Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2203196

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 10 juin 2022, M. A B, représenté par Me Ferrant, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 5 avril 2022 en tant que la préfète de la Gironde a déclaré d'utilité publique au bénéfice de la société d'économie mixte (SEM) Incité les travaux de restauration immobilière de l'immeuble situé 45 rue des Menuts dans le cadre de l'opération de requalification du centre historique de Bordeaux;

2°) de mettre à la charge de la SEM Incité la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence ;

- le dossier soumis à enquête publique est incomplet en méconnaissance de l'article R. 313-24 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur de droit et d'une erreur manifeste d'appréciation en ce que l'opération de restauration immobilière ne revêt pas un caractère d'utilité publique ; l'immeuble ne présente pas un état de dégradation avancé ; les travaux projetés excèdent le cadre de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme ; l'opération porte une atteinte excessive à la propriété privée ; son coût financier est excessif au regard de son but et de son intérêt.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 mai 2023, la SEM Incité, représentée par Me Carton de Grammont, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de M. B la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 août 2023, le préfet de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Cabanne, présidente-rapporteure,

- les conclusions de M. Frézet, rapporteur public,

- et les observations de Me Ferrant représentant M. B et de Me Carton de Grammont pour la SEM Incité.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 5 avril 2022, la préfète de la Gironde a déclaré d'utilité publique au profit de la société d'économie mixte (SEM) Incité, les travaux de restauration immobilière de sept immeubles, dans le cadre de l'opération de requalification du centre historique de Bordeaux, et autorisé la SEM Incité à acquérir soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les immeubles pour lesquels les travaux n'auront pas été exécutés par les propriétaires en vue de leur réalisation. M. A B, propriétaire de l'un de ces immeubles situé 45 rue des Menuts, demande l'annulation de cette décision en tant qu'elle concerne son bien.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que M. Christophe Noël du Payrat, secrétaire général de la préfecture, bénéficiait, par arrêté du 11 février 2022 régulièrement publié au recueil des actes administratifs du même jour, d'une délégation l'autorisant à signer l'arrêté en litige au nom de la préfète de la Gironde. Le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte doit donc être écarté.

3. En deuxième lieu, selon les termes de l'article R. 313-24 du code de l'urbanisme relatif aux opérations de restauration immobilière : " Le dossier soumis à enquête comprend : () 4° Une notice explicative qui : a) Indique l'objet de l'opération ; b) Présente, au regard notamment des objectifs de transformation des conditions d'habitabilité et de mise en valeur du patrimoine, le programme global des travaux par bâtiment, y compris, s'il y a lieu, les démolitions rendues nécessaires par le projet de restauration ; lorsque l'opération s'inscrit dans un projet plus vaste prévoyant d'autres opérations de restauration immobilière, la notice présente ce projet d'ensemble ; c) Comporte des indications sur la situation de droit ou de fait de l'occupation du ou des bâtiments ; 5° Une estimation de la valeur des immeubles avant restauration faite par le directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques et l'estimation sommaire du coût des restaurations ".

4. D'une part, et contrairement à ce qui est soutenu, la notice, qui figurait au dossier d'enquête publique, présente l'objet de l'opération projetée, le projet global dans lequel elle s'inscrit, la situation de chaque immeuble ainsi que leur programme individuel de travaux. Elle était complétée par un document intitulé " programme des travaux " également joint au dossier d'enquête publique, lequel détaille les travaux relatifs aux parties privatives et/ou communes des immeubles inclus dans le périmètre de l'opération de restauration immobilière, en énumérant une liste de prescriptions relatives aux normes de sécurité, à l'hygiène et à la salubrité. D'autre part, en se bornant à indiquer qu'elles ne sont pas justifiées, le requérant n'établit pas que les données financières du dossier seraient lacunaires. Il ressort, au contraire, des pièces du dossier qu'une estimation de la valeur vénale des immeubles avant restauration et du coût des travaux a été réalisée. Celle relative à la valeur vénale des immeubles avant restauration a été effectuée après saisine de France Domaine, dont l'avis daté du 8 novembre 2021 était joint en annexe au dossier d'enquête publique. De même, l'estimation sommaire du coût des restaurations était détaillée par immeuble et par poste de travaux en annexe. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 313-24 du code de l'urbanisme quant à la complétude du dossier doit être écarté.

5. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme : " Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d'amélioration de l'habitat, comprenant l'aménagement, y compris par démolition, d'accès aux services de secours ou d'évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles. / () Lorsqu'elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d'utilité publique. ".

