Tribunal Administratif de Rennes — Décision N° TA35-2104769

Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement, sous le n° 2104769, les 20 septembre 2021, 13 avril 2023, 8 mars et 4 avril 2024, M. B D et M. C D, représentés par Me Le Dantec, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 23 mars 2021 par lequel le maire d'Argentré-du-Plessis a accordé un permis de construire à l'établissement Neotoa en vue de la construction d'une résidence senior en R+3 avec 5 établissements recevant du public au rez-de-chaussée : bureaux, salle communale et 3 cabinets médicaux, sur un terrain cadastré AE n° 63 PP et 64 PP et situé 18 rue Le Pré du Bourg ainsi que la décision du 19 juillet 2021 portant rejet de leur recours gracieux ;

2°) d'annuler l'arrêté du 13 juillet 2022 par lequel le même maire a accordé au même établissement un permis de construire modificatif ainsi que la décision portant rejet de leur recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune d'Argentré-du-Plessis le versement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la pétitionnaire aurait dû au préalable obtenir un permis d'aménager ;

- le dossier de demande de permis initial comporte des insuffisances et omissions ;

- le maire aurait dû opposer un sursis à statuer sur le fondement des articles L. 153-11 et L. 421-1 du code de l'urbanisme et a donc commis une erreur manifeste d'appréciation en ne le faisant pas alors que le projet était de nature à compromettre l'exécution du plan local d'urbanisme en cours de révision ;

- ils sont fondés à exciper de l'illégalité du plan local d'urbanisme modifié le 20 mai 2019 ;

- le projet aurait dû être précédé d'une déclaration Loi sur l'Eau sur le fondement des articles L. 214-1 et suivants et R. 214-1 du code de l'urbanisme ;

- le projet méconnait les dispositions des articles UC 3, UC 4 et UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le maire a commis une erreur manifeste d'appréciation en accordant les permis de construire compte tenu du risque d'inondation (article R. 111-2 du code de l'urbanisme) ;

- les permis de construire doivent être annulés en tant qu'ils emportent autorisation au titre des établissements recevant du public dès lors que l'accès aux moyens de secours contre l'incendie n'est pas assuré puisque l'accès au bâtiment projeté se fera par le boulevard Sévigné distant de 90 mètres ;

- le maire a commis un détournement de pouvoir.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 14 février 2023, 7 mars et 4 avril 2024, l'établissement Neotoa, représenté par Me Rouhaud, de la Selarl Lexcap, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des requérants le versement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 janvier 2024 et 3 avril 2024, la commune d'Argentré-du-Plessis, représentée par Me Donias, de la Sarl Martin Avocats, conclut au rejet de la requête, subsidiairement, à ce que le tribunal fasse application des dispositions des articles L. 600-5 et/ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce que soit mis à la charge des requérants le versement d'une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

II. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 2300524, respectivement les 30 janvier 2023, 8 mars et 4 avril 2024, M. B D et M. C D, représentés par Me Le Dantec, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 13 juillet 2022 par lequel le maire d'Argentré-du-Plessis a accordé un permis de construire modificatif à l'établissement Neotoa un permis de construire modificatif ainsi que la décision du 24 octobre 2022 portant rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Argentré-du-Plessis le versement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

-la pétitionnaire aurait dû au préalable obtenir un permis d'aménager ;

-le dossier de demande comporte des insuffisances et omissions ;

-le maire aurait dû opposer un sursis à statuer à la demande de permis sur le fondement des articles L. 153-11 et L. 421-1 du code de l'urbanisme et a donc commis une erreur manifeste d'appréciation en ne le faisant pas alors que le projet était de nature à compromettre l'exécution du plan local d'urbanisme en cours de révision ;

-ils sont fondés à exciper de l'illégalité du plan local d'urbanisme modifié le 20 mai 2019 ;

-le projet aurait dû être précédé d'une déclaration Loi sur l'Eau sur le fondement des articles L. 214-1 et suivants et R. 214-1 du code de l'urbanisme ;

-le projet méconnait les dispositions des articles UC 3, UC 4, UC 8, UC 9 et UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme ;

-le maire a commis une erreur manifeste d'appréciation en accordant le permis de construire sollicité compte-tenu du risque d'inondation (article R. 111-2 du code de l'urbanisme) ;

-le permis de construire doit être annulé en tant qu'il emporte autorisation au titre des établissements recevant du public dès lors que l'accès aux moyens de secours contre l'incendie n'est pas assuré puisque l'accès au bâtiment projeté se fera par le boulevard Sévigné distant de 90 mètres ;

-le maire a commis un détournement de pouvoir.

Par des mémoires, enregistrés les 23 janvier et 3 avril 2024, la commune d'Argentré-du-Plessis, représentée Me Donias, de la Sarl Martin Avocats, conclut au rejet de la requête, subsidiairement, à ce qu'il soit fait application des articles L. 600-5 et/ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce que soit mis à la charge des requérants le versement d'une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er avril 2024, l'établissement public Neotoa, représenté par Me Rouhaud, de la Selarl Lexcap, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des requérants le versement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Etienvre,

- les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public,

- les observations de Me Le Dantec, représentant MM. D,

- les observations de Me Laville Collomb, représentant la commune d'Argentré-du-Plessis ;

- et les observations de Me Messéant, représentant l'établissement Neotoa.

Considérant ce qui suit :

1. L'établissement Neotoa a déposé, en mairie d'Argentré-du-Plessis, le 23 novembre 2020, un dossier de demande de permis de construire afin d'édifier, sur un terrain composé des parcelles cadastrées AE n° 63 PP et 64 PP et situé 18 rue Le Pré du Bourg, une résidence senior en R+3 avec 5 établissements recevant du public au rez-de-chaussée : bureaux, salle communale et 3 cabinets médicaux. Par arrêté du 23 mars 2021, le maire d'Argentré-du-Plessis a accordé ce permis. Par une requête, enregistrée, sous le n° 2104769, le 20 septembre 2021, M. B D et M. C D demandent l'annulation de cet arrêté ainsi que de la décision du 19 juillet 2021 portant rejet de leur recours gracieux. Le 29 avril 2022, l'établissement public Neotoa a déposé un dossier de demande de permis modificatif. Par arrêté du 13 juillet 2022, le maire a accordé ce permis. MM. D demandent, sous la requête n° 2300524, enregistrée le 30 janvier 2023, l'annulation de ce second arrêté ainsi que de la décision du 24 octobre 2022 portant rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

En ce qui concerne le permis de construire initial :

2. En premier lieu, d'une part, aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division () ". D'autre part, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article R. 442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : / a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation () ".

3. Il résulte de ces dispositions que, par exception à la procédure de lotissement, la division d'une unité foncière prévue au a) de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme, dite " division primaire ", permet à un pétitionnaire de demander et d'obtenir un permis de construire sur une partie de l'unité foncière existante alors que la division du terrain n'est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l'obtention du permis de construire.

4. Il ressort des pièces du dossier que l'unité foncière composée des parcelles cadastrées AE n° 63 PP et 64 PP n'avait pas fait l'objet, à la date de la demande de permis de construire ni de l'arrêté attaqué, d'une division. Cette division n'est intervenue qu'ultérieurement. Dans ces conditions, l'établissement Neotoa a sollicité un permis de construire comprenant une division primaire de propriété et celui-ci n'avait, par suite, pas à demander et obtenir, au préalable, comme les requérants le soutiennent, un permis d'aménager.

5. En deuxième lieu, les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire était entaché d'insuffisances et omissions.

6. Ils reprochent, tout d'abord, à la notice architecturale de pas décrire les abords, de ne pas préciser les partis retenus pour assurer l'insertion du projet en termes d'implantation ni l'organisation, la composition et le volume de la construction nouvelle par rapport aux constructions et paysages avoisinants et l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aires de stationnement.

7. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".

8. Toutefois, la notice architecturale du dossier de demande de permis initial complétée par celle du dossier de demande de permis modificatif procède, de manière suffisante, à la description des abords du projet, précise les partis retenus pour en assurer l'insertion dans l'environnement ainsi que l'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants et des précisions sur l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aires de stationnement.

9. Les requérants reprochent, ensuite, au plan de masse de ne pas indiquer les modalités selon lesquelles les bâtiments seront raccordés aux réseaux publics, à défaut les équipements privés prévus, ni les accès aux voies publiques, ou dans la mesure où l'emprise du projet ne dispose pas d'un accès direct à la voie publique, l'emplacement d'une éventuelle servitude de passage.

10. Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan ".

