Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2202371

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 27 avril 2022, et par des mémoires enregistrés les 4 octobre 2022, 27 septembre, 19 octobre et 27 octobre 2023, ces trois derniers mémoires n'ayant pas été communiqués, la SNC Vinci immobilier Grand Ouest, représentée par Me Cornille, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté n° PC 33 162 21 V1070 du 3 novembre 2021 par lequel le maire de la commune d'Eysines a délivré un permis de construire à la SAS SML promotion ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Eysines la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable ;

- l'arrêté est entaché d'incompétence, en l'absence de délégation donnée par le maire à son signataire et en l'absence de caractère exécutoire de la délégation qui a été donnée ;

- en méconnaissance de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme, l'arrêté a été rendu sur le fondement d'avis antérieurs au dépôt de l'entier dossier par le pétitionnaire ;

- en méconnaissance de l'article R. 421-27 du code de l'urbanisme, le permis a été délivré sans demande formelle de permis de démolir, alors que l'obligation d'obtenir le permis de démolir est instituée dans la commune d'Eysines ;

- la décision attaquée a été prise en méconnaissance des articles R. 423-54 du code de l'urbanisme et L. 621-30 du code du patrimoine, à défaut d'avis de l'architecte des bâtiments de France ;

- la demande de PC déposée par la société SML promotion était frauduleuse puisque cette société avait connaissance de ce que la requérante disposait d'une promesse de vente sur le terrain en cause ; le permis a ainsi été délivré en méconnaissance des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l'urbanisme ;

- dès lors que l'opération implique qu'une division parcellaire en propriété ou en jouissance intervienne avant la fin de sa réalisation, il aurait dû comporter un plan de division et un projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs, conformément à l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de demande ne comporte pas, pour chaque bâtiment envisagé, une attestation de prise en compte de la réglementation thermique, en méconnaissance des dispositions combinées des articles R. 431-16 du code de l'urbanisme et R. 111-20-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article 1.3.4.3. du règlement de la zone UM-8 du plan local d'urbanisme (PLU), relatif à la gestion des eaux de ruissellement et de surface et à l'élévation minimale des accès de rez-de-chaussée au-dessus de la cote fil d'eau du caniveau, en l'absence de précision suffisante sur les revêtements des parties artificialisées du terrain d'assiette, sur le traitement des eaux pluviales et d'indication de la cote des accès sur le plan de masse du rez-de-chaussée ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article 2.2.1. du PLU ;

- le projet méconnaît l'article 2.4.1.1. du PLU au regard de l'utilisation majoritaire d'une teinte foncée pour le traitement de l'attique et des façades ;

- le projet méconnaît l'article 2.4.4.3. qui impose la création, pour les aires de stationnement de plus de 10 places, de séquences plantées destinées à en limiter l'impact visuel ;

- le projet méconnaît l'article 3.2.2. relatif à la largeur minimale des accès, en l'absence d'indication sur ce point dans le plan de masse ;

- il méconnaît l'article 3.3.5. du PLU en l'absence d'indication, dans les plans, de la superficie du local technique.

Par des mémoires en défense enregistrés les 29 juin et 21 novembre 2022, la commune d'Eysines, représentée par Me Bernadou, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit sursis à statuer en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, à titre accessoire, à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la SNC Vinci immobilier Grand Ouest.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable en l'absence d'intérêt à agir de la SNC Vinci immobilier Grand Ouest ;

- les moyens soulevés par la SNC Vinci immobilier Grand Ouest ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 30 juin et 21 novembre 2022, la SAS SML promotion, représentée par Me Le Coq de Kerland, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu'il soit sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ou, à défaut, à ce que le tribunal ne prononce qu'une annulation partielle de l'arrêté en litige en application de l'article L. 600-5 du même code et, à titre accessoire, à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la SNC Vinci immobilier Grand Ouest en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable en l'absence d'intérêt à agir pour la SNC Vinci immobilier Grand Ouest ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Pinturault,

- les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,

- et les observations de Me Eizaga, représentant la SNC Vinci immobilier Grand Ouest, de Me Franceries, représentant la commune d'Eysines, et Me Bosc, substituant Me Le Coq de Kerland, représentant la SARL SML Promotion.

