Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2201357

Vu la procédure suivante :

Par des mémoires enregistrés les 17 mars et 5 octobre 2022, 2 novembre 2023, 22 et 26 mars 2024, la SCI Par, représentée par Doria Avocats, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d'annuler les délibérations du conseil municipal de la commune de Lamalou-les-Bains des 11 janvier 2022 et 23 août 2022, ainsi que les décisions du maire de Lamalou-les-Bains des 20 janvier et 24 août 2022, par lesquelles la commune a préempté les lots 16 et 17 cadastrés section C n°600, résidence Le Charcot, 8 avenue de Charcot ;

2°) d'enjoindre à la commune de Lamalou-les-Bains de proposer l'acquisition du bien au prix de 110 000 euros aux anciens propriétaires dans un délai de 3 mois à compter de la notification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et à l'expiration du délai de 3 mois de proposer l'acquisition du bien en priorité à la SCI Par au prix de 110 000 euros, dans un délai de 1 mois, aux mêmes conditions d'astreinte ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Lamalou-les-Bains, une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

A l'encontre de la délibération du conseil municipal du 11 janvier 2022 et du courrier du maire du 20 janvier 2022 :

- la décision du maire du 20 janvier 2022 ne comprend pas une motivation suffisante au regard de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ; il est impossible de déterminer pour quel objet la préemption a été exercée alors que cette obligation est une formalité substantielle et ne saurait être couverte par l'adoption d'une délibération ultérieure ;

- il n'est pas justifié de la réalité d'un projet permettant l'exercice du droit de préemption.

A l'encontre de la délibération du conseil municipal du 23 août 2022 et du courrier du maire du 20 janvier 2022 :

- elles ne comprennent pas une motivation suffisante au regard de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;

- il n'est pas justifié de la réalité d'un projet au jour où la commune a exercé son droit de préemption urbain.

Par des mémoires en défense enregistrés les 6 mars 2023 et le 26 février 2024, la commune de Lamalou-les-Bains, représentée par Acoce Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de SCI Par une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- il n'y a plus lieu de statuer sur la délibération du 11 janvier 2022 du fait qu'elle a été remplacée et nécessairement retirée par la délibération du 23 août 2022 ayant le même objet ;

- les moyens soulevés par la SCI Par ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 1er décembre 2023, la Société Générale, venant aux droits de la Société Marseillaise de Crédit et représentée par Me Mailliard, demande qu'il soit donné acte de sa substitution à la Société Marseillaise de Crédit.

Elle soutient que le 1er janvier 2023, le Crédit du Nord a absorbé sa filiale Société Marseillaise de Crédit, avant d'être lui-même absorbé à la même date par la Société Générale.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Crampe,

- les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public,

- et les observations de Me Sauvant, représentant la SCI Par et de Me Martinez, représentant la commune de Lamalou-les-Bains.

Considérant ce qui suit :

1. A la suite de la réception d'une déclaration d'intention d'aliéner portant sur les lots n°s 16 et 17 et formant un local commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 8, avenue Charcot, sur la parcelle cadastrée section C, n° 600, à Lamalou-les-Bains, le conseil municipal de cette commune a décidé, par délibération du 11 janvier 2022, d'exercer le droit de préemption urbain et d'acquérir le local commercial. Le maire de Lamalou-les-Bains, par courrier du 20 janvier suivant, a notifié la délibération à la SCI Par. Celle-ci, acquéreur évincé, a sollicité, par la présente requête, l'annulation de la délibération du 11 janvier 2022 et du courrier du maire du 20 janvier 2022. Suite au signalement par la commune au notaire d'une erreur quant à l'identité des propriétaires des lots, une seconde déclaration d'intention d'aliéner, à l'objet identique que la première, a été adressée à la commune le 29 juin 2022. Le conseil municipal a, par délibération du 23 août 2022, procédé à la préemption des mêmes lots, aux mêmes conditions de prix et la maire de cette commune a adressé la délibération à la SCI Par, par courrier du 24 août suivant. Par sa requête, la société Par demande l'annulation de la délibération du 11 janvier 2022 ainsi que de la délibération du 23 août 2022 par lesquelles le conseil municipal a exercé le droit de préemption urbain, ainsi que des courriers qui les accompagnent.

Sur le non-lieu à statuer opposé en défense :

2. Il ressort des pièces du dossier que le conseil municipal de la commune de Lamalou-les-Bains a délibéré à deux reprises pour décider la préemption en litige, en raison d'une erreur portant sur l'identité des propriétaires des lots mis en vente au sein de la déclaration d'intention d'aliéner. Ce faisant, il doit être regardé comme ayant retiré, par la seconde délibération du 23 août 2022, sa première délibération du 11 janvier 2022 dont l'objet et la portée était identique. Toutefois, ce retrait n'est pas définitif dès lors qu'il est contesté dans la présente instance et la décision retirée a produit des effets. L'exception de non-lieu sera dès lors écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

S'agissant des courriers des 20 janvier et 24 août 2022 :

3. Les requérants ne peuvent utilement soulever l'absence de motivation des courriers des 20 janvier et 24 août 2022 dès lors que lesdits courriers se bornent à notifier les délibérations en litige, et qu'ils n'avaient donc pas à comporter une motivation, laquelle figure dans les délibérations qu'ils accompagnent. Ils ne sont ainsi pas fondés à en demander l'annulation.

S'agissant des délibérations des 11 janvier 2022 et 23 août 2022 :

4. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé ". L'article L. 300-1 du même code dispose que " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre (), le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, () notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. ".

5. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. La mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

6. Pour justifier de la mise en œuvre du droit de préemption, la délibération du 11 janvier 2022 se borne à faire valoir que les locaux " se situent dans un axe stratégique de la commune à forte activité économique " sur l'avenue Charcot et conclut au fait que " Pour l'intérêt général des habitants, il est essentiel que la commune puisse maitriser le devenir de ces locaux de par leur situation privilégiée en cœur de ville ". Par cette formulation trop générale, la délibération du 11 janvier 2022 ne satisfaisait pas aux prescriptions précitées de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme.

7. En outre, cette illégalité n'a pu être couverte rétroactivement par la délibération ultérieure du 23 août 2022 de la commune de Lamalou-les-Bains qui indique que " les locaux visés dans la déclaration d'intention d'aliéner permettraient par leur situation en rez-de-chaussée d'un immeuble situé avenue Charcot en plein cœur de ville, de s'assurer de l'implantation d'un commerce de proximité s'intégrant dans l'identité de la ville thermale ". Par ces références au projet d'aménagement et de développement durables approuvé en 2012, et la seule mention que le bien se situe dans le secteur dont la requalification est souhaitée par le plan local d'urbanisme, en l'absence de précisions quant à la nature du projet poursuivi, notamment la ou les activités commerciales dont l'installation est projetée, la commune de Lamalou-les-Bains, qui ne peut utilement invoquer le bail conclu postérieurement à la préemption avec un commerce d'optique et audioprothèses, ne justifie pas, en tout état de cause à la date de la délibération du 23 août 2022, de la réalité d'un projet d'action précis portant sur le bien préempté.

8. Il résulte de ce qui précède que la SCI Par est seulement fondée à demander l'annulation des délibérations des 11 janvier et 23 août 2022.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

9. Aux termes de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité () ". Il appartient au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens par l'ancien propriétaire ou par l'acquéreur évincé et après avoir mis en cause l'autre partie à la vente initialement projetée, d'exercer les pouvoirs qu'il tient des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative afin d'ordonner, le cas échéant sous astreinte, les mesures qu'implique l'annulation, par le juge de l'excès de pouvoir, d'une décision de préemption, sous réserve de la compétence du juge judiciaire, en cas de désaccord sur le prix auquel l'acquisition du bien doit être proposée, pour fixer ce prix. A ce titre, il lui appartient, après avoir vérifié, au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, de prescrire au titulaire du droit de préemption qui a acquis le bien illégalement préempté, s'il ne l'a pas entre-temps cédé à un tiers, de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, de proposer à l'ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle.

10. Il ressort des pièces du dossier que la vente de ce bien entre la société Marseillaise de Crédit et M. B A, vendeurs, et la commune de Lamalou-les-Bains, acquéreur a été conclue et que le prix de vente a été versé par cette dernière le 24 novembre 2022. Si le bien a fait l'objet de la conclusion d'un bail commercial avec un opticien, cette circonstance ne constitue pas un obstacle à un changement de propriétaire du bien. Par suite, il y a lieu, en application des dispositions citées au point précédent et eu égard à l'annulation de la décision attaquée prononcée par le présent jugement, d'enjoindre à la commune de Lamalou-les-Bains de proposer l'acquisition du bien situé 8, avenue Charcot à Lamalou-les-Bains, d'abord à la Société Générale, venant aux droits de la Société Marseillaise de Crédit et à M. A, vendeurs, et, en cas de renonciation expresse ou tacite de ces derniers, à la requérante, acquéreur évincé, dans les conditions prévues à l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, dans le délai de deux mois suivant la notification du présent jugement. Il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte.

Sur les frais liés au litige :

11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Par, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la commune de Lamalou-les-Bains, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

12. Il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Lamalou-les-Bains qui est, dans la présente instance, la partie tenue aux dépens, une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Par au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les délibérations du conseil municipal de la commune de Lamalou-les-Bains des 11 janvier 2022 et 23 août 2022 sont annulées.

Article 2 : Il est enjoint à la commune de Lamalou-les-Bains de proposer à la société Générale venant aux droits de la société Marseillaise de Crédit et à M. B A, anciens propriétaires des parcelles ayant fait l'objet de la préemption, d'acquérir le bien, dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement, puis, le cas échéant, en cas de refus de leur part, à la SCI Par, acquéreur évincé, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle.

Article 3 : La commune de Lamalou-les-Bains versera une somme de 1 500 euros à la SCI Par au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Par, à la Société Générale, à M. A, et à la commune de Lamalou-les-Bains.

Délibéré après l'audience du 26 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Corneloup, présidente,

Mme Couegnat, première conseillère,

Mme Crampe, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024.

La rapporteure

S. Crampe La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. C

La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 10 octobre 2024.

La greffière,

M. C

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