Tribunal Administratif de Dijon — Décision N° TA21-2300505

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 23 février 2023, la société par actions simplifiée (SAS) Régie d'immeubles Neyrat, représentée par Me Pyot, demande au tribunal d'annuler la décision du 14 novembre 2022, par laquelle la directrice départementale adjointe de la protection des populations de Saône-et-Loire lui a infligé une amende administrative d'un montant total de 60 800 euros en raison de dix-neuf manquements à l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, ensemble la décision du 10 janvier 2023 de rejet de son recours gracieux.

Elle soutient que :

- l'action est prescrite au regard des dispositions de l'article L. 522-3 du code de la consommation, s'agissant des trois infractions des 12 et 25 juin et 10 septembre 2020, dès lors que le premier acte tendant à la recherche de ces manquements est en date du 21 septembre 2021 ;

- s'agissant du dossier Barthélémy, le trop-perçu se monte à 500 euros et non à 950 euros, comme le soutient l'administration, dès lors que le prix de vente était de 40 000 euros et que le barème prévoyait 4 000 euros d'honoraires ;

- aucune infraction ne peut être retenue s'agissant des dossiers Larue, Dury et Liégeon, dès lors que les honoraires prévus pour la transaction Larue sont de 12 600 euros et non de 13 000 euros, que le prix de vente du bien, s'agissant de la transaction Dury, est de 72 500 euros et non de 65 250 euros et que le prix du compromis dans le dossier Liégeon est de 44 440 euros ;

- le montant de l'amende infligée est disproportionné, dès lors que seules treize infractions ont été relevées, permettant d'établir un indu de 5 660 euros, qui ne constitue pas un manquement d'une particulière gravité financière, qu'elle est de bonne foi et qu'elle s'est conformée aux injonctions de l'administration.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 juin 2023, le préfet de Saône-et-Loire conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées par une lettre du 5 juin 2023 que cette affaire était susceptible, à compter du 24 juillet 2023, de faire l'objet d'une clôture d'instruction à effet immédiat en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

La clôture de l'instruction a été fixée au 1er août 2023 par une ordonnance du même jour.

Les parties ont été informées le 10 janvier 2024, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de la méconnaissance du champ d'application matériel de l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, dès lors que les manquements reprochés sont relatifs, non à l'absence ou à la non-conformité de l'un des affichages prévus par ces dispositions, mais à la non-conformité des prix pratiqués des prestations à ces affichages.

Par un mémoire enregistré le 23 janvier 2024, qui a été communiqué, la société par actions simplifiée Régie d'immeubles Neyrat, représentée par Me Pyot, a présenté ses observations sur ce moyen.

Elle reprend à son compte le moyen relevé d'office par le tribunal et fait valoir qu'en ne respectant pas la lettre de l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017, l'administration a méconnu le principe de légalité des délits et des peines.

Par un mémoire enregistré le 24 janvier 2024, qui a été communiqué, le préfet de Saône-et-Loire a présenté ses observations sur ce moyen.

Il soutient que le manquement relevé correspond à l'existence d'un affichage en agence qui ne correspond pas à la pratique de prix du professionnel.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la consommation ;

- l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Irénée Hugez,

- les conclusions de M. Thierry Bataillard, rapporteur public,

- et les observations de Me Caen, représentant la SAS Régie d'immeubles Neyrat, et celles de Mme A, représentant le préfet de Saône-et-Loire.

Considérant ce qui suit :

