Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 13 avril 2023 et le 5 mars 2024, la Société à responsabilité limitée (SARL) Letellier Développement, représentée par Me Thalamas, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d’annuler la délibération du 18 octobre 2022 par laquelle le conseil municipal de la commune de Montauban a constaté la caducité du compromis de vente du 19 janvier 2016 et a décidé la cession des lots 3, 4 et 5 de l’ensemble immobilier situé 46 rue de la République à Montauban à la société ID Promotion, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux du 13 février 2023 ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Montauban une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la délibération est entachée d’un vice de procédure en l’absence de la mise en œuvre d’une procédure contradictoire ;
- elle est entachée d’une erreur de droit dès lors qu’elle procède au retrait d’une décision créatrice de droit au-delà du délai de quatre mois fixé par l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l'administration ;
- elle est entachée d’une erreur de droit, la commune ne pouvant ni justifier de la caducité alléguée dès lors qu’aucune clause du contrat n’a été mobilisée pour le jeu de quelque caducité, ni, unilatéralement, constater une caducité, le juge judiciaire n’ayant pas été saisi de cette caducité ; le compromis a été implicitement prolongé ;
- le bien vendu n’était pas disponible en vertu du compromis de vente signé avec elle.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 3 octobre 2023 et le 27 mars 2024, la commune de Montauban, représentée par Me Pélissier, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la SARL Letellier Développement une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le juge administratif est incompétent pour connaître du litige ;
- la requête est irrecevable en raison de son caractère tardif, dès lors que la SARL Letellier Développement a eu connaissance acquise de la signification par la commune du constat de la caducité du compromis de vente par courrier du 21 janvier 2022 ;
- les moyens soulevés par la Société Letellier Développement ne sont pas fondés.
Par courrier du 7 octobre 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de l’irrecevabilité des conclusions à fin d’annulation dirigées contre celles des dispositions de la délibération du 18 octobre 2022 constatant la caducité du compromis de vente, lesquelles revêtent un caractère purement déclaratif.
Par un mémoire du 13 octobre 2015, la SARL Letellier développement a répondu au moyen relevé d’office.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- la code civil ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code général de la propriété des personnes publiques ;
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Mérard,
- les conclusions de Mme Douteaud, rapporteure publique,
- et les observations de Me Babey, représentant la SARL Letellier Développement, et de Me Pélissier, représentant la commune de Montauban.
Considérant ce qui suit :
Par une délibération du 21 octobre 2015, le conseil municipal de la commune de Montauban a approuvé la vente des lots 3, 4 et 5 de l’ensemble immobilier situé au 46 rue de la République, appartenant au domaine privé de la commune, à la SARL Letellier Développement. Un compromis de vente immobilière, sous conditions suspensives a été signé entre la commune et la société les 12 et 19 juin 2016. Par un courrier du 19 janvier 2022, la Maire de Montauban a signifié la caducité de la vente à la SARL Letellier Développement. Par une délibération du 18 octobre 2022, le conseil municipal de la commune de Montauban a d’une part, constaté la caducité du compromis du vente précité et d’autre part, approuvé la vente à la société ID Promotion des lots 3, 4 et 5 de l’ensemble immobilier du 46 rue de la République. Le recours gracieux du 14 décembre 2022, par lequel la SARL Letellier Développement a sollicité le retrait de la délibération du 18 octobre 2022, a été rejeté le 13 février 2023. Par la présente requête, La Société Letellier Développement demande au tribunal d’annuler la délibération du 18 octobre 2022, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux du 13 février 2023.
Sur l’exception d’incompétence de la juridiction administrative :
Le juge administratif est compétent pour connaître de la contestation par une personne privée d’une délibération d'un conseil municipal ayant pour objet de revenir sur une précédente délibération autorisant la vente de parcelles de son domaine privé à cette dernière et d'autoriser la vente de ces parcelles à une autre personne, dès lors que ces actes affectent le périmètre ou la consistance du domaine privé de la commune.
En l’espèce, la délibération du 18 octobre 2022 a pour objet d’une part, d’informer le conseil municipal de la caducité du compromis de vente signé entre la commune de Montauban et la SARL Letellier, pour non-respect des conditions suspensives du compromis et d’autre part, d’autoriser la cession de trois lots d’un ensemble immobilier appartenant au domaine privé de la commune de Montauban à la société ID Promotion. Elle a ainsi pour effet d’affecter le périmètre ou la consistance du domaine privé communal, de sorte qu’en application de ce qui a été indiqué au point précédent, la juridiction administrative est compétente pour statuer sur l’intégralité de la délibération attaquée. L’exception d’incompétence soulevée par la commune de Montauban doit donc être écartée.
Sur la recevabilité des conclusions à fin d’annulation :
D’une part, ainsi qu’il a été dit au point 3, la délibération du 18 octobre 2022 a pour objet d’informer le conseil municipal de la caducité du compromis de vente et d’approuver la vente de l’immeuble à la société ID Promotion. Celles de ses dispositions qui constatent la caducité de l’avant-contrat des 12 et 19 juin 2016 découlent d’un évènement factuel tenant à l’absence de réalisation des conditions suspensives stipulées entre la ville et la société, dont la survenance est antérieure et étrangère à l’adoption de la délibération. Le constat de cette caducité, purement déclaratif, est dépourvu de caractère décisoire. Par suite, les conclusions dirigées que les dispositions de la délibération constatant la caducité du compromis de vente, lesquelles ne font pas griefs, sont irrecevables.
