Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2402903

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 2 mai 2024, Mme C D, représentée par Me Jorion, demande au juge des référés, saisi sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d'ordonner la suspension de l'exécution de l'arrêté en date du 7 décembre 2023 par lequel Bordeaux Métropole a décidé d'acquérir par voie de préemption un bien cadastré 63 AL 201 et 63 AL 36, situé n° 47 et 49, rue Galin, 33100 Bordeaux, notamment en ce qu'il permet à la collectivité publique de disposer du bien et d'en user dans des conditions qui rendraient difficilement réversible la décision de préemption ;

2°) d'enjoindre à Bordeaux Métropole de lui proposer d'acquérir le bien, conformément aux dispositions de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme au prix auquel il l'aura acquis, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, un mois après notification de l'ordonnance à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de Bordeaux Métropole une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Mme D soutient que :

* la condition d'urgence est satisfaite dès lors qu'il existe une présomption en ce sens pour l'acquéreur évincé ; Bordeaux Métropole ne justifie d'aucune urgence à acquérir le bien alors qu'elle-même est engagée dans un projet de cabinet médical ;

* il existe un doute réel et sérieux sur la légalité de la décision :

* quant à la compétence du président de Bordeaux Métropole pour exercer le droit de préemption urbain ;

* quant à la compétence de Mme B, sa signataire ;

* elle est insuffisamment motivée au regard des exigences de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;

* elle est dénuée de base légale sauf à justifier de la délibération instituant le droit de préemption urbain pour Bordeaux Métropole et de son caractère régulier ;

* la préemption est tardive au regard du délai et des conditions de suspension de ce dernier prévus par les articles L. 213-2 et D. 213-13-1 du code de l'urbanisme ;

* il n'est pas justifié de la réalité d'un projet d'aménagement au sens des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ;

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 mai 2024, Bordeaux Métropole, représenté par Me Sagalovitsch, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de Mme D la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens soulevés par Mme D ne sont pas fondés.

Vu :

- la décision dont la suspension de l'exécution est demandée ;

- les autres pièces du dossier ;

- la requête au fond enregistrée le 2 mai 2023 sous le n°2402902 par laquelle Mme D demande l'annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Vaquero, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique, le mercredi 15 mai 2024, à 10h00, en présence de Mme Malo, greffière :

- le rapport de M. Vaquero, juge des référés ;

- les observations de Me Jorion, pour Mme D, qui conclut aux mêmes fins et par les mêmes moyens que la requête ; il ajoute que Bordeaux métropole n'a pas justifié du caractère exécutoire de la délibération du 16 décembre 2016 instituant le droit de préemption urbain et n'a pas davantage justifié de la notification de la décision à tous les vendeurs ; il n'est pas justifié de la compétence de Mme B s'agissant de la demande de visite du bien ; le délai prévu par l'article D. 213-13-1 du code de l'urbanisme inclut les samedis et jours fériés ; la visite du bien réalisée le 14 décembre 2023 était par conséquent tardive compte tenu de la notification à Bordeaux Métropole le 27 octobre 2023 de l'accord du notaire ;

- les observations de Me Richardeau, pour Bordeaux Métropole, qui maintient ses écritures en défense ; il ajoute que les samedi, dimanche et jours fériés doivent être décomptés du délai de 15 jours prévu par l'article D. 213-13-1 du code de l'urbanisme pour organiser la visite du bien ; de ce fait, la visite a eu lieu avant la date du 18 décembre 2023 ; l'étude de faisabilité établie par la société Domofrance est datée du 20 octobre 2023, soit antérieurement à la décision du 7 décembre 2023 ;

Les parties ont été informées, à l'issue de l'audience, qu'en application de l'article R. 522-8 du code de justice administrative, la clôture de l'instruction était reportée au jeudi 16 mai 2024 à 18h00.

Une note en délibéré, enregistrée le 16 mai 2024 à 10h45, a été présentée pour Bordeaux Métropole, et a été communiquée.

Une note en délibéré, enregistrée le 16 mai 2024 à 15h17, a été présentée pour Mme D, et a été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Mme D a signé avec Mme A et Messieurs Iribarne un compromis de vente et son avenant, les 23 et 24 août 2023, en vue de l'acquisition d'un bien immobilier, formé des parcelles cadastrées 63 AL 201 et 36, situées aux n°47 et 49 de la rue Galin à Bordeaux, au prix de 590 000 euros et 20 000 euros de frais de commission. Une déclaration d'intention d'aliéner a été enregistrée en mairie de Bordeaux le 28 août 2023. Le 23 octobre 2023, Bordeaux Métropole a demandé à visiter le bien. Par un arrêté du 7 décembre 2023, le président de Bordeaux Métropole a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur ce bien immobilier au prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner. Mme D, en sa qualité d'acquéreur évincé, a formé un recours gracieux le 22 janvier 2024, contre cette décision. Elle demande au juge des référés, saisi sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de l'arrêté du 7 décembre 2023.

