Tribunal Administratif de Nîmes — Décision N° TA30-2203842

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 12 décembre 2022, les 21 février et 21 juillet 2023 et le 7 février 2024, M. C F, agissant en qualité de mandataire spécial de Mme D E, tous deux représentés par Me Balme Leygues, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) à titre principal, d'annuler l'arrêté du 16 juin 2022 par lequel le préfet de Vaucluse a déclaré insalubre le logement de Mme E et a prescrit la réalisation de travaux, ainsi que les décisions implicites de rejet qui leur ont été opposées ;

2°) à titre subsidiaire, d'annuler l'arrêté attaqué en tant qu'il prescrit la réalisation de travaux dans un certain délai et octroie aux occupants le bénéfice des protections instituées par le code de la construction et de l'habitation ;

3°) de mettre à la charge de la Préfecture de Vaucluse une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l'arrêté attaqué est illégal dès lors qu'il a été édicté par une autorité incompétente ;

- l'arrêté attaqué est illégal dès lors que la procédure contradictoire n'a pas été mise en œuvre à l'égard du mandataire de Mme E ;

- l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur de fait dès lors que les désordres qu'il identifie sont inexistants ;

- l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur d'appréciation dès lors que les désordres qu'il identifie ne sont pas de nature à caractériser une situation d'insalubrité ;

- l'arrêté attaqué revêt une erreur de droit dès lors que Mme E n'a jamais eu l'intention de donner cette maison à bail à quiconque ;

- les désordres constatés par l'arrêté préfectoral attaqué le sont dans des pièces qui ne sont pas destinées à l'habitation ;

- le logement est aujourd'hui vacant et les propriétaires n'ont ni l'intention d'y vivre ni l'intention de le remettre en location ; dès lors, les effets de l'arrêté litigieux doivent être suspendus.

Par un mémoire en défense, enregistrés le 21 mars 2023, la préfète de Vaucluse conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu la décision attaquée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de la santé publique ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Peretti, vice-président en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

A été entendu au cours de l'audience publique le rapport de M. Peretti et les conclusions de Mme Wendy Lellig, rapporteure publique.

Les parties n'étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. Mme E est propriétaire d'un appartement situé au 277, avenue René Coty à Cavaillon. Un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé (ARS) Provence-Alpes-Côte d'Azur, daté du 29 avril 2022, a relevé lors d'une visite des lieux un certain nombre de désordres et a conclu à l'insalubrité du logement. Sur la base de ce rapport, par l'arrêté du 16 juin 2022, le préfet de Vaucluse a déclaré l'insalubrité du logement et a ordonné la réalisation de travaux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne l'illégalité externe de l'acte arrêté :

2. En premier lieu, il résulte de l'instruction que l'arrêté contesté a été signé par M. H A, qui en sa qualité de secrétaire général de la préfecture de Vaucluse, a reçu délégation de signature le 23 février 2022. Cette délégation a été publié au recueil des actes administratifs n°84-2022-021 du 25 février 2022. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte attaqué doit être écarté.

3. En second lieu, aux termes de l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation : " L'arrêté () de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures : le propriétaire () ".

4. Il résulte de l'instruction, et notamment des termes de l'arrêté contesté, que le courrier lançant la procédure contradictoire, daté du 6 mai 2022, a été remis en main propre à Mme E le 11 mai 2022, laquelle a alors bénéficié d'un délai de 31 jours pour faire valoir ses observations. Pour contester la régularité de la procédure contradictoire, les requérants soutiennent que Mme E a été mise sous protection juridique par ordonnance du tribunal judiciaire du 20 juillet 2022, et qu'en application des dispositions de l'article 464 du code civil selon lesquelles : " Les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés ", la procédure contradictoire, même antérieure à la date de mise sous protection juridique, aurait dû être mise en œuvre à l'égard d'une personne juridiquement capable. Toutefois, la règle énoncée par les dispositions précitées de l'article 464 du code civil est uniquement applicable aux actes accomplis par la personne protégée avec un cocontractant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Dans ces conditions, et dès lors que Mme E n'était pas sous protection juridique à la date de remise en main propre de l'arrêté attaqué, le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure contradictoire doit être écarté.

