Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires enregistrés le 8 décembre 2022, le 31 mars 2023, et le 3 novembre 2023, Mme A... D..., M. B... D..., Mme E... F... et M. C... F..., représentés par Me Faivre-Vilotte, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d’annuler l’arrêté du 19 juillet 2023 par lequel le maire de la commune d’Eaunes a délivré un permis de construire modificatif aux sociétés Green city immobilier, SCCV Serge Mas Immo et société Promobat pour la réalisation de leur projet de construction d’une résidence séniors d’une surface plancher dédiée au logement de 6115 m² ;
2°) de mettre à la charge de la commune d’Eaunes une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le projet prévoit l’édification de clôtures qui n’ont pas été soumises à déclaration préalable ainsi que le prévoit le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune ;
-le projet méconnaît les articles 6 et 8 des dispositions générales du règlement écrit du PLU de la commune ;
- le projet méconnaît l’article 1.2 des dispositions spécifiques du PLU applicables à la zone UA relatif à la hauteur des bâtiments ;
- le projet méconnaît l’article 4.2 des dispositions spécifiques du PLU applicables à la zone UA relatif au stationnement des deux roues ;
- le projet méconnaît l’article 2.3 des dispositions spécifiques du PLU applicables à la zone UA relatif aux eaux pluviales ;
- le projet qui porte atteinte à la sécurité publique a été autorisé en méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;
- le terrain d’assiette du permis de construire modificatif est différent de celui du permis de construire initial.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 26 janvier 2023, le 12 avril 2023 , le 22 août 2023 et le 27 novembre 2023, la société Green City immobilier, représentée par Me Courrech, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour permettre la régularisation du permis attaqué et, en tout état de cause, à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 2 février 2023, le 22 août 2023 et le 8 décembre 2023, la commune d’Eaunes, représentée par Me Courrech, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour permettre la régularisation du permis attaqué, et en tout état de cause, à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.
Par lettre datée du 16 décembre 2022, Me Faivre-Vilotte a indiqué qu’en application des dispositions de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, M. B... D... a été désigné comme étant le représentant unique des signataires de la requête n° 2207029.
Par ordonnance du 16 novembre 2023, la clôture de l’instruction a été fixée en dernier lieu au 16 janvier 2024.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Lequeux, rapporteure,
- les conclusions de Mme Lucas, rapporteure publique,
- et les observations de Me Faivre-Vilotte, représentant les requérants, et de Me Courrech représentant la société Green City et la commune d’Eaunes.
Considérant ce qui suit :
1. La société Green city immobilier, la SCCV Serge Mas Immo et la société Promobat ont sollicité un permis de construire valant permis de démolir pour démolir les maisons individuelles situées sur les parcelles cadastrées sous les n°s AI 108, AI 109, AI 317 et AI 318 du cadastre de la commune d’Eaunes (Haute-Garonne), situées 75 chemin du bois de vignes, en vue d’y construire une résidence séniors de cent dix-neuf logements allant du T1 au T3 répartis en deux bâtiments en R+2, soit une surface de plancher dédiée au logement de 6 115 m². Le permis sollicité a été accordé par arrêté du 1er juin 2022. Par arrêté du 19 juillet 2023 le maire d’Eaunes a accordé aux sociétés pétitionnaires un permis de construire modificatif. Dans le dernier état de leurs écritures, les requérants sollicitent l’annulation de ce permis de construire modificatif du 19 juillet 2023.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
2. En premier lieu, les requérants soutiennent que l’édification de clôtures doit être soumise à déclaration préalable selon le document d’urbanisme de la commune et ne pouvait pas être autorisée par le permis de construire en litige. Toutefois, d’une part, le permis de construire modificatif n’apporte aucune modification au projet sur ce point, et d’autre part, la réalisation du projet ne saurait être subordonnée à sa division en vue de le soumettre à des exigences légales moindres telles que la déclaration, alors que l’autorisation du projet dans sa globalité peut être soumise à un unique permis de construire, relevant du régime de l’autorisation, de sorte que le moyen ne peut, en tout état de cause, qu’être écarté.
