial.

D des mémoires, enregistrés les 27 avril 2023, 2 août 2023 et 4 janvier 2024, la SARL BG Promotion, représentée par Me Gorand, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu'il soit fait application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

D un mémoire, enregistré le 28 novembre 2023, la commune de Caen, représentée par Me Bouthors-Neveu, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme globale de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Créantor, rapporteure,

- les conclusions de Mme Absolon, rapporteure publique,

- et les observations de Me Launay, représentant les requérants, de Me Gutton, représentant la SARL BG Promotion, et de Me Bouthors-Neveu, représentant la commune de Caen.

Considérant ce qui suit :

1. Le 16 septembre 2022, la SARL BG Promotion a déposé une demande de permis de construire un immeuble collectif de quarante-huit logements sur un terrain situé 87 boulevard André Detolle à Caen. A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction de trois mois prévu par l'article R. 423-23 du code de l'urbanisme, la SARL BG Promotion est devenue titulaire d'un permis de construire tacite le 16 décembre 2022. Elle a sollicité, le 25 janvier 2023, la délivrance d'un permis de construire modificatif en vue de procéder à des modifications de surface, des façades et de la répartition des logements en accession à la propriété et des logements sociaux à usage locatif tout en portant le nombre total de logements à quarante-neuf. D un arrêté du 15 février 2023, le maire de Caen lui a délivré le permis de construire modificatif sollicité. Mme F H et M. G I demandent l'annulation de la décision implicite du 16 décembre 2022 accordant le permis de construire et de l'arrêté du 15 février 2023 portant délivrance du permis de construire modificatif.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l'absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

En ce qui concerne le permis de construire tacite du 16 décembre 2022 modifié par le permis du 15 février 2023 :

3. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le maire de Caen a sollicité, le 5 décembre 2022, la direction du cycle de l'eau de la communauté urbaine Caen La Mer qui a rendu son avis sur le projet le 16 décembre 2022. Cet avis, qui ne revêt pas la nature d'un avis conforme, contenait des prescriptions concernant le raccordement du projet au réseau d'assainissement collectif, la gestion des eaux pluviales et la desserte du projet en eau potable. Dès lors que la direction du cycle de l'eau de la communauté urbaine Caen La Mer a ainsi été consultée, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir du caractère tacite du permis de construire pour soutenir que le maire de Caen n'a pas suffisamment examiné le dossier de demande de permis de construire. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier que le maire de Caen a, par l'arrêté du 15 février 2023, accordé le permis de construire modificatif assorti d'une prescription imposant le respect de l'avis émis le 16 décembre 2022 par la direction du cycle de l'eau de la communauté urbaine Caen La Mer. D suite, le moyen ne peut qu'être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division () ".

5. Il résulte des termes mêmes de ces dispositions que le dossier de demande de permis de construire ne doit comprendre un plan de division que dans l'hypothèse où le terrain d'assiette du projet doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble des travaux pour lesquels le permis est sollicité. En l'espèce, d'une part, il ressort des précisions apportées sous la rubrique " situation juridique du terrain " du formulaire Cerfa de demande de permis de construire que la société pétitionnaire a indiqué que le terrain devait être divisé en propriété ou en jouissance avant l'achèvement des travaux de construction en raison de la rétrocession, convenue avec la commune de Caen, de la partie du terrain d'assiette du projet située à l'ouest, correspondant à une superficie de 24 m2. Il n'est toutefois pas contesté que cette rétrocession à la commune d'une partie du terrain d'assiette du projet ne constitue pas une division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière dès lors qu'elle n'emporte pas la création d'un lot destiné à être bâti au sens des dispositions de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme. D'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier de demande de permis de construire que les logements bénéficiant de jardins privatifs ont vocation à être vendus avant l'achèvement de l'ensemble des travaux. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande de permis de construire aurait dû comprendre le plan de division exigé par les dispositions précitées de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme. D suite, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire ne comprenait pas le plan de division prévu à l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme doit être écarté.

