Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2004082

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 14 septembre 2020 et le 7 mai 2021, la société par actions simplifiées Tamaris Investissements, représentée par Me Biais, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 27 janvier 2020 par lequel le maire de La Teste-de-Buch a délivré à la société Fredo un permis de construire, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de La Teste-de-Buch et de la société Fredo la somme de 2 500 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente ;

- il méconnait l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ;

- il méconnait l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- il n'a pas été pris au vu de la documentation requise en matière de réglementation thermique ;

- il méconnait l'article 11 du règlement de la zone UPA du plan local d'urbanisme de La Teste-de-Buch ainsi que l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;

- il méconnait l'article 12 du règlement de la zone UPA du plan local d'urbanisme de La Teste-de-Buch.

Par un mémoire en défense enregistré le 22 avril 2021, la commune de La Teste-de-Buch, représentée par Me Brand, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et en tout état de cause à ce que soit mise à la charge de la société Tamaris Investissements la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à la société Fredo, qui n'a pas produit d'observations en défense.

Par une ordonnance du 4 avril 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 3 juin 2022.

Vu :

- l'ordonnance du juge des référés n° 2005399 du 17 décembre 2020 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. A,

- les conclusions de M. Vaquero, rapporteur public,

- les observations de Me Biais, représentant la société Tamaris Investissements,

- et les observations de Me Brand, représentant la commune de La Teste-de-Buch.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 27 janvier 2020, la commune de La Teste-de-Buch a délivré à la société Fredo un permis de construire en vue de la surélévation d'une maison existante sur un terrain situé 9 avenue de Biscarosse, au lieu-dit " Le Pyla-sur-Mer ". La société Tamaris Investissements demande l'annulation de cet arrêté ainsi que la décision rejetant son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ".

3. Il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.

4. Il ressort des pièces du dossier que la société Tamaris Investissements est propriétaire de la parcelle voisine du projet de construction. Il ressort également des pièces du dossier que le projet litigieux, qui prévoit une surélévation de la maison de la société Fredo, aura pour effet de créer une vue plongeante sur la propriété de la société Tamaris Investissements et risque, en outre, d'engendrer une perte vénale du bien de celle-ci. Par suite, le projet de construction est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance du bien de la société requérante. La fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de cette dernière doit donc être écartée.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ". Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. D'une part, la circonstance que le nombre de places de stationnement ne soit pas indiqué dans la demande n'est pas de nature à entacher le dossier de demande de permis de construire d'insuffisance dès lors que certaines pièces qui y sont jointes font état de l'existence d'un garage dont les dimensions, elles aussi mentionnées, étaient ainsi de nature à permettre au service instructeur d'apprécier le respect du nombre de places de stationnement requis par le plan local d'urbanisme de La Teste-de-Buch. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comporte près d'une dizaine de photographies, complétées par divers plans qui, contrairement à ce que soutient la société requérante, permettent d'apprécier les lieux avoisinants du projet et son insertion dans l'environnement, quand bien même sa propriété n'y est pas visible. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme doivent être écartés.

8. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au litige : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () / j) Lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées à l'article R. 111-20 du code de la construction et de l'habitation, un document établi par le maître d'ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, en application de l'article R. 111-20-1 de ce code, et pour les projets concernés par le cinquième alinéa de l'article L. 111-9 du même code, la réalisation de l'étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie, en application de l'article R. 111-20-2 dudit code ; () ".

9. Il appartient au service instructeur, saisi d'une demande de permis de construire, pour contrôler le respect des dispositions du j) de l'article R. 431-6 du code de l'urbanisme imposant de joindre au dossier de demande de permis un formulaire d'attestation de la prise en compte de la réglementation thermique, ainsi qu'au juge, saisi d'un moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de ce même article, de s'assurer de la production dudit formulaire par le pétitionnaire. Ils ne sauraient en revanche, dans ce cadre, porter une appréciation sur la pertinence des données qui y sont consignées. En l'occurrence, il ressort des pièces du dossier de permis de construire qu'il comprend un " Formulaire d'attestation de la prise en compte de la réglementation thermique au dépôt de la demande de permis de construire ". Dès lors, le moyen tiré de ce que le permis a été délivré au vu d'un dossier ne comportant pas la documentation requise en matière de réglementation thermique manque en fait et doit être écarté.

10. En troisième lieu, aux termes de l'article 11 du règlement de la zone UPA du plan local d'urbanisme de La Teste-de-Buch, relatif à l'aspect extérieur des constructions, dispose, à propos des façades : " Suivant les quartiers, pour garantir la pérennité des caractères dominants, les obligations suivantes s'imposent, / En secteur UPA : les constructions sont à dominantes maçonnées ; les constructions d'aspect extérieur bardé de bois en totalité sont interdites, sauf pour les annexes. / Toutefois les constructions bois peuvent être autorisées : / o Dans le cas d'extensions limitées et sous réserve de rester en cohérence avec le bâti existant. / o Dans le cas où la construction fait appel à des techniques permettant de réduire l'impact écologique du bâtiment. Dans cette hypothèse elle devra faire l'objet d'une notice mettant en évidence les techniques utilisées et les certifications recherchées. / Elle devra de plus démontrer de la parfaite intégration du bâtiment dans le site tant d'un point de vue paysager qu'architectural. ".

11. Il ressort des pièces du dossier qu'alors que la surface de plancher de la construction existante est de 95,32 m2, la surélévation projetée, qui constitue une extension de ce bâtiment au sens des dispositions précitées, porte la superficie totale de plancher à 139,50 m2, soit une augmentation de plus d'un tiers. Les différents plans et photographies figurant au dossier de permis de construire attestent également de l'importance de la surélévation, en termes de volume et de hauteur, laquelle ne peut dès lors être regardée comme étant une extension limitée au sens des dispositions de l'article 11 du règlement de la zone UPA du plan local d'urbanisme de La Teste-de-Buch. Or, il est constant que la partie nouvelle en surélévation est intégralement couverte de bois. Ainsi, la société requérante est fondée à soutenir que le permis de construire en litige méconnait l'article précité.

12. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ". Il résulte de ces dispositions que si la construction projetée porte atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente doit refuser de délivrer l'autorisation d'urbanisme sollicitée ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage naturel ou urbain de nature à fonder le refus d'une autorisation d'urbanisme ou les prescriptions spéciales accompagnant sa délivrance, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

13. Il ressort des pièces du dossier que si la parcelle litigieuse se situe dans l'une des zones pavillonnaires du quartier de Pyla sur Mer protégées pour leur contenu patrimonial et paysager, les constructions avoisinantes, implantées sur de grandes parcelles arborées et qui pour certaines sont édifiées en R+2, ne forment pas un ensemble bâti homogène et ne présentent pas une singularité architecturale telle que le projet en cause serait de nature à y porter atteinte. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme doit être écarté.

14. En cinquième lieu, aux termes de l'article 12 du règlement de la zone UPA du plan local d'urbanisme de La Teste-de-Buch : " () / - Constructions à usage d'habitation individuelle : / Règle générale : / - Pour une surface de plancher inférieure ou égale à 200 m² : / 2 places de stationnement doivent être aménagées sur la propriété sauf pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé de l'Etat. () ".

15. Il est constant qu'en l'espèce, la construction à usage d'habitation aura une surface de plancher de 139,50 m2. Il ressort également des pièces du dossier, et en particulier du plan de masse, que la parcelle sur laquelle est projetée la surélévation comprend un garage d'une superficie de 45,14 m2, susceptible d'abriter au moins deux places de stationnement. Par suite, en délivrant le permis litigieux, le maire de la commune de La Teste-de-Buch n'a pas méconnu les dispositions précitées du plan local d'urbanisme.

16. En sixième lieu, lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation.

17. En l'espèce, la commune ne conteste pas que le garage présent sur la parcelle sur laquelle est projetée la surélévation a été construit sans autorisation d'urbanisme et qu'il n'a pas fait l'objet d'une demande de régularisation lors du dépôt de la demande de permis de construire en cause. Bien que le projet litigieux ne prenne physiquement pas appui sur ledit garage, les deux constructions entretiennent entre elles d'indéniables liens fonctionnels ainsi que juridiques, l'applicabilité de certaines règles d'urbanisme, telles que celle citée au point 14, prenant en compte l'existence des deux constructions. Par suite, le maire ne pouvait légalement délivrer un permis de construire portant uniquement sur la surélévation projetée sans régularisation du garage existant. Le moyen soulevé à cet égard doit dès lors être accueilli.

Sur la régularisation :

18. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. " Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

19. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l'adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu'il fasse le choix de recourir à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l'autorisation lui ait indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

20. Toutefois, lorsque l'autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point 17 d'une demande ne portant pas sur l'ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l'autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l'ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ou d'une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du même code.

21. Il en résulte, et alors même que l'illégalité relevée au point 11 tenant à la non-conformité à l'article 11 du règlement de la zone UPA du plan local d'urbanisme de La Teste-de-Buch pourrait, le cas échéant, faire l'objet d'une régularisation sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme en ce qu'il n'affecte qu'une partie identifiable du projet litigieux, que le permis de construire attaqué doit être annulé, sans qu'il y ait lieu de mettre en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Sur les conclusions relatives aux frais d'instance :

22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Tamaris Investissements, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la commune de La Teste-de-Buch demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En revanche il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de La Teste-de-Buch une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Tamaris Investissements et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 27 janvier 2020 est annulé.

Article 2 : La commune de La Teste-de-Buch versera à la société Tamaris Investissements la somme de 1 500 euros au titre des frais liés au litige.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiées Tamaris Investissements, à la commune de La Teste-de-Buch et à la société civile immobilière Fredo.

Délibéré après l'audience du 26 octobre 2022, à laquelle siégeaient :

M. Pouget, président,

M. Josserand, conseiller,

M. Frézet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 novembre 2022.

Le rapporteur,

C. FREZET

Le président,

L. POUGET

La greffière,

M.-A. PRADAL

La République mande et ordonne à la préfète de la Gironde en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,