D’autre part, l’expiration des délais de recours contre la décision du 19 janvier 2022 du maire reconnaissant la caducité du compromis de vente, juridiquement distincte de la délibération attaquée et dont elle n’assure pas l’exécution, est sans incidence sur la recevabilité des conclusions dirigées contre cette délibération. La délibération du 18 octobre 2022 a fait l’objet le 14 décembre 2022 d’un recours gracieux adressé par la SARL Letellier Développement dans le délai de recours contentieux. Le recours gracieux ayant été explicitement rejeté le 13 avril 2023, la requête de la SARL Letellier Développement, introduite le même jour, l’a été dans le délai de recours contentieux est ainsi recevable. Par suite, la fin de non-recevoir pour tardiveté opposée par la commune de Montauban doit être écartée.
Sur les conclusions à fin d’annulation de la délibération en tant qu’elle approuve la vente de l’immeuble :
Aux termes de l’article 1582 du code civil, « La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. » et selon l’article 1583 du même code « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. ». Aux termes de l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l'administration « L'administration ne peut abroger ou retirer une décision créatrice de droits de sa propre initiative ou sur la demande d'un tiers que si elle est illégale et si l'abrogation ou le retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette décision. »
La délibération d’un conseil municipal autorisant, décidant ou approuvant la cession d’un bien de son domaine privé dans les conditions mentionnées à l’article 1583 du code civil constitue un acte créateur de droits dès lors que les parties ont marqué leur accord inconditionnel sur l’objet et le prix de l’opération et que la réalisation du transfert de propriété n’est soumise à aucune condition. Elle ne peut dès lors être retirée que si elle est illégale et si ce retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette délibération.
En premier lieu, par délibération du 23 juin 2015, le conseil municipal de la commune de Montauban a décidé de céder les lots 3, 4 et 5 de l’ensemble immobilier situé 46 rue de la République, au prix de 140 000 euros nets vendeur et en l’état, à la SARL Letellier Développement, cette cession étant soumise aux conditions suspensives nécessaires à la réalisation du projet et au financement de l’opération. Il ressort du compromis de vente des 12 et 19 juin 2021 que l’acquisition des appartements par la société requérante était grevée de diverses conditions suspensives dont trois stipulées dans l’intérêt exclusif du cédant. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la SARL Letellier Développement et la commune de Montauban auraient signé un avenant à cet avant-contrat, ni que la société ait obtenu un accord purgé de tout recours de la copropriété pour les travaux envisagés à la date impérative du 20 août 2016. Par ailleurs, il résulte de l’attestation notariale établie le 14 janvier 2022 que la société requérante n’a pas versé le prix convenu avec la commune à cette même date. Enfin, la société requérante ne justifie pas du dépôt d’un dossier de financement et d’une demande d’autorisation de travaux faite auprès des services de la commune au plus tard le 20 août 2016, ni même à une date ultérieure. Eu égard à son comportement passif, la SARL Letellier Développement ne peut être regardée comme ayant implicitement entendu prolonger le compromis de vente, nonobstant le courriel du 5 janvier 2017 de la commune adressé à un notaire en vue de la rédaction d’un acte prolongeant le compromis de vente, lequel n’a pas été rédigé, et des échanges qui ont eu lieu avec la commune, notamment par courriels des 27 juin 2018 et 28 avril 2021, alors qu’à la date de la délibération en litige, aucune des conditions suspensives n’avait été exécutée. Dans ces contions, la caducité du compromis de vente était certaine à la date de l’adoption de la délibération en litige.
D’autre part, il résulte de l’ensemble des circonstances, énoncées au point précédent, qu’une vente parfaite n’a pas été conclue entre les parties, de sorte que la délibération du 18 octobre 2022 n’a pas créé des droits au profit de la SARL Letellier Développement. Dès lors, la commune, qui n’a pas procédé au retrait d’une décision créatrice de droits, ni procédé à la vente d’un bien indisponible, n’a pas commis d’erreur de droit en décidant de vendre l’immeuble à la société ID Promotion.
En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l'administration : « (…) doivent être motivées les décisions qui : (…) 4° retirent ou abrogent une décision créatrice de droits ; (…) ». Aux termes de l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration, « les décisions mentionnées à l’article L. 211-2 n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix. »
Pour les mêmes motifs que ceux indiqués aux points 8 et 9, la délibération du 23 juin 2015 ne peut être regardée comme une décision créatrice de droits, de sorte que la SARL Letellier Développement ne saurait utilement se prévaloir de l’absence de procédure contradictoire.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la SARL Letellier Développement tendant à l’annulation de la délibération par laquelle la commune de Montauban a décidé de la vente des lots 3, 4 et 5 de l’ensemble immobilier situé 46 rue de la République à la société ID Promotion doivent être rejetées, ainsi que celles dirigées contre la décision de rejet de son recours gracieux.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la commune de Montauban, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de la SARL Letellier Développement sur le fondement de ces mêmes dispositions, le versement à la commune de Montauban d’une somme de 1 500 euros.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la Société Letellier Développement est rejetée.
Article 2 : La SARL Letellier versera une somme de 1 500 euros à commune de Montauban au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la Société Letellier Développement, à la commune de Montauban et à la Société ID Promotion.
Délibéré après l'audience du 14 octobre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Arquié, présidente,
M. Luc, premier conseiller,
Mme Mérard, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2025.
La rapporteure,
Bénédicte MÉRARD
La présidente,
Céline ARQUIÉ
La greffière,
Stella BALTIMORE
La République mande et ordonne au préfet du Tarn-et-Garonne en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour exécution conforme :
La greffière en chef,