6. En troisième lieu, aux termes de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les accès doivent permettre l'utilisation des moyens de secours et de lutte contre l'incendie / Pour les accès automobiles / Les caractéristiques et la configuration des accès doivent : / - répondre à l'importance et à la destination du projet ; - permettre d'assurer la sécurité des usagers des voies au regard de la nature et de l'intensité du trafic () ".

7. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice de présentation de l'opération, que le projet prévoit des accès distincts pour les piétons au niveau du boulevard André Detolle, un second accès étant prévu, pour les véhicules depuis la rue du Parc des Sports. Si les requérants soutiennent que cet accès entraînera des difficultés eu égard à la visibilité et à la sécurité insuffisantes lors des manœuvres d'entrée et de sortie de véhicules ne permettant pas d'anticiper les flux de véhicules des résidents et des usagers de la voie publique, il ressort des pièces du dossier que l'entrée et la sortie des véhicules s'effectueront depuis la rue du Parc des Sports via une impasse ne desservant que le parking souterrain dédié aux logements. Cette impasse permettra aux véhicules de sortir de l'immeuble dans des conditions de visibilité satisfaisante, avant de s'engager sur la rue du Parc des Sports. En outre, il ressort des pièces du dossier que la voie en impasse est suffisamment large pour absorber le flux de circulation généré par le projet et pour permettre les manœuvres et les croisements de véhicules. D ailleurs, il n'est pas démontré que la largeur de la rampe d'accès au parking souterrain, de 4,50 m, serait insuffisante pour que la sécurité soit assurée. A cet égard, si les requérants soutiennent que la largeur de 4,50 m de la rampe du parc de stationnement n'est pas conforme aux exigences de la norme NF P 91-120, cette norme homologuée par l'Association française de normalisation (AFNOR) n'est pas au nombre des dispositions législatives et réglementaires visées à l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme dont l'autorité administrative est en charge d'assurer le respect lorsqu'elle est saisie d'une demande de permis de construire. Dès lors, les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance de cette norme à laquelle le règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Caen ne se réfère d'ailleurs pas. Enfin, si la rampe intérieure du parking présente une pente de 16 degrés et comporte deux coudes, ces circonstances ne permettent pas à elles-seules de caractériser un danger, d'autant qu'il n'est pas démontré que la largeur des coudes ne permettra pas le croisement des véhicules ni qu'un véhicule entrant faisant face à un véhicule sortant serait contraint de faire marche arrière. D suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

8. En quatrième lieu, aux termes de l'article UB 4.1 du règlement du plan local d'urbanisme : " Toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau de distribution d'eau potable. ". L'article UB 4.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme dispose que : " Toute construction engendrant des eaux usées domestiques doit être raccordée au réseau d'assainissement public par un branchement au réseau public d'assainissement () ". Enfin, aux termes de l'article UB 4.2.2 du même règlement : " La gestion des eaux pluviales est à la charge exclusive du propriétaire de l'unité foncière du projet qui doit concevoir et réaliser des dispositifs adaptés à l'opération et aux contraintes du site et de son environnement, et qui doit prendre toutes les mesures nécessaires pour garantir le bon fonctionnement, la surveillance et entretien des ouvrages. (). ".

9. Ainsi qu'il a été dit au point 3, l'avis rendu par la direction du cycle de l'eau de la communauté urbaine Caen La Mer comporte des prescriptions concernant le raccordement du projet au réseau public d'eau potable, au réseau d'assainissement et sur la gestion des eaux publiques. En outre, il ressort des termes de l'arrêté du 15 février 2023 que le permis de construire modificatif n'a été accordé que sous réserve des prescriptions émises par la direction du cycle de l'eau de la communauté urbaine Caen La Mer. Dès lors, les requérants ne peuvent utilement invoquer à l'encontre du permis de construire attaqué le non-respect des dispositions de l'article UB 4 du règlement du plan local d'urbanisme. D suite, ce moyen doit être écarté.