1. L'établissement de Chalon-sur-Saône de la société par actions simplifiée (SAS) Régie d'immeubles Neyrat, exploitant une agence immobilière à l'enseigne Neyrat Immobilier, a fait l'objet, les 21 septembre 2021 et 5 janvier 2022, de deux contrôles, au cours desquels les inspectrices de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ont notamment constaté dix-neuf manquements à la réglementation relative à l'information des consommateurs par affichage sur les prix maximums des prestations liées aux ventes immobilières. A l'issue d'une procédure contradictoire, la directrice départementale adjointe de la protection des populations de Saône-et-Loire a infligé à la SAS Régie d'immeubles Neyrat des amendes administratives d'un montant total de 60 800 euros, correspondant à dix-neuf amendes d'un montant unitaire de 3 200 euros. Par une décision explicite du 10 janvier 2023, la directrice départementale adjointe de la protection des populations de Saône-et-Loire a rejeté le recours gracieux du 12 décembre 2022 de la société. La SAS Régie d'immeubles Neyrat demande au tribunal d'annuler ces décisions.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 112-1 du code de la consommation : " Tout vendeur de produit ou tout prestataire de services informe le consommateur, par voie de marquage, d'étiquetage, d'affichage ou par tout autre procédé approprié, sur les prix et les conditions particulières de la vente et de l'exécution des services, selon des modalités fixées par arrêtés du ministre chargé de l'économie, après consultation du Conseil national de la consommation. ". Aux termes des I à IV de l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière : " I. - Les professionnels visés à l'article 1er sont tenus d'afficher les prix maximums pratiqués des prestations qu'ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération. / II. - Les prix maximums des prestations doivent être indiqués toutes taxes comprises. / III. - Lorsque ces prix maximums sont fixés en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l'affichage prescrit au I du présent article doit indiquer le ou les montants prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix maximums correspondantes, et faire apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix maximums. Le cas échéant, une mention intelligible et figurant en caractère très apparents précise le caractère cumulatif des tranches entre elles. / IV. - Les informations prévues aux I à III du présent article sont affichées de façon visible et lisible : / 1° A l'entrée des établissements recevant de la clientèle ; / 2° Depuis l'extérieur sur la vitrine desdits établissements dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location ; / 3° Sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente, de location ou de sous-location du professionnel. Lorsque cette vitrine est partagée par plusieurs professionnels, une mention précisant la possibilité de consulter le barème sur simple demande peut être substituée. / Elles doivent également être aisément accessibles sur tout service de communication au public en ligne dédié au professionnel et à partir de toute publicité relative à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnière d'un bien déterminé effectuée sur un support dématérialisé. ". Aux termes de l'article L. 131-5 du code précité : " Tout manquement aux dispositions de l'article L. 112-1 définissant les modalités d'information sur le prix et les conditions de vente ainsi qu'aux dispositions des arrêtés pris pour son application est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. ".

3. En premier lieu, il résulte des termes mêmes de la décision initiale du 15 novembre 2022 que la directrice départementale adjointe des populations de Saône-et-Loire a entendu sanctionner dix-neuf manquements résultant du " défaut d'affichage du prix des prestations et de leur répartition ", obligation résultant de l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. Les dix-neuf manquements relevés le 5 janvier 2022 par les deux inspectrices de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes résultent, en l'espèce, de l'examen de plusieurs dossiers de mandats de vente signés avec des clients distincts entre le 12 juin 2020 et le 9 juillet 2021 et de plusieurs dossiers de compromis de vente signés avec des clients distincts au cours de la même période, et du relevé d'écarts de montants, au détriment du client, entre le montant d'honoraires mentionné sur le mandat de vente ou sur le compromis de vente et le montant résultant de l'application du barème affiché en vitrine ou en agence, qui est demeuré le même pendant la période en litige et jusqu'aux constats opérés par l'administration.

4. Les dispositions précitées de l'article L. 112-1 du code de la consommation et de de l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière définissent, pour ces professionnels, une obligation d'affichage des prix maximums pratiqués pour différents types de prestations, au nombre desquelles la vente, et en différents lieux énumérés au IV de l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017. L'article L. 131-5 du code de la consommation mentionne la sanction susceptible d'être infligée à raison des manquements aux dispositions de l'article L. 112-1 définissant les modalités d'information sur le prix et les conditions de vente ainsi qu'aux dispositions des arrêtés pris pour son application, au nombre desquels l'arrêté du 10 janvier 2017. Si ces dispositions permettaient, en l'espèce, comme le soutient à juste titre l'administration, de réprimer la non-conformité de l'affichage, après avoir constaté, comme elle l'a fait, que le barème réellement appliqué aux mandats de vente et aux compromis de vente n'était pas celui affiché, elles ne permettaient pas, contrairement à ce que soutient le préfet de Saône-et-Loire, de réprimer la non-conformité du prix mentionné dans chaque mandat de vente ou dans chaque compromis de vente au barème affiché. Dès lors, l'administration a méconnu le champ d'application matériel des dispositions précitées. Alors que l'administration ne se prévaut pas de la non-conformité de plusieurs affichages, situés à des endroits différents, visés au IV de l'article 2 précité de l'arrêté, ni de l'existence de plusieurs constats matériels de la non-conformité du barème, le procès-verbal daté du 18 juillet 2022 faisant état du contrôle du 5 janvier 2022 permettait seulement de relever, à l'encontre de la société requérante, un manquement aux dispositions précitées et non dix-neuf manquements.

