Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2201218

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 mars 2022, le 28 novembre 2022 et le 3 mars 2023, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, la SCI Cap Océan Lacanau, représentée par Me Becquevort, demande au tribunal : :

1°) d'annuler l'arrêté du 5 janvier 2022 par lequel le maire de Lacanau a accordé un permis de construire à Mme B ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Lacanau et de Mme B une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'arrêté attaqué méconnaît l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet ;

- il méconnaît les articles UB 4 et UC 4 du plan local d'urbanisme de Lacanau ;

- il méconnaît les articles UB 7 et UC 7 du plan local d'urbanisme de Lacanau ;

- il méconnaît les articles UB 11 et UC 11 du plan local d'urbanisme de Lacanau ;

- il méconnaît les articles UB 12 et UC 12 du plan local d'urbanisme de Lacanau ;

- il méconnaît les articles UB 13 et UC 13 du plan local d'urbanisme de Lacanau ;

- les prescriptions sont illégales ;

- le dossier de demande de permis de construire est entaché d'une fraude ;

- il n'y a pas de reconstruction à l'identique.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 novembre 2022, la commune de Lacanau, représentée par la Selas Cazamajour et Urbanlaw, conclut au rejet de la requête, à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la requérante et de l'intervenante volontaire au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et à leur condamnation aux entiers dépens.

Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 7 novembre 2022 et le 3 février 2023, Mme B, représentée par Me Castera, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête ou, à défaut, à ce qu'il soit sursis à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la SCI Cap Océan Lacanau et de Mme C au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable à défaut d'intérêt pour agir de la société requérante ;

- aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par une intervention, enregistrée le 13 octobre 2022, et des observations, enregistrées les 5 décembre 2022, 16 décembre 2022, 2 janvier 2023, 6 février 2023 , 24 février 2023, 30 mai 2023, 18 mars 2024 et 21 juin 2024, ces 5 derniers mémoires n'ayant pas été communiqués, Mme C, représentée par Me Lhuissier, doit être regardée comme demandant que le tribunal fasse droit aux conclusions de la requête n° 2201218 et sollicite, en outre, que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la commune de Lacanau au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle reprend les moyens exposés dans la requête de la SCI Cap Océan Lacanau et soutient que le projet méconnaît l'article UB 6 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Lacanau.

Par ordonnance du 3 février 2023, la clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 6 mars 2023.

Par une lettre du 26 juin 2024, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, que le tribunal est susceptible, d'une part, de relever d'office l'irrecevabilité, sur le fondement de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, du moyen nouveau soulevé par la société requérante dans son mémoire enregistré le 3 mars 2023, relatif à la fraude et, d'autre part, au titre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête, dans l'attente de l'intervention d'une éventuelle mesure de régularisation susceptible de remédier à l'illégalité entachant le permis de construire en litige, tirée de l'illégalité des prescriptions assortissant l'arrêté litigieux, de la méconnaissance des articles UB 4, UC 4, UB 7, UC 7, UB 11, UC 11, UB 12 et UC 12 du plan local d'urbanisme d'Arcachon et de l'incomplétude des pièces du dossier.

Des observations présentées par la SCI Cap Océan Lacanau ont été enregistrées le 1er juillet 2024 et communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Frézet,

- les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,

- les observations de Me Sapparrart représentant la SCI Cap Océan Lacanau, de Me Guirriec, substituant Me Lhuissier, représentant Mme C, de Me Chatel, représentant la commune de Lacanau, et de Me Castera, représentant Mme B.

Considérant ce qui suit :

