Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2204321

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 5 août 2022, 9 décembre 2022 et le 20 janvier 2023, le syndicat de copropriétaires de la résidence Le Sully, représenté par Me Givord, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 7 février 2022 par lequel le maire de la commune de Bordeaux a délivré à la Foncière CPG un permis de construire pour l'extension et la rénovation d'un EHPAD situé 138 avenue Général Leclerc Caud, ensemble la décision portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Bordeaux et de la société Foncière CPG une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il justifie d'un intérêt pour agir ;

- la procédure suivie est irrégulière, la commission d'accessibilité ayant rendu un avis identique à celui émis par la commission de sécurité ;

- le dossier de demande est entaché d'insuffisance, en raison de discordances sur les surfaces à démolir ;

- la régularisation préalable de la véranda existante était nécessaire avant autorisation de tous travaux sur celle-ci ;

- le permis de construire méconnaît l'article 1.4.1.3 du plan local d'urbanisme, en raison du nombre insuffisant de places de stationnement et de l'absence d'aire de livraison ;

- la construction n'est pas conforme à l'existant en matière de stationnement ;

- le permis de construire méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 10 octobre 2022 et 27 janvier 2023, la commune de Bordeaux, représentée par Me Bérard, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge du requérant une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Par des mémoires enregistrés les 8 novembre 2022 et 27 janvier 2023, la société Foncière CPG, représentée par Me Descubes, conclut, à titre principal, au rejet de la requête ou, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit fait usage des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'il soit mis à la charge du requérant une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable à défaut d'intérêt pour agir du requérant ;

- aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Cabanne,

- les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,

- et les observations de Me Cante, pour le syndicat de copropriétaires de la résidence Le Sully, et de Me Descubes, représentant la société Foncière CPG.

Deux notes en délibéré ont été enregistrées le 7 mai 2024 pour le syndicat de copropriétaires de la résidence Le Sully et la société Foncière CPG.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 7 février 2022, le maire de Bordeaux a accordé un permis de construire à la société Foncière CPG pour l'extension et la rénovation d'un EHPAD situé 138 avenue Général Leclerc, parcelle cadastrée 63 NZ 143. Par la présente requête, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Sully en sollicite l'annulation.

Sur la fin de non-recevoir :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, () que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. D'une part, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Sully doit être regardé comme un voisin immédiat du projet, dès lors que le tènement supportant la résidence est limitrophe de la parcelle d'assiette du projet en litige. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que les travaux autorisés par le permis de construire en litige consistent, en lieu et place d'un jardin, à étendre sur la parcelle limitrophe de la copropriété un bâtiment de 54 mètres de long, en R+2 comprenant 26 nouvelles chambres. Outre la modification de l'environnement visuel des habitants de la copropriété, le syndicat fait valoir l'augmentation des nuisances sonores susceptibles d'être générées tant pas le nombre supplémentaire de résidents que les installations techniques de chaufferie situées sur la toiture du nouveau bâtiment. Ces éléments suffisent à donner au syndicat requérant intérêt à poursuivre l'annulation de l'autorisation en litige. Dès lors, la fin de non-recevoir opposée en défense, tirée de l'absence d'intérêt à agir doit être écartée.

Sur les conclusions en annulation :

5. En premier lieu, la circonstance que la commission d'accessibilité ait rendu un avis, dont la présentation du projet est identique à celle de l'avis de la commission de sécurité, ne suffit pas à établir que pour émettre un avis favorable cette commission ne serait pas prononcée au regard des règles d'accessibilité aux personnes handicapées. Il ressort, au contraire, des avis émis que les dispositions visées par ces deux commissions pour effectuer leur contrôle sont différents. La pétitionnaire avait joint à sa demande de permis de construire les éléments permettant de vérifier la conformité de son projet aux règles d'accessibilité aux personnes handicapées applicables au titre de la législation relative aux établissements recevant du public. Le dossier comportait notamment une notice descriptive d'accessibilité laquelle, complétée par les plans détaillés du projet, permettait à la commission d'accessibilité de rendre un avis. Si le requérant fait valoir que la prescription de la commission d'accessibilité dans son avis, invitant le pétitionnaire à ce que les installations permettent aux personnes handicapées de participer aux activités qui s'y tiennent dans les mêmes conditions que les personnes valides est trop imprécise, ledit avis vise seulement à rappeler au bénéficiaire de l'autorisation la règlementation en vigueur en matière d'accessibilité aux personnes handicapées et ne constitue pas une prescription imposée au pétitionnaire. Le moyen doit être écarté.

