Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2202918

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 25 mai 2022, 22 mai 2023, 20 septembre 2023, 22 septembre 2023 et 24 octobre 2023, la SCI Vallauris, représentée par Me Garrigues, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 1er avril 2022 par lequel le maire de Cadaujac a délivré à la SNC La Chataigneraie un permis de construire pour la réalisation d'un ensemble artisanal ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cadaujac une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle justifie d'un intérêt pour agir au sens de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente ;

- il est entaché d'un vice de procédure en l'absence de consultation du Syndicat intercommunal d'adduction d'eau potable et d'assainissement de la région de La Brède ;

- le dossier de demande de permis est incomplet en méconnaissance de l'article R. 122-24-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- le projet méconnaît l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme, alors que le permis de construire impose le respect de prescriptions dont la réalisation est soit hypothétique soit impose de modifier le projet ;

- il méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît les articles 1AUy1 et 1AUy2 du règlement de la zone 1AUy du plan local d'urbanisme de Cadaujac

- il méconnaît l'article 1AUy3 du règlement de la zone 1AUy du plan local d'urbanisme de Cadaujac ;

- il méconnaît l'article 1AUy 10 du règlement de la zone 1AUy du plan local d'urbanisme de Cadaujac ;

- il méconnaît l'article 1AUy 11 du règlement de la zone 1AUy du plan local d'urbanisme de Cadaujac ;

- il méconnaît l'article 1AUy 13 du règlement de la zone 1AUy du plan local d'urbanisme de Cadaujac ;

- il méconnaît l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 19 septembre et 19 octobre 2023, la commune de Cadaujac, représentée par la SELARL HMS Atlantique Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 4 août 2023, le 19 octobre 2023 et le 9 novembre 2023, la SNC La Chataigneraie, représentée par la SELAS Cazamajour et Urbanlaw, conclut au rejet de la requête ou, à défaut, à ce qu'il soit fait application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable à défaut d'intérêt pour agir ;

- aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par une lettre du 14 mars 2024, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, que le tribunal est susceptible, au titre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête, dans l'attente de l'intervention d'une éventuelle mesure de régularisation susceptible de remédier aux illégalités entachant le permis de construire en litige tirées de la méconnaissance des articles 1AUy1 et 1AUy2 du règlement de la zone 1AUy du plan local d'urbanisme de Cadaujac, en ce que la réalisation de l'opération ne porte pas sur l'ensemble de la zone 1AUy et ne respecte pas les conditions d'aménagement et d'équipement de la zone définies par les Orientations d'Aménagement et de Programmation, ainsi que des articles 1AUy10, 1AUy11 et 1AUY13 du même règlement.

Des observations présentées par la SCI Vallauris ont été enregistrées le 18 mars 2024 et communiquées.

Des observations présentées par la SNC La Chataigneraie ont été enregistrées le 19 mars 2024 et communiquées.

Vu :

- l'ordonnance n° 2203422 du 20 juillet 2022 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux a suspendu l'exécution du permis de construire délivré le 1er avril 2022 à la SNC La Chataigneraie jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Frézet,

- les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,

- les observations de Me Garrigues, représentant la SCI Vallauris,

- les observations de Me Cordier-Amour, représentant la commune de Cadaujac,

- et les observations de Me Cazamajour, représentant la SNC La Chataigneraie.

Une note en délibéré présentée par la SNC La Chataigneraie a été enregistrée le 21 mars 2024.

Une note en délibéré présentée par la SCI Vallauris a été enregistrée le 21 mars 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Le 3 janvier 2022, la SNC La Chataigneraie a déposé un dossier de demande de permis de construire pour la réalisation d'un ensemble artisanal, sur un terrain situé avenue de Toulouse, au lieu-dit La Chatagnère, sur les parcelles cadastrées section AT n°s 8 et 9. Par un arrêté du 1er avril 2022, dont la SCI Vallauris demande l'annulation, le maire de la commune de Cadaujac a délivré le permis de construire sollicité.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la SNC La Chataigneraie :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. () ". Aux termes de l'article L. 600-1-3 du même code : " Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet, situé sur les parcelles cadastrées section AT nos 8 et 9, est contiguë à la parcelle de la société requérante, cadastrée section AT n° 15. Le projet, d'ampleur conséquente, consiste en la réalisation d'un ensemble artisanal comportant trois bâtiments de 9 mètres de hauteur d'une surface de plancher de 11 400 m2 et de 191 places de stationnement. S'il tient compte de la parcelle de la société requérante, dont la situation ne lui permet pas un accès direct à la voie publique, en lui aménageant un accès à la route départementale n°1113, il affecte nécessairement les conditions dans lesquelles la société Vallauris pourra exploiter son terrain et notamment y implanter des constructions. Ainsi, par un courrier du 4 avril 2022, le syndicat d'adduction d'eau potable et d'assainissement de la région de la Brède a informé la commune de Cadaujac qu'en raison de l'importance du projet, correspondant à une charge de 85 " équivalent-habitant " (EH) et du traitement des effluents du futur ensemble par la station d'épuration de Martillac, il ne serait pas possible, en l'état du réseau, d'y raccorder une autre construction, engendrant ainsi une inconstructibilité de son terrain . Par suite, la société requérante dispose d'un intérêt à agir à l'encontre du permis attaqué et la fin de non-recevoir opposée par la SNC La Chataigneraie doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