Considérant ce qui suit :

1. Le 23 février 2018, la SCI Guillerval, promettante, et la SNC Vinci immobilier Grand Ouest, bénéficiaire, ont conclu une promesse de vente pour l'acquisition, par cette dernière société, de la parcelle AA-111 située dans la commune d'Eysines, 260 avenue du Médoc. Le 21 février 2019, la SNC Vinci immobilier Grand Ouest a demandé un permis pour démolir le bâtiment existant sur cette parcelle et pour construire à la place un immeuble comportant 19 logements et 3 maisons individuelles. Par un arrêté du 2 octobre 2019, le maire de la commune d'Eysines a refusé de délivrer le permis demandé par la SNC Vinci immobilier Grand Ouest. Cet arrêté a été annulé par jugement n° 1905779 du 28 octobre 2021 du tribunal administratif de Bordeaux, lequel a également enjoint au maire d'Eysines de délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois. Entre-temps, cependant, le 6 juillet 2021, la société SML Promotion a déposé une demande de permis de construire portant sur cette même parcelle. Par un arrêté du 3 novembre 2021, le maire de la commune d'Eysines a délivré le permis demandé par la SAS SML promotion. La SNC Vinci immobilier Grand Ouest en sollicite l'annulation.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. / Le présent article n'est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire. ". L'article L. 600-1-3 de ce code précise : " Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ". La contestation d'une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le code de l'urbanisme est ouverte aux personnes physiques ou morales qui justifient de leur qualité d'occupant régulier ou de propriétaire d'un bien immobilier. A ce dernier égard, une personne qui ne fait état ni d'un acte de propriété, ni d'une promesse de vente, ni d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ne justifie pas d'un intérêt de nature à lui donner qualité pour demander l'annulation d'une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le code de l'urbanisme, sauf à ce que, à la date à laquelle elle saisit le juge administratif, elle puisse faire état d'une contestation sérieuse, à son bénéfice, de la propriété de ce bien devant le juge compétent.

3. D'abord, il ressort des pièces du dossier que la promesse de vente conclue le 23 février 2018 entre la SCI Guillerval et la SNC Vinci immobilier Grand Ouest a été faite sous plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles l'obtention, par cette dernière société, bénéficiaire de la promesse, d'un ou plusieurs permis de construire autorisant la réalisation de 1 915 m² de surface de plancher de logements. Il a été précisé que cette condition serait réalisée par la délivrance d'un permis de construire expresse, ne donnant lieu à aucune prescription, et que la promesse serait caduque en cas de non réalisation de toutes les conditions suspensives au terme d'une première période échue le 22 août 2018 ou, en cas de choix par le bénéficiaire de donner suite à la promesse malgré la non réalisation des conditions à réaliser pendant cette première période, au terme d'une deuxième période échue le 22 août 2019. A cette dernière date, la SNC Vinci immobilier Grand Ouest n'avait pas obtenu de permis de construire sur le terrain d'assiette, et il pas démontré, ni d'ailleurs allégué, qu'elle aurait renoncé à cette condition suspensive, convenue à son bénéfice, ni que toutes les autres conditions suspensives convenues à son bénéfice et au bénéfice de la société promettante fussent alors réalisées.