1. Le 26 août 2021, Mme A B a déposé une demande de permis de construire pour la reconstruction de bâtiments après démolition ainsi que leur surélévation et leur extension, sur un terrain situé 20 avenue Henri Seguin, sur les parcelles cadastrées section BI nos 280, 331 et 322, à Lacanau. Par un arrêté du 5 janvier 2022, dont la SCI Cap Océan Lacanau demande l'annulation, le maire de Lacanau a retiré l'arrêté du 3 janvier 2022 et fait droit à la demande de permis de construire, sous réserve du respect de certaines prescriptions.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt pour agir :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. () ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. En l'espèce, le projet consiste en la reconstruction de bâtiments après démolition ainsi que leur surélévation et extension, sur un terrain situé 20 avenue Henri Seguin, sur les parcelles cadastrées section BI nos 280, 331 et 322. La SCI Cap Océan Lacanau est propriétaire de la parcelle cadastrée section BI n° 110, située 22 avenue Henri Seguin, qui jouxte le terrain d'assiette du projet, de sorte qu'elle en est voisine immédiate. Bien que consistant en partie à la reconstruction des bâtiments démolis, le projet prévoit en outre une densification plus importante des parcelles litigieuses, avec l'extension et la surélévation desdits bâtiments, dont certains sont en limites séparatives de la parcelle dont la société requérante est propriétaire. Ainsi, par son ampleur et sa localisation, et bien que certaines maisons soient désormais réalisées en bi-pente comme le fait valoir la pétitionnaire, le projet est de nature à générer des nuisances visuelles, dont fait notamment état la SCI Cap Océan Lacanau, susceptibles d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Dans ces conditions, la société requérante justifie d'un intérêt pour agir et la fin de non-recevoir opposée en ce sens par Mme B doit être écartée.

Sur l'intervention :

5. Mme C, voisine immédiate du projet en cause, justifie d'un intérêt suffisant à l'annulation de la décision attaquée. Ainsi, son intervention à l'appui de la requête formée par la SCI Cap Océan Lacanau est recevable.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

6. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; (). ".

7. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire ne doivent comporter que les pièces attestant de ce que le pétitionnaire remplit formellement les conditions définies à l'article R. 423-1 précité. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation produite par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui produit ladite attestation doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, la circonstance que l'administration n'en aurait pas vérifié l'exactitude. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de s'opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif.

8. Il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur un terrain situé 20 avenue Henri Seguin, sur les parcelles cadastrées section BI nos 280, 331 et 322. Contrairement aux allégations de la société requérante, la seule comparaison des plans du dossier de demande de permis de construire ne suffit pas à démontrer, à elle seule, et en l'absence de tout bornage contradictoire venant précisément délimiter les parcelles respectives de chacun, que les constructions projetées empiètent sur la parcelle section BI n° 110 dont elle est propriétaire. En effet, si le plan cadastral et les plans de masse semblent différer quant à la limite séparative, il ressort notamment du procès-verbal de constat d'huissier du 20 avril 2022 que les murs mitoyens existants sont conservés sur la totalité de la propriété, et que les constructions de Mme B sont bien implantées en limite séparative. Le rapport d'analyse de géomètre-expert du 7 août 2020 confirme en outre qu'aucune modification n'a été apportée sur le mur d'origine et un plan d'état des lieux altimétrique, bien que réalisé sans bornage contradictoire, corrobore, à l'appui des autres pièces du dossier, la représentation du terrain telle que figurant sur les plans de masse. La notice quant à elle précise que tous les murs mitoyens de périphérie existants ont été conservés. En tout état de cause, les permis de construire ont pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'ils autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, de sorte que les contestations des limites de propriété et de l'empiétement qui aurait été réalisé par le bénéficiaire du permis ne peuvent être utilement discutées devant le juge de la légalité du permis et constituent un litige de droit privé relevant du juge judiciaire. Le moyen doit donc, et alors que la requérante atteste en outre, dans le formulaire de demande de permis de construire, avoir qualité pour la déposer, être écarté.

9. En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

10. Aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. ". Et aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " La demande de permis de construire précise : () / f) La surface de plancher des constructions projetées, s'il y a lieu répartie selon les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; () ".

11. En l'espèce, si le requérant soutient que le document Cerfa issu de la demande de permis de construire précise de façon erronée les surfaces plancher des constructions, une telle circonstance, à la supposer avérée, est demeurée sans incidence dès lors que le service instructeur a été à même d'apprécier les dimensions exactes grâce aux renseignements figurants sur les plans composant eux aussi le dossier de demande, et qui indiquent la largeur et la longueur des constructions.

12. Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. () ".

