Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2300618

Vu les procédures suivantes :

I/ Par une requête et des mémoires, enregistrés le 25 octobre 2022, le 14 mai 2024 et le 11 juillet 2024 sous le n° 2205582, la société Dophinvest, représentée par la Selarl Maillot Avocats Associés, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 18 août 2022 par laquelle le président de Montpellier Méditerranée Métropole a exercé le droit de préemption concernant un local commercial du lot 828 de la copropriété du centre commercial le Triangle, ensemble la décision de rejet du recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de Montpellier Méditerranée Métropole la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que la décision :

- n'a pas perdu son objet, et n'a été ni abrogée ni retirée ;

- a été signée par une autorité incompétente ;

- est entachée d'un vice de procédure faute de justifier de l'avis de France Domaine ;

- est insuffisamment motivée et méconnaît l'article L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme en ce que le projet de zone d'aménagement concerté Ricardo Bofill n'en est qu'au stade de son lancement et que le lot se situe en plein milieu du magasin Alain Afflelou actuel qui est d'un seul tenant ;

- est dépourvue d'utilité.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 13 octobre 2023, le 3 juin 2024, le 1er août 2024 et le 29 août 2024, Montpellier Méditerranée Métropole, représentée par la SCP CGCB et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la société Dophinvest au titre de l'article L. 761-1 code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est manifestement irrecevable en ce que la décision attaquée du 18 août 2022 a perdu son objet en cours d'instance, a disparu de l'ordonnancement juridique depuis le 3 janvier 2023 et ne lèse pas la société ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

II/ Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 février 2023, le 21 février 2023 et le 14 mai 2024 sous le n°2300618, la société Dophinvest, représentée par la Selarl Maillot Avocats Associés, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 3 janvier 2023 par laquelle le président de Montpellier Méditerranée Métropole a exercé le droit de préemption concernant un local commercial du lot 828 de la copropriété du centre commercial le Triangle, ensemble la décision de rejet du recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de Montpellier Méditerranée Métropole la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que la décision :

- a été signée par une autorité incompétente ;

- est entachée d'un vice de procédure faute de justifier de l'avis de France Domaine ;

- est insuffisamment motivée (1) et méconnaît l'article L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme en ce que le projet de zone d'aménagement concerté Ricardo Bofill n'en est qu'au stade de son lancement et que le lot se situe en plein milieu du magasin Alain Afflelou actuel qui est d'un seul tenant (2) ;

- est dépourvue d'utilité.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 13 octobre 2023 et le 3 juin 2024, Montpellier Méditerranée Métropole, représentée par la SCP CGCB et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la société Dophinvest au titre de l'article L. 761-1 code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. A ;

- les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ;

- les observations de Me Raynal, représentant la société Dophinvest ;

- et les observations de Me Fournié, représentant Montpellier Méditerranée Métropole.

Considérant ce qui suit :

1. Les requêtes susvisées n°2205582 et n°2300618 concernent les décisions de préemptions d'un même bien et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

2. La société civile Dophinvest exploite un magasin sous enseigne Alain Afflelou avec sa société commerciale SAS DPSF Optic et occupe les lots 827, 828 et 829, dans le centre commercial " le Triangle " à Montpellier, lequel est soumis au statut de la copropriété. La société Financior, propriétaire du lot n°828 de 35m2, a décidé de vendre ce lot et la société Dophinvest s'en est portée acquéreur pour un montant de 290 000 euros. Par une décision du 18 août 2022, le président de Montpellier Méditerranée Métropole a exercé son droit de préemption à la suite de la déclaration d'intention d'aliéner du 3 juin 2022 pour un montant de 180 000 euros. Par un courrier du 1er septembre 2022, la société Dophinvest a exercé un recours gracieux lequel a été rejeté par un courrier du 5 octobre 2022. Par sa requête n°2205582, la société Dophinvest demande l'annulation de la décision de préemption du 18 août 2022. Le 1er septembre 2022, la société Financior a décliné l'offre d'achat de Montpellier Méditerranée Métropole. Toutefois, une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à Montpellier Méditerranée Métropole le 2 décembre 2022 pour la vente de ce même lot entre Financior et Dophinvest pour un montant cette fois de 292 500 euros. Par une nouvelle décision du 3 janvier 2023, Montpellier Méditerranée Métropole a de nouveau exercé son droit de préemption. Par une requête n°2300618, la société Dophinvest demande l'annulation de la décision du 3 janvier 2023.

Sur l'exception de non-lieu à statuer :

3. D'une part, la circonstance que la société Financior a, à la suite de la réception de la décision de préemption du 18 août 2022, renoncé expressément à la vente de son bien empêche Montpellier Méditerranée Métropole de poursuivre l'acquisition de cet immeuble en application de cette décision. Celle-ci continue toutefois de faire obstacle à ce qu'un acte de vente soit passée en exécution de la promesse de vente signée entre la société Financior et la société Dophinvest objet de la déclaration d'intention d'aliéner du 3 juin 2022. D'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que la nouvelle décision de préemption du 3 janvier 2023 aurait entendu retirer ou abroger la décision initiale de préemption du 18 août 2022. Enfin, contrairement à ce que soutient Montpellier Méditerranée Métropole, la société Dophinvest conserve un intérêt à contester la décision du 18 août 2022 eu égard aux effets qu'elle emporte, interdisant toute vente aux conditions initiales de la déclaration d'intention d'aliéner du 3 juin 2023. Par suite, l'exception de non-lieu à statuer opposée par Montpellier Méditerranée Métropole dans l'instance n°2205582 doit être écartée en toutes ses branches.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

4. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat (), la décision de préemption peut () se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine ". L'article L. 300-1 du même code dispose : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. () ".

5. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. La mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

6. Il est constant que les décisions de préemption en litige s'inscrivent dans le projet de réaménagement d'une zone de 34 hectares de la commune de Montpellier située entre la place de la Comédie et le Lez dans le cadre de la zone d'aménagement concerté (ZAC) Ricardo Bofill dont le lancement a été approuvé par une délibération du 25 janvier 2022 et que l'ensemble immobilier " le Triangle ", dans lequel se situe le bien faisant l'objet de la préemption en litige, accueillant habitations, bureaux et locaux commerciaux, se situe dans cet espace. Toutefois, si Montpellier Méditerranée Métropole soutient que cette ZAC, qui englobe l'ancienne ZAC de Pagesy lancée en 2009 et abandonnée en 2022 fait suite à une décision du 11 janvier 2017 confiant à la société d'aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole la conduite d'une étude stratégique de reconquête urbaine et à une délibération du 29 mars 2017 instaurant un périmètre d'étude de cette zone, puis à une convention signée le 19 septembre 2017 avec la société d'aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole (SA3M) aux fins de définition d'orientations préalables d'aménagement et d'un plan programme et que de nouvelles décisions des 6 juillet et 8 juillet 2021 ont confié à la SA3M des études complémentaires pour affiner les orientations préalables d'aménagement et la faisabilité de l'opération d'aménagement du périmètre " Comédie-Lez " incluant la copropriété du Triangle, suivies par l'attribution de plusieurs contrats pour des études de faisabilité, de voiries et réseaux divers et d'études structures, il ressort toutefois des pièces du dossier que ces éléments permettent seulement d'identifier l'objectif global poursuivi, à savoir la réalisation d'un grand projet d'aménagement et de recomposition urbaine sur une superficie de 34 hectares qui s'étire de la Comédie jusqu'au Lez, englobant en particulier, le site de l'ancien Hôtel de Ville, le centre commercial du Polygone, délimité au Nord par la cité administrative, les faubourgs de la Cité Benoît et le secteur Du Guesclin au Sud. Mais lesdits éléments ne permettent pas de déterminer de la réalité d'un quelconque projet, même de façon imprécise, rendant nécessaire la préemption du bien de 35 m² en litige, ainsi que le fait valoir la société requérante. Au demeurant, si Montpellier Méditerranée Métropole se prévaut d'un contrat de conception urbaine attribuée le 21 mars 2022 à un groupement privé pour un montant de 2,4 millions d'euros HT dans le cadre de la ZAC Ricardo Bofill, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'un quelconque projet engloberait ce bien de 35m2 dans cette vaste zone de près de 34 hectares. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet de la ZAC Ricardo Bofill serait suffisamment avancé pour justifier de la réalité de ce projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de ce que le président de Montpellier Méditerranée Métropole a fait une inexacte application des dispositions précitées doit être accueilli.

7. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible de fonder l'annulation des décisions attaquées.

8. Il résulte de tout ce qui précède que les décisions de préemption des 18 août 2022 et 3 janvier 2023 doivent être annulées.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la société Dophinvest, qui n'a pas la qualité de partie perdante, verse à Montpellier Méditerranée Métropole la somme qu'elle réclame au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de Montpellier Méditerranée Métropole le versement à la société Dophinvest d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : Les décisions des 18 août 2022 et 3 janvier 2023 de préemption du lot n°828 de la copropriété du centre commercial le Triangle sont annulées, ainsi que les décisions rejetant les recours gracieux.

Article 2 : Montpellier Méditerranée Métropole versera à la société Dophinvest la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société Dophinvest, à la société Financior et à Montpellier Méditerranée Métropole.

Délibéré après l'audience du 6 février 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Fabienne Corneloup, présidente,

Mme Sophie Crampe, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 février 2025.

Le rapporteur,

N. A

La présidente,

F. CorneloupLa greffière,

M. B

La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 20 février 2025,

La greffière,

M. B

N° 2205582,2300618