3. En deuxième lieu, la circonstance que l’arrêté de permis de construire initial était entaché d’une erreur matérielle dès lors qu’il ne comprenait pas l’indication que l’unité foncière comportait également la parcelle n° AI 317, alors que cela ressortait toutefois de l’ensemble des pièces du dossier de demande de permis, est en tout état de cause sans incidence sur la portée et la légalité du permis modificatif attaqué, qui n’a pour effet que d’autoriser une construction conformément aux plans déposés et aux caractéristiques indiquées dans le dossier de demande de permis. Au surplus, l’erreur matérielle entachant l’arrêté de permis de construire initial avait fait l’objet d’une rectification par arrêté du 1er juillet 2022. Les requérants ne sont donc pas fondés à soutenir que le permis modificatif porterait sur une emprise distincte du permis de construire initial.
4. En troisième lieu, aux termes de l’article 6 des dispositions générales du règlement écrit du plan local d'urbanisme : « L’ouverture de voies nouvelles publiques ou privées ouvertes à la circulation est soumise aux conditions minimales suivantes, exceptée mention spécifique dans les OAP / Nombre de logements (…) plus de 20 logements / largeur minimale de la chaussée / (…) 5 mètres en double sens / Trottoir, bande cyclable / (…) 2m de trottoir pour permettre la végétalisation + bande cyclable de 2 mètres minimum ». Aux termes de l’article 8 des dispositions générales instituant un lexique venant compléter les dispositions générales ; « (…) Voie : est considérée comme une voie, un aménagement privé ou public qui dessert une pluralité d’unités foncières bâties et/ou destinées à la construction et dont le nombre excède 2 logements ».
5. Il résulte des dispositions précitées que les exigences fixées par les dispositions de l’article 6 relatives aux voies ne sont applicables qu’aux voies desservant une pluralité d’unités foncières bâties. Il ressort des pièces du dossier que la voie interne privée prévue dans le cadre de la réalisation du projet, qui comporte certes deux bâtiments reliés par un accès piéton, est une voie qui a vocation à desservir plusieurs logements mais qui ne desservira qu’une unité foncière destinées à la construction du projet, composées des parcelles AI 108, AI 109, AI 317 et AI 318. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées est inopérant et doit être écarté.
6. En quatrième lieu, aux termes de l’article UA 1.2 du plan local d’urbanisme : « La hauteur des constructions nouvelles comptée à partir du point le plus bas du terrain naturel avant travaux, ne pourra excéder : / 9mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère dans la zone UA, (…) / Toutefois une hauteur différente peut être accordée : / (…) pour les équipements d’intérêt collectif et services publics ». L’article 8 des dispositions communes précise que « La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. (…) / le point le plus haut à prendre comme référence correspond à l’égout de la toiture (...) ou à l’acrotère pour les toits-terrasses. Les installations techniques (types cheminées, VMC…) sont exclues du calcul de la hauteur ». Les installations techniques y sont définies comme « Eléments nécessaires au fonctionnement territorial et à la gestion des équipements (réseaux enterrés ou non, branchements, armoires, transformateurs, bâches, mobilier urbain, etc…) ».
7. Si les requérants soutiennent que la présence d’édicules techniques en toiture méconnaît les dispositions précitées, il ressort du dossier de demande de permis de construire modificatif que les édicules techniques qui contiennent les machineries d’ascenseur sont situées sur les toits en pente des deux bâtiments A et B. Il s’agit là d’installations techniques autorisées par les dispositions précitées et n’entrant pas en compte dans le calcul de la hauteur qui, par ailleurs, n’est pas méconnue. Dans ces conditions le moyen des requérants ne peut qu’être écarté.