13. En l'espèce, le dossier de demande de permis de construire comprend un plan " général rdc " et un plan " général étage " indiquant la longueur et la largeur des constructions. Si leur hauteur n'est pas renseignée, elle figure sur d'autres pièces jointes au dossier telles que les plans de façades. En revanche, il est constant que les modalités de raccordement ne figurent pas sur les plans. Si la notice fournie au dossier de demande indique que l'ensemble des réseaux existants sera conservé en l'état et qu'il existe quatre puisards individuels existants pour la récupération des eaux pluviales, aucune indication n'est donnée sur la localisation des puisards. Or, le projet emporte une densification des constructions sur la parcelle et une modification des stationnements existants susceptibles de les affecter Ainsi, du fait de cette omission, le service instructeur n'a pas été mis à même d'apprécier le respect des règles d'évacuation des eaux pluviales tel que prescrit par l'article UB 4 du plan local d'urbanisme.

14. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ". Et aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

15. Si la société requérante fait grief au dossier de demande de ne pas mentionner les bâtiments protégés situés à proximité, et notamment sa maison, les différents plans et informations composant le dossier de demande de permis de construire, et en particulier le plan de situation, ont permis au service instructeur d'avoir une connaissance suffisante des abords du terrain. Par ailleurs, le dossier de demande de permis de construire est composé d'une notice explicative relativement fournie qui décrit le site, l'objet de l'opération et son historique. La notice précise en outre que le choix des matériaux a été étudié de manière précise afin de créer un ensemble harmonieux travaillé et respectueux de l'environnement existant avoisinant, ajoute que le local à ordure ménagère sera construit dans le même style architectural que les maisons en reprenant les mêmes éléments décoratifs et comporte un schéma de la clôture. Le dossier de demande de permis de construire se compose en outre de plusieurs photographies, plus ou moins lointaines, et d'un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet. Les plans matérialisent les éléments de la notice et représentent les emprises bâties, les espaces verts, les stationnements. Enfin, la circonstance, non avérée, que le dossier indique à tort qu'il s'agisse d'une démolition après sinistre est sans incidence sur l'arrêté en litige dès lors qu'il n'est pas établi qu'une telle inexactitude ait eu une incidence sur le respect des règles urbanistiques.

16. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire doit être accueilli en ce que le projet ne précise pas les caractéristiques du réseau d'évacuation des eaux pluviales.

17. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement. ". Aux termes de l'article UB 2 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Lacanau : " Dans la zone UB : / Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions ci-après : () / - la reconstruction à l'identique en volume, en aspect général en cas de sinistre, sauf dans le cas de constructions qu'il ne serait pas souhaitable de rétablir en raison de leur situation, de leur affectation ou utilisation incompatible avec les occupations et utilisations autorisées à l'article 1 () ". Aux termes de l'article UC 2 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme de Lacanau : " Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions ci-après : () / la reconstruction à l'identique en volume, en aspect général en cas de sinistre, sauf dans le cas de constructions qu'il ne serait pas souhaitable de rétablir en raison de leur situation, de leur affectation ou utilisation incompatible avec les occupations et utilisations autorisées à l'article 1 () ".

18. En l'espèce, si le document Cerfa indique que le projet consiste en la reconstruction à l'identique de bâtiments après leur démolition, il ajoute également que sont projetées une surélévation et une extension de 160 m2 de ces bâtiments. En outre, il indique bien que la nature du projet envisagé est celle d'une nouvelle construction. Bien que l'arrêté litigieux reprenne également la formulation de " reconstruction à l'identique ", il précise lui aussi que sont prévues une surélévation et une extension. Il ressort en outre tant du document Cerfa que des plans joints au dossier que le terrain d'assiette du projet était initialement composé de 12 logements alors qu'il en est projeté la création de 16. La surface bâtie avant travaux passe ainsi de 817 à 977 m2, comme cela est mentionné dans la demande de permis de construire. Dans ces conditions, en dépit de certains termes utilisés, la demande de permis de construire n'a pas été présentée comme une reconstruction à l'identique et le maire de la commune n'a pas été trompé sur ce point. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté comme inopérant.

19. En quatrième lieu, aux termes de l'article UB 4 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Lacanau : " () / Les eaux pluviales qui ne peuvent être absorbées par le terrain doivent être dirigées vers les canalisations, fossés ou réseaux prévus à cet effet, conformément à la réglementation en vigueur. / Les eaux pluviales qui ne peuvent être absorbées par le terrain doivent être dirigées vers les canalisations, fossés ou réseaux prévus à cet effet, conformément à la réglementation en vigueur de telle sorte que l'écoulement soit assuré sans stagnation. () ". Et aux termes de l'article UC 4 du même règlement : " () / Les eaux pluviales qui ne peuvent être absorbées par le terrain doivent être dirigées vers les canalisations, fossés ou réseaux prévus à cet effet, conformément à la réglementation en vigueur de telle sorte que l'écoulement soit assuré sans stagnation. () ".