6. En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. D'une part, la requérante soutient que le dossier de demande est entachée de contradictions, en ce que la surface à démolir est supérieure à celle mentionnée dans le formulaire Cerfa. Si, effectivement, ce formulaire mentionne exclusivement la démolition de la véranda de 63 m² tandis que le projet prévoit également de démolir un bâtiment situé en cœur de parcelle accueillant les locaux des personnels, il ressort du dossier de demande que cette suppression est expressément mentionnée dans la notice et le plan de masse et apparaît dans les photographies des démolitions. Il en va de même de la terrasse, laquelle n'avait en revanche pas être prise en compte dans la surface de plancher à mentionner dans le formulaire, en vertu de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme. En dépit de cette erreur, compte tenu de ces documents, le service instructeur avait une connaissance exacte des constructions à démolir et de leur surface, les plans étant côtés. Si le requérant fait valoir que cette omission a eu une incidence sur l'application des règles d'urbanisme, en se bornant à indiquer que la véranda a été construite sans autorisation préalable, elle ne l'établit pas, alors que le projet a pour objet de la détruire régularisant, ce faisant, cette construction à la supposer illégale.

8. D'autre part, et contrairement à ce qui est soutenu, les pièces PC 39 et 40 relatives respectivement à la sécurité et à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public étaient jointes au dossier de demande. De même, le dossier de demande permettait d'identifier l'emplacement des réserves, ainsi que leur surface. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire doit être écarté en toutes ses branches.

9. Le requérant fait valoir que le maire de Bordeaux était tenu de refuser le permis de construire, à défaut pour la pétitionnaire d'avoir régularisé la construction de la véranda existante, construite sans autorisation. Ainsi qu'il a été dit précédemment, le projet détruit la véranda, régularisant de facto cette construction, à la supposer illégale.

10. D'une part, aux termes de l'article 1.4.2.2 relatif aux modalités de calcul des places de stationnement : " Règle générale : Le calcul du nombre de places de stationnement est réalisé au regard des destinations et des normes indiquées au "1.4.1.3. Normes de stationnement". () - Modalités pour les constructions existantes avant l'approbation du PLU 3.1 et les changements de destination : De manière générale, les normes de stationnement ne sont pas applicables si l'augmentation de la surface de plancher après travaux n'excède pas 40 m². Dès lors que les normes s'appliquent, elles le sont sur la seule surface de plancher créée, déduction faite de 40 m². () Lorsque les travaux concernent une construction existante bénéficiant déjà d'une offre de stationnement, le nombre de places à réaliser est diminué du nombre de places existantes conservées à l'issue de l'opération. Le nombre de places exigées lors de travaux sur une construction existante ne peut être supérieur à celui demandé pour une construction neuve de même surface et de même destination. () ". Selon l'article 1.4.2.3 du même règlement " Les normes de stationnement indiquées dans le tableau ci-après s'appliquent aux constructions nouvelles, aux constructions existantes et changements de destination. Dans ces deux derniers cas, les normes s'appliquent conformément aux conditions définies dans les "modalités pour les constructions existantes et les changements de destination" fixées au "1.4.1.2. Modalités de calcul des places de stationnement" ci-dessus. ". L'article 1.4.2.3 dispose que pour les services publics ou d'intérêt collectif " Le nombre de place de stationnements à réaliser est déterminé en tenant compte de la nature, du taux et du rythme de leur fréquentation, de leur situation géographique au regard de l'offre de stationnement accessible existant à proximité, de leur regroupement, de leur localisation dans un des périmètres de modération des normes de stationnement délimités au plan de zonage. Le nombre de places de stationnement est réalisé de manière à assurer le bon fonctionnement de l'établissement sans gêne ni report sur les voies et espaces ouverts à tout type de circulation publique ". Il prescrit également lorsque la surface de la réserve est supérieure à 200 m² de réaliser une aire de livraison en tenant compte de sa nature, du taux et du rythme de sa fréquentation, de sa situation géographique au regard de l'offre de stationnement accessible existant à proximité. Il précise que l'aire de livraison est à réaliser de manière à assurer le bon fonctionnement de l'établissement sans gêne ni report sur les voies et espaces ouverts à tout type de circulation publique.

11. D'autre part, lorsqu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan local d'urbanisme régulièrement approuvé, un permis de construire ne peut être légalement délivré pour la modification de cette construction, sous réserve de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, que si les travaux envisagés rendent l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s'ils sont étrangers à ces dispositions.

