Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2305920

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 26 octobre 2023 et le 3 mai 2024, la société Hôtel de Lamartine, représentée par Me Castera, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 8 septembre 2023 par lequel le maire de la commune d'Arcachon a refusé de faire droit à sa demande de permis de construire ;

2°) d'enjoindre au maire de la commune d'Arcachon de lui délivrer le permis de construire sollicité, dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ou, à défaut, de procéder au réexamen de sa demande ;

3°) de mettre à la charge de la commune d'Arcachon la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le motif tiré de l'incohérence des pièces du dossier est erroné ;

- le motif tiré de la méconnaissance de l'article UM 10 du règlement du plan local d'urbanisme d'Arcachon est erroné ;

- le motif tiré de la méconnaissance de l'article UM 12 du règlement du plan local d'urbanisme d'Arcachon est erroné ;

- le motif tiré de la méconnaissance de l'article UM 9 du règlement du plan local d'urbanisme d'Arcachon est erroné ;

- le motif tiré de la méconnaissance de la Charte des chantiers propres est erroné.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 27 décembre 2023 et le 21 mai 2024, ce dernier n'ayant pas été communiqué, la commune d'Arcachon, représentée par Me Dunyach, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société Hôtel de Lamartine au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Frézet,

- les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,

- les observations de Me Borgna, substituant Me Castera, représentant la société Hôtel de Lamartine,

- et les observations de Me Abadie de Maupion, représentant la commune d'Arcachon.

Une note en délibéré présentée pour la commune d'Arcachon a été enregistrée le 7 juin 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Le 12 avril 2023, la société Hôtel de Lamartine a déposé une demande de permis de construire pour la reconversion d'un hôtel en résidence de tourisme comprenant la réhabilitation et l'extension du bâtiment qui abrite l'hôtel et la construction d'un nouveau bâtiment, sur un terrain situé 28 avenue de Lamartine, sur les parcelles cadastrées section AE n°s 362, 363, 364 et 365. Par un arrêté du 8 septembre 2023, dont la société pétitionnaire demande l'annulation, le maire de la commune d'Arcachon a refusé de faire droit à la demande de permis de construire sollicité.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, pour rejeter la demande de permis de construire, le maire de la commune d'Arcachon a considéré que le dossier de demande de permis de construire présentait une incohérence de nature à empêcher le service instructeur d'apprécier la conformité du projet aux règles relatives aux espaces verts prescrites par le plan local d'urbanisme d'Arcachon. S'il est vrai que le plan de masse de l'état initial représente un arbre existant à conserver, qui ne figure pas sur le plan de masse du projet, il ressort desdits plans que cet arbre se situe en réalité en dehors du terrain d'assiette du projet. De même, si le plan de niveau et le plan de masse représentent deux arbres de haute tige tandis que la notice indique qu'un seul arbre de cette dimension sera planté, il ne s'agit que d'une erreur de plume et de la reprise des mentions figurant sur le précédent dossier de demande de permis de construire, alors que les autres plans composant le dossier de demande sont quant à eux suffisamment clairs sur ce point. Enfin, si le plan de masse représentant l'état initial du terrain fait état de neuf arbres existants à enlever et à replanter alors que le plan de masse du projet n'en représente que huit, le plan de niveau rez-de-chaussée fait bien apparaître l'ensemble de ces neuf arbres. En tout état de cause, la simple omission d'un des neuf arbres à replanter n'est pas de nature à avoir eu une influence sur l'appréciation du service instructeur quant à l'aménagement paysager projeté au vu des dispositions du plan local d'urbanisme sur ce point. Dans ces conditions, le maire d'Arcachon n'était pas fondé à opposer l'incohérence des pièces du dossier, et le moyen tiré de ce qu'un tel motif est erroné doit donc être accueilli.