20. Il ressort des pièces du dossier que, ainsi qu'il a été dit au point 13, le projet ne précise pas avec suffisamment de précisions les caractéristiques du réseau d'évacuation des eaux pluviales, de sorte qu'il ne permet pas d'apprécier la conformité du projet aux dispositions précitées. Si la pétitionnaire produit un procès-verbal de constat d'huissier du 20 avril 2022 selon lequel les eaux pluviales des maisons 2 à 7 sont récupérées par le chéneau situé sur la parcelle, puis récupérées en interne individuellement par maison et reversées sur le fonds dans des puisards, les photographies y figurant ne permettent pas d'apprécier les caractéristiques de ces puisards et ainsi l'effectivité de l'évacuation des eaux de pluie de l'ensemble des maisons projetées. Le moyen soulevé en ce sens doit donc être accueilli.

21. En cinquième lieu, aux termes de l'article UB 6 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Lacanau : " 1. Les constructions nouvelles doivent être implantées à l'alignement des voies et emprises publiques, existantes ou projetées. / 2. Des implantations différentes peuvent être admises à condition de ne pas constituer une gêne pour la sécurité publique (visibilité) et de présenter une bonne intégration dans le paysage urbain et naturel : / - Lorsque les constructions situées de part et d'autre du terrain sont implantées en retrait. Dans ces conditions, la nouvelle construction doit s'aligner sur l'une des constructions voisines afin de conserver le recul des façades par rapport à l'alignement sur l'espace public ; / - Lorsqu'une implantation différente est justifiée pour la préservation d'arbres ou d'éléments patrimoniaux protégés au plan ; / - les constructions de second rang dont l'implantation peut se faire en retrait (10 m minimum de l'alignement) ; () ".

22. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit, après les démolitions, la construction de quinze maisons, dont certaines viennent s'implanter à l'alignement de la voie publique. Si Mme C soutient qu'une implantation en retrait de la voie aurait été plus adaptée, il ressort au contraire des dispositions précitées que les constructions nouvelles doivent en principe être à l'alignement des voies et emprises publiques. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit donc être écarté.

23. En sixième lieu, aux termes de l'article UB 7 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Lacanau : " 1 - Toutes les constructions doivent être édifiées : / - soit d'une limite séparative à l'autre, / - soit à une distance au moins égale à 2.5 m par rapport à une des limites séparatives. () ". Et aux termes de l'article UC 7 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme de Lacanau : " 1. En zone UC et secteurs UCb, UCc, UCL : / - Les constructions non contigües à une limite séparative doivent être implantées à une distance au moins égale à 2.50 m par rapport à cette limite séparative. () ". Selon l'annexe 2 du PLU, les limites séparatives se définissent comme " Limites de l'unité foncière autres que celles contigües au Domaine Public ; elles peuvent être latérales (une extrémité part du Domaine Public), ou de fond de parcelle. ".

24. Il ressort des pièces du dossier que, contrairement à ce que soutient la société requérante, les maisons projetées seront édifiées de façon à toujours côtoyer une limite séparative sur l'un de leur côté tout en étant situé à une distance au moins supérieure à 2,50 mètres des autres limites séparatives. La société requérante ne peut utilement se prévaloir de la note expertale faisant état d'un espace de 13 centimètres entre la propriété du pétitionnaire et la sienne, celui-ci datant de 2019. En outre, la société pétitionnaire produit un constat d'huissier selon lequel les murs mitoyens existants sont conservés sur la totalité de la propriété et les constructions de Mme B sont bien implantées en limite séparatives, comme indiqué dans le rapport d'analyse du géomètre expert en date du 7 août 2020. En tout état de cause, à supposer même que la réalisation des constructions ne se fassent pas en limite de propriété et observe un léger retrait, cela concerne l'exécution du permis de construire et ne saurait être utilement débattu dans le cadre de l'instance relative à la légalité dudit permis. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit donc être écarté.