5. En premier lieu, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme () ". Aux termes de l'article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : " Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints () ". Aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, dans leur version applicable au litige : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement () Le maire peut certifier, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes ". Aux termes de l'article L. 2122-29 du même code, dans sa version applicable au litige : " Les arrêtés du maire ainsi que les actes de publication et de notification sont inscrits par ordre de date. / Dans les communes de 3 500 habitants et plus, les arrêtés municipaux à caractère réglementaire sont publiés dans un recueil des actes administratifs dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. La publication au recueil des actes administratifs des arrêtés municipaux mentionnés au deuxième alinéa est assurée sur papier. Elle peut l'être également, dans des conditions de nature à garantir leur authenticité, sous forme électronique. La version électronique est mise à la disposition du public de manière permanente et gratuite ". Ces dernières dispositions n'ont pas dérogé au principe fixé à l'article L. 2131-1 selon lequel la formalité de publicité qui conditionne l'entrée en vigueur des actes réglementaires du maire peut être soit la publication, soit l'affichage. En outre, la certification apportée par la maire pour justifier du caractère exécutoire des actes des autorités communales fait foi jusqu'à la preuve du contraire.

6. D'une part, l'arrêté en litige a été signé par le 6ème adjoint à la maire de la commune de Cadaujac, M. A B, à qui, par un arrêté du 6 juillet 2020, régulièrement transmis le 10 juillet suivant à la préfecture de la Gironde, la maire de cette commune a donné délégation à l'effet de signer tous les documents concernant la délivrance des autorisations d'occupations des sols. D'autre part, la maire de Cadaujac a attesté, conformément aux dispositions de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, que l'arrêté portant délégation de signature a été affiché en mairie à compter du 10 juillet 2020, de sorte qu'à la date à laquelle l'arrêté en litige a été pris, la délégation de signature donnée au signataire de cet arrêté était d'ores et déjà exécutoire. Par suite, le moyen tiré du défaut de compétence du signataire de l'acte litigieux, doit être écarté.

7. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. ".

8. Il ne ressort d'aucun principe ni d'aucune disposition que le Syndicat intercommunal d'adduction d'eau potable et d'assainissement (SIAEPA) de la région de La Brède doive être consulté sur le projet soumis au service instructeur. En tout état de cause, à supposer même qu'une telle consultation eut été obligatoire, il ressort des pièces du dossier que le SIAEPA de la région de La Brède a été consulté sur un précédent projet du pétitionnaire, identique à celui litigieux, et pour lequel elle a émis un avis favorable le 21 janvier 2021. Dans ces conditions, l'absence de consultation du SIAEPA dans le cadre de l'instruction du projet n'a pas été susceptible d'exercer une influence en l'espèce sur la décision prise ou de priver les intéressés d'une garantie.

9. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2022, prévoit que : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () / j) L'attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu'elle est exigée en application de l'article R. 122-24-1 du code de la construction ; () ". L'article R. 122-24-1 du code de la construction et de l'habitation vise les constructions de bâtiments ou parties de bâtiments mentionnés aux articles R. 172-1 et R. 172-3 du même code. Aux termes de l'article R. 172-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2022 : " I.- Les dispositions de la présente section s'appliquent à la construction, au sens de l'article L. 122-2, de bâtiments ou parties de bâtiments d'habitation qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2022, à l'exclusion des cas où la construction a donné lieu à la signature, avant le 1er octobre 2021, d'un contrat de louage d'ouvrage, au sens de l'article 1787 du code civil et dont la demande de permis de construire ou la déclaration préalable est déposée avant le 1er septembre 2022, ou d'un contrat de construction de maison individuelle régi par les articles L. 231-1 et L. 232-1 du présent code. Les dispositions de la présente section s'appliquent à la construction de bâtiments ou parties de bâtiments de bureaux ou d'enseignement primaire ou secondaire qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er juillet 2022. Elles s'appliquent également à la construction de parcs de stationnement associés à ces bâtiments. () ".

10. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire a été déposée le 4 janvier 2022 et porte sur la construction d'un ensemble artisanal avec majoritairement des activités de bureaux et de services, de sorte que les dispositions précitées, applicables à compter du 1er juillet 2022 pour ce type d'autorisation d'urbanisme, lui sont inopposables. Le moyen tiré de leur méconnaissance doit donc être écarté comme inopérant.

11. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. / Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites. ". Il résulte de ces dispositions que l'administration peut assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, aient pour effet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect. L'autorité qui délivre un permis de construire ne peut donc s'abstenir de prendre parti sur les questions définies à l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme en subordonnant la réalisation d'une construction à la présentation d'un nouveau projet.

12. Il ressort des termes même de l'arrêté attaqué que celui-ci comporte des prescriptions relatives notamment à l'autorisation de voirie, à l'accès et à la route départementale, à la sécurité incendie, à la réglementation thermique. Ces prescriptions portent sur des point précis et limités et ne nécessitent pas la présentation d'un nouveau projet, mais permettent d'assurer la conformité de celui-ci aux dispositions urbanistiques. Elles n'ont pas davantage pour objet ou pour effet de subordonner la réalisation du projet à une instruction ultérieure. Lue en combinaison avec l'avis de Suez selon lequel le réseau d'eau potable ne permet pas d'alimenter un hydrant au débit réglementaire, la prescription tenant au respect de l'avis du SDIS impose de créer une réserve d'eau, ce que le maire ne pouvait ignorer. Si la société requérante soutient également qu'aucune convention permettant de s'assurer de la réalisation et du financement d'un giratoire et d'un séparateur n'a été signée afin de sécuriser les accès du projet, cette circonstance est sans incidence sur la légalité de la prescription ainsi édictée qui s'impose au bénéficiaire et a ainsi vocation à être réalisée avant l'exécution du projet. Le moyen doit donc être écarté.

13. En cinquième lieu, le règlement applicable à la zone 1AUy la définit comme un secteur naturel destiné à être ouvert à l'urbanisation en vue de l'implantation d'activités économiques de toute nature, ainsi que des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêts collectifs et installations classées. Aux termes de l'article 1AUy 1 du règlement de la zone 1AUy du plan local d'urbanisme de Cadaujac : " 1. Sont interdites les occupations et utilisations du sol qui ne satisfont pas aux conditions de l'urbanisation fixées à l'article 2 du présent chapitre. 2. L'ouverture et l'exploitation de carrières. 3. La pratique du camping en dehors des terrains aménagés à cet effet. 4. Les constructions agricoles.5. Les commerces et les hébergements hôteliers à l'exception de celles admises sous conditions. ". Aux termes de l'article 1AUy 2 du même règlement : " A. Conditions de l'urbanisation / 1. La réalisation de l'opération doit porter sur l'ensemble de la zone 1AUy. / 2. Les opérations doivent respecter les conditions d'aménagement et d'équipement de la zone définies par les Orientations d'Aménagement et de Programmation (Pièce N°4 du présent PLU). / 3. Le terrain d'opération doit être directement raccordable aux réseaux d'eau, d'assainissement, de voirie et d'électricité. / 4. La défense incendie du projet doit être assurée. () ". Et aux termes de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation. ".

14. D'abord, ainsi que cela a été dit au point 12, l'arrêté litigieux comporte des prescriptions relatives au raccordement du projet aux réseaux et sur sa défense incendie qui sont de nature à assurer la conformité du projet aux règles urbanistiques.