En ce qui concerne l'illégalité interne de l'acte attaqué :

5. Aux termes de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation : " La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d'Etat. ". Aux termes de l'article L. 511-2 du même code : " La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : / () 4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. ". Aux termes des dispositions de l'article L. 511-11 de ce code : " L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; (). L'arrêté mentionne d'une part que, à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l'article L. 511-15, et d'autre part que les travaux pourront être exécutés d'office à ses frais. () Lorsque l'immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l'arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, dès lors qu'il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, la personne tenue d'exécuter les mesures prescrites n'est plus obligée de le faire dans le délai fixé par l'arrêté. L'autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d'office, aux frais de cette personne, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès et l'usage du lieu, faute pour cette dernière d'y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l'article L. 511-22 ". Aux termes de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique : " Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre ". Aux termes de l'article L. 1331-24 du même code : " Les situations d'insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l'objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation ".

S'agissant des conclusions tendant à l'annulation des travaux prescrits :

6. En l'espèce, pour prendre l'arrêté attaqué, le préfet de Vaucluse a relevé sur le logement de Mme E un défaut d'étanchéité des huisseries à l'eau et à l'air entrainant le développement d'humidité et de condensation, une absence de dispositif de chauffage, une hauteur sous plafond insuffisante dans l'une des pièces à vivre du rez-de-chaussée, une absence de ventilation générale et permanente, une installation électrique non sécurisée, des revêtements muraux dégradés par l'humidité, une insuffisance d'éclairement naturel dans une des pièces à vivre du rez-de-chaussée, la non-conformité des escaliers desservants le 1er étage, un défaut d'évacuation des eaux usées et une isolation thermique inadaptée aux caractéristiques du logement.

7. Le recours dont dispose le propriétaire d'un logement contre la décision par laquelle l'autorité préfectorale déclare ce logement insalubre et prescrit les mesures nécessitées par les circonstances est un recours de plein contentieux. Il appartient au juge administratif de se prononcer d'après l'ensemble des circonstances de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue.

8. En premier lieu, le moyen tiré de ce que les désordres constatés par l'arrêté préfectoral attaqué le sont dans des pièces qui ne sont pas destinées à l'habitation ainsi que celui, en l'absence de décision judiciaire en ce sens, tiré de ce que Mme E n'a jamais eu l'intention de donner sa maison à bail, sont inopérants et doivent, pour cette raison, être écartés.

9. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction, et notamment du rapport de l'agence régionale de santé (ARS) en date du 29 avril 2022, d'une part, que les châssis de l'ensemble du logement sont en simple vitrage, peu étanche à l'eau et à l'air, certains ne s'ouvrant plus et d'autres se fermant mal, ce qui entraine le développement d'humidité, responsable de pathologies (maladies pulmonaires, asthme et allergies) et, d'autre part, que l'existence de phénomènes importants d'humidité, avec le développement de moisissures dans l'ensemble du logement, entraine, ici également, un risque de survenue ou d'aggravation de pathologies. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, ces désordres, s'ils sont remédiables, sont de nature, au regard des risques auxquels ils exposent les habitants, à rendre les lieux insalubres tant qu'il n'y aura pas été remédié. Par suite, le préfet de Vaucluse n'a pas commis d'erreur d'appréciation en prescrivant la remise en état, voire le remplacement des menuiseries pour en assurer l'étanchéité et le fonctionnement normal, ainsi que la remise en état des revêtements des murs intérieurs, des plafonds détériorés ou dégradés.

10. En troisième lieu, le rapport de l'ARS relève que le logement dispose de deux moyens de chauffage, une chaudière au bois hors d'usage en raison de la présence importante de bistre et une chaudière au fuel qui fume lorsqu'elle est allumée, situés au rez-de-chaussée qui ne permettent de chauffer que le 1er étage. L'expert a relevé que l'insuffisance de chauffage pouvait entrainer une désorganisation du système interne de régulation thermique, pouvant provoquant des troubles de santé très divers. Si, pour contester ce désordre, les requérants font valoir la présence d'un chauffage au fuel installé au 1er étage, ils ne contestent pas l'absence de tout dispositif de chauffage au rez-de-chaussée, lequel dispose pourtant, et indépendamment de l'utilisation faite par les locataires du logement, de pièces à vivre composée d'une chambre, d'un bureau et d'une salle d'eau. Dans ces conditions, ils ne sont pas fondés à soutenir que le préfet de Vaucluse ne pouvait prescrire la mise en place d'un moyen de chauffage suffisant et sécurisé. Le moyen doit être écarté.