25. En septième lieu, aux termes de l'article UB 11 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Lacanau : " () / II - Les Constructions Neuves et Extensions, Modifications de Constructions Existantes () / II. b/ Conditions Générales : / Rappel article R.111-27 (code de l'urbanisme 2015) / Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. () / II-c/ Aspect : / Façades : / - Les façades doivent présenter un aspect et des matériaux en harmonie avec les constructions existantes afin de ne pas dénaturer le paysage urbain ou naturel. / - Les façades latérales et postérieures des constructions doivent être traitées avec le même soin que les façades principales. / - L'emploi à nu, en parement extérieur, de matériaux destinés à être recouverts d'un revêtement ou enduit, type parpaings ou briques, est interdit. () / Charpente-toiture : () / - Les toitures doivent être à 2 pentes ou plus et sont recouvertes de tuiles canal ou de tuiles à emboitement dites mécaniques ou de Marseille, de teinte rouge vieilli. / - Pour les constructions bois, les tuiles bois sont admises. / - Dans le cas de constructions contemporaines, d'autres matériaux de toiture peuvent être admis dans la mesure où ils ne portent pas atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains et n'altère pas la continuité urbaine formée de construction d'intérêt patrimonial protégées. () / Clôtures sur espace public : () / - Les clôtures en brandes, canisses, bois tressé ou tout autre matériau inflammable et les clôtures constituées de panneaux béton emboités entre poteaux sont interdites. () ". Aux termes de l'article UC 11 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme de Lacanau : " () / II - Les Constructions Neuves et Extensions, Modifications de Constructions Existantes () / II. b/ Conditions Générales : / Rappel article R.111-27 (code de l'urbanisme 2015) / Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. () / II-c/ Aspect : / Façades : / - Les façades doivent présenter un aspect et des matériaux en harmonie avec les constructions existantes afin de ne pas dénaturer le paysage urbain ou naturel. / - Les façades latérales et postérieures des constructions doivent être traitées avec le même soin que les façades principales. / - L'emploi à nu, en parement extérieur, de matériaux destinés à être recouverts d'un revêtement ou enduit, type parpaings ou briques, est interdit. () Menuiseries : Les menuiseries des ouvertures (fenêtres, portes) doivent s'inscrire dans un schéma de cohérence. Unicité de style et de coloris / Charpente-toiture : () / - Les toitures doivent être à 2 pentes ou plus et sont recouvertes de tuiles canal ou de tuiles à emboitement dites mécaniques ou de Marseille, de teinte rouge vieilli. / - Pour les constructions bois, les tuiles bois sont admises. / - Dans le cas de constructions contemporaines, d'autres matériaux de toiture peuvent être admis dans la mesure où ils ne portent pas atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains. () / Clôtures sur espace public : () / - Les clôtures en brandes, canisses, bois tressé ou tout autre matériau inflammable et les clôtures constituées de panneaux béton emboités entre poteaux sont interdites. () ".

26. En l'espèce, le terrain d'assiette du projet se situe à la jonction de deux zones, UB et UC, que les règlements du plan local d'urbanisme de Lacanau décrivent respectivement comme étant, d'une part, une zone centrale de la partie agglomérée de Lacanau Océan comprenant les activités du centre de cette agglomération et son front de mer Nord et, d'autre part, une zone de maisons individuelles de faibles dimensions à vocation d'habitat principalement, qui ont été réalisées dans le cadre de lotissements anciens à Lacanau Océan, ou concessions communales, en rives du Lac et sous couvert boisé, à forte valeur paysagère. Les parcelles litigieuses côtoient des bâtiments d'intérêt architectural ou urbain protégé, présentant une architecture homogène, avec des maisons traditionnelles canaulaises. Par ailleurs, le projet litigieux s'inspire du style local typique, avec l'utilisation de briquettes et modénatures façonnage enduit, la création de charpentes bois décoratives de ton blanc et de bandeaux et avant-toits en bois de ton blanc. Les fausses fenêtres travaillées en enduit façon briquette, qui sont communes à toutes les maisons du projet et présentent ainsi une cohérence d'ensemble, s'inscrivent dans cette volonté d'harmonisation des maisons avec les constructions typiques du secteur qui présentent des ouvertures similaires. De la même manière, les maisons présentent communément des menuiseries en PVC blanc ou en aluminium de ton blanc, présentant une unicité entre elles. S'il est également prévu que les façades présenteront des couleurs vives de teinte bleu, rose ou beige, il ressort des pièces du dossier que les maisons environnantes utilisent elles-aussi des façades de couleur. Ces façades en enduit gratté seront en outre à nu, sans revêtement à l'exception de quelques briquettes et modénatures décoratives n'étant pas destinées à les recouvrir. En revanche, les maisons projetées, qui ne peuvent être qualifiées de contemporaines dès lors qu'elles reproduisent le style des maisons traditionnelles du secteur, ont des tuiles perspectives monier de ton gris foncé, contrairement aux dispositions précitées imposant l'utilisation, à l'exception des constructions contemporaines, de tuiles canal ou de tuiles à emboitement dites mécaniques ou de Marseille, de teinte rouge vieilli. En outre, la clôture sur rue sera, dans sa majeure partie, en bois, qui constitue un matériau inflammable prohibé par les dispositions précitées. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être accueilli en ce qui concerne les tuiles et la clôture projetées.

