Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2203561

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 8 juillet 2022, 12 janvier 2023, 11 septembre 2023 et 13 mars 2024, M. A D, représenté par Me Azogui de la SCP Sartorio Lonqueue Sagalovitsch et Associés (Sensei Avocat), demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du directeur général adjoint de l'Établissement public Foncier Occitanie (EPF Occitanie) du 10 mai 2022 décidant la préemption du bien cadastré section DL n°23 sis 66, rue Léon Morane à Mauguio ;

2°) d'enjoindre à la commune de proposer à la SCI Du Val Steaur, vendeur, d'acquérir le bien, dans le délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement, puis, le cas échéant, en cas de refus de sa part, et dans un délai de quinze jours, à lui-même, acquéreur, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle ;

3°) de mettre à la charge de l'EPF Occitanie une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le directeur de l'EPF Occitanie n'était pas compétent dès lors que :

* La délibération du 23 octobre 2017 par laquelle le conseil d'administration de l'établissement lui a délégué l'exercice du droit de préemption était caduque par l'effet du renouvellement des mandats des conseillers régionaux et des membres du conseil d'administration de l'établissement ;

* l'exercice du droit de préemption a été délégué à la seule directrice générale de l'EPF Occitanie et non à son adjoint et la décision n'évoque pas les raisons qui auraient empêché la directrice générale de signer ;

* la commune de Mauguio n'était pas compétente pour déléguer son droit de préemption urbain à l'EPF Occitanie ; à défaut de justifier que les collectivités composant cet établissement public de coopération intercommunale se sont opposées dans les formes et délais prévus par la loi ALUR du 24 mars 2014, seule la communauté d'agglomération disposait de ce droit par l'effet des articles L. 211- 2 du code de l'urbanisme et L. 5216-5 du code général des collectivités territoriales ;

* La délégation donnée par le conseil municipal de la commune au maire en matière de préemption était limitée au périmètre d'intervention foncière issu d'une convention conclue avec l'EPF représenté par un plan annexé : en l'absence d'une approbation par le conseil municipal de cette convention, elle n'est pas entrée en vigueur et la délégation par le maire à l'EPF est privée de base légale ;

* Cette délégation est illégale à défaut, d'une part, de comporter le plan annexé auquel elle renvoie et d'autre part, d'avoir acquis un caractère exécutoire par son affichage en mairie et sa transmission au contrôle de légalité ;

* La décision de préemption est intervenue en dehors d'une convention d'anticipation foncière méconnaissant l'article L. 321-1 du code de l'urbanisme ; la commune de Mauguio, qui n'a pas ratifié la convention ni son avenant n°1, n'était pas partie à la convention avant la conclusion de l'avenant n°2 postérieurement à la délibération du 4 octobre 2021, qui ne pouvait donc délimiter l'exercice du droit de préemption du maire ; la non signature de cette convention est cause de tardiveté puisque le préfet de Région sera réputé avoir approuvé la convention seulement dix jours après sa transmission ;

* les résolutions 21 et 22 de la délibération du 4 octobre 2021 se contredisent en autorisant le maire à déléguer l'exercice du droit de préemption à l'EPF Occitanie sur un secteur, tout en déléguant directement l'exercice du droit de préemption à l'EPF Occitanie sur ce même secteur ; ce dernier était compétent et l'exercice par le maire du droit de visite qui n'appartenait qu'à l'établissement public n'a pu valablement proroger la période ouverte pour préempter, ce qui fait que la décision de préemption est tardive ;

* la faculté pour le maire de déléguer l'exercice du droit de préemption était limitée à un montant de 50 000 euros, dépassé en l'espèce, par une délibération du 10 juillet 2020.

- la consultation du service des domaines fait défaut ;

- les article L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme sont méconnus en l'absence de tout projet réel et suffisamment défini préalablement à la décision en litige ;

- le projet ne sert pas l'intérêt général et la décision est entachée d'un détournement de pouvoir.

Par des mémoires en défense enregistrés les 12 décembre 2022, 25 avril 2023 et 13 février 2024, l'Établissement public Foncier (EPF) Occitanie, représenté par la SCP Coulombie, Gras, Cretin, Becquevort, Rosier, Soland conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. D une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- les moyens soulevés par M. D ne sont pas fondés ;

- s'agissant de la demande d'injonction, la rétrocession du bien, à la date de sa décision, présenterait des inconvénients manifestement excessifs par rapport à l'atteinte portée aux droits de l'acquéreur évincé.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Crampe,

- les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public,

- et les observations de Me Azogui, représentant M. D, et de Me Arroudj, représentant l'établissement public foncier Occitanie.

