Tribunal Administratif de Bastia — Décision N° TA20-2201423

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 21 novembre 2022 et le 3 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du hameau Paomia, M. E I, M. J C, M. M A et Mme L A, M. K B, M. F G et M. D H, représentés par Me Tomasi, demandent au tribunal :

1°) d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté en date du 22 septembre 2022 par lequel le maire d'Ajaccio a délivré à la SCI LFH un permis de construire deux maisons avec piscines sur la parcelle cadastrée section CO n° 444, situé route des Sanguinaires au lieudit " Scudo 3 " ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune d'Ajaccio et de la SCI LFH la somme de 6 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d'un l'intérêt leur donnant qualité pour agir, la construction des deux villas autorisées altérant la vue dégagée dont bénéficient les copropriétaires du hameau Paomia et leur faisant subir des troubles de jouissance de leurs biens, compte tenu des travaux, du voisinage immédiat de ces constructions et du trafic automobile qu'elles généreraient ;

- l'arrêté litigieux méconnaît les dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme telles que précisées par le plan d'aménagement et de développement durable de Corse (PADDUC), le secteur du Scudo/Santa Lina n'étant pas en continuité de l'agglomération d'Ajaccio par la présence de coupures d'urbanisation et le secteur étant composé d'un bâti presque exclusivement à vocation résidentielle ;

- cet arrêté méconnaît les dispositions de l'article L. 121-13 du même code, le projet faisant partie des espaces proches du rivage et constituant une extension non limitée de l'urbanisation ;

- cet arrêté méconnaît les dispositions de l'article L. 121-16 du même code, précisées par le PADDUC, le projet s'implantant à une trentaine de mètres du rivage et n'étant pas compris dans l'enveloppe urbaine de la commune ;

- cet arrêté méconnaît les dispositions de l'article UD 2 du règlement du plan local d'urbanisme, en l'absence de réalisation d'une évaluation préalable de l'incidence de la construction sur la tortue d'Hermann ;

- la parcelle CO 444 étant enclavée, le permis méconnaît les dispositions de l'article UD 3.1 du règlement précité, en l'absence de desserte directe par une voie ouverte à la circulation publique et de servitude de passage ; le plan de masse ne fait pas état de l'existence d'une servitude de passage, ainsi que le prévoit l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme ;

- cet arrêté méconnaît les dispositions de l'article UD 3.3 du règlement précité, en l'absence d'aire de retournement ;

- cet arrêté méconnaît les dispositions de l'article UD 12 du règlement précité, dès lors que le projet ne prévoit que 4 des 6 places de stationnement requises ;

- il n'est pas établi que le projet respecte les dispositions de l'article UD 15 du règlement précité relatives à la part de production énergétique globale devant être assurée par des énergies renouvelables.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 mai 2023, la commune d'Ajaccio, représentée par la SELARL Parme Avocats, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce que le tribunal sursoie à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires du hameau Paomia et autres au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés ;

- à titre subsidiaire, les vices en cause relevés par le tribunal sont susceptibles d'être régularisés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 mai 2023, la SCI LFH, représentée par Me Nesa, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce que le tribunal fasse application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires du hameau Paomia et autres au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable, le syndicat des copropriétaires du hameau Paomia n'alléguant aucun trouble affectant les parties communes, tandis que les autres requérants ne justifient pas qu'ils occupent habituellement et actuellement le bien dont ils seraient propriétaires ; ils n'établissent pas que le projet est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leurs biens respectifs ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés ;

- à titre subsidiaire, les vices en cause relevés par le tribunal sont susceptibles d'être régularisés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Jan Martin, premier conseiller,

- les conclusions de Mme Christine Castany, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Le syndicat des copropriétaires du hameau Paomia et autres demandent au tribunal d'annuler l'arrêté en date du 22 septembre 2022 par lequel le maire d'Ajaccio a délivré à la SCI LFH un permis de construire deux maisons avec piscines sur la parcelle cadastrée section CO n° 444, situé route des Sanguinaires au lieudit " Scudo 3 ".

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. Il en va de même lorsque le requérant est un syndicat de copropriétaires.

4. Il ressort des pièces du dossier que MM. I, C, B, G et H et M. et Mme A sont propriétaires d'appartements dans le hameau Paomia, géré par le syndicat des copropriétaires éponyme. Ces habitations ne sont séparées du terrain accueillant le projet que par une étroite parcelle située au nord-ouest de ce terrain. Dès lors, l'ensemble des requérants sont voisins immédiats de ce projet qui s'implante entre le rivage de la mer situé à proximité et ce hameau. Ainsi, eu égard à la nature et à l'importance des villas projetées, de 487 m2 de surface de plancher et de leur piscine respective, les requérants, qui allèguent des troubles de jouissance de leurs biens, notamment au regard d'une altération de la vue, justifient de leur intérêt à demander l'annulation du permis litigieux. Il s'ensuit que la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

5. En premier lieu, aux termes de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme : " En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux () ". Le PADDUC y formule, au point 4.2 de l'annexe 3 - Livret littoral - quatre critères, à appliquer cumulativement, pour déterminer le caractère urbanisable d'une parcelle ou d'une unité foncière située dans la bande des cent mètres et tenant à sa taille limitée, à son inclusion au sein d'un espace urbanisé lui-même inclus dans l'enveloppe urbaine d'un village ou d'une agglomération, à sa situation en continuité immédiate avec des parcelles bâties, et enfin à la préservation du paysage environnant. Ces prescriptions apportent des précisions et sont compatibles avec les dispositions de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme.

