Tribunal Administratif de Nîmes — Décision N° TA30-2200271

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 27 janvier, 23 mars, 20 avril, 24 mai, 7 décembre 2022 et 3 avril 2023 et un mémoire récapitulatif enregistré le 11 octobre 2023 et non communiqué, M. A D et Mme B C épouse D, représentés par Me Gilles, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 18 novembre 2021 par lequel le maire d'Alès a délivré un permis de construire à la SCI Carabiol ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune d'Alès et de la SCI Carabiol la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent, dans le dernier état de leurs écritures, que :

- en ne contrôlant pas l'existence d'un titre conférant au pétitionnaire le bénéfice d'une servitude de passage pour accéder au terrain, le maire a commis une erreur manifeste d'appréciation ; le permis de construire en litige est également entaché de fraude sur ce point ;

- la déclaration de la superficie du terrain d'assiette du projet est frauduleuse ;

- le contenu du dossier de demande de permis de construire est insuffisant ;

- l'arrêté attaqué est entaché d'erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;

- l'emplacement des places de stationnement crée un " problème de sécurité " ;

- le permis de construire litigieux porte atteinte au " patrimoine naturel " de la commune ; il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation en ce qu'il fait obstacle à la protection du mûrier planté sur leur terrain.

Par des mémoires en défense enregistrés les 25 février, 3 mai et 15 novembre 2022, la SCI Carabiol, représentée par Me Avallone, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal fasse application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, et en tout état de cause à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les requérants n'ont pas intérêt à agir contre le permis de construire attaqué ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 22 mars 2022, 23 janvier et 16 mars 2023, la commune d'Alès, représentée par Me Audouin, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal fasse application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et en tout état de cause à ce qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les requérants n'ont pas intérêt à agir contre le permis de construire attaqué ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Lahmar,

- les conclusions de Mme Bourjade, rapporteure publique,

- les observations de Me Gilles pour les requérants, celles de Me Audouin pour la commune d'Alès et celles de Me Avallone pour la SCI Le Carabiol.

Considérant ce qui suit :

1. Le 12 août 2021, la SCI Le Carabiol a déposé auprès des services de la commune d'Alès une demande de permis de démolir un mazet et construire deux villas sur un terrain situé rue François Appert, montée de Silhol Nord, parcelle cadastrée section BP n° 582p classée en zone U2h du plan local d'urbanisme (PLU). M. et Mme D demandent l'annulation de l'arrêté du 18 novembre 2021 par lequel le maire d'Alès a délivré le permis de construire sollicité.

Sur les fins de non-recevoir tirées du défaut d'intérêt à agir des requérants :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ". Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

3. M. et Mme D établissent être propriétaires de la maison édifiée sur les parcelles cadastrées section BP nos 139 et 140 mitoyennes du terrain d'assiette du projet, qui porte sur la démolition d'un mazet d'une surface de 13 mètres-carrés et l'édification de deux maisons individuelles d'une surface de 178 mètres-carrés en limite séparative des deux terrains. Dans ces conditions, les requérants, qui font état de pertes de vues, d'ensoleillement et de valeur vénale de leur propriété, établissent que le permis de construire contesté est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de leur bien. Les fins de non-recevoir opposées en défense tirées de ce qu'ils n'auraient pas intérêt à en demander l'annulation doivent donc être écartées.

Sur les conclusions à fin d'annulation et d'injonction :

4. En premier lieu, selon l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 () ". Aux termes de l'article R. 431-7 de ce code : " Sont joints à la demande de permis de construire : () b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ". L'article R. 431-8 du même code dispose que : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages () ". Enfin, en application de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. "

5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que, contrairement à ce qui est soutenu, les indications reportées dans la notice prévue par l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, couplées aux photographies du terrain dans son environnement proche et lointain et aux documents d'insertion prévus par l'article R. 431-10 de ce code, ont permis au service instructeur d'apprécier l'insertion du projet vis-à-vis des constructions avoisinantes, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que la propriété des requérants n'y apparait pas précisément.

7. En deuxième lieu, l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme dispose que : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales "

8. Il ressort des pièces du dossier que le secteur dans lequel s'insère le projet est majoritairement composé de maisons individuelles d'un ou deux étages, édifiées sur des parcelles relativement vastes et arborées, ainsi que d'un petit collectif implanté en face du terrain d'assiette du projet. Le permis de construire en litige prévoit la construction de deux maisons de plain-pied représentant une surface de plancher totale de 178 mètres-carrés dans des matériaux et coloris correspondant à ceux des bâtiments existants et le maintien d'un front végétal constitués d'essences régionales. Il résulte de ces éléments que le projet n'est pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants et que c'est sans commettre d'erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions précitées de l'article R. 111-27 que le maire d'Alès a délivré le permis attaqué.

9. En troisième lieu, aux termes de l'article U3 du règlement du PLU : " 1 - Accès : Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celle des voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la sécurité publique est interdit. Toute opération doit prendre le minimum d'accès sur les voies publiques. Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. () 2 - Voirie : Les voies ouvertes à la circulation publique doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche des véhicules de secours et des services publics () et des autres opérations qu'elles doivent desservir avec une signalisation routière adaptée. () " Le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si le juge administratif doit, pour apprécier la légalité du permis au regard des règles d'urbanisme relatives à la desserte et à l'accès des engins d'incendie et de secours, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne lui appartient pas de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique. Par ailleurs, la fraude est caractérisée lorsque le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet en vue de l'obtention d'une décision indue.