6. M. B soutient que l'opération de restauration immobilière litigieuse ne revêt pas un caractère d'utilité publique dès lors que l'immeuble situé au 45 rue des Menuts ne présente pas un état suffisamment dégradé. Il se prévaut également de ce que les travaux projetés dépasseraient le cadre d'une simple restauration, dont il résulterait une atteinte excessive à son droit de propriété et un coût financier exorbitant de l'opération.

7. Il résulte des dispositions précitées qu'une opération de restauration immobilière a pour objet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeuble, y compris en démolissant les constructions existantes. Par ailleurs, le législateur n'a autorisé l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d'opérations dont l'utilité publique est préalablement et formellement constatée par l'autorité administrative, sous le contrôle du juge administratif. Il appartient à ce dernier, lorsqu'est contestée devant lui l'utilité publique d'une telle opération, de vérifier que celle-ci répond à la finalité d'intérêt général tenant à la préservation du bâti traditionnel et des quartiers anciens par la transformation des conditions d'habitabilité d'immeubles dégradés nécessitant des travaux et que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d'ordre social ou économique que comporte l'opération ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente.

8. Tout d'abord, l'immeuble du requérant s'inscrit dans le périmètre du projet de requalification globale du centre historique de Bordeaux qui a pour objet, notamment, de lutter contre le mal logement et d'améliorer le confort urbain et la qualité résidentielle au sein de cette zone. Bien que M. B soutienne que son immeuble ne présente pas un état de dégradation avancé, il ressort des pièces du dossier qu'il est en mauvais état. Outre le faible entretien de la façade dont la pierre est parfois pulvérulente et des parties communes, les photographies produites démontrent que les logements ne bénéficient que d'une faible luminosité en raison notamment de la verrière et disposent d'équipements obsolètes ou dysfonctionnels, en particulier le système de ventilation, les réseaux d'eaux et d'électricité. Par ailleurs, la faible hauteur sous plafond des logements situés au quatrième étage méconnaît le règlement sanitaire départemental et nécessite une mise en conformité aux normes en vigueur. Il suit de là que des travaux importants de transformation des conditions d'habitabilité et de restructuration de l'immeuble sont requis, quand bien même cela impliquerait une réduction d'un logement.

9. Ensuite, il ne ressort pas des pièces du dossier que l'atteinte portée à la propriété privée du requérant soit excessive au vu des avantages que l'opération de restauration immobilière représente. Si la déclaration d'utilité publique litigieuse comporte un risque d'expropriation, cette dernière n'interviendra qu'en cas de refus de travaux par le propriétaire. En outre, l'opération poursuit des objectifs d'intérêt général relatifs à la salubrité, la décence et la sécurité qui contribuent à la préservation du bâti ancien du centre historique. De même, si M. B soutient que les désordres constatés sont facilement régularisables et qu'il a, de sa propre initiative, entrepris des rénovations, il ressort des factures et des devis fournis que les travaux envisagés sont insuffisants en comparaison avec l'état général de l'immeuble et de ses logements. Au demeurant, depuis son acquisition en 1995, l'immeuble en litige n'a fait l'objet que d'interventions ponctuelles et limitées, malgré plusieurs mises en demeure d'exécution de travaux suite à des inspections de salubrité.

10. Enfin, le requérant se borne à affirmer que le coût financier de l'opération envisagée serait disproportionné, sans pour autant le démontrer. A l'inverse, les défendeurs justifient par les pièces produites que l'ampleur des désordres relevés rendent nécessaires de tels travaux, qui sont par ailleurs détaillés par poste de dépenses dans les annexes du dossier. Par suite, c'est sans erreur de droit ni erreur d'appréciation que le préfet de la Gironde a déclaré d'utilité publique l'opération de restauration immobilière en litige.

11. Il résulte de tout ce qui précède que M. B n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 5 avril 2022.

Sur les frais du litige :

12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SEM Incité, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que M. B demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. B une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SEM Incité et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : M. B versera une somme de 1 500 euros à la société d'économie mixte Incité au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la société d'économie mixte Incité et au ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques.

Copie en sera adressée pour information au préfet de la Gironde.

Délibéré après l'audience du 2 octobre 2024 à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

Me Fazi-Leblanc, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2024.

La présidente-rapporteure,

C. CABANNE

L'assesseur le plus ancien,

M. PINTURAULT

La greffière,

M-A PRADAL

La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique, de l'énergie, du climat et de la prévention des risques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,