11. En quatrième lieu, il résulte de l'instruction que l'installation électrique présente plusieurs anomalies, à savoir la présence de deux tableaux électriques, l'un situé dans la cuisine et l'autre dans le couloir et la présence de fils apparents ainsi que de matériel présentant des risques de contact direct. Le rapport de l'ARS relève ainsi un risque d'électrocution ou d'électrisation pour les occupants et un risque d'incendie. Si les requérants soutiennent que le tableau électrique est sécurisé, cela est insuffisant pour regarder les anomalies constatées comme insusceptibles de présenter un risque pour les occupants. Par suite, le préfet était fondé à prescrire des travaux de mise en sécurité du réseau électrique. Le moyen doit être écarté.

12. En cinquième lieu, le rapport de l'ARS a relevé une odeur nauséabonde provenant de l'évacuation des eaux usées au niveau de l'évier de la cuisine ainsi que plusieurs anomalies consistant en un mauvais écoulement dans le regard en raison de sa vétusté et de la présence de lingettes, des évacuations bouchées du côté sud du logement et l'absence d'étanchéité du regard hydraulique situé dans l'une des pièces à vivre. L'expert a ainsi relevé le risque de développement de micro-organismes pouvant notamment être à l'origine de maladies infectieuses ou parasitaires. Si les requérants se bornent à soutenir que le logement est raccordé au réseau public d'aménagement, cet argument ne saurait suffire à mettre fin aux désordres constatés, qui nécessitent la réalisation de travaux pour qu'il y soit remédié. Par suite, le préfet n'a pas commis d'erreur d'appréciation en prescrivant, par l'arrêté contesté, les travaux de remise en état des évacuations des eaux usées afin d'éviter toute stagnation et tout engorgement, et le moyen soulevé en ce sens doit être écarté.

13. En revanche, il ne résulte pas de l'instruction que l'insuffisance d'éclairement naturel dans une seule pièce de la maison, à savoir une chambre, qui n'était au demeurant pas utilisée comme telle par les occupants, représente un danger pour la santé des occupants du logement. De même, le fait que l'escalier menant à l'étage ne dispose pas d'un espacement suffisant entre les barreaux, présente une main courante trop basse, une mauvaise assise du pied et une trémie trop petite, ne permet pas de retenir un danger pour les personnes rendant le logement impropre à l'habitation. De plus, la seule circonstance que le logement n'atteindrait pas, dans sa globalité, la hauteur sous plafond prévue par le règlement sanitaire départemental de Vaucluse n'est pas de nature à regarder le logement comme insalubre et à révéler un danger susceptible de justifier la prescription de travaux particuliers dès lors qu'il résulte de l'instruction que sur les 100 m² de surface de logement, seule une surface de 10 m², correspondant au bureau (désormais aménagé en salle de jeux), dispose d'une hauteur sous plafond inférieure de 15 centimètres aux 2,30 mètres réglementaires. Par ailleurs, dès lors que la ventilation est en principe assurée par l'ouverture régulière des fenêtres, elles-mêmes munies de grilles d'aération assurant la circulation de l'air, un logement pourvu de fenêtres dans chaque pièce n'a pas à être doté d'un système de ventilation mécanique pour assurer une circulation suffisante de l'air. Par suite, l'absence d'un tel système, sur laquelle se fonde en partie la décision du préfet, ne constitue pas un désordre de nature à justifier la déclaration d'insalubrité. En outre, il ne résulte d'aucune des constatations effectuées lors de la visite du logement qu'une isolation thermique soit nécessaire, en plus de celle des combles et des planchers intermédiaires déjà réalisée par les locataires eux-mêmes. S'agissant enfin de la recherche et de la suppression des causes d'humidité, cette prescription ne saurait être maintenue dès lors qu'il résulte de l'instruction que ce désordre est lié à l'insuffisance de chauffage et à l'absence d'étanchéité des huisseries, auxquelles les requérants devront remédier.

14. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le préfet de Vaucluse a commis une erreur d'appréciation en prescrivant à Mme E de rechercher et de supprimer les causes d'humidité, de mettre en place un système de ventilation générale dans l'ensemble du logement, d'augmenter l'apport en lumière dans l'une des pièces du rez-de-chaussée, de mettre en sécurité et en conformité l'escalier desservant le premier étage et de réaliser une isolation thermique adaptée à la nature du logement et à ses caractéristiques. Par suite, il y a lieu d'annuler partiellement l'arrêté attaqué du préfet de Vaucluse du 16 juin 2022 en tant qu'il prescrit à Mme E de réaliser ces travaux.

S'agissant des conclusions tendant à l'annulation du délai fixé pour la réalisation des travaux prescrits :

15. Il résulte des dispositions du dernier alinéa de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation citées au point 5 que, lorsqu'un immeuble ou un logement qui fait l'objet d'un arrêté du représentant de l'État dans le département prescrivant, dans un certain délai, des mesures destinées à remédier à son insalubrité devient, après la notification de cet arrêté, inoccupé et libre de location, son propriétaire n'est plus tenu de réaliser les mesures prescrites dans le délai fixé par l'autorité administrative, dès lors que l'immeuble ou le logement est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des voisins. En l'absence d'arrêté préfectoral de mainlevée, ces mesures doivent toutefois être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location.

16. En l'espèce, le bien objet de l'arrêté contesté était initialement occupé, en vertu d'un bail signé le 1er juin 2020, par Mme G, M. B et leurs quatre enfants. Les requérants soutiennent que si le bail n'a pas été résilié, une procédure judiciaire en nullité de ce contrat est actuellement en cours devant le juge judiciaire et que le logement est vide.

17. Il résulte en effet de l'instruction que Mme G a informé Mme E, par un courrier daté du 14 mars 2023 envoyé en recommandé avec accusé de réception, de sa désolidarisation du bail et du fait qu'elle avait quitté, avec ses enfants, le logement le 28 janvier 2023. Il résulte également du constat d'huissier réalisé le 15 novembre 2023 ainsi que de la sommation interpellative réalisée le 16 novembre 2023, d'une part, que M. B a quitté le logement le 3 avril 2023 et que ce dernier, s'il y a laissé des effets personnels, réside désormais au 117, boulevard Ledru Rollin à Salon de Provence (13300), et d'autre part, que le logement, dont les volets sont fermés, le portail verrouillé et les extérieurs non entretenus, n'est plus occupé depuis des mois. En outre, les requérants produisent au dossier l'avis de taxe d'habitation sur les logements vacants 2023 et la preuve de leur souscription, en date du 29 novembre 2023, à un contrat d'énergie. Ainsi, et dès lors qu'il ne résulte par ailleurs pas de l'instruction que le logement ne serait pas sécurisé ou présenterait un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, il doit être, dans les circonstances très particulières de l'espèce, regardé comme inoccupé et libre de location. Par conséquent, les requérants sont fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 16 juin 2022 en tant qu'il fixe un délai de six mois pour l'exécution des travaux.

18. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont seulement fondés à demander l'annulation partielle de l'arrêté du 16 juin 2022, d'une part en tant qu'il prescrit de rechercher et de supprimer les causes d'humidité, de mettre en place un système de ventilation générale dans l'ensemble du logement, d'augmenter l'apport en lumière dans l'une des pièces du rez-de-chaussée, de mettre en sécurité et en conformité l'escalier desservant le premier étage et de réaliser une isolation thermique adaptée à la nature du logement et à ses caractéristiques, d'autre part en tant qu'il fixe un délai de six mois pour la réalisation des travaux.

Sur les frais liés aux litiges :

19. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'État le versement de la somme demandée par les requérants sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 16 juin 2022 est annulé en tant qu'il fixe un délai de six mois pour l'exécution des travaux et en tant qu'il fait obligation à Mme E de rechercher et de supprimer les causes d'humidité, de mettre en place un système de ventilation générale dans l'ensemble du logement, d'augmenter l'apport en lumière dans l'une des pièces du rez-de-chaussée, de mettre en sécurité et en conformité l'escalier desservant le premier étage et de réaliser une isolation thermique adaptée à la nature du logement et à ses caractéristiques.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C F, Mme D E et au préfet de Vaucluse.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024.

Le magistrat désigné,

P. PERETTILe greffier,

D. BERTHOD

La République mande et ordonne au préfet de Vaucluse en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.