Considérant ce qui suit :

1. Par décision du 10 mai 2022, le directeur général adjoint de l'EPF Occitanie a préempté la parcelle cadastrée section DL n°23, située 66 rue Leon Morane à Mauguio, vendue par la SCI du Val Steaur, aux prix et conditions de la déclaration d'intention d'aliéner. M. D, créateur de l'activité de danse exercée au sein du bâtiment présent sur la parcelle par l'association " Step Tango ", et acquéreur évincé, a formé un recours gracieux réceptionné le 5 juillet 2022. Par sa requête, il demande l'annulation de la décision de préemption du 10 mai 2022.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l'incompétence :

2. L'article L. 321-1 du code de l'urbanisme dispose que " Dans les territoires où les enjeux d'intérêt général en matière d'aménagement et de développement durables le justifient, l'Etat peut créer des établissements publics fonciers. / Les établissements publics fonciers mettent en place des stratégies foncières afin de mobiliser du foncier () / Dans le cadre de leurs compétences, ils peuvent contribuer au développement des activités économiques () / sont compétents pour réaliser toutes acquisitions foncières et immobilières dans le cadre de projets conduits par les personnes publiques et pour réaliser ou faire réaliser toutes les actions de nature à faciliter l'utilisation et l'aménagement ultérieur, au sens de l'article L. 300-1, des biens fonciers ou immobiliers acquis. / Ils sont compétents pour constituer des réserves foncières. / Les biens acquis par les établissements publics fonciers ont vocation à être cédés ou à faire l'objet d'un bail. / ()/ L'action des établissements publics fonciers pour le compte de l'Etat, des collectivités territoriales et de leurs groupements ou d'un autre établissement public s'inscrit dans le cadre de conventions. ".

3. Il ressort des pièces du dossier que la communauté d'agglomération du Pays de l'Or, la commune de Mauguio et l'EPF d'Occitanie sont liés par une convention d'anticipation foncière du 7 juin 2018, portant notamment sur les secteurs Fréjorgues Est et Ouest, dans le périmètre desquels se situe le bien cadastré section DL n°23 sis 66, rue Léon Morane à Mauguio. Le maire de Mauguio a délégué le droit de préemption urbain à l'EPF d'Occitanie par décision du 27 avril 2022. C'est en vertu de cette délégation que le directeur général adjoint de l'Établissement public Foncier Occitanie (EPF Occitanie) a décidé la préemption de la parcelle en litige, par décision attaquée du 10 mai 2022.

4. En premier lieu, M. D soutient que la délibération du 23 octobre 2017 par laquelle le conseil d'administration de l'EPF Occitanie à délégué l'exercice du droit de préemption à son directeur général ou à son adjoint était caduque, par l'effet du renouvellement des mandats des conseillers régionaux et des membres du conseil d'administration de l'établissement installés par délibération du 6 octobre 2021. Toutefois, la modification du conseil d'administration de l'établissement public foncier est sans incidence sur la régularité de la délégation conférée, s'agissant d'une délégation de pouvoir qui est permanente. Le moyen tiré de l'incompétence du directeur de l'EPF doit être écarté.

5. En deuxième lieu, lorsqu'une autorité exerce la suppléance d'une autre autorité, en application d'un texte ou parce qu'elle a vocation, tant par la place qu'elle occupe dans la hiérarchie du service concerné que par le rôle qu'elle y assume, à le faire en cas d'absence ou d'empêchement de l'autorité compétente, les actes administratifs signés par elle et entrant dans le champ de compétence de l'autorité qu'elle supplée ne peuvent être regardés comme entachés d'incompétence lorsqu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les conditions de cette suppléance, et notamment l'absence de l'autorité suppléée, n'étaient pas satisfaites.

6. En l'espèce, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que les conditions permettant à la directrice générale adjointe de l'EPF de suppléer le directeur général n'auraient pas été satisfaites. Le moyen tiré de l'incompétence de la directrice générale adjointe à défaut de démontrer l'absence du directeur général doit ainsi être écarté.

7. En troisième lieu, le 2ème alinéa de l'article L. 211-2 du code de l'urbanisme, auquel renvoie le 3ème alinéa de l'article L. 212-1 du même code, prévoit que " la compétence d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre () en matière de plan local d'urbanisme, emporte [sa] compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain ". Aux termes du II de l'article 136 de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové : " II. - La communauté de communes ou la communauté d'agglomération existant à la date de publication de la présente loi, ou celle créée ou issue d'une fusion après la date de publication de cette même loi, et qui n'est pas compétente en matière de plan local d'urbanisme, de documents d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale le devient le lendemain de l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la publication de ladite loi. Si, dans les trois mois précédant le terme du délai de trois ans mentionné précédemment, au moins 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population s'y opposent, ce transfert de compétences n'a pas lieu. Si, à l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la publication de la présente loi, la communauté de communes ou la communauté d'agglomération n'est pas devenue compétente en matière de plan local d'urbanisme, de documents d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, elle le devient de plein droit le premier jour de l'année suivant l'élection du président de la communauté consécutive au renouvellement général des conseils municipaux et communautaires, sauf si les communes s'y opposent dans les conditions prévues au premier alinéa du présent II. / Si, à l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la publication de la présente loi, la communauté de communes ou la communauté d'agglomération n'est pas devenue compétente en matière de plan local d'urbanisme, de documents d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale peut également à tout moment se prononcer par un vote sur le transfert de cette compétence à la communauté. S'il se prononce en faveur du transfert, cette compétence est transférée à la communauté, sauf si les communes membres s'y opposent dans les conditions prévues au premier alinéa du présent II, dans les trois mois suivant le vote de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ".

8. Il ressort des pièces du dossier que par des délibérations des 23 et 24 janvier 2017 approuvées dans le délai prévu par les dispositions citées ci-dessus de l'article 136 de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, dite loi ALUR, plus de 25 % des conseils municipaux des communes membres de cet établissement public de coopération intercommunale, représentant plus de 20 % de la population intercommunale, se sont expressément opposés au transfert de cette compétence à la communauté d'agglomération. La commune de Mauguio a donc conservé l'exercice de sa compétence.

9. En quatrième lieu, d'une part, par délibération du 4 octobre 2021, le conseil municipal de la commune de Mauguio a rapporté partiellement la délibération du 27 juin 2016 en tant qu'elle avait délégué l'exercice du droit de préemption urbain à l'Agglomération du Pays de l'Or. Par cette même délibération, il délègue à son maire, pour la durée de son mandat, l'exercice du droit de préemption " sur les secteurs UE2 de Fréjorgues Est et Ouest et le secteur 1AUE2 compris dans le périmètre de convention de l'EPF : Fréjorgues Est Extension et Mougère et dont le périmètre est précisé " au plan annexé à la délibération. Le conseil municipal autorise également le maire " à déléguer ponctuellement l'exercice de ces droits de préemption à l'occasion de l'alinéation d'un bien situé sur les secteurs UE2 et 1AUE2 " compris dans le même périmètre de convention de l'EPF.

10. D'autre part, cette délibération vise la convention d'anticipation foncière signée le 7 juin 2018 par l'EPF d'Occitanie et la Communauté d'Agglomération du Pays de l'Or approuvée par le préfet de région le 7 juin 2018 et son avenant n°1 signée le 27 juin 2018 approuvé par le préfet de région le 27 juin 2018. L'avenant numéro 2, dont l'objet est spécialement consacré à l'entrée de la commune de Mauguio dans la convention, comporte un historique en introduction, relatant les motifs de la conclusion de la convention d'anticipation foncière, son champ d'intervention, son périmètre d'intervention foncière, les acteurs qui y sont partie, ainsi que les buts poursuivis par la signature de l'avenant numéro 1. Par délibération n°125 du même jour, le conseil municipal a approuvé l'avenant n°2 à cette convention, qui comporte, en son article 4, un renvoi aux autres dispositions de la convention qui demeurent inchangées. Il ne résulte d'aucune disposition législative ou règlementaire ni même d'aucune principe général du droit, y compris du droit des obligations, que l'entrée nouvelle d'une partie au contrat ne puisse prendre la forme d'un avenant. Ainsi, alors même que la commune n'aurait pas apposé sa signature sur le texte d'origine de la convention et son avenant numéro 1, les conseillers municipaux ont approuvé, par la délibération précitée, l'intégralité de la convention et ses deux avenants, et ont ainsi acté que la commune de Mauguio est pleinement partie à la convention. La circonstance que cet avenant n'ait pas encore été approuvé par le préfet de région ne s'opposait pas à la délégation par le conseil municipal, le même jour, de l'exercice du droit de préemption à son maire, et l'autorisation donnée à ce dernier de subdéléguer ce droit à l'intérieur du périmètre d'intervention foncière.

11. Par ailleurs, les deux délibérations du conseil municipal de Mauguio du 4 octobre 2021 qui ont fait l'objet d'un affichage en mairie et d'une transmission en préfecture le 6 octobre 2021, comprenant le plan annexé représentant le périmètre du " secteur UE2 Fréjorgues Est/Ouest DPU et secteur 1AUE2 - Fréjorgues Est Extension et Mougère ", avaient acquis un caractère exécutoire à la date de la décision en litige du 10 mai 2022. La convention d'anticipation foncière et ses avenants n°1 et n°2 supportant les tampons de leur transmission au préfet les 7 juin 2013, 27 juillet 2018 et 9 novembre 2021, a été approuvée par l'Agglomération du Pays de l'Or, par des délibérations, également transmises au contrôle de légalité, en date des 12 avril 2018, affichée le 23 avril 2018, 27 juin 2018, publiée le 6 juillet 2018 et 28 octobre 2021, affichée le 3 novembre 2021, et de l'EPF Occitanie, qui a de même adressé ses délibérations en date des 22 février 2018, 19 juin 2018 et 23 septembre 2021 au préfet. La signature de la convention ayant été mise en œuvre le 9 novembre 2021, et sa transmission au contrôle de légalité effectuée le même jour, celle-ci était entrée en vigueur à la date de la décision en litige.

12. Enfin, le requérant ne saurait utilement contester la légalité de cette convention qui ne constitue pas la base légale de la décision de préemption en litige et qui n'en constitue pas davantage un acte d'application.

13. En cinquième lieu, M. D ne peut utilement se prévaloir de ce que par délibération n°47 du 10 juillet 2020, le conseil municipal a limité la délégation au maire des droits de préemption urbain lorsque le montant de la préemption n'excède pas 50 000 euros, dès lors que la délibération du 27 juin suivant a abrogé la délégation n°47 et en déléguant au maire l'exercice du droit de préemption " sans limite de montant à l'intérieur des périmètres de préemption définis dans les parcs d'activités économiques de la Louvade, de Fréjorgues Est et Ouest ainsi que pour la zone d'aménagement différé de la pointe de Mudaison ".

En ce qui concerne les autres moyens :

14. En sixième lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. / () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / ().". Il résulte de ces dispositions que le propriétaire qui a décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doit savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'il peut ou non poursuivre l'aliénation entreprise. La réception de la décision par le propriétaire intéressé dans le délai de deux mois, à la suite de sa notification, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption. Le délai de deux mois ouvert au titulaire du droit de préemption est suspendu lorsque celui-ci formule une demande unique de documents complémentaires ou une demande de visite des lieux.

15. Aux termes de l'article R. 321-19 du code de l'urbanisme : " I.-L'absence de rejet ou d'approbation expresse dans le délai d'un mois après réception par le préfet compétent des délibérations visées à l'article R* 321-18 vaut approbation tacite. / II.-Toutefois, les délibérations du conseil d'administration ou du bureau et les décisions du directeur général relatives à l'exercice du droit de préemption ou de priorité sont exécutoires de plein droit dès leur transmission au préfet compétent si l'exercice par l'établissement du droit de préemption ou de priorité est prévu dans une convention mentionnée aux articles L. 321-1 et L. 321-14, qu'il a préalablement approuvée. Lorsque l'exercice par l'établissement du droit de préemption ou de priorité n'est pas prévu par une de ces conventions, l'absence de rejet ou d'approbation expresse des délibérations ou décisions susmentionnées dans le délai de dix jours après réception vaut approbation tacite. ".

16. M. D soutient que la décision de préemption du 10 mai 2022 est intervenue tardivement à raison de l'irrégularité de la procédure de demande de visite du bien et du défaut de caractère exécutoire de la décision de préemption, faute d'avoir été approuvée expressément par le préfet.

17. D'une part, il résulte de ce qui a été exposé au point 8 que le maire de Mauguio était titulaire du droit de préemption par l'effet des délibérations n°124 et 125 du 4 octobre 2021, et par conséquent du droit de visite ouvert par les dispositions précitées. Sa demande de visite le 30 mars 2022, a été réceptionnée le 4 avril 2022, soit dans le délai légal de deux mois. Cette demande de visite a dès lors régulièrement suspendu les délais dans les conditions énoncées au point qui précède.

18. D'autre part, le requérant soutient que la décision de préemption du 10 mai 2022 est illégale faute pour l'établissement public foncier d'Occitanie d'établir qu'elle aurait été approuvée par le préfet compétent à l'expiration du délai d'un mois suivant la visite du bien, soit le 13 mai 2022. Toutefois, il résulte des dispositions de l'article R. 321-19 du code de l'urbanisme que l'approbation du préfet n'est pas requise lorsque l'exercice du droit de préemption est prévu dans une convention d'intervention foncière préalablement approuvée par le préfet. Or, il ressort des pièces du dossier que la décision de préemption contestée s'inscrit dans le cadre de la convention d'anticipation foncière et ses deux avenants conclus entre la communauté d'agglomération du Pays de l'Or, la commune de Mauguio-Carnon, et l'EPF d'Occitanie, qui ont été approuvés par délibérations du bureau de l'EPF des 22 février 2018, 29 juin 2018 et 23 septembre 2021, par délibérations du conseil de la communauté d'agglomération du Pays de l'Or des 12 avril 2018, 27 juin 2018 et 28 octobre 2021 et par délibération du conseil municipal de Mauguio-Carnon du 4 octobre 2021, toutes régulièrement transmises au contrôle de légalité. En tout état de cause, il ressort des mentions portées sur les délibérations du bureau de l'EPF d'Occitanie par le secrétariat général pour les affaires régionales que ces délibérations ont été approuvées par le préfet de région conformément à l'article R. 321-19 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, et alors qu'aucune approbation préalable de la décision de préemption n'était requise de la part du préfet, le moyen tiré de la tardiveté de la décision de préemption doit être écartée.

19. En septième lieu, il ressort des pièces du dossier que la délibération instituant, le 25 septembre 2006, le droit de préemption urbain sur le territoire de la commune, qui prévoit dans son dispositif son affichage en mairie durant un mois et sa publication dans deux journaux du département comporte la mention des formalités d'affichage et de transmission en préfecture, le 27 septembre 2006, et de l'accomplissement des formalités de publicité, le 27 septembre 2006, et signée du maire en date du 6 novembre 2006, l'attestation de cet affichage du 4 octobre au 4 novembre 2006. La délibération instituant le droit de préemption urbain a donc acquis un caractère exécutoire. Le moyen tiré du défaut de base légale de la préemption en litige à défaut d'institution sur le territoire communal de ce droit de préemption doit être écarté.

20. En huitième lieu, aux termes de l'article R. 213-1 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques () ".

21. Il ressort des pièces du dossier que le service des domaines a rendu un avis en date du 28 avril 2022 sur la valeur du bien préempté, conformément à l'exigence fixée par l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme. Le moyen tiré du défaut d'un tel avis doit ainsi être écarté.

22. En neuvième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat (), la décision de préemption peut () se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine ". L'article L. 300-1 du même code dispose : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets () d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques () ".

23. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. La mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

24. Lorsqu'une collectivité publique décide d'exercer le droit de préemption urbain pour constituer une réserve foncière à l'intérieur d'un périmètre qu'elle a délimité en vue d'y mener une opération d'aménagement et d'amélioration de la qualité urbaine, la décision peut faire référence aux dispositions de la délibération délimitant ce périmètre, si ce renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer l'action ou l'opération d'aménagement prévue par la délibération délimitant ce périmètre à laquelle la décision de préemption participe, soit renvoyer à cette délibération elle-même si celle-ci permet d'identifier la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement poursuivie.

25. En l'espèce, l'acquisition foncière par la voie de la préemption en litige prend place au sein d'un projet de maîtrise, reconfiguration, réaménagement et d'exploitation de bureaux et locaux des secteurs Fréjorgues Est et Ouest, pour lequel a été constaté un besoin de requalification, pour y implanter durablement des activités ciblées et permettre la création de nouveaux emplois. A cet égard, une étude de redynamisation des zones de Fréjorgues Est et Ouest a été réalisée, en 2020, qui préconise une intervention directe de la collectivité ciblée sur un ou plusieurs opérations au bénéfice de bâtiments d'activités productives BtoB et délimite un secteur d'intervention dans lequel figure la parcelle en litige. L'étude contient un plan d'action, dont la dernière partie conclut qu'il convient d'opter pour des opérations de recyclage avec dissociation du foncier et du bâti dans lesquelles une collectivité ou un partenaire public capable de porter du foncier sur de longues durées le temps de constituer des îlots pertinents pourrait être opéré par l'EPF, et qui prévoit dans son tableau de synthèse une enveloppe de 6 000 000 d'euros à cet effet. A la suite de cette étude, la SPL l'Or Aménagement a été missionnée par l'agglomération du Pays de l'Or en qualité d'assistant à maîtrise d'ouvrage renforcé, en vertu de la délibération en date du 11 mai 2021, pour un accompagnement dans la conduite opérationnelle du projet de requalification des zones de Fréjorgues Est et Ouest pour une durée de 10 ans. Une mission de maîtrise d'œuvre urbaine pour une opération de requalification des zones Fréjorgues Est et Ouest a été lancée au printemps 2022.

26. Il résulte des termes de cette étude qu'elle n'a pas entendu limiter son périmètre à certaines parcelles même si elle cible déjà certaines parcelles, mais au contraire engage la collectivité à saisir les opportunités de rachat dans l'intégralité de la zone, en vue de mettre en œuvre la stratégie de recyclage à même de permettre l'atteinte des objectifs poursuivis par la collectivité de redynamiser Fréjorgues Ouest et Est. La parcelle en litige est incluse à l'intérieur de périmètre. L'étude procédait, en outre, à deux simulations, à partir de parcelles voisines, permettant de vérifier la rentabilité ou, de non rentabilité des formes d'opérations possibles, avec ou sans dissociation du foncier et du bâti, démontrant que chaque opération devait faire l'objet d'une analyse précise afin d'évaluer en particulier son risque financier pour les opérateurs (soit la collectivité publique ou le partenaire public, l'investisseur puis le promoteur). Elle a été complétée à cet effet d'une étude spécifique, sous la forme d'un avis d'opportunité, afin de vérifier que l'acquisition de la parcelle en litige permettrait effectivement d'atteindre les objectifs dont l'EPF à la charge, et s'inscrivait dans la stratégie des opérations de recyclage du foncier pré-exposée. La conclusion de cette étude, de laquelle il ressort que la parcelle préemptée représente un potentiel constructible estimé à 1136 m² et qu'elle a vocation à constituer l'assiette foncière d'un programme mixte activités productives/bureaux débouchant sur une remise sur le marché de locaux neufs à des prix maîtrisés et sur la création d'environ 29 emplois, et qui préconise il est vrai de maintenir le locataire en place durant 5 ans, mais en vue de contribuer à l'équilibre de cette opération de long terme, est positive. Elle s'inscrit ainsi dans une politique foncière conduite depuis plusieurs années par les collectivités soutenues par l'EPF Occitanie sur ce secteur, visant à organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques. Ainsi, elle caractérise un projet ou une action d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et répond à un intérêt général suffisant. C'est donc en conformité avec les dispositions citées au point 20 que l'EPF a décidé d'exercer le droit de préemption urbain pour constituer une réserve foncière à l'intérieur du périmètre délimité en vue d'y mener une opération d'aménagement et d'amélioration de la qualité urbaine des secteurs Fréjorgues Est et Ouest.

27. En dernier lieu, dans les conditions ci-avant exposées, le choix de préempter progressivement les bâtiments et parcelles de la zone d'activité Fréjorgues Est en vue de requalifier cette vitrine économique du territoire par des opérations de recyclage foncier est guidé par l'intérêt général, et n'est pas entaché d'un détournement de pouvoir.

28. Il résulte de ce qui précède que M. D n'est pas fondé à demander l'annulation de la décision du directeur général adjoint de l'Établissement public Foncier Occitanie du 10 mai 2022 décidant la préemption du bien cadastré section DL n°23 sis 66, rue Léon Morane à Mauguio.

Sur les frais liés au litige :

29. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'EPF Occitanie, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par M. D, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

30. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. D une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par l'EPF Occitanie.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. D est rejetée.

Article 2 : M. D versera à l'EPF Occitanie une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. D, à l'Etablissement public Foncier Occitanie et à la commune de Mauguio.

Délibéré après l'audience du 12 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Corneloup, présidente,

Mme Crampe, première conseillère,

M. B, premier conseilller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025.

La rapporteure

S. Crampe La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. C

La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 9 janvier 2025.

La greffière,

M. C

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