15. Ensuite, les dispositions du règlement de la zone 1AUY, lesquelles sont suffisamment précises quant aux opérations économiques susceptibles d'être réalisées, prescrivent comme condition d'urbanisation qu'elles portent sur l'ensemble de la zone. Cet aménagement d'ensemble, que les dispositions de l'article R. 151-20 du code de l'urbanisme autorisent, est notamment justifié, ainsi qu'il résulte du rapport de présentation, par la morphologie particulière du site, ayant une double façade sur des axes de transit majeur, sans que puisse influer la circonstance que les terrains appartiendraient à des propriétaires différents. Or il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet s'étend sur les parcelles cadastrées section AT n°s 8 et 9 uniquement, tandis que la zone 1AUy inclus également la parcelle section AT n° 15, de sorte que l'opération projetée ne porte pas sur l'ensemble de la zone 1AUy. Le moyen doit être accueilli.

16. Enfin, la requérante soutient qu'en méconnaissance de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme, le projet serait incompatible avec l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) régissant la zone 1AUy.

17. Mais, d'une part, contrairement à ce qui est soutenu, l'aménagement des parties latérales de la RD 1113 pour les cyclistes et les piétons, prévu par l'OAP, ne relève pas du champ de compétence du pétitionnaire, qui ne peut engager des travaux sur la voie publique. De même, le projet prévoit la construction d'un ensemble artisanal avec majoritairement des activités de bureaux et de services, correspondant aux activités tertiaires, et dont l'OAP n'incite que leur favorisation. Enfin, et contrairement à ce qui est allégué, la voie de desserte sera bien à sens unique et, bien que l'entrée soit légèrement décalée par rapport au schéma de l'OAP, cette circonstance est insuffisante pour en démontrer l'incompatibilité du projet avec celle-ci

18. En revanche, et d'autre part, il ressort des pièces du dossier que la voie de desserte interne, si elle est à sens unique, ne longe pas la parcelle cadastrée AT n° 15, alors que l'orientation d'aménagement et de programmation Lamouru indique que la contre-allée doit desservir tous les lots. Si, effectivement, le projet prévoit une zone réservée sur la parcelle AT n° 9 pour permettre l'accès et la sortie de la parcelle AT n° 15, la contre-allée se retrouvera alors pour partie à double sens en contradiction avec l'orientation. L'orientation d'aménagement et de programmation, corroborée par le schéma explicatif, prévoit également qu'une lisière boisée d'environ 12 mètres d'épaisseur soit aménagée en façade de la RD 1113. Or, si, en cette façade, la notice fait état d'une zone plantée de plus de 12 mètres, il ressort des pièces du dossier que le stationnement de véhicules en " dalles béton gazon " a vocation à venir s'implanter sur cette zone, empêchant ainsi d'y voir une lisière boisée et réduisant de manière importante son emprise. De même, si l'implantation de bâti d'activité du schéma de l'OAP est indicative, elle prévoit la réalisation de plusieurs bâtiments distincts et de faible dimension séparés chacun par un alignement d'arbres à planter, ce qui ne correspond pas au projet litigieux, lequel consiste en la création de bâtiments séparés par des espaces bétonnés sans aménagement paysager. Il s'en déduit que la projection paysagère du projet ne correspond pas à la végétalisation de l'OAP, alors qu'il ressort en outre des pièces du dossier que l'implantation des places de stationnement, si elles sont pour partie prévues entre les bâtiments, empiètent surtout sur la zone plantée en limite de la RD 1113. Dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir que le projet est incompatible avec les orientations d'aménagement et de programmation Lamouru.

19. En septième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". Et aux termes de l'article 1AUy3 du règlement de la zone 1AUy du plan local d'urbanisme de Cadaujac : " () / 1. Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. () ". Ces dispositions ayant le même objet en ce qui concerne l'exigence de sécurité des accès que celles, également invoquées à ce titre par les requérants, de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, et posant des exigences qui ne sont pas moindres, la légalité de la décision attaquée doit être appréciée par rapport aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de Cadaujac.

20. En l'espèce, le projet litigieux consiste en la réalisation d'un ensemble artisanal avec majoritairement des activités de bureaux et de services, d'une emprise au sol totale de 10 235 m2, sur un terrain bordé de part et d'autre par la départementale D1113 et l'autoroute A62. Afin d'assurer une desserte sécuritaire du terrain d'assiette, l'arrêté litigieux prévoit, en reprenant les prescriptions du centre routier départemental, la création d'un séparateur empêchant les véhicules de tourner à gauche et d'un giratoire permettant aux véhicules sortant du site de se retourner pour reprendre la direction de l'autoroute. Bien qu'aucune convention de financement ne soit pour l'instant signée avec la société pétitionnaire, cette circonstance ne suffit pas à établir que les travaux de sécurisation de la desserte ne pourraient être réalisés de manière certaine et à brève échéance, alors que la pétitionnaire s'est engagée à les financer. Par ailleurs, sont également reprises les prescriptions du service départemental d'incendie et de secours, et notamment celle en vertu de laquelle trois hydrants de 100 mm devront être implantés à moins de 200 mètres. Figure de la même manière la prescription de Suez selon laquelle une solution compensatoire doit être envisagée comme par exemple l'installation d'une bâche à incendie. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-2 et de l'article 1Auy3 du plan local d'urbanisme de la commune de Cadaujac doit être écarté.

21. En huitième lieu, aux termes de l'article 1AUy 10 du règlement de la zone 1AUy du plan local d'urbanisme de Cadaujac : " Conditions de mesure / La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel avant les travaux d'exhaussement ou d'affouillement du sol nécessaire à la réalisation du projet, jusqu'à l'égout du toit. / En cas de pente, la mesure sera réalisée à partir du point le plus bas de l'emprise de la construction. / Norme de hauteur / La hauteur des constructions ne peut excéder 9 mètres à l'égout du toit ou à l'acrotère. / Dispositions particulières / Ces dispositions ne s'appliquent pas : / - Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, dans le cas de contraintes techniques justifiées. / - Pour certains éléments techniques indispensables au bon fonctionnement d'une activité (cheminées et autres superstructures, panneaux solaires, etc.). () ". Selon le lexique du document d'urbanisme, les acrotères sont les éléments d'une façade qui sont situés au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse, à leur périphérie, et qui constituent des rebords ou garde-corps, pleins ou à claire-voie. Le lexique indique également que " la hauteur d'une construction est mesurée entre un point bas et un point haut. Le point bas correspond au niveau du sol naturel avant travaux d'affouillement ou d'exhaussement. Le point haut considéré correspond à : - l'égout des couvertures pour une toiture traditionnelle, - l'acrotère pour un toit dit plat ou terrasse. Ne sont pas compris dans le calcul de la hauteur, les ouvrages de très faible emprise tels qu'antennes, paratonnerres, souches de cheminées, etc. et les locaux d'ascenseur dans la limite de 2 mètres ".

22. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier des plans de façade, que la hauteur des bâtiments culmine à 9 mètres, en incluant l'acrotère, mais que les bardages perforés du projet atteignent 12,50 mètres de hauteur. Ces éléments architecturaux ne figurant pas parmi la liste limitativement énumérée des éléments, constructions et installations échappant aux règles relatives à la hauteur, elles y sont soumises, de sorte que la société requérante est fondée à soutenir que le projet méconnait les dispositions citées au point précédent.

23. En neuvième lieu, aux termes de l'article 1AUy 11 du règlement de la zone 1AUy du plan local d'urbanisme de Cadaujac : " () / b) Toitures / Les couvertures doivent être réalisées : / - Soit en tuiles de couleur terre cuite naturelle en toiture apparente. / - Soit en bac prélaqué. / - Soit en fibro-ciment coloré. / - Soit en plaques de support de tuile avec tuiles de couvert en toiture apparente. / - Soit en matériaux translucides. () ".

24. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier de la notice du dossier de demande de permis de construire, que la toiture sera en membrane bitumineuse ardoisée, qui n'est pas assimilable aux couvertures en bac prélaqué, et qui ne figure donc pas parmi la liste des toitures autorisées par les dispositions précitées, de sorte que le moyen tiré de leur méconnaissance doit être accueilli.

25. En dixième lieu, aux termes de l'article 1AUy 13 du règlement de la zone 1AUy du plan local d'urbanisme de Cadaujac : " 2. L'aménagement des terrains doit préserver une surface en pleine terre représentant au minimum : / - 10 % de la superficie totale des terrains d'une taille inférieure à 1000m ² / - 20% de la superficie totale des terrains d'une taille supérieure ou égale à 1000 m². () 3. Les espaces libres de toute construction ou de circulation doivent être aménagés ou plantés. Ils seront constitués soit par un tapis végétal continu, soit par un espace planté d'arbres. Ces plantations d'arbres se feront "en masse" et non avec des sujets isolés Pour 100 m² d'espaces verts, il sera planté 9 baliveaux de 150/175 cm de hauteur minimum à la plantation. () / 5. Il sera imposé la plantation d'un arbre par tranche de 5 places de stationnement extérieur. () / 7. Sur les limites séparatives faisant la séparation avec une autre zone, il est fait obligation de planter une haie vive d'une épaisseur minimum de 3 mètres. / 8. Sur les autres limites séparatives, une haie vive doit être implantée, ou bien une ligne de plantations hautes doublée de plantations d'arbres en cépées et/ou en tiges. / 9. Sur les limites de lots faisant face à la RD1113 et à l'A62 ou ses bretelles, une lisière boisée d'une épaisseur de 12 mètres devra être aménagée sur lot, conformément aux prescriptions de l'Orientation d'aménagement. Cette lisière devra constituer en front de l'A62 un écran de végétation épais et opaque, constituée de végétation persistante (voir l'Orientation d'aménagement). ".