6. D'une part, il est constant que les constructions projetées sont situées à une trentaine de mètres de la limite haute du rivage de la mer. D'autre part, il ressort des pièces du dossier, notamment des vues aériennes, que le terrain accueillant ce projet ne comporte aucune construction au Nord ni à l'Ouest, la partie occidentale du projet se caractérisant par un habitat ayant conservé en grande partie son caractère naturel et agricole. Dans ces conditions, eu égard à l'urbanisation du secteur dans lequel le projet s'implante, le moyen tiré de l'inexacte application des dispositions de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme doit être accueilli.

7. En deuxième lieu, l'article UD12 du règlement du plan local d'urbanisme d'Ajaccio relatif au nombre de places de stationnement de véhicules prescrit, au point 2.1.1, pour les constructions à usage d'habitat comprenant des logements non aidés, la création d'une place de stationnement par tranche entamée de 80 m2 de surface de plancher avec un minimum d'une place par logement. Le règlement précise que lorsque le calcul du nombre de places de stationnement comporte une décimale, le nombre de places prescrit est arrondi au chiffre supérieur. Contrairement à ce que les défenderesses soutiennent, il ne résulte pas dudit règlement que ces prescriptions seraient applicables uniquement aux logements à usage collectif.

8. En l'espèce, il est constant que le projet prévoit 4 places de stationnement. Or, eu égard à la surface de plancher totale des deux constructions projetées de 487 m2, 4 places par maison étaient requises, soit 8 places au total. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UD12 du règlement du plan local d'urbanisme ne peut qu'être accueilli.

9. En troisième lieu, l'article UD15 du règlement du plan local d'urbanisme d'Ajaccio relatif aux performances énergétiques et environnementales prescrit : " Les constructions nouvelles () doivent satisfaire à l'obligation suivante : au moins 20 % de la production énergétique globale doit être assurée par des énergies renouvelables ".

10. Il ne ressort ni du formulaire Cerfa de demande de permis de construire ni du formulaire d'attestation de prise en compte de la réglementation thermique produits par la société pétitionnaire à l'appui de sa demande que la production énergétique globale des constructions projetées soit assurée par des énergies renouvelables à hauteur de 20 % au moins. En outre, la circonstance que les sociétés EDF et Kirnolia ont émis respectivement un avis favorable au projet est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée. Il suit de là que le moyen tiré de l'inexacte application des prescriptions précitées de l'article UD15 du règlement de ce plan doit être accueilli.

11. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires du hameau Paomia et autres sont fondés à demander l'annulation de l'arrêté du maire d'Ajaccio du 22 septembre 2022.

12. Enfin, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les autres moyens invoqués par les requérants ne sont pas susceptibles, en l'état du dossier, de fonder l'annulation prononcée.

Sur les conclusions des défenderesses tendant à l'application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

13. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". En outre, l'article L. 600-5-1 de ce code dispose que : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

14. Il n'apparaît pas, au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date du présent jugement, que les vices relevés précédemment puissent faire l'objet d'un permis de régularisation ou d'une annulation partielle. Par suite, les conclusions de la commune d'Ajaccio et de la SCI LFH tendant à ce qu'il soit fait application des dispositions précitées des articles

L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ne peuvent qu'être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

15. D'une part, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge solidaire la commune d'Ajaccio et de la SCI LFH une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires du hameau Paomia et autres et non compris dans les dépens. D'autre part, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que le syndicat des copropriétaires du hameau Paomia et autres, qui ne sont pas la partie perdante, versent à la commune d'Ajaccio et à la SCI LFH une quelconque somme au titre des frais qu'elles ont respectivement exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du maire d'Ajaccio du 22 septembre 2022 est annulé.

Article 2 : La commune d'Ajaccio et la SCI LFH verseront solidairement au syndicat des copropriétaires du hameau Paomia et autres une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune d'Ajaccio et de la SCI LFH sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires du hameau Paomia, représentant unique des requérants, à la commune d'Ajaccio et à la SCI LFH.

Délibéré après l'audience du 1er février 2024, à laquelle siégeaient :

M. Thierry Vanhullebus, président,

M. Jan Martin, premier conseiller,

Mme Nathalie Sadat, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 février 2024.

Le rapporteur,

Signé

J. MARTIN

Le président,

Signé

T. VANHULLEBUSLe greffier,

Signé

A. AUDOUIN

La République mande et ordonne au préfet de la Corse-du-Sud en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

A. AUDOUIN