8. En cinquième lieu, aux termes de l’article UA 4.2 du plan local d’urbanisme : « (…) / Les stationnements des deux-roues devront être faciles d’accès depuis la voie et les bâtiments desservis. / Il est exigé la réalisation d’espaces de stationnement couverts pour les deux-roues pour les immeubles d’habitation et de bureaux de plus de 500 m² de plancher ou de plus de 10 logements à raison d’une place par logement (1,5m² par place) avec un minimum de 10 m² ou d’une place pour 50 m² de surface de plancher de bureau ».
9. Il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la construction de cent dix-neuf logements. Il ressort également des pièces du dossier que 189 m² sont dédiés au stationnement de deux-roues, dont 46 m² en surface. Si les requérants soutiennent que les dispositions précitées seraient méconnues, celles-ci n’impliquent toutefois la création d’équipements dédiés au stationnement des deux roues que pour une surface de 178,5 m. De plus, la circonstance qu’une partie des surfaces soient en sous-sol, alors qu’un ascenseur, dont les dimensions sont suffisantes pour accueillir un vélo, permet d’accéder à ce niveau, n’est pas de nature, à remettre en cause l’accès à ces emplacements. Par suite, ce moyen doit être écarté.
10. En sixième lieu, si les requérants soutiennent que le projet méconnaîtrait les dispositions de l’article 2.3 du règlement écrit du plan local d’urbanisme de la commune et se prévalent à l’appui de leur moyen de l’absence d’étude géotechnique et de dispositif de stockage et d’infiltration des eaux pluviales, il ressort des pièces du dossier que les dispositions de l’article 2.3 du règlement applicables à la date du permis de construire modificatif sont relatives aux obligations imposées en matière de performances énergétiques et environnementales et sont sans lien avec les eaux pluviales. En tout état de cause une étude géotechnique est produite, et le projet prévoit un dispositif de rejet progressif vers le réseau pluvial dont il n’est pas soutenu qu’il ne serait pas conforme aux dispositions applicables ou qu’il serait insuffisant. Dans ces conditions, ce moyen ne peut qu’être écarté.
11. En septième et dernier lieu, aux termes des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ».
12. Il ressort des pièces du dossier que le projet sera situé à l’angle de l’avenue de la mairie et du chemin du bois des vignes et consiste en la réalisation de cent dix-neuf logements séniors avec cinquante-huit places de parking en sous-sol et six en surface. L’accès motorisé au projet se fera par le chemin du bois des vignes et trois accès distincts sont prévus pour les piétons, dont un accès principal situé sur l’avenue de la mairie. Si le chemin du bois des vignes est une voie étroite et sans issue, il ressort du plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire modificatif qu’une bande de terrain de 135 m² de l’unité foncière va être cédée à la commune en vue d’élargir la voie, qui sera ainsi portée à une largeur d’au moins 9 mètres, chaussée et trottoir compris, permettant de ce fait d’ouvrir l’angle des deux voies de manière à améliorer la visibilité et à sécuriser le passage des piétons. Dans ces conditions, le maire d’Eaunes n’a pas entaché son arrêté d’erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l'urbanisme en délivrant le permis de construire modificatif.
13. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 19 juillet 2023.
Sur les frais liés au litige :
14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d’Eaunes qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent les requérants sur leur fondement.
15. Il n’y a pas lieu dans les circonstances de l’espèce de mettre à la charge des requérants les sommes demandées par la société Green City Immobilier et la commune au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. D... et autres est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la société Green City immobilier et de la commune d’Eaunes présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B... D..., à la société Green City Immobilier, la SCCV Serge Mas Immo, la société Promobat et à la commune d’Eaunes.
Délibéré après l'audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Grimaud, président,
Mme Bouisset, première conseillère,
Mme Lequeux, conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.
La rapporteure,
A. LEQUEUX
Le président,
P. GRIMAUD
La greffière,
M.-E. LATIF
La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme :
La greffière en chef,