10. Les dispositions précitées de l'article U3, dès lors qu'elles imposent que les accès dont sont dotés les terrains soient adaptés aux opérations qui y sont réalisées, de même que les caractéristiques des voies ouvertes à la circulation publique les desservant, doivent être regardées comme imposant nécessairement que tout terrain dispose d'un accès à une voie ouverte à la circulation publique afin d'être constructible. A cet égard, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que l'accès à la rue Marcel Bertrand depuis la partie est du terrain d'assiette où doit être implantée la maison " M2 ", sera assuré au bénéfice d'une servitude de passage indiquée sur les plans comme étant " à constituer " sur la parcelle cadastrée section BP n° 478. Il ressort des pièces du dossier que cette servitude n'a été formalisée par un acte notarié que le 7 octobre 2022, postérieurement à la date de délivrance du permis de construire, le 18 novembre 2021, à laquelle elle n'existait donc pas. Les requérants sont ainsi fondés à soutenir que service instructeur, qui a délivré le permis sans s'assurer de l'existence de cette servitude, a méconnu les dispositions de l'article UE3. En revanche, la demande de permis ayant expressément indiqué que cette servitude était " à constituer ", l'absence de production de ce titre ne saurait constituer une manœuvre intentionnelle visant à tromper l'appréciation portée par l'administration sur ce point.

11. En quatrième lieu, en vertu de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ". Il appartient à l'autorité d'urbanisme compétente et au juge de l'excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d'atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent.

12. Si les requérants font valoir que la configuration en enfilade des trois places de stationnement prévues à proximité de la construction " M1 " présente un risque pour la sécurité publique en ce que les véhicules qui y seront garés seraient susceptibles d'être bloqués en cas d'incendie, d'une part, il n'est pas établi que le terrain d'assiette du projet serait exposé à un risque particulier d'incendie et, d'autre part, il ressort des pièces du dossier que ces emplacements sont réservés à l'usage des occupants de la même habitation ainsi à même de réagir rapidement en cas d'urgence. Le moyen tiré de ce que le maire, en délivrant le permis litigieux, aurait entaché sa décision d'une erreur d'appréciation dans l'application des dispositions de l'article R. 111-2 précité doit, par conséquent, être écarté.

13. En cinquième lieu, l'article U9 du règlement du PLU dispose que : " L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à : () Secteur U2 : 0,40 () "

14. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, et notamment des indications reportées sur le plan de masse, que la portion de la parcelle servant d'assiette au projet destinée à être cédée a été expressément exclue du calcul de la superficie du terrain déclarée par le pétitionnaire. Les requérants ne sont, par suite, pas fondés à soutenir que le pétitionnaire aurait volontairement reporté une surface erronée dans l'unique but de présenter frauduleusement le projet comme étant conforme aux dispositions précitées de l'article U9 précité.

15. En sixième lieu, s'il ressort des pièces du dossier que le mûrier planté à proximité de limite séparative de la parcelle des requérants est identifié comme un arbre ornemental par le règlement graphique du plan local d'urbanisme, les requérants n'invoquent aucune disposition législative ou réglementaire garantissant sa protection et ne produisent, en tout état de cause, aucun élément de nature à démontrer que l'édification des constructions projetées au niveau de cette limite séparative serait susceptible de porter atteinte à son maintien.

16. En dernier lieu, en vertu de l'article U13 du règlement du PLU : " - Pour les opérations d'ensemble et les immeubles collectifs : 20% minimum de l'assiette foncière de l'opération doit être réservé et aménagé pour les espaces de détente, de jeux et de plantations et faire l'objet d'un plan annexé à la demande d'autorisation de construire ; () - Les surfaces libres de toute construction ainsi que les aires de stationnement devront être plantées ".

17. Il ressort de la notice descriptive du dossier de demande de permis de construire que, dans le cadre du projet, quatre arbres seront abattus et remplacés par quatre autres arbres de haute tige et 140 mètres-carrés de surface végétalisée seront maintenus. En se bornant à soutenir qu'une haie sera également supprimée et que les constructions projetées entraînent la disparition d'espaces nécessaires à la biodiversité, les requérants ne démontrent pas que le projet serait contraire aux dispositions de l'article U13 précité ni à toute autre règle d'urbanisme applicable. Le moyen tiré de ce que le permis contesté entraînerait une atteinte au " patrimoine naturel de la commune " doit, dès lors, être écarté.

Sur l'application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :

18. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (), estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation () ". Il résulte de ces dispositions que le juge peut procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet.

19. Le vice relevé ci-dessus, tiré de la méconnaissance de l'article U3 du règlement du plan local d'urbanisme d'Alès, n'affecte que cette partie identifiable du projet et peut faire l'objet d'une mesure de régularisation n'impliquant pas d'apport à ce dernier un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Par suite, il y a lieu, en application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, de limiter à ces vices la portée de l'annulation prononcée et de fixer à deux mois le délai dans lequel la pétitionnaire pourra en demander la régularisation.

20. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont seulement fondés à demander l'annulation de l'arrêté du maire d'Alès du 18 novembre 2021 en tant que le projet autorisé méconnaît les dispositions de l'article U3 du règlement du PLU.

Sur les frais liés au litige :

21. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par les parties au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : L'arrêté du maire d'Alès du 18 novembre 2021 est annulé dans la mesure précisée au point 18 du présent jugement.

Article 2 : Le délai imparti à la SCI Le Carabiol pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A D et Mme B C épouse D, à la commune d'Alès et à la SCI Le Carabiol.

Délibéré après l'audience du 13 février 2024 où siégeaient :

- M. Roux, président,

- Mme Lahmar, conseillère,

- M. Mouret, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 février 2024.

La rapporteure,

L. LAHMAR

Le président,

G. ROUXLa greffière,

A. OLSZEWSKI

La République mande et ordonne au préfet du Gard en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.