3. Si, par son jugement du 28 octobre 2021, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé l'arrêté par lequel le maire de la commune d'Eysines a refusé de délivrer un permis de construire à la SNC Vinci immobilier Grand Ouest pour le terrain d'assiette du projet en cause, cette circonstance n'a pu avoir pour effet de faire échec à la caducité de la promesse de vente dont la société requérante avait été bénéficiaire pour ce même terrain, et qui était échue depuis le 22 août 2019, puisque cette annulation n'a pu faire naître aucun droit à construire au bénéfice de la société requérante avant l'expiration du délai dans lequel le tribunal a enjoint au maire de délivrer le permis demandé, ni, a fortiori, avant la date de l'arrêté annulé, c'est-à-dire avant le 2 octobre 2019. Dans ces conditions, la société requérante ne justifie pas que la condition d'obtention d'un droit à construire, qui faisait partie des conditions auxquelles était suspendue la vente, fût acquise avant le terme de la promesse de vente, le 22 août 2019, ni, par suite, que cette promesse ne fût plus caduque à la date à laquelle la demande de permis de construire déposée par la SAS SML promotion a été déposée en mairie ni, a fortiori, à la date à laquelle cette demande y a été affichée.

4. Ensuite, il n'est pas contesté que par un acte authentique du 15 février 2021, la SCI Guillerval a vendu le terrain d'assiette à la SAS SML promotion, qui en était donc déjà devenue propriétaire à la date à laquelle celle-ci a déposé sa demande de permis de construire, le 6 juillet 2021. Si, dans le cadre de la présente instance, la SNC Vinci immobilier Grand Ouest conteste à sa concurrente la qualité de légitime propriétaire de la parcelle, elle ne justifie pas avoir jamais saisi le juge compétent de cette contestation dont elle ne démontre pas, au demeurant, le caractère sérieux.

5. En outre, la seule circonstance qu'elle a déposé une demande de permis de construire sur le terrain d'assiette du projet ne suffit pas à lui conférer la qualité d'occupant régulier du terrain ou de détenteur sur celui-ci d'un droit réel, au sens des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme. De même, si le tribunal, dans son jugement du 28 octobre 2021, a enjoint au maire de la commune d'Eysines de lui délivrer un permis de construire, l'obtention de cette autorisation d'urbanisme, délivrée sous réserve du droit des tiers, ne lui confère aucun titre sur la parcelle en litige et ne saurait préjudicier au droit de propriété acquis par la SAS SML promotion.

6. Enfin, dès lors que la SNC Vinci immobilier Grand Ouest ne justifie avoir eu aucun titre sur la parcelle en litige à la date à laquelle la demande de permis de construire déposée par la SAS SML promotion a été publiée en mairie, elle ne peut utilement soutenir que le maire de la commune d'Eysines ne pouvait, à la date à laquelle il a pris l'arrêté contesté, ignorer que le permis de construire litigieux aurait été délivré en fraude de ses droits, et il ne ressort d'aucune pièce du dossier que cette dernière société, dont la société requérante ne justifie pas avoir contesté le titre de propriété devant le juge compétent, aurait elle-même déposé sa demande de manière frauduleuse. Dans ces conditions, la société requérante ne justifie pas davantage de circonstances particulières au regard desquelles son intérêt à agir dût, en application de l'article L. 600-1-3 du code de l'urbanisme, être apprécié à une autre date que celle de l'affichage en mairie de la demande déposée par sa concurrente.

7. Il résulte de tout ce qui précède que la SNC Vinci immobilier Grand Ouest ne démontre pas avoir un intérêt à agir contre l'arrêté en litige. Il suit de là que sa requête est irrecevable et doit, par suite, être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Eysines et de la SAS SML promotion, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que la SNC Vinci immobilier Grand Ouest demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SNC Vinci immobilier Grand Ouest une somme de 1 500 euros au bénéfice de la commune d'Eysines et une somme de 1 500 euros au bénéfice de la SAS SML promotion, au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de SNC Vinci immobilier Grand Ouest est rejetée.

Article 2 : La SNC Vinci immobilier Grand Ouest versera à la commune d'Eysines et à la SAS SML promotion, chacune, une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Vinci immobilier Grand Ouest, à la commune d'Eysines et à la SAS SML promotion.

Délibéré après l'audience du 8 novembre 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente,

M. Naud, premier conseiller,

M. Pinturault, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2023.

Le rapporteur,

M. PINTURAULT

La présidente,

C. CABANNE La greffière,

M.-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,