10. En cinquième lieu, selon l'article 7.1.1 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, dans les secteurs UBa, les constructions doivent être édifiées dans une bande de constructibilité d'une profondeur maximale de 18 m. B termes de l'article UB 7.1.2 du même règlement : " Les constructions peuvent être implantées sur les limites séparatives latérales ou en retrait de ces dernières. / Les constructions peuvent être implantées en limite de fond de terrain, dès lors que cette dernière se situe dans la bande de constructibilité principale. (). ". B termes de l'article UB 7.2.2 de ce règlement : " Les constructions ou parties de constructions situées au-delà de la bande de constructibilité principale doivent être implantées en retrait des limites séparatives. ". Le glossaire du règlement du plan local d'urbanisme dispose : " Alignement : limite entre une propriété privée et le domaine public. ". E le cas d'un terrain situé à l'angle de deux voies, en l'absence de règle particulière dans le règlement du plan local d'urbanisme, peuvent être délimitées à partir de l'alignement de ces voies, deux bandes d'une profondeur maximale de 18 m, se recoupant pour partie, à l'intérieur desquelles la construction doit être édifiée.

11. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, et en particulier du plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire, que la construction projetée est desservie par le Boulevard André Detolle, qui se prolonge sur la parcelle d'assiette du projet sous la forme d'une voie en impasse permettant le passage des véhicules le long de la limite nord-ouest de cette parcelle. B termes de la définition de l'alignement donnée par le glossaire du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Caen, cette voie en impasse génère un double alignement, d'une part, au nord, depuis le Boulevard André Detolle, d'autre part, à l'ouest, depuis la voie en impasse. En l'absence de règle particulière dans le règlement du plan local d'urbanisme, peuvent être délimitées, à partir de l'alignement de ces voies, deux bandes d'une profondeur maximale de 18 m, se recoupant pour partie, à l'intérieur desquelles toute construction peut s'accoler à l'une des limites latérales. Or, la construction projetée se situant intégralement dans la bande de 18 m générée par l'alignement généré par la voie en impasse située à l'ouest, son implantation en limite séparative pouvait être autorisée, sans qu'il soit besoin d'examiner la conformité du projet avec les règles, distinctes, énoncées par l'article UB. 7.2.2 du règlement du plan local d'urbanisme. D suite, le moyen doit être écarté.

12. En sixième lieu, le règlement du plan local d'urbanisme prévoit en son article UB 10.2 que dans le secteur UBa 3, la hauteur des constructions est de 14 m. A prévoit également que : " En outre, la construction doit s'inscrire dans un [gabarit sur voie]* défini par : / - une verticale correspondant à la hauteur maximale* fixée ci-dessus diminuée de 3 mètres ; / - une diagonale à 60° partant du sommet de la verticale ; / - une hauteur maximale* correspondant au sommet de la construction fixée ci-dessus. / Ce gabarit sur voie s'applique également à la façade* de la construction opposée à la voie. ".

13. Si les requérants font valoir que le plan de coupe paysagère transversale (PC 3-1) mentionne une verticale de hauteur de 11,50 m, laquelle est supérieure à la hauteur de 11 m autorisée, il ressort notamment de la notice descriptive du projet ainsi que des pièces PC 5-2 et PC 5-3 que le point haut de la façade située côté Boulevard André Detolle mesurée à l'égout du toit de la construction projetée est, au plus haut, à la cote C 47,70, soit à une hauteur de 11 m par rapport au terrain naturel et que le point le plus haut de la construction au niveau de son faîtage est à 49,40 m C, soit une hauteur de 12,70 m. D ailleurs, Il résulte des dispositions précitées de l'article UB 10 du plan local d'urbanisme, éclairées par les schémas que comporte le glossaire que la notion de gabarit qu'elles emploient sert à définir un volume dans l'espace à l'intérieur duquel doivent se situer les constructions. Toutefois, l'angle de 60 degrés prévu par l'article UB 10, servant à déterminer le volume maximal du bâti, ne s'impose que lorsque la construction atteint la hauteur maximale autorisée soit, en l'espèce, 14 m pour la partie du bâtiment projeté située en limite du Boulevard André Detolle. Or, en l'espèce, la verticale de hauteur et la ligne de faîtage atteignent respectivement la hauteur de 11 m et de 12,70 m. E ces conditions, le projet respecte la règle de gabarit posée par l'article UBa 10.2 du plan local d'urbanisme. D suite, ce moyen doit être écarté.