27. En huitième lieu, aux termes de l'article UB 12 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Lacanau : " Le stationnement des véhicules et des vélos correspondant aux besoins des constructions ou installations, doit être assuré en dehors des voies publiques. / La création de places de stationnement est obligatoire pour les opérations supérieures à 10 logements. / Dans ce cas il est imposé la création d'une place par logement. / L'aire d'évolution et de stationnement nécessite 25 m² par véhicule (voitures.). () / Stationnement des vélos : respect de l'article L.151-30 à 37 du code de l'urbanisme. () ". Aux termes de l'article UC 12 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme de Lacanau : " Le stationnement des véhicules et des vélos correspondant aux besoins des constructions ou installations, doit être assuré en dehors des voies publiques. / L'aire d'évolution et de stationnement nécessite 25 m² par véhicule (voitures.) / Pour les constructions à usage d'habitation, il est exigé : / - Pour une surface de plancher inférieure ou égale à 200m² : 1 place de stationnement. / - Au-delà de 200 m² de surface de plancher : 1 place de stationnement par tranche de 50 m² de surface de plancher () / En cas d'impossibilité de réaliser les aires de stationnement sur la parcelle de l'opération, celles-ci pourront être aménagées sur tout autre terrain situé à moins de 200 mètres de la construction. ".

28. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la réalisation de 14 logements en zone UB, de sorte qu'il nécessite la réalisation d'un nombre équivalent de places de stationnement en vertu des dispositions précitées. Il en ressort également que la surface de plancher du projet située en zone UC est inférieure à 200 m2, de sorte qu'une seule place de stationnement était requise selon les dispositions citées au point précédent. Or d'une part, il ressort des pièces du dossier que si le projet prévoit la réalisation sur le terrain de huit places de stationnement, les places n° 7 et n° 8 n'apparaissent pas accessibles ni utilisables eu égard à la faible distance existant entre les maisons 1, 2 et 3, et alors qu'aucun espace de retournement ou de dégagement n'est prévu pour assurer les manœuvres des véhicules. D'autre part, si la société pétitionnaire se prévaut de l'existence de 8 places de stationnement sur deux parcelles situées 11 et 13 rue Danton à Lacanau, la simple matérialisation de ces places sur l'un des plans du dossier de demande de permis de construire ne peut suffire à établir leur réalité alors qu'il ressort au contraire des pièces du dossier et des photographies issues des données publiques de référence produites par l'Institut géographique national et librement accessibles au public sur le site internet geoportail.gouv.fr que de telles places ne figurent pas sur lesdites parcelles, lesquelles sont boisées et occupées par une maison individuelle avec piscine. Enfin et par ailleurs, si la notice indique qu'un emplacement pour le stationnement des vélos sera également prévu, ce dernier n'est représenté sur aucun des plans joints au dossier de demande de permis de construire, de sorte que compte tenu de ces mentions contradictoires, son existence n'est pas certaine et le projet doit être censuré sur ce point. Par suite, et nonobstant le renvoi par l'arrêté au respect des règles du plan local d'urbanisme relatif aux stationnements, lequel ne constitue pas une prescription, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être accueilli.