11. S'agissant des réseaux, le plan de masse du dossier de demande de permis modificatif permet de connaître les modalités selon lesquelles le bâtiment projeté y sera raccordé et a donc purgé les insuffisances dont le dossier de demande de permis initial était sur ce point affecté. Il en est de même des modalités selon lesquelles ce bâtiment sera relié à la voie publique (boulevard Sévigné) lesquelles sont bien décrites dans le dossier de demande de permis modificatif. Si les requérants font valoir que la création de la voie d'une largeur de 6 mètres prévue à cet effet résulte de la non-opposition à la déclaration préalable du 23 août 2019, cette circonstance demeure sans incidence. Les requérants ne peuvent, de la même manière, utilement soutenir qu'il n'existerait aucune garantie que cette voie soit effectivement réalisée et se prévaloir également d'une éventuelle péremption de cette décision de non-opposition, une telle circonstance ne pouvant qu'empêcher l'exécution des permis de construire en cause.

12. Enfin, les requérants reprochent aux pièces nos 6 (insertion), 7 (vue proche) et 8 (vue lointaine) du dossier de demande de ne pas préciser le traitement des accès.

13. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

14. La régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par le code de l'urbanisme. Pour autant, la circonstance que le dossier de demande ne les comporterait pas tous ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

15. Si le document graphique du permis de construire ne satisfaisait pas aux exigences de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, cette circonstance n'a pas, pour autant, faussé l'appréciation portée par la commune au regard notamment du plan de masse du permis de construire modificatif.

16. En troisième lieu, les requérants soutiennent que le maire aurait dû opposer un sursis à statuer à la demande de permis sur le fondement des articles L. 153-11 et L. 421-1 du code de l'urbanisme et qu'il a donc commis une erreur manifeste d'appréciation en ne le faisant pas alors que le projet était de nature à compromettre l'exécution du plan local d'urbanisme en cours de révision.

17. Aux termes de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme : " () L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ".

18. Les requérants soutiennent que le maire devait surseoir à statuer dès lors que le projet ne s'insère pas dans une opération d'ensemble comme l'exige l'Opération d'Aménagement et de Programmation (OAP) dont l'ilot de Sévigné fait l'objet dans le cadre de la révision du plan local d'urbanisme (OAP sectorielle de niveau 3 Îlot Sévigné).

19. Il ressort toutefois des pièces du dossier que l'OAP en cause a pour enjeux et objectifs la création d'un quartier multifonctionnel, alliant habitat, commerces, et équipements, le renforcement de l'offre de logements en cœur de bourg à proximité immédiate des équipements, de favoriser la mixité sociale et la mixité des typologies de logements, de mettre en valeur le Hill et de favoriser le développement des déplacements doux. Selon cette même OAP, les accès devront se faire par le boulevard de Sévigné. Au vu des caractéristiques du projet, la circonstance que celui-ci ne se ferait pas dans le cadre d'une opération d'ensemble n'est, pour autant, en tout état de cause, pas de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan.

20. Les requérants reprochent au projet de ne prévoir aucun dispositif de gestion des eaux pluviales et prétendent que celui-ci porte atteinte aux principes de gestion des eaux pluviales prévus par le futur règlement du plan local d'urbanisme pour la zone UC et le schéma directeur de gestion des eaux pluviales. Ils prétendent en effet que le projet ne respecte pas les préconisations de ce schéma auquel renvoie le règlement du futur plan local d'urbanisme (pour les zones UC), lesquelles imposent la réalisation d'un ouvrage de stockage des eaux pluviales.

21. Il ressort toutefois des pièces du dossier que le projet, tel qu'autorisé par le permis de construire modificatif, prévoit la création d'un bassin d'orage à l'Est du terrain d'assiette. Ainsi, la gestion des eaux pluviales apparait compatible avec le schéma directeur de gestion des eaux pluviales comme le préconise l'article UC 9.2.2. du règlement du plan local révisé.

22. Si le projet comporte un léger dépassement de la hauteur à l'égout, cette contrariété avec les dispositions de l'article UC 4 du plan local d'urbanisme en cours de révision n'est pour autant pas de nature à en compromettre l'exécution ou à la rendre plus onéreuse. Il en va de même de la couleur blanche des enduits sur une partie de la façade et de l'absence de neuf places de stationnement au regard des exigences de l'article UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme en cours de révision.

23. En ce qui concerne la forme des toitures, le moyen est insuffisamment articlé. Quant à la critique concernant le stationnement des vélos, celle-ci manque en fait, le projet prévoyant la réalisation d'un local vélos.

24. Il s'ensuit que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire aurait dû surseoir à statuer ou du moins a commis une erreur manifeste d'appréciation en ne le faisant pas.

25. En quatrième lieu, les requérants excipent de l'illégalité du plan local d'urbanisme modifié le 20 mai 2019. Ils prétendent que la modification n° 6 du plan local d'urbanisme, en tant qu'elle libéralise " les possibilités de construction dans le secteur UCs ", serait entachée d'illégalité en ce qu'elle ne tient pas compte du risque d'inondation, en ce qu'elle supprime le plan de masse de la zone, qui imposait de laisser libre l'emplacement du projet litigieux et en portant la hauteur maximale des constructions jusqu'à 17 mètres.

26. Toutefois, l'îlot en cause se trouve au cœur d'un espace déjà urbanisé. Si les requérants reprochent à la commune de ne pas avoir pris en compte le schéma directeur de gestion des eaux pluviales en cours d'élaboration, la légalité de la modification n° 6 ne saurait être appréciée au regard de sa conformité à un futur plan local d'urbanisme. Dans ces conditions, la commune n'a pas entaché, au regard d'un potentiel risque d'inondation, le maintien de l'îlot en zone urbaine d'une erreur manifeste d'appréciation.

27. S'agissant de la suppression de l'annexe 1 " Plan de masse UCs ", les pièces du dossier ne révèlent pas en quoi celle-ci serait entachée d'illégalité compte tenu des nouvelles orientations d'aménagement validées par la commune dans ce secteur.

28. Il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que la commune ait également commis une illégalité en portant la hauteur maximale des constructions dans le secteur à 17 mètres au regard notamment de l'environnement bâti nonobstant la présence à une relative proximité du Château d'Argentré-du-Plessis et de ses allées.

29. Quant à la présence alléguée d'une zone humide à l'emplacement du projet, contrairement à ce que soutiennent les requérants, l'huissier, qui a établi le procès-verbal dont ces derniers se prévalent, ne tire aucune conclusion sur la nature des diverses plantes qu'il a photographiées et celui-ci indique seulement dans son procès-verbal qu'il lui a été précisé que les plantes photographiées pouvaient correspondre à des renoncules, du vulpin ou bien encore de l'oseille, plantes susceptibles de correspondre à la végétation hygrophile d'une zone humide. Quant au rapport établi par M. E le 29 juillet 2022, celui-ci n'émet au final que des doutes sur l'existence d'une telle zone. Au vu de ces incertitudes, la réalité d'une zone humide à l'emplacement du projet ne peut donc être tenue pour établie.

30. En cinquième lieu, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet aurait dû être précédé d'une déclaration Loi sur l'Eau sur le fondement des articles L. 214-1 et suivants et R. 214-1 du code de l'environnement, ces dispositions n'étant pas au nombre de celles qu'un permis de construire a pour objet de faire respecter.

31. En sixième lieu, aux termes de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme en vigueur : " 1 - Accès : / Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins ou éventuellement obtenu en application de l'article 682 du code Civil. / Dans tous les cas, les caractéristiques des accès doivent répondre à l'importance et à la destination de l'immeuble ou ensemble d'immeubles à desservir. / L'autorisation d'utilisation du sol peut être subordonnée à la réalisation d'aménagements particuliers concernant les accès en tenant compte de l'intensité de la circulation et de la sécurité publique. / 2 - Voirie : Les terrains devront être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l'importance et à la destination des constructions qui doivent y être édifiées, notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation, des accès et des moyens d'approche permettant une lutte efficace contre l'incendie. / Lorsque les voies nouvelles se termineront en impasse, celles-ci devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour. Lorsque la nouvelle voie dessert moins de 5 logements ou 5 lots ou a une longueur inférieure à 50 m, cet aménagement n'est pas exigé ".

32. Il ressort toutefois des pièces du dossier de demande de permis modificatif et, notamment, de son plan de masse, que le projet, tel que modifié le 13 juillet 2022, prévoit la création d'une voie reliant le bâtiment projeté au boulevard de Sévigné d'une largeur de six mètres adaptée aux destinations de l'immeuble et permettant les manœuvres des véhicules.

33. En septième lieu, aux termes de l'article UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme en vigueur : " 1 - Eau potable : / Toute construction ou installation nouvelle susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être desservie par un réseau de distribution d'eau potable conforme aux règlements en vigueur. / 2 - Assainissement : / 2.1 - Eaux usées : / Toutes les eaux et matières usées doivent être évacuées par des canalisations souterraines de caractéristiques suffisantes raccordées au réseau collectif d'assainissement. Lorsque le terrain est situé en contrebas du réseau collectif existant, son raccordement aux collecteurs par dispositifs individuels appropriés (pompe de refoulement) pourra être imposé. / 2.2 - Eaux pluviales : / Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle à l'écoulement des eaux pluviales. / La récupération des eaux de pluies par tous systèmes appropriés est autorisée. / Lorsque le réseau