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () " et aux termes de l'article L. 522-1 de ce code : " Le juge des référés statue au terme d'une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu'il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d'y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l'heure de l'audience publique. () ". Enfin aux termes du premier alinéa de l'article R. 522-1 du même code : " La requête visant au prononcé de mesures d'urgence doit () justifier de l'urgence de l'affaire ".

Sur les moyens susceptibles de créer un doute sérieux sur la légalité de la décision du 7 décembre 2023 :

3. Aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. /Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. (). ". Aux termes de l'article D. 213-13-1 de ce code : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. /Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. /Le délai mentionné au troisième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire. ". Aux termes de l'article D. 213-13-2 du même code : " L'acceptation de la visite par le propriétaire est écrite. /Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. /La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l'acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. /Le propriétaire, son mandataire ou le notaire est tenu d'informer de l'acceptation de la visite les occupants de l'immeuble mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner. /Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. /L'absence de visite dans le délai prévu au troisième alinéa vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai suspendu en application du quatrième alinéa de l'article L. 213-2 reprend son cours. ".

4. Il résulte de ces dispositions que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois, éventuellement prorogé dans les conditions mentionnées ci-dessus, imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

5. Il est constant que la déclaration d'intention d'aliéner du bien litigieux a été reçue en mairie de Bordeaux le 28 août 2023. En application des dispositions précitées de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, Bordeaux Métropole, titulaire du droit de préemption urbain en vertu de la délibération du conseil de métropole du 22 décembre 2016, disposait d'un délai de deux mois pour exercer ce droit. Il résulte de l'instruction que par courriers du 23 octobre 2023, Bordeaux Métropole a sollicité la visite du bien. Cette demande de visite a été acceptée par le notaire dûment mandaté pour la vente par un courrier réceptionné par Bordeaux Métropole le 27 octobre 2023. En application des dispositions de l'article D. 213-13-2 du code de l'urbanisme, le titulaire du droit de préemption disposait d'un délai de 15 jours calendaires pour réaliser cette visite. Il n'est pas contesté que la visite a eu lieu le 14 novembre 2023. A supposer que la computation du délai défini par l'article D. 213-13-2 s'entende, comme le fait valoir la requérante, sans retrancher les samedi, dimanche et jours fériés, et que la visite du 14 novembre 2024 soit tardive, il résulte de la combinaison des dispositions du quatrième alinéa de l'article L. 213-2 et de l'article D. 213-13-1, que le délai fixé pour l'exercice du droit de préemption et initialement suspendu, recommençait à courir pour une durée d'un mois à compter du 11 novembre 2024, date limite pour la visite du bien. Il s'en suit que la décision de préemption, prise par l'arrêté du 7 décembre 2023, qui a été transmise au représentant de l'Etat le 8 décembre 2024 et notifiée par exploit de commissaire de justice en l'étude du notaire mandaté à cette fin le 11 décembre 2024, n'apparaît pas tardive. Par suite, et en l'état de l'instruction, le moyen tiré de la tardiveté de la décision de préemption n'est pas de nature à jeter un doute réel et sérieux sur la légalité de l'arrêté du 7 décembre 2023.

6. En l'état de l'instruction, et compte tenu de l'ensemble des écritures et pièces produites et communiquées à l'instance, aucun des autres moyens invoqués par la requérante et tels qu'analysés ci-dessus, n'est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision contestée.

7. Il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la condition d'urgence qui n'est au demeurant pas contestée, les conclusions de Mme D présentées aux fins de suspension de l'exécution de l'arrêté du 7 décembre 2023 portant exercice du droit de préemption sur le bien situé aux n°47 et 49 de la rue Galin à Bordeaux, doivent être rejetées. Les conclusions présentées à fin d'injonction et d'astreinte doivent, par suite, être également rejetées.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Bordeaux Métropole, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la requérante au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche et dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme D une somme de 1 500 euros à verser à Bordeaux Métropole sur le fondement des mêmes dispositions.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de Mme D est rejetée.

Article 2 : Mme D versera à Bordeaux Métropole la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à Mme C D et à Bordeaux Métropole.

Fait à Bordeaux, le 21 mai 2024.

Le juge des référés,La greffière,

M. E

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme,

La greffière,

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N°2402903