29. En neuvième lieu, aux termes de l'article UB 13 du règlement de la zone UB du plan local d'urbanisme de Lacanau : " Les aires de stationnement non couvertes doivent être plantées à raison d'un arbre au moins pour 8 véhicules. / Sur chaque parcelle ou lot faisant l'objet d'un permis de construire, le déboisement est limité à ce qui est strictement nécessaire à la construction. / Dans toutes les opérations d'ensemble, 20 % au moins de l'emprise de l'opération doit être aménagé en espaces libres de sol perméable au pluvial. / Les essences locales et de composition variée, adaptées au site et à la nature des sols, sont vivement recommandées pour la création et le renouvellement de plantations (voir annexe au présent règlement). ". Aux termes de l'article UC 13 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme de Lacanau : " Les aires de stationnement non couvertes doivent être plantées à raison d'un arbre au moins pour 8 véhicules. / Dans toutes les opérations d'ensemble, 20 % au moins de l'emprise de l'opération doit être aménagé en espaces libres de sol perméable au pluvial. / Les essences locales et de composition variée, adaptées au site et à la nature des sols, sont vivement recommandées pour la création et le renouvellement de plantations (voir annexe au présent règlement). ".

30. Il ressort des pièces du dossier que si le projet prévoit de retirer certains arbustes, cela est justifié par la création des places de stationnement et la voie interne. Il en ressort également que les places de stationnement sont végétalisées et qu'un arbre est planté entre les places nos 1 et 2. Enfin, le projet ne peut être regardé comme une opération d'ensemble au sens des dispositions précitées, de sorte que la branche du moyen tiré de leur méconnaissance doit être écarté comme inopérant.

31. En dixième lieu, l'administration ne peut assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions qu'à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, aient pour effet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.

32. En l'espèce, l'arrêté litigieux accordant le permis de construire sollicité comporte plusieurs prescriptions, parmi lesquelles figure une relative à l'implantation par rapport aux limites séparatives, et qui prévoit que les constructions jouxtent parfaitement les limites séparatives sans débord de toiture ni écoulement d'eaux pluviales sur les parcelles voisines, portant ainsi sur un point précis et limité. La circonstance que les constructions aient déjà été réalisées, comme le soutient la société requérante, est indifférente. Si la requérante critique en outre l'article relatif aux aires de stationnement figurant dans le dispositif de l'arrêté, celui-ci, qui se borne à reprendre les exigences posées par les articles UB 13 et UC 13 du plan local d'urbanisme qui imposent un stationnement des véhicules et des vélos devant correspondre aux besoins des constructions et être assuré en dehors des voies publiques, n'est pas constitutif d'une prescription. Ainsi, cette simple indication est sans incidence sur la légalité du permis de construire. Le moyen tiré de l'illégalité des prescriptions doit donc être écarté dans son ensemble.

33. En l'espèce, et bien que les informations du dossier de demande de permis de construire relatives au réseau d'évacuation des eaux usées soient insuffisantes, la requérante et l'intervenante ne démontrent pas la réalité de la fraude qu'elles invoquent s'agissant du projet litigieux. Le moyen tiré de la fraude doit donc être écarté.

34. Il résulte de ce qui précède que la société requérante est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du maire de Lacanau du 5 janvier 2022. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est de nature, en l'état du dossier, à fonder cette annulation.

Sur les conséquences de l'illégalité :

35. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Aux termes de l'article L. 600­5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

36. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

37. En l'espèce, les vices relevés aux points 13, 20 et 28, sont susceptibles d'être régularisés. Les parties ayant été mises à même de présenter leurs observations, il convient de surseoir à statuer sur les requêtes pour permettre la régularisation du permis de construire en litige, jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date de notification du jugement, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

D E C I D E :

Article 1er : L'intervention de Mme C est admise.

Article 2 : Il est sursis à statuer sur la requête, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification du jugement, dans l'attente de l'intervention d'une mesure de régularisation du permis de construire contesté susceptible de remédier aux vices relevés aux points 13, 20 et 28.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Cap Océan Lacanau, à Mme D C, à la commune de Lacanau et à Mme A B.

Délibéré après l'audience du 3 juillet 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

M. Frézet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2024.

Le rapporteur,

C. FREZET

La présidente,

C. CABANNE La greffière,

M.-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière