Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2305975

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 28 octobre 2023, et des mémoires enregistrés le 8 mars 2024 et le 16 septembre 2024, la société par actions simplifiée (SAS) L'Immobilière groupe Casino, représentée par Me Braud, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 2 mai 2023 par lequel le maire de la commune de Saint-Jean-d'Illac (Gironde) a délivré un permis de construire à la société Demathieu et Bard Immobilier, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux du 29 juin 2023 ;

2°) de mettre à la charge solidairement de la commune de Saint-Jean-d'Illac et de la société Demathieu et Bard Immobilier une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a qualité pour agir et intérêt à agir, notamment elle est propriétaire de deux parcelles qui jouxtent le terrain d'assiette du projet ;

- le dossier présente des incohérences qui ont induit le service instructeur en erreur, en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8 à R. 431-12 du code de l'urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme dès lors que le dossier ne comporte pas de promesse synallagmatique d'acquisition des places de stationnement sur le terrain extérieur au projet ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article UB2 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au logement locatif social ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article UB3 du règlement du plan local d'urbanisme et l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article UB4 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la gestion des eaux pluviales ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article UB6 du règlement du plan local d'urbanisme et les règles de retrait matérialisées sur le règlement graphique du plan local d'urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article UB7 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article UB10 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l'article UB12 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme ;

- le projet méconnaît un emplacement réservé.

Par un mémoire en défense enregistré le 10 janvier 2024, la commune de Saint-Jean-d'Illac, représentée par Me Boissy, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la société L'Immobilière groupe Casino au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable dès lors que la société L'Immobilière groupe Casino n'établit pas qu'elle est propriétaire des parcelles n°183, 184 et 201, à proximité du terrain d'assiette du projet ;

- les moyens ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 29 janvier 2024 et le 11 octobre 2024, celui-ci n'ayant pas été communiqué, la société par actions simplifiée (SAS) Demathieu et Bard Immobilier, représentée par Me Durand, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal fasse application des dispositions de l'article L. 600-5 ou de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu'une somme de 7 500 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, la société L'Immobilière groupe Casino n'établit pas qu'elle a la qualité pour agir au regard des articles L. 600-1-2 et R. 600-4 du code de l'urbanisme ;

- les moyens ne sont pas fondés.

En application de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, le tribunal a adressé le 27 septembre 2024 aux parties une demande de pièce pour compléter l'instruction. Une pièce a été réceptionnée le 30 septembre 2024 pour la commune de Saint-Jean-d'Illac et elle a été communiquée.

En application de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, le tribunal a adressé le 8 octobre 2024 à la société Demathieu et Bard Immobilier une demande de pièce pour compléter l'instruction. Cette pièce a été réceptionnée le même jour.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Fazi-Leblanc, première conseillère,

- les conclusions de M. Frézet, rapporteur public,

- les observations de Me Huchon représentant la société L'Immobilière groupe Casino,

- les observations de Me Monfort, représentant la commune de Saint-Jean-d'Illac et de Me Laugier, représentant la société Demathieu et Bard Immobilier.

Une note en délibéré a été enregistrée le 21 octobre 2024 pour la société L'Immobilière groupe Casino.

Considérant ce qui suit :

1. La société L'Immobilière groupe Casino est propriétaire des parcelles cadastrées AP n° 183 et 201 sur la commune de Saint-Jean-d'Illac (Gironde). Le 27 décembre 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Demathieu et Bard Immobilier a sollicité la délivrance d'un permis de construire portant sur la réalisation d'une opération de quatorze logements, sur la parcelle cadastrée AP n° 52, sise 535 avenue de Bordeaux à Saint-Jean-d'Illac, qui jouxte les parcelles n° 183, 184 et 201. Par un arrêté du 2 mai 2023, le maire de la commune de Saint-Jean-d'Illac a autorisé le projet et délivré ce permis de construire. Le 28 juin 2023, la société L'Immobilière groupe Casino a formé un recours gracieux demandant le retrait de cet arrêté, que le maire a implicitement rejeté. La société L'Immobilière groupe Casino demande l'annulation de l'arrêté du 2 mai 2023 du maire de la commune de Saint-Jean-d'Illac, ensemble le rejet de son recours gracieux.

Sur la qualité pour agir :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient (). ". Selon l'article R. 600-4 du même code : " Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant. ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le code de l'urbanisme, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire en litige porte sur la construction de quatorze logements et 860 m² de surface plancher sur la parcelle cadastrée AP n° 52. La société L'Immobilière groupe Casino justifie par les pièces produites au dossier être propriétaire de la parcelle AP n°183, immédiatement voisine de la parcelle du projet, qui la jouxte en limite séparative. Au surplus, à la date d'affichage du projet, L'Immobilière groupe Casino était propriétaire de la parcelle AP n° 184, également en limite séparative du projet. Dans ces conditions, la société L'Immobilière groupe Casino justifie tant de sa qualité pour agir que de son intérêt à agir à l'encontre de la décision attaquée. Par suite, les fins de non-recevoir opposées par les défendeurs à ce titre doivent être écartées.

Sur les conclusions en annulation :

En ce qui concerne la complétude et la cohérence du dossier de permis de construire :

5. En premier lieu, aux termes de l'article L. 431-2 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. ". Aux termes de l'article R. 431-7 du même code : " Sont joints à la demande de permis de construire : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ". Aux termes de l'article R. 431-8 de ce code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ".

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. La société L'Immobilière groupe Casino soutient que le projet est entaché de plusieurs incohérences quant aux caractéristiques du projet qui ont faussé l'appréciation du maire de la commune. Toutefois, d'une part, et contrairement à ce qui est soutenu, l'identification de la parcelle d'assiette du projet ne souffre d'aucune incertitude. Le formulaire Cerfa du dossier de permis de construire identifie la parcelle AP n° 52 comme terrain d'assiette du projet, ce qui est corroboré par le plan de situation du terrain et la notice paysagère PC 4B qui présente cette seule parcelle. Si la notice architecturale fait apparaître des plans qui présentent les intentions urbaines et paysagères à l'échelle d'un ilot urbain, elle indique également que le terrain d'emprise du dossier de permis de construire est la parcelle AP n° 52 et précise qu'il est susceptible de s'intégrer à d'autres projets immobiliers dont elle présente la configuration d'ensemble. Ainsi, ni ce document, ni celui associé PC 4C " intentions paysagères et urbaines à l'échelle de l'ilot " n'ont été de nature à induire en erreur le service instructeur.

8. D'autre part, la pièce PC 4A de la notice architecturale identifie précisément l'accès à pied et en véhicule au 535 avenue de Bordeaux. Si les notices PC 4A et PC 4B évoquent la possibilité de prolonger la voirie interne sur la parcelle AP n° 51, ce document est identifié comme un schéma d'intention dans l'hypothèse d'un aménagement des parcelles adjacentes à celle en litige.

9. Il résulte de ce qui précède le moyen tenant à ce que le dossier de permis de construire présentait des incohérences de nature à fausser l'appréciation portée par le maire doit être écarté dans toutes ses branches.

10. En second lieu, aux termes de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme : " Lorsque le constructeur demande à réaliser tout ou partie des aires de stationnement imposées par le plan local d'urbanisme sur un autre terrain que le terrain d'assiette du projet ou demande à être tenu quitte de tout ou partie de ces obligations en justifiant de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement ou de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement, la demande comprend en outre : a) Le plan de situation du terrain sur lequel seront réalisées les aires de stationnement et le plan des constructions ou aménagements correspondants ; b) Ou la promesse synallagmatique de concession ou d'acquisition, éventuellement assortie de la condition suspensive de l'octroi du permis. () ".

11. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la création de quatorze places de stationnement sur le terrain d'assiette du projet, qui apparaissent sur la notice PC 4A, et de huit places en dehors de ce terrain, lesquelles sont identifiées sur la même pièce, qui mentionne en outre qu'il s'agit de places issues du parc de stationnement " Ac'titude " qui viennent compléter l'offre en stationnement. L'adresse est précisée ainsi que le cheminement, du terrain d'assiette jusqu'à ces places. Ainsi, la société pétitionnaire, qui a fourni le plan de situation prévu par le b) de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme, n'était pas tenue de communiquer en sus la promesse synallagmatique d'acquisition. Dans ces conditions, nonobstant la circonstance que la société pétitionnaire ait coché sur le formulaire Cerfa du dossier du 24 février 2023 qu'elle fournirait une promesse synallagmatique au titre des pièces complémentaires, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme :

12. En premier lieu, aux termes des dispositions de l'article UB2 du règlement du plan local d'urbanisme : " Sont autorisées sous conditions particulières les occupations et utilisations du sol suivantes : () 2.2. La réalisation d'opération d'ensemble à maîtrise d'ouvrage publique ou privée de plus de 10 logements sous réserve de comporter au minimum 30 % de logements locatifs sociaux ou de surface de plancher réservée à des logements locatifs sociaux. () ".

13. Il est constant que le projet prévoit la création de quatorze logements, dont quatre logements sociaux. L'opération projetée, qui ne porte pas sur une partie significative du territoire communal, qui est de faible ampleur et ne vise pas à assurer une combinaison complexe d'activités et d'affectations diverses, ne peut être qualifiée d'opération d'ensemble. Il s'ensuit que les dispositions rappelées au point 12 ne sont pas opposables au projet et que le moyen tenant à la méconnaissance des dispositions de l'article UB2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Jean-d'Illac en ce que le projet de construction ne prévoit que quatre logements sociaux doit être écarté comme inopérant.

14. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". Aux termes des dispositions de l'article UB3 du règlement du plan local d'urbanisme : " () Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée soit directement soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fond voisin et éventuellement obtenu en application de l'art 682 du Code Civil. Tout accès individuel desservant une construction existante doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux règles minimales de desserte, circulation des personnes à mobilité réduite, défense contre l'incendie, protection civile et de collecte sélective des ordures ménagères. La largeur de l'accès ne sera pas inférieure à 5 mètres, ni comporter de passage sous porche de hauteur inférieure à 3,50 mètres. Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas présenter un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Une construction pourra être refusée si son accès au réseau routier qui la dessert présente des risques pour la sécurité des usagers. () ". Dès lors que les dispositions précitées du règlement du document local d'urbanisme invoquées par la société requérante ont le même objet que celles, également invoquées, de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c'est par rapport aux dispositions du règlement du document local d'urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée.

15. D'une part, la société requérante soutient que l'accès au projet est dangereux du fait de la présence du rond-point à quelques dizaine de mètres, de la densité du trafic sur la route départementale et de l'absence de recul suffisant gênant la visibilité. Toutefois, il ressort des pièces du dossier de permis de construire que l'accès au projet est l'accès préexistant, d'une largeur de cinq mètres, qu'il est desservi par une rue en ligne droite et que sa configuration permet disposer d'une vue dégagée en entrée et sortie de parcelle. Ainsi, et étant précisé que le responsable du centre routier départemental a rendu le 16 janvier 2023 un avis favorable au projet sans formuler d'autre observation, l'accès au projet ne présente pas de dangerosité particulière.

16. D'autre part, si la société requérante soutient que la voie interne du projet se termine par une impasse, à proximité de la limite séparative avec la parcelle AP n° 51, rendant difficile la circulation des véhicules de secours, celle-ci ne ressort pas des plans. Le service départemental d'incendie et de secours (SDIS) a d'ailleurs émis un avis favorable au projet le 28 février 2023. Si l'arrêté du 2 mai 2023 comporte la prescription de respecter les prescriptions du SDIS et notamment celle relative à la signalisation, il ne mentionne pas de réserve quant à l'accessibilité des véhicules.

17. Dans ces conditions, le moyen tenant à la méconnaissance des dispositions de l'article UB3 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

18. En troisième lieu, aux termes des dispositions du 3. de l'article UB4 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les eaux pluviales seront résorbées prioritairement sur la parcelle par un dispositif approprié sans créer de nuisances aux propriétés riveraines. Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire. Celui-ci doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain conformément à la réglementation en vigueur en préservant les dispositifs existant sur la parcelle, de telle sorte que le débit de fuite du terrain naturel existant ne soit pas aggravé par l'opération. Exceptionnellement, et après avis de la ville, les dispositifs techniques à mettre en place doivent limiter les rejets vers le domaine public à 3 l/s/ha. Des servitudes de passage seront imposées le long des exutoires des eaux de ruissellement (craste) classés ou non, notamment pour leur entretien. ".

19. Il ressort de la note de calcul (pièce PC 2-4) que le projet prévoit la réalisation d'une structure réservoir en driorite d'un volume de 134 m3 et que les eaux pluviales seront traitées pour partie à même la parcelle et pour partie en faisant usage du réseau public. Cette circonstance n'est pas de nature à entacher le projet d'illégalité dès lors que les dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme prévoient que les eaux pluviales doivent être résorbées " prioritairement " sur la parcelle et que le rapport d'étude géotechnique du 25 mars 2022 témoigne d'une perméabilité très faible en surface, dans des sols sableux, avec la présence d'une nappe à moins d'un mètre de profondeur. Par ailleurs, la circonstance que l'arrêté du 2 mai 2023 comporte une prescription relative au dispositif de gestion des eaux pluviales, révèle que le service instructeur a rendu un avis sur le projet du pétitionnaire quant au traitement des eaux pluviales. Dans ces conditions, le moyen tenant à ce que le projet méconnaîtrait les dispositions de l'article UB4 du règlement du plan local d'urbanisme est écarté.

20. En quatrième lieu, aux termes des dispositions de l'article UB6 du règlement du plan local d'urbanisme : " 6.1. Les constructions principales (nouvelles ou extensions de constructions existantes), volume hors tout, devront être implantées, sauf indications contraires portées aux documents graphiques du règlement : En retrait de 7 mètres à partir de l'alignement actuel ou projeté des Routes Départementales 106 et 211. Ce retrait est porté à 10 mètres minimum lorsque les parkings sont implantés en façade. () 6.5. Les exceptions. Toutefois, cette règle ne s'applique pas, à condition de ne pas constituer une gêne pour la sécurité publique (visibilité) et de présenter une bonne intégration dans le paysage urbain et naturel, pour : Une construction nouvelle, lorsqu'une implantation différente est justifiée par des considérations techniques et de sécurité, notamment à l'angle de deux voies. () ".

21. La société requérante soutient que le projet ne respecte pas les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux règles de retrait par rapport à la voie publique dès lors que le plan de zonage comporte un trait discontinu qui imposerait une règle de retrait dérogatoire à celle posée par l'article UB6. Toutefois, le plan de zonage ne comporte pas de légende relative à ce trait discontinu et surtout ce trait ne mentionne pas d'indication chiffrée du nombre de mètres de retrait pour cette zone, à la différence d'autres parcelles. En outre, à supposer que le trait symbolise un retrait de vingt-cinq mètres ainsi que le soutient la société requérante, le plan serait lui-même erroné dès lors que le trait figure en milieu de la parcelle alors qu'il est établi qu'elle possède une profondeur de vingt-cinq mètres. Ainsi, aucun retrait de 25 mètres ne s'imposait au projet. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que les constructions prévues par le projet sont implantées à plus de dix mètres de la route départementale 106. Dans ces conditions, alors qu'il n'est pas contesté que l'implantation des constructions ne présente pas de gêne pour la sécurité publique et qu'elle s'intègre dans le paysage urbain et naturel, le projet ne méconnaît pas les dispositions de l'article UB6 du règlement du plan local d'urbanisme.

22. En cinquième lieu, aux termes des dispositions de l'article UB7 du règlement du plan local d'urbanisme : " 7.1. Pour les limites séparatives aboutissant aux voies ou emprises publiques (limites latérales), les constructions seront implantées soit en ordre semi-continu, c'est-à-dire contigües à une seule limite séparative touchant la voie. Le recul par rapport au point le plus proche de l'autre limite séparative touchant la voie compté horizontalement de tout point de l'immeuble, ne pourra être inférieur à 3,50 mètres./ soit en ordre discontinu, c'est-à-dire sans contiguïté avec les limites séparatives touchant la voie. Le recul par rapport au point le plus proche de chaque limite séparative touchant la voie, compté horizontalement de tout point de l'immeuble, ne pourra être inférieur à 3,50 mètres./ 7.2. En limites de fond de parcelle (qui séparent deux propriétés sans avoir de contact avec les voies ou emprises publiques), les constructions seront implantées avec un recul d'au moins 3,50 mètres de ladite limite./ 7.3. Les annexes isolées peuvent être implantées sur les limites séparatives latérales et de fond en même temps. () ".

23. Il ressort des plans du dossier de permis de construire que le projet comporte la création d'un local destiné aux ordures ménagères implanté contre la limite séparative latérale est. Il est constant que celui-ci constitue une annexe isolée de la construction principale. Il ressort également du plan masse et n'est pas contesté que cette construction est en retrait du fond de parcelle. Toutefois, contrairement à ce que soutient la société requérante, les dispositions de l'article UB7 du règlement du plan local d'urbanisme n'imposent pas que les annexes isolées soient implantées simultanément sur une limite séparative latérale et en fond de parcelle. Il s'ensuit que ce moyen doit être écarté.

24. En sixième lieu, aux termes des dispositions de l'article UB10 du règlement du plan local d'urbanisme : " () 10.2. Normes de hauteur : La hauteur des constructions principales ne peut excéder 6,50 mètres (rez-de-chaussée +1 étage). () ".

25. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de coupe PC 3 que les constructions projetées comportent un rez-de-chaussée et un étage en duplex et que la hauteur de la construction, du terrain naturel à l'égout du toit est de 6,3 mètres. Si la société requérante soutient que le premier étage en duplex constitue en réalité deux niveaux, avec des combles aménagés, ce qui serait conforté par les fenêtres importantes des combles, en zinc, apparentes sur les plans et photographies des façades, il ressort du plan de coupe que le niveau R+1 comporte une partie basse de 2,7 mètres de hauteur et un espace compris entre ce dernier niveau et les versants du toit d'une hauteur maximale d'environ 2,3 mètres qui se réduit pour atteindre environ 1,4 m en l'espace de 2 mètres. L'égout du toit est quant à lui positionné à la rupture de pente, à un mètre du plancher de cet espace. Dans ces conditions, et nonobstant la présence fenêtres en toiture, lesquelles sont au demeurant en retrait de la façade, compte tenu de la faible surface habitable disponible, cet espace doit être regardé comme constituant des combles aménageables et non pas un niveau supplémentaire. Par suite, le moyen tenant à ce que le projet ne respecterait pas les dispositions de l'article UB10 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

26. En septième lieu, aux termes de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme : " () 11.2.2. Couleurs - Les matériaux de couverture, de façade et les huisseries s'emploieront à respecter une harmonie de teintes : leur nombre est limité à trois. () 11.2.4. Traitement des toitures - Les toitures seront soit en terrasse, soit avec une pente inférieure à 37 %. / Si la toiture est en pente, la couverture sera en tuiles creuses. Dans ce cas, leur teinte sera celle de la terre cuite rose ou orange, ainsi que la teinte grise. () ".

27. S'agissant, d'une part, des couleurs de l'aspect extérieur, il ressort de la notice architecturale que les façades des constructions seront de couleur blanche, que les tuiles seront " rose orangé ", que les lucarnes de toiture seront " en zinc ou métallique ", que les balcons en béton recevront des garde-corps en bois et, enfin, que les menuiseries extérieures seront en PVC gris clair. Ainsi, dès lors que les tuiles seront d'une teinte comparable à celle des garde-corps et que les lucarnes quant à elles d'une teinte comparable à celles des menuiseries, l'aspect extérieur respectera une harmonie de trois teintes, blanche, rose-orangé et grise, en conformité avec les dispositions citées au point précédent du règlement du plan local d'urbanisme.

28. S'agissant, d'autre part, du traitement des toitures, la notice architecturale du projet prévoit qu'il doit être en tuiles plates. Or, les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme requièrent que le toit soit couvert de tuiles creuses lorsqu'il est en pente, ce qui est le cas en l'espèce. Il s'ensuit que le projet méconnaît cette disposition du règlement du plan local d'urbanisme.

29. En huitième lieu, aux termes des dispositions de l'article l'UB12 du règlement du plan local d'urbanisme : " () Constructions destinées à l'habitation - Il est exigé une place de stationnement pour 50 m2 de surface de plancher avec un minimum de une place par logement.() 12.5. Mode de réalisation - Le pétitionnaire satisfait aux obligations indiquées ci-dessus, soit en aménageant les aires de stationnement sur le terrain d'assiette même ou dans son environnement immédiat, soit par l'obtention de places (par concession à long terme ou acquisition) dans un parc public ou privé de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, conformément aux dispositions de l'article L 123-1-2 du Code de l'Urbanisme. () ". Aux termes des dispositions de l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de l'arrêté en litige : " Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. ".

30. Il est constant que compte tenu des dispositions du plan local d'urbanisme, le projet, d'une surface de 860 m², requiert la création d'au moins dix-sept places de stationnement. Or, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la création de quatorze places de stationnement sur le terrain d'assiette du projet et de huit places de stationnement réservées au sein de la résidence " Act'itude ", soit un total de vingt-deux places. Ces places dont la société pétitionnaire justifie être propriétaire, sont situées au nord de la parcelle, à moins de 200 mètres du terrain d'assiette. Il n'est par ailleurs démontré par la société requérante, ni que le cheminement piéton permettant d'accéder aux places de stationnement extérieures au terrain d'assiette serait dangereux, ni que leur réservation au projet en litige emporterait des difficultés de stationnement pour les immeubles alentour. Dans ces conditions, les places de stationnement prévues par le projet ne méconnaissent pas les dispositions de l'article UB12 du règlement du plan local d'urbanisme.

En ce qui concerne le respect des emplacements réservés :

31. Aux termes des dispositions de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : 1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ; () En outre, dans les zones urbaines et à urbaniser, le règlement peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d'intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements. ".

32. La société requérante soutient que les documents graphiques du plan local d'urbanisme prévoient un emplacement réservé au sud de la parcelle AP n° 52, en vue de la construction d'une piste cyclable sur la voie départementale. Toutefois, il ressort du plan local d'urbanisme que cet emplacement réservé a trait à l'aménagement de la route départementale RD 106 et non à son élargissement. Cette circonstance est corroborée par les documents graphiques dudit plan, lesquels révèlent que l'emplacement réservé n'empiète pas sur la parcelle AP n° 52 mais est limité à l'emprise de la voie. En outre, s'il ressort des pièces du dossier qu'un aménagement de la RD 106 pour le contournement de Saint-Jean-d'Illac est prévu, lequel a donné lieu à une concertation publique, le projet prévoit le contournement du centre-ville et ne concernera pas la parcelle en litige. Dans ces conditions, le moyen ne peut qu'être écarté.

33. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est fondée à demander l'annulation du permis de construire délivré le 2 mai 2023 pour le motif exposé au point 28. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les autres moyens ne sont pas susceptibles, en l'état du dossier, de fonder cette annulation.

Sur les conséquences de l'illégalité :

34. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".

35. L'illégalité relevée au point 28 du présent jugement, relative à la forme des tuiles qui sont plates, et non creuses, n'affecte qu'une partie identifiable du projet de construction en litige. Ce point peut faire l'objet d'une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et d'annuler partiellement le permis de construire délivré le 2 mai 2023 en tant seulement que les tuiles sont plates, en méconnaissance des dispositions de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Jean-d'Illac.

Sur les frais du litige :

36. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions des parties présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 2 mai 2023 du maire de la commune de Saint-Jean-d'Illac et la décision par laquelle le maire a rejeté le recours gracieux formé contre cet arrêté sont annulés en tant que les tuiles du projet sont plates, en méconnaissance des dispositions de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée L'Immobilière groupe Casino, à la société par actions simplifiée Demathieu et Bard Immobilier et à la commune de Saint-Jean-d'Illac.

Délibéré après l'audience du 16 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente,

M. A et Mme Fazi-Leblanc, premiers conseillers,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024.

La rapporteure,

S. FAZI-LEBLANC

La présidente,

C. CABANNELa greffière,

M-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,