12. Il ressort des pièces du dossier que le projet envisage d'augmenter le nombre de chambres existantes de 40 à 66, créant une surface plancher de 1 305 m². La construction initiale, prévue pour un effectif total maximum de 75 personnes, comprend six places de stationnement et aucun espace de livraison. Le projet en litige, lequel est destiné à accueillir 110 personnes au total, soit 66 résidents permanents, 22 visiteurs et 22 personnels, ne crée aucune place de stationnement supplémentaire ou espace de livraison.

13. D'abord, et contrairement à ce qui est soutenu, la surface dédiée aux réserves avant ou après projet étant inférieure à 200 m², le plan local d'urbanisme n'exigeait la réalisation d'aucune aire de livraison.

14. Ensuite, si le syndicat requérant soutient que la construction existante méconnaît les dispositions du plan local d'urbanisme relative au stationnement, l'article 1.4.2.3 prévoit spécialement des dispositions applicables à la construction d'immeubles existants.

15. Enfin, la société pétitionnaire souligne, dans le dossier de demande de permis de construire, l'absence de besoin supplémentaire en matière de stationnement du projet dès lors que les résidents hébergés sont dépendants et dans l'incapacité de se déplacer par eux-mêmes et que les personnels et visiteurs peuvent utiliser les transports en commun déjà existants ou emprunter les places de stationnement ou parking situés à proximité. Mais, les photographies produites au dossier témoignent que le parc de stationnement existant est régulièrement complet, obligeant les conducteurs à se garer en file indienne dans l'enceinte de l'établissement sur un espace non dédié au stationnement des véhicules. Il est constant que le projet, eu égard à l'accroissement du nombre de résidents, emportera un recrutement de personnel supplémentaire (7) et des visiteurs supplémentaires. Or, les pièces produites sont insuffisantes à démontrer qu'un nombre significatif de ces nouveaux usagers emprunteront les transports en commun ou que les rues et parkings adjacents seraient susceptibles d'offrir des places de stationnement suffisantes alors que le projet se situe dans un quartier d'habitat dense où les stationnements riverains correspondent, notamment, aux horaires de visite des familles. Dans ces conditions, en ne prévoyant aucune place de stationnement supplémentaire, le permis de construire a méconnu les dispositions précitées de l'article 1.4.2.3.

16. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".

17. Si, contrairement à ce qui est soutenu, il ne ressort pas des pièces du dossier que le stationnement temporaire et ponctuel des véhicules de livraison sur la voie publique engendrerait des problèmes de sécurité, en revanche, l'absence de places de stationnements suffisantes emporte un stationnement anarchique sur la parcelle en litige faisant obstacle à l'accès des pompiers en cas d'un éventuel sinistre. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que le permis de construire en litige, en ne prévoyant pas d'espace de stationnement suffisant, méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

18. Il résulte de tout ce qui précède que le requérant est fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 7 février 2022 par lequel le maire a délivré un permis de construire pour l'extension et la rénovation d'un EHPAD situé 138 avenue Général Leclerc, cette décision méconnaissant l'article 1.4.2.3 du PLUi de Bordeaux Métropole et R. 111-2 du code de l'urbanisme.

Sur les conséquences de l'illégalité :

19. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce () Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ".

20. Lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer l'annulation partielle de l'autorisation d'urbanisme en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux. En dehors de cette hypothèse, les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme permettent au juge de l'excès de pouvoir de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où l'illégalité affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par un permis modificatif. L'application de ces dispositions n'est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par le vice soit matériellement détachable du reste du projet.

21. Les illégalités relevées aux points 15 et 16 en tant qu'elles se rapportent à l'insuffisance des places de stationnement, n'affectent qu'une partie identifiable du projet autorisé. Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme en procédant à l'annulation partielle de l'arrêté du 7 février 2022 sur ce point également.

Sur les frais liés à l'instance :

22. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit à aucune des conclusions des parties présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 7 février 2022 est annulé en tant seulement qu'il méconnaît les dispositions de l'article 1.4.2.3 et l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en raison de l'insuffisance des places de stationnement.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat de copropriétaires de la résidence Le Sully, à la commune de Bordeaux et à la société Foncière CPG.

Délibéré après l'audience du 6 mai 2024 à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

M. Frézet, conseiller

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 mai 2024.

La présidente-rapporteure,

C. CABANNE

L'assesseur le plus ancien,

M. A

La greffière,

M-A PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,