26. Contrairement à ce qui est soutenu, les dispositions précitées du 3 de l'article 1Auy13 ne définissent pas le nombre minimal d'arbres pour un projet de construction. Elles ont pour objet d'imposer que les espaces libres de toute construction soient plantés d'herbe ou d'arbres et, dans ce dernier cas, que ce soit " en masse ", dans le respect de la règle des 9 baliveaux par tranche de 100 m². Or en l'espèce, la société requérante n'établit pas que la densité des arbres sur les franges arbustives serait insuffisamment dense. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit donc être écarté en cette branche.

27. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que, s'agissant de la limite séparative située en face de l'A62, et qui fait la séparation avec une autre zone, si les plans font apparaître un nombre d'arbres existant relativement limité, il ressort des pièces du dossier, corroborées par les images disponibles sur Google Maps, site librement accessible aux parties, que cette limite parcellaire, protégée au titre des espaces boisés classés, est déjà composée d'arbres et buissons formant une végétation dense assimilable à une haie vive d'une épaisseur minimum de trois mètres. Elle sera, en outre, renforcée par un espace végétalisé de 12 mètres avec une plantation dense de jeunes baliveaux, organisés en bosquets afin de créer une lisière dense et rythmée. En revanche, s'agissant de la limite Nord, bien qu'elle prévoie une lisière boisée qui se retourne, il ressort des pièces du dossier que sa partie enherbée située à l'angle du bâtiment A mesure moins de trois mètres et semble dépourvue de haie pouvant être qualifiée de " vive ", alors qu'elle se situe en limite de zone. Enfin, en limite de la RD 1113, si la notice fait état d'une zone plantée de plus de 12 mètres d'épaisseur, il ressort également des pièces du dossier que le stationnement de véhicules en " dalles béton gazon " a vocation à venir s'implanter sur cette zone, empêchant ainsi d'y voir une lisière boisée. Dans cette mesure, en tant qu'il a trait à la limite Nord et à la limite de la RD 1113, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1AUy 13 du plan local d'urbanisme doit être accueilli.

28. En onzième lieu, aux termes de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 143-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt d'une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. ".

29. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la construction d'un ensemble artisanal avec majoritairement des activités de bureaux et de services (tertiaire). Cet ensemble se divise en trois bâtiments numérotés A, B et C, lesquels sont composés de différents boxes qui, comme cela ressort des pièces de la notice, ne sont pas des établissements recevant du public. La circonstance que l'arrêté parle d'un ensemble artisanal, de services et de showroom est à cet égard sans incidence, les plans du dossier de demande ne faisant pas apparaître l'existence d'espaces accueillant du public.

30. Il résulte de ce qui précède que la SCI Vallauris est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du maire de Cadaujac du 1er avril 2022. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est de nature, en l'état du dossier, à fonder cette annulation.

Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

31. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Aux termes de l'article L. 600­5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

32. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

33. En l'espèce, les vices relevés aux points 15, 18, 22 et 27 sont susceptibles d'être régularisés, nonobstant la circonstance que la parcelle AT 15 appartiendrait à un propriétaire différent. Les parties ayant été mises à même de présenter leurs observations, il convient de surseoir à statuer sur les requêtes pour permettre la régularisation du permis de construire en litige, jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date de notification du jugement, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification du jugement, dans l'attente de l'intervention d'une mesure de régularisation du permis de construire contesté susceptible de remédier aux vices relevés aux points 15, 18, 22 et 27 du jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Vallauris, à la Commune de Cadaujac et à la SNC La Chataigneraie.

Délibéré après l'audience du 20 mars 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

M. Frézet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 avril 2024.

Le rapporteur,

C. FREZET

La présidente,

C. CABANNE La greffière,

M.-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,