5. En deuxième lieu, eu égard à ce qui vient d'être dit et à supposer même que l'on considère le premier acte tendant à la recherche du manquement précité, en date du 5 janvier 2022, il est constant que plusieurs des écarts constatés sont relatifs à des mandats ou compromis établis au cours des douze mois précédents, de sorte que le moyen tiré de la prescription ne peut qu'être écarté.

6. En troisième lieu, si la société requérante se prévaut de quatre erreurs de fait, tirés du montant erroné retenu, s'agissant des dossiers de compromis de vente des dossiers Barthélémy, Dury et Liégeon, et du montant prévu des honoraires pour la transaction Larue, elle n'apporte aucun élément au soutien de ses allégations. Au contraire, l'administration en défense produit le compromis de vente du dossier Barthélémy, mentionnant effectivement un prix de vente du bien de 35 500 euros, le compromis de vente du dossier Dury, mentionnant effectivement un prix de vente du bien de 65 250 euros, le compromis de vente du dossier Liégeon mentionnant un prix de vente du bien de 40 000 euros, et le mandat de vente du dossier Larue mentionnant un montant d'honoraires prévu de 13 000 euros, comme le soutient l'administration et comme cela est mentionné dans le procès-verbal du 18 juillet 2022. Par suite le moyen tiré de l'erreur de fait doit, en tout état de cause, être écarté.

7. En quatrième lieu, il appartient au juge du fond, saisi d'une contestation portant sur une sanction que l'administration inflige à un administré, de prendre une décision qui se substitue à celle de l'administration et, le cas échéant, de faire application d'une loi nouvelle plus douce entrée en vigueur entre la date à laquelle l'infraction a été commise et celle à laquelle il statue. Par suite, compte tenu des pouvoirs dont il dispose ainsi pour contrôler une sanction de cette nature, le juge se prononce sur la contestation dont il est saisi comme juge de plein contentieux.

8. Pour demander au tribunal de ramener le montant de l'amende à de plus justes proportions, la SAS Régie d'immeubles Neyrat, qui est un professionnel de l'immobilier, ne saurait utilement se prévaloir de sa bonne foi, ni du fait qu'elle se serait conformée aux injonctions prononcées par l'administration, qui n'étaient pas relatives aux mêmes manquements, ni enfin du montant, qu'elle considère comme faible, de l'indu dont elle a bénéficié, d'un montant de 5 660 euros, au détriment de ses clients. La circonstance selon laquelle le nombre de manquements relevés par l'administration résulte de la seule reproduction, pour plusieurs clients, du même manquement, tiré de la non-conformité de l'affichage prévu au IV précité de l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière n'a plus d'objet, eu égard à ce qui précède. Dans les circonstances de l'espèce, eu égard à la gravité du manquement reproché, qui fait obstacle à ce que les clients puissent sérieusement comparer les prix des prestations offertes avec ceux de la concurrence, à la finalité de la sanction contestée de sanctionner à des fins pédagogiques et dissuasives les manquements à une réglementation qui vise à protéger les consommateurs contre les mauvaises pratiques des professionnels, et au montant du chiffre d'affaires de la société, qui ne soutient ni n'allègue aucune difficulté financière, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'amende administrative d'un montant limité à 3 200 euros serait disproportionné.

9. Il résulte de tout ce qui précède que la société par actions simplifiée Régie d'immeubles Neyrat est seulement fondée à demander la réformation de la décision du 14 novembre 2022, par laquelle la directrice départementale adjointe de la protection des populations de Saône-et-Loire lui a infligé une amende administrative d'un montant total de 60 800 euros en raison de dix-neuf manquements à l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, et de la décision du 10 janvier 2023 de rejet de son recours gracieux, en ramenant le montant de l'amende globale infligée à cette société à la somme de 3 200 euros.

D E C I D E :

Article 1er : L'amende prononcée le 14 novembre 2022 à l'encontre de la société par actions simplifiée Régie d'immeubles Neyrat et sanctionnant des manquements au code de la consommation et à l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, est ramenée à un montant de 3 200 euros.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la SAS Régie d'immeubles Neyrat est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Régie d'immeubles Neyrat et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Copie en sera adressée au préfet de Saône-et-Loire.

Délibéré après l'audience du 13 février 2024, à laquelle siégeaient :

M. Nicolet, président,

M. Hugez, premier conseiller,

Mme Hascoët, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 février 2024.

Le rapporteur,

I. Hugez

Le président,

Ph. Nicolet

La greffière,

L. Curot

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition,

La greffière,

lc