14. En septième lieu, aux termes de l'article UB 11.1 du règlement du plan local d'urbanisme : " La situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions, leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ".

15. Il ressort des pièces du dossier que l'immeuble projeté présente un gabarit supérieur à celui des maisons individuelles situées à proximité immédiate. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, par ses dimensions et son style architectural, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants composés de maisons d'habitation, lesquelles ne présentent pas de spécificité notable ni d'homogénéité particulière du point de vue notamment de leur aspect extérieur, de leur forme et de leurs dimensions. En outre, les façades blanches de l'immeuble ponctuées de coloris et de matériaux différents, les balcons de même que les espaces verts contribuent ainsi à en atténuer la visibilité. Enfin, la seule circonstance que le projet soit situé à proximité d'une aire de valorisation de l'agriculture et du patrimoine et du " Nice Cannais " n'est pas de nature à caractériser en l'espèce une atteinte à l'intérêt et au caractère des lieux avoisinants. D suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 11 doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens propres au permis de construire modificatif du 15 février 2023 :

16. En premier lieu, l'illégalité du permis de construire initial n'ayant pas été démontrée comme il a été dit aux points 3 à 15, le moyen tiré de l'illégalité par voie de conséquence de l'arrêté portant permis de construire modificatif doit être écarté.

17. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet tel que modifié par le permis de construire modificatif, et qui se situe en zone 2 du périmètre d'attractivité des transports en commun, porte sur la création de 49 logements, dont 9 logements financés par un prêt aidé de l'Etat. Dès lors, en application de l'article UB 12 du règlement du plan local d'urbanisme, le projet doit comporter 5 places de stationnement pour les logements sociaux et 40 places pour les autres logements, soit un total de 45 places. Or, le permis de construire modificatif a réduit le nombre de places de stationnement en ramenant le nombre de 47 prévu initialement à 44. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le maire de Caen a, par un arrêté du 28 septembre 2023, retiré le permis de construire modificatif en tant qu'il réduisait les obligations en matière de stationnement. Dès lors, le projet prévoit des emplacements de stationnement en nombre équivalent à celui qui était prévu par le permis de construire initial, soit 47 et ce, en conformité avec l'article UB 12 du règlement du plan local d'urbanisme. D suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 12 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

18. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, que les requérants ne sont pas fondés à demander l'annulation du permis de construire tacitement délivré le 16 décembre 2022 par le maire de Caen à la SARL BG Promotion et de l'arrêté du 15 février 2023 portant permis de construire modificatif.

Sur les frais liés au litige :

19. Il y a lieu de mettre à la charge de Mme H et M. I une somme de 750 euros à verser tant à la commune de Caen qu'à la SARL BG Promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font en revanche obstacle à ce que la commune de Caen, qui n'a pas la qualité de partie perdante, verse aux requérants la somme que ceux-ci demandent au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Mme H et M. I est rejetée.

Article 2 : Mme H et M. I verseront à la commune de Caen et à la société BG Promotion une somme de 750 euros à chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme F H et M. G I, à la commune de Caen, à la SARL BG Promotion et à la SCCV Delta.

Délibéré après l'audience du 11 juin 2024, à laquelle siégeaient :

- Mme Rouland-Boyer, présidente,

- Mme Créantor, conseillère,

- Mme Remigy, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2024.

La rapporteure,

SIGNÉ

V. CREANTOR

La présidente,

SIGNÉ

H. ROULAND-BOYER

La greffière,

SIGNÉ

E. BLOYET

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. BLOYET