3. En deuxième lieu, aux termes de l'article UM 10 du règlement de la zone UM du plan local d'urbanisme d'Arcachon : " () / II - DANS LES SECTEURS UM2 ET UM3 / La hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 11,50m au faîtage et 9m à l'égout du toit et R+2+C. / La hauteur maximale autorisée pourra être dépassée pour les projets de modification de toiture-terrasse de constructions existantes en toiture à pentes à la condition que la nouvelle toiture ne crée aucune surface habitable. Ainsi, et après transformation, la hauteur maximale au faîtage ne devra pas excéder 14m et 11,50m à l'égout du toit. () ". En outre, d'après l'article 8 des définitions et recommandations du règlement écrit du plan local d'urbanisme d'Arcachon : " Un comble est la partie supérieure d'un bâtiment comprenant l'ensemble de la charpente et de la couverture, ainsi que l'espace qui y est contenu. / Pour être autorisé, cet espace ne doit pas représenter plus de 60% de la surface de plancher immédiatement inférieure. ". Et aux termes de l'article 7 des définitions et recommandations dudit règlement : " () / lorsqu'une construction présente une toiture-terrasse, la hauteur maximale autorisée est celle qui correspond à la hauteur de faîtage maximale de la zone correspondante, les notions d'égout du toit et de volume en " R + nombre de niveaux " sont inopérantes. ". Enfin, l'article R. 151-11 du code de l'urbanisme dispose : " Les règles peuvent être écrites et graphiques. / Tout autre élément graphique ou figuratif compris dans la partie écrite du document est réputé constituer une illustration dépourvue de caractère contraignant, à moins qu'il en soit disposé autrement par une mention expresse ".

4. En l'espèce, la partie " Définitions et recommandations " du règlement du plan local d'urbanisme d'Arcachon définit les combles et comporte en outre un schéma explicatif du comble, dont aucune de ses mentions ne précise qu'il présenterait un caractère normatif opposable aux autorisations d'urbanisme, de sorte qu'il ne peut être regardé comme ayant force contraignante. Ainsi, la circonstance que la hauteur sous plafond du dernier niveau soit identique à celle des niveaux inférieurs et que les égouts de toit ne se situent pas sous le plancher du niveau des combles, comme représenté sur le schéma explicatif, est sans incidence sur la qualification de combles, le maire ayant à cet égard commis une erreur de droit en se fondant sur ce schéma. En outre, il ressort des pièces du dossier que la construction et de l'extension revêtiront toutes deux une toiture terrasse végétalisée, de sorte qu'elles ne peuvent, en l'absence de faitage et malgré l'existence d'une légère pente à leur extrémité, se voir imposer la règle relative aux niveaux imposée par les dispositions précitées, qui sont inopposables aux toits terrasses en vertu de l'article 7 des définitions et recommandations du règlement écrit du plan local d'urbanisme d'Arcachon. Enfin, il n'est pas allégué que les combles projetés représenteraient plus de 60% de la surface plancher immédiatement inférieure, conformément à la définition écrite du comble. Il n'est pas plus soutenu par la commune que le projet méconnaitrait les règles de hauteur fixées par l'article UM 10 du règlement de la zone UM du plan local d'urbanisme d'Arcachon. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que le maire d'Arcachon a commis une erreur de droit en opposant au projet l'article 8 des définitions et recommandations du règlement écrit du plan local d'urbanisme d'Arcachon.

5. En troisième lieu, aux termes de l'article UM12 du règlement de la zone UM du plan local d'urbanisme d'Arcachon : " Afin d'assurer, en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules automobiles ou des deux roues, correspondant aux besoins des constructions et installations, il est exigé : / Pour des raisons de qualité urbaine et architecturale mais aussi pour favoriser le développement des commerces ou des bureaux en pied d'immeuble, les places de stationnement des constructions, hors construction de maisons individuelles ou travaux sur maisons individuelles existantes, devront être réalisées en sous-sol, sauf contrainte technique à justifier dans le dossier de demande de travaux. () / Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire lui-même aux obligations imposées par le présent Plan Local d'Urbanisme en matière de réalisation d'aires de stationnement, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération (distance maximale de 300m), soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. () ". Et aux termes de l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme : " Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. / Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. () ".

6. Il ressort des pièces du dossier que pour déroger à la règle précitée selon laquelle les places de stationnement des constructions doivent être réalisées en sous-sol, le dossier de demande de permis de construire comporte une note justifiant du choix du demandeur de ne pas construire un nouveau parking en sous-sol, laquelle énonce sept contraintes techniques. La société pétitionnaire joint en outre aux pièces du dossier une étude de faisabilité structurelle réalisée le 26 mai 2023 par le bureau d'études Impact Ingenierie, dont il en ressort que les contraintes urbanistiques résultants du document d'urbanisme rendent impossible, quel que soit le scénario retenu, la construction d'un parking en sous-sol, et qui évoque également les contraintes structurelles et le risque de déstabilisation des immeubles adjacents, sans que cela ne soit contredit. Si la commune soutient que l'étude a été réalisée sur la base d'un scénario portant sur 12 places de stationnement à réaliser, il ne ressort pas des pièces du dossier que les contraintes mises en évidence n'aient pas vocation à s'appliquer dans le cadre d'un scénario portant sur 8 places uniquement. En outre, la société pétitionnaire produit un contrat d'amodiation conclu avec la société délégataire du parc de stationnement " la Gare ", dont il ressort des constatations de géomètre expert qu'elle est située à une distance inférieure à 300 mètres s'agissant de l'un de ses accès situé cours Héricart Thury, selon lequel la société Hôtel de Lamartine bénéficiera du droit d'exploiter 50 emplacements jusqu'en 2061. Le procès-verbal de constat d'huissier établi le 4 décembre 2023 fait état de ce que le parking est situé à une distance inférieure à 300 mètres du projet, laquelle au surplus n'a pas été mesurée à vol d'oiseau, de sorte qu'il doit être regardée comme étant situé à proximité de celui-ci, conformément aux dispositions précitées de l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, la société Hôtel de Lamartine est fondée à soutenir que le maire d'Arcachon ne pouvait lui opposer le motif tiré de la méconnaissance des dispositions précitées en l'absence de justification de contrainte technique.

7. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme : " Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative ".

8. Si la requérante fait valoir que la décision attaquée ne méconnaît pas l'article UM 9 du règlement de la zone UM du plan local d'urbanisme d'Arcachon et la Charte des chantiers propres, il ne s'agit pas des motifs de la décision attaquée et ils n'ont pas été présentés par la commune d'Arcachon dans le cadre d'une demande de substitution de motifs. Les moyens doivent être écartés comme inopérants.

9. Il résulte de ce qui précède que l'arrêté du 8 septembre 2023 doit être annulé.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

10. Aux termes de l'article L. 911-1 du code de justice administrative : " Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution. / La juridiction peut également prescrire d'office cette mesure ".

11. Lorsque le juge annule un refus d'autorisation après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

12. Dans les circonstances de l'espèce, l'annulation prononcée par le présent jugement implique nécessairement que le maire d'Arcachon délivre à la société requérante le permis de construire sollicité. Il ne résulte pas de l'instruction que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé. Il n'en résulte pas davantage que, suite à un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du présent jugement y ferait obstacle Il y a lieu d'enjoindre à la maire de procéder à cette délivrance dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de la société Hôtel de Lamartine, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la commune d'Arcachon demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En revanche il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune d'Arcachon une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Hôtel de Lamartine et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du maire d'Arcachon du 8 septembre 2023 est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune d'Arcachon de délivrer à la société Hôtel de Lamartine le permis de construire qu'elle a demandé le 12 avril 2023 dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune d'Arcachon versera à la société Hôtel de Lamartine une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société Hôtel de Lamartine et à la commune d'Arcachon.

Délibéré après l'audience du 5 juin 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

M. Frézet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 juin 2024.

Le rapporteur,

C. FREZET

La présidente,

C. CABANNE La greffière,

M-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière