Tribunal Administratif de Montpellier — Décision N° TA34-2500240

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 14 janvier 2025 et 5 février 2025, Mme B D et Mme C E, représentées par Me Moukoko, demandent au tribunal :

1°) d'ordonner, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de l'arrêté n° PC 034 239 22 00037 du 9 décembre 2022 par lequel le maire de la commune de Saint-André-de-Sangonis a délivré un permis de construire à la SCI " Le Clos Saint-André " en vue de la réalisation de trois villas avec garages sur un terrain sis 15 Faubourg Sangonis ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-André-de-Sangonis une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

Sur la recevabilité :

- la requête a été introduite dans le délai requis de deux mois à compter de l'affichage du permis de construire sur le terrain à la fin du mois de novembre 2024 ;

- elles disposent d'une présomption d'intérêt à agir en leur qualité de voisines immédiates du projet ; la construction projetée dénature totalement l'environnement et va générer du bruit, une perte d'ensoleillement et d'autres nuisances ; les travaux entrepris en limite de propriété endommagent sur plusieurs endroits leur propriété ; en outre, lesdits travaux ont causé la destruction du muret situé derrière cette clôture alors même qu'elle constitue la limite de la propriété ;

-les formalités de notification prévues par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ont été respectées ;

Sur l'urgence :

- l'urgence est présumée dès lors que les travaux sont en cours de réalisation ;

Sur le doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté en litige :

- le dossier de demande de permis de construire méconnaît les dispositions des articles R. 431-4, R. 431-7, R. 431-8 et R. 431-10 dès lors que la notice architecturale ne mentionne pas les constructions avoisinantes du projet et notamment leur maison d'habitation ;

- la demande de permis de construire a été instruite au regard d'une unité foncière erronée ;

- l'arrêté attaqué méconnaît l'article UB 8 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que le titre créant une servitude de passage indiqué dans le dossier de demande de permis de construire n'a pas été produit dans le dossier de permis de construire ;

- le projet méconnaît l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme dès lors que le dossier de demande de permis de construire qui n'indique pas que le projet relève du statut de la copropriété ne comprend pas de projet de constitution d'une association syndicale ;

- le projet prévoit trois toitures terrasses inaccessibles ainsi que trois garages couverts qui ne respectent pas la règle posée par l'article UB 4 du règlement du plan local d'urbanisme ; sur la parcelle et aussi au regard de l'ensemble de l'unité foncière ;

- l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions des articles UB 8 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-2 du code de l'urbanisme dès lors que l'accès prévu sur le Faubourg Sangonis n'est pas adapté aux caractéristiques du projet.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 février 2025, la commune de Saint-André-de-Sangonis, représentée par la SELARL Chatel et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérantes la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable dès lors qu'elle est tardive pour non respect du délai raisonnable ;

- le dossier de permis de construire comprend des pièces permettant de déterminer l'insertion du projet dans son environnement proche notamment en faisant état des constructions avoisinantes ; ces éléments ont permis au service instructeur de déterminer que le projet de maison d'habitation s'insérait dans un contexte urbain pavillonnaire ; à la supposer avérée, la circonstance que le dossier de permis de construire ne contienne pas l'intégralité des constructions avoisinantes n'a aucune incidence sur la légalité du permis de construire ;

- la parcelle AI 48 est accessible depuis la voie publique de sorte qu'une servitude de passage pour l'accès à cette parcelle n'est pas requise ;

- la production d'un projet de constitution d'une association syndicale n'était en l'espèce pas requise dès lors que les constructions en litige semblent soumises au régime de la copropriété ; dans l'hypothèse où le pétitionnaire ne souhaiterait pas soumettre cet ensemble au statut de la copropriété, il ne manquera pas de régulariser sa demande ;

- les garages, qui constituent des constructions annexes, sont implantés en limite séparative sur une longueur de 9,72 mètres conformément à ce qu'autorise l'article UB 4 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- compte tenu de la configuration des lieux et de la voirie, l'accès est adapté au projet des constructions ; le Faubourg Sangonis est une voie de circulation comportant un flux de circulation relativement faible ; au surplus, l'avis favorable du Pôle Routes et Mobilités du département de l'Hérault invite les pétitionnaires à se rapprocher de la mairie pour modifier l'aménagement routier au droit de l'accès, à savoir la mise en place d'une balisette J11 et d'une bordure, rendues obligatoires par l'arrêté en litige afin de sécuriser d'autant plus cet accès.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 4 février 2025 et 5 février 2025, la SCI " Le Clos Saint-André ", représentée par Me Pons, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérantes la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable dès lors qu'elle est tardive en vertu du principe de sécurité juridique et de l'affichage du permis de construire sur le terrain en janvier 2024 ;

- Mme D est dépourvue d'intérêt à agir dès lors qu'elle n'est pas voisine immédiate du terrain d'assiette du projet ; il est donc impossible que les conditions de jouissance de son bien soient affectées par le permis de construire en litige ;

- Mme E, qui réside au sein de la propriété de Mme D, ne dispose pas non plus d'un intérêt à agir ; en outre, par la simple production de factures d'électricité ou de téléphone, elle ne démontre pas le caractère régulier de son occupation ;

- la requête est irrecevable dès lors que les formalités de notification prévues par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme n'ont pas été respectées dès lors que la notification n'a pas été adressée à l'adresse mentionnée dans l'arrêté de permis de construire ;

- le document PC 01 du dossier de permis de construire présente une vue aérienne de la parcelle et de ses environs grâce à laquelle l'administration a pu se rendre compte de l'existence de constructions avoisinantes ;

- aucune servitude n'avait à être produite en application de l'article UB 8 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que le terrain n'est pas enclavé ; en outre, le service instructeur ne peut demander des éléments qui ne sont pas listés au code de l'urbanisme ;

- les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que le permis de construire en litige méconnaît l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme dès lors que les différents lots seront gérés en copropriété ;

- les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que le permis de construire en litige méconnaît l'article UB 4 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que la règle d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ne s'applique pas aux constructions d'une hauteur totale maximale en tout point de 4 mètres et d'une longueur cumulée sur l'ensemble des limites séparatives de 10 mètres ;

- les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que le permis de construire en litige méconnaît l'article UB 8 du règlement du plan local d'urbanisme ; le projet n'ajoutera à la circulation que six véhicules ; aucune atteinte à la sécurité des personnes n'est établie.

Vu :

- la requête enregistrée le 13 janvier 2025 sous le n° 2500221 par laquelle les requérantes demandent l'annulation de la décision attaquée ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme Corneloup, vice-présidente, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 5 février 2025 à 10H30 :

- le rapport de Mme Corneloup, juge des référés ;

- les observations de Me Moukoko, représentant Mme B D et Mme C E, qui reprend ses écritures par les mêmes moyens. Il ajoute que la SCI " Le Clos Saint-André " n'apporte pas la preuve que le permis de construire a été affiché régulièrement sur le terrain en janvier 2024 et qu'il existe un emplacement réservé pour élargir la voie qui n'a pas été prise en compte pour l'appréciation de l'accès à la parcelle ;

- les observations de Me Dherot, représentant la commune de Saint-André-de-Sangonis, qui reprend ses écritures par les mêmes moyens. Elle précise que le permis en litige ne porte que sur la parcelle 92 et n'avait pas à faire état de la parcelle voisine 91 en particulier pour l'appréciation de l'article UB 4 du règlement du PLU ; que les garages constituent des annexes ; que le seul aménagement prévu sans emplacement réservé est l'installation d'une balisette J11 et d'une bordure ;

- les observations de Me Pons, représentant la SCI " Le Clos Saint-André ", qui reprend ses écritures par les mêmes moyens, en insistant sur la tardiveté de la requête compte tenu de l'affichage du permis de construire sur le terrain en janvier 2024.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI " Le Clos Saint-André " a déposé une demande de permis de construire le 20 octobre 2022 en vue de la réalisation de trois villas avec garages sur un terrain sis 15 Faubourg Sangonis. Par arrêté du 9 décembre 2022, le maire de la commune de Saint-André-de-Sangonis a délivré le permis de construire. Par la présente requête, Mme D et Mme E sollicitent du juge des référés la suspension de l'exécution de cet arrêté.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre () d'un permis de construire () court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 () ". Aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis () doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté () et pendant toute la durée du chantier. () ". Il incombe au bénéficiaire d'un permis de construire de justifier qu'il a bien rempli les formalités d'affichage prescrites par ces dispositions.

3. En l'espèce, en se bornant à produire une photographie faisant apparaître un panneau d'affichage ne comportant aucune date et deux témoignages de tiers non-résidents de la commune, la " SCI Le Clos Saint André " n'établit pas la réalité de l'affichage du permis de construire sur le terrain dès le début du mois de janvier 2024. Dans ces conditions, alors que la notion de délai raisonnable ne s'applique pas en cas de non affichage sur le terrain régulier d'un permis de construire et que les requérantes font valoir sans être utilement contredites que cet affichage n'a été réalisé qu'à la fin du mois de novembre 2024 et, la fin de non-recevoir opposée en défense tirée de la tardiveté de la requête, doit être écartée dans ses deux branches.

4. En deuxième lieu aux termes de l'article L. 600-1-2 du code l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. () ".

5. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours tendant à la suspension d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

6. En l'espèce, il résulte de l'instruction, et notamment du constat d'huissier en date du 19 novembre 2024, que Mme D est propriétaire de la parcelle voisine n°47 section AI, et non de la parcelle n°90 section AI, cette dernière mention dans la requête résultant d'une erreur de plume. Par ailleurs, Mme E justifie du caractère régulier de son occupation du bien en produisant plusieurs factures d'électricité et de téléphone des années 2022, 2023 et 2024, ainsi qu'une copie de sa carte d'identité mentionnant cette adresse. Les requérantes invoquent, en outre, les conséquences du projet sur les conditions de jouissance du bien qu'elles occupent, en faisant état de nuisances sonores et d'une perte d'ensoleillement. En faisant état de ces éléments et de leur qualité de voisines immédiates du projet, les intéressées justifient d'un intérêt à agir contre le permis de construire en litige. Il en résulte que la fin de non-recevoir opposée en défense, tirée de l'absence d'intérêt à agir des requérantes, doit être écartée.

7. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif./ La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours./ La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. ".

8. En l'espèce, contrairement à ce que fait valoir la SCI " Le Clos Saint-André " en défense, les requérantes ont bien notifié leur recours contentieux au titulaire de l'autorisation désigné par l'acte attaqué, à l'adresse qui y est mentionnée. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense, tirée de ce que la notification prévue par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme n'aurait pas été régulièrement accomplie doit être écartée.

9. Il résulte de ce qui précède que les fins de non-recevoir opposées en défense doivent être écartées.

Sur les conclusions à fin de suspension :

10. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

En ce qui concerne l'urgence :

11. Aux termes de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme : " Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d'aménager ou de démolir ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite. () ". Eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d'un bâtiment autorisée par un permis de construire, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés. Il peut, toutefois, en aller autrement au cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifient de circonstances particulières, qui peuvent tenir à l'intérêt s'attachant à ce que la construction projetée soit édifiée sans délai ou au caractère aisément réversible des travaux autorisés par la décision litigieuse. Il appartient alors au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.

12. En l'espèce, il ressort des différentes photographies produites au dossier que les travaux viennent de commencer de sorte que le chantier n'est pas sur le point d'être achevé. Par suite, la condition d'urgence est remplie.

En ce qui concerne l'existence d'un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté en litige :

13. Eu égard aux pièces figurant dans le dossier de permis de construire qui font état d'un projet de construction sur un terrain à diviser et en l'absence de justificatifs dans le dossier de demande de permis de construire de la soumission de l'ensemble des constructions au régime de la copropriété, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme est propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

14. En outre, eu égard à la rédaction de l'article UB 4 du règlement du plan local d'urbanisme et à l'absence de définition de la notion d'annexes, le moyen tiré de la méconnaissance de cet article est également propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

15. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, en l'état de l'instruction, aucun autre moyen ne paraît susceptible d'entraîner la suspension de la décision attaquée.

16. Dès lors que les deux conditions prévues par l'article L. 521-1 du code de justice administrative sont remplies, Mme D et Mme E sont fondées à demander la suspension de l'exécution de l'arrêté n° PC 034 239 22 00037 du 9 décembre 2022 par lequel le maire de la commune de Saint-André-de-Sangonis a délivré un permis de construire à la SCI " Le Clos Saint-André " en vue de la réalisation de trois villas avec garages sur un terrain sis 15 Faubourg Sangonis, jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur leur requête.

Sur les frais liés au litige :

17. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Saint-André-de-Sangonis la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Mme D et Mme E n'étant pas la partie perdante, les conclusions présentées au titre de ces mêmes dispositions par la commune de Saint-André-de-Sangonis et par la SCI " Le Clos Saint-André " doivent être rejetées.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution de l'arrêté n° PC 034 239 22 00037 délivré le 9 décembre 2022 par M. le maire de la commune de Saint-André-de-Sangonis à la SCI " Le Clos Saint-André " est suspendue jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité.

Article 2 : La commune de Saint-André-de-Sangonis versera à Mme D et Mme E la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Saint-André-de-Sangonis et la SCI " Le Clos Saint-André " sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à Mme B D, à Mme C E, à la commune de Saint-André-de-Sangonis et à la SCI " Le Clos Saint-André ".

Fait à Montpellier, le 7 février 2025.

La juge des référés,

F. Corneloup

La greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 7 février 2025.

La greffière,

M. A