Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2201693

Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit en date du 25 mai 2023, le tribunal a sursis à statuer sur les requêtes n° 2200741, présentée par le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiment E, n°2201682, présentée par le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments C et D, n°2201693, présentée par le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, n°2201717, présentée par la SCI Cap Helios, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et a accordé un délai de trois mois à la SCCV Ilot Natura pour régulariser les vices entachant le permis de construire et le permis de construire modificatif délivrés le 18 octobre 2021 et le 22 juin 2022 par le maire d'Agde pour la démolition et la construction d'une résidence de tourisme de 78 appartements.

Sous le n° 2201693, par des mémoires enregistrés les 23 août et 30 octobre 2023, la commune d'Agde et la SCCV Ilot Natura, représentées par CGCB Avocats Associés, font valoir la délivrance le 22 août 2023, d'un permis de construire modificatif (PC 340003 21 K0032 M02) au permis de construire délivré le 18 octobre 2021 (PC 340003 21 K0032 ), d'un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire du 2 août 2023 ainsi que, le 13 juillet 2023, d'un arrêté portant retrait du permis de construire modificatif délivré le 20 juin 2022 (PC 340003 21 K0032 M01) régularisant les vices retenus par le tribunal dans son jugement avant-dire droit.

Elles soutiennent en outre que :

- La voie créée au sud ne permet aucunement l'accès au projet et constitue une aire manœuvre pour permettre le stationnement des véhicules ; en tout état de cause, le projet respecte la hauteur autorisée en tout point du bâtiment et notamment au sud dès lors que le projet s'implante à un retrait de 8 mètres par rapport à la limite séparative ;

- le moyen tiré de la non-conformité aux dispositions de l'article UB13 est irrecevable car il a été soulevé après que la cristallisation des moyens est intervenue, le 21 août 2022, en application des dispositions de l'article R 600-5 du code de l'urbanisme ; une règle posée par l'article 13 du règlement ne peut avoir effet de rendre inconstructible une parcelle nue ; les règles d'urbanisme d'Agde n'ont vocation à s'appliquer qu'aux seuls espaces, en nature de jardin ou libres attachés à des constructions et en aucun cas à des parcelles vierges de toute construction ; à titre subsidiaire, la parcelle AK 84 doit être considéré comme un parking et non comme un espace libre tandis que la parcelle KA 86 ne doit pas être qualifiée d'espace libre mais de jardin privatif.

Par un mémoire enregistré le 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, représenté par Me Passet, maintient ses précédentes conclusions en annulation des arrêtés de permis de construire et permis de construire modificatif des 18 octobre 2021 et 20 juin 2022 ;

Il demande en outre au tribunal :

2°) d'annuler l'arrêté de permis de construire modificatif du 22 août 2023 ;

3°) de mettre à la charge de la commune d'Agde et de la SCCV Ilot Natura la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Il soutient que :

- le projet modifié du 23 août 2023 méconnaît la règle de hauteur fixée par l'article UB10 du fait qu'il crée une voie au sud, comportant un alignement et qui limite la hauteur à 12 mètres ;

- l'article UB13 est méconnu ; le règlement du PLU impose que les espaces paysagers à usage collectif doivent être maintenus et leur superficie conservée en l'état ; tel n'est pas le cas en l'espèce puisque l'espace paysager est modifié pour créer une voie de sorte que sa superficie n'est pas conservée en l'état ; les espaces libres sont désormais réduits sur la parcelle AK 86 comprenant une voie.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 17 avril 2024 :

- le rapport de Mme Crampe, première conseillère ;

- les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ;

- les observations de Me Passet, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, et celles de Me Crétin, représentant la commune d'Agde et la société Ilot Natura.

Une note en délibéré, présentée pour la commune d'Agde et la société Ilot Natura, a été enregistrée le 18 avril 2024.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions à fin d'annulation :

1. Par arrêtés des 18 octobre 2021 et 22 juin 2022, le maire d'Agde a délivré à la SCCV Ilot Natura un permis de construire puis un permis de construire modificatif, pour la démolition et la construction d'une résidence de tourisme de 78 appartements et 95 places de stationnement sur les parcelles cadastrées section KA nos 53, 84, et 86.

2. Par jugement avant dire droit visé ci-dessus, le tribunal administratif de Montpellier, après avoir relevé que les moyen tirés de l'absence au plan de masse des emplacements et des caractéristiques des servitudes de passage, à la méconnaissance de la règle de hauteur, à l'absence d'une décision de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire et à l'insuffisance des emplacements de stationnement étaient de nature à entraîner l'annulation du permis de construire en litige a décidé, après avoir écarté les fins de non-recevoir opposées en défense ainsi que les autres moyens de la requête, de surseoir à statuer sur la légalité de l'arrêté attaqué et a imparti au pétitionnaire un délai de trois mois à compter de la notification du jugement pour procéder, le cas échéant, à la régularisation du permis de construire.

3. Le maire de la commune d'Agde a délivré à la société Ilot Natura un arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 2 août 2023 et un permis de construire modificatif du 22 août 2023, portant régularisation du permis de construire délivré le 18 octobre 2021. Par arrêté du 13 juillet 2023, il a retiré l'arrêté de permis de construire modificatif délivré le 20 juin 2022.

En ce qui concerne la régularisation du permis de construire initial :

4. A titre liminaire, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

5. Selon l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ". Ainsi, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

6. Il appartient au juge, lorsqu'il se prononce à l'issue du sursis à statuer résultant des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de déterminer si le ou les moyens qu'il a retenus dans son jugement avant dire droit demeurent fondés. Il lui appartient également d'examiner les moyens invoqués, le cas échéant, par le requérant, pour contester la mesure de régularisation qui lui a été communiquée, tenant à ses vices propres ou à l'absence de régularisation.

7. En premier lieu, s'agissant de la complétude du dossier de demande de permis de construire, il ressort des pièces du dossier qu'un document graphique intitulé " plan masse servitudes " représentant les quatre servitudes de passage consenties au bénéfice du terrain d'assiette du projet, a été produit permettant de contrôler le respect par le projet des exigences de l'article UB3 du règlement du PLU. Le vice tiré de l'absence de représentation des servitudes de passage a dès lors été régularisé.

8. En deuxième lieu, s'agissant de la hauteur autorisée, il ressort des pièces du dossier, et en particulier de la notice architecturale modificative, éclairée par les plans de coupe intitulés " coupe détails 01 et 02 " et d'une série de plan de masse indiquant les modifications apportées par niveau que le projet a prévu le déplacement d'un escalier et l'augmentation des retraits des 4ème étage et 5ème étage du bâtiment pour respecter la règle de hauteur relative méconnue par le projet initial. Le vice tiré de la méconnaissance de la règle de hauteur a été régularisé.

9. Le syndicat requérant fait par ailleurs valoir que la règle de hauteur relative, fixée par l'article UB10 du règlement " en fonction de la largeur de la rue ", selon laquelle " la différence d'altitude entre tout point du bâtiment et tout point de l'alignement opposé n'excède pas la distance comptée horizontalement entre ces deux points, majorée de 50 % ", n'est pas respectée le long de la voie nouvellement créée par le permis de construire de régularisation au sud de la parcelle d'assiette. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et en particulier du plan de coupe, lequel représente la transcription visuelle de la règle de hauteur relative ainsi que les distances de recul de chaque étage de l'immeuble projeté, que la règle de hauteur relative fixée par l'article UB10 n'est pas méconnue. Ainsi, le permis de construire de régularisation a régularisé cette illégalité, et le vice tiré de la méconnaissance de l'article UB10 doit être écarté.

10. En troisième lieu, le permis de construire de régularisation, délivré le 22 août 2023, est consécutif à un arrêté de non-opposition à déclaration préalable délivré le 2 août 2023, autorisant la division parcellaire opérée à l'occasion de la cession, le 30 juillet 2020, par la SCI BBM à la société Ilot Natura, de l'ensemble composé des parcelles cadastrées section KA nos 63, 65 et 67, 84, 53, 86, 85 et 87. Ainsi, l'illégalité tenant à l'absence d'une division foncière antérieure a été régularisée par l'intervention préalable, à la date du permis de construire modificatif en litige, d'une autorisation de division foncière.

11. En quatrième lieu, d'une part, s'agissant de l'application de l'article UB12 et de l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme, et du respect par le projet des obligations en matière de stationnement, il ressort des pièces du dossier que la commune a retiré le permis de construire modificatif du 22 juin 2022, qui, d'une part, régularisait le vice tenant à la suppression des emplacements de stationnement situés sur la parcelle cadastrée section KA n° 53, incluse dans l'assiette du projet en litige, et affectés à la résidence " Le Jardin d'Eden ", et d'autre part faisait application, de manière illégale, de la possibilité de réduire les obligations en matière de stationnement par application de l'article L. 151-31 du code de l'urbanisme.

12. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé par le permis de construire modificatif de régularisation a réduit la surface de plancher, ramenant le besoin en stationnement à 86 places, et que 121 emplacements ont été autorisés, permettant à la fois de satisfaire aux besoins du projet remanié, et de maintenir l'affectation à laquelle procédait le permis de construire modificatif du 22 juin 2022, retiré, de 32 emplacements de stationnement dédiés au stationnement de la résidence " Le jardin d'Eden ". Le vice tenant à l'insuffisance des places de stationnement a été régularisé.

En ce qui concerne les vices propres du permis de construire de régularisation :

13. Aux termes de l'article UB13 du règlement du plan local d'urbanisme, consacré aux espaces libres, aires de jeux et de loisirs et plantations : " () En toutes zones : / Les plantations existantes seront conservées ou remplacées. () / En zone UB3 : / Les espaces paysagers (parcs et jardins) à usage collectif doivent être maintenus et leur superficie sera conservée en l'état. Les jardins privatifs ne pourront être réduits que sur une surface maximale de 25%. Les autres espaces libres ne pourront être réduits que sur une surface maximale de 10% ".

14. Contrairement à ce que soutiennent la commune d'Agde et la SCCV Ilot Natura, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme n'est pas irrecevable en application de l'article R. 600-5-1 du code de l'urbanisme dès lors qu'il est soulevé à l'encontre du permis de construire de régularisation et non contre le permis de construire initial ayant fait l'objet d'un sursis à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

15. Il ressort des pièces du dossier que, des trois parcelles composant l'assiette du projet, la parcelle cadastrée section KA n° 53 était dédiée au parking de la résidence " Le jardin d'Eden ", la parcelle cadastrée section KA n°84 était entièrement goudronnée et la parcelle cadastrée section KA n°86 correspondait à un espace vert.

16. D'une part, le permis de construire de régularisation n'a pas modifié l'affectation donnée à la parcelle cadastrée section KA n°84, dont les plans de masse et du rez-de-chaussée figurant au permis de construire initial montrent qu'elle était dédiée à l'édification de l'immeuble d'habitation, et n'a pas augmenté l'emprise au sol autorisée sur cette parcelle. Il en résulte que le moyen tiré de ce que les dispositions de l'article UB13 sont méconnues par le permis de construire de régularisation en tant que les " autres espaces libres " sont réduit dans une proportion supérieure à 10% est inopérant.

17. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire de de régularisation a instauré, sur la parcelle cadastrée section KA n°86, une aire de stationnement au sein des espaces verts, dont le permis de construire initial avait conservé l'usage antérieur, en précisant sur le plan de masse " tracé allée jardin existant conservé ". Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB13 en tant qu'il réduit cet espace vert est donc opérant. Il est décrit dans la notice paysagère du permis de construire initial, à propos de l'état initial du terrain comme étant " au sud, en vis-à-vis d'une partie de l'immeuble Héliopolis, () espace végétalisé paysagé " puis comme " aménagé en parc ", puis, dans le point 2.6 consacré aux espaces verts, comme " espace (qui) ne sera pas traité de manière privative et sera partagé avec le reste de la résidence conformément à sa destination actuelle qui en fait un espace de promenade, d'agrément et d'accès à la mer pour les résidents de l'immeuble Héliopolis. Il sera paysagé reprenant les dessins et aménagements existants : pelouse, arbres. ". Cet espace doit dès lors être qualifié d'" espace paysager à usage collectif " au sens des dispositions précitées de l'article UB13, lesquelles imposent qu'il soit maintenu et que sa superficie soit conservée en l'état. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire de régularisation affecte cet espace en réduisant sa surface par l'implantation d'une voie et de stationnements longitudinaux, en méconnaissance des dispositions de l'article UB13.

Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

18. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

20. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat requérant est seulement fondé à soutenir que le projet autorisé par le permis de construire du 23 août 2023 méconnaît l'article UB 13 du règlement du PLU en tant que le projet ne maintient pas et ne conserve pas en l'état l'espace paysager à usage collectif existant au sud du projet sur la parcelle KA 86. Ce vice propre au permis de construire de régularisation, et qui ne constitue pas un vice affectant le permis de construire initial du 18 octobre 2021 ni le permis de construire modificatif du 22 juin 2022, n'affecte qu'une partie du projet et peut faire l'objet d'une mesure de régularisation n'impliquant pas d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même et est susceptible d'être régularisé par la délivrance d'un nouveau permis de construire modificatif. Les parties ont été avisées de cette possibilité et invitées à présenter leurs observations. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de surseoir à statuer et d'impartir à la société Ilot Natura un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement aux fins d'obtenir la régularisation de l'arrêté du 22 août 2023. Il y a lieu de réserver tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'a pas été expressément statué par ce jugement, jusqu'en fin d'instance.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité du permis de construire délivré le 22 août 2023 jusqu'à l'expiration du délai fixé à l'article 2 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire délivré le 22 août 2023 doit être notifiée au tribunal est fixé à trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, à la commune d'Agde et à la SCCV Ilot Natura.

Délibéré après l'audience du 17 avril 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Corneloup, présidente,

Mme Couegnat, première conseillère,

Mme Crampe, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 mai 2024.

La rapporteure

S. Crampe La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 2 mai 2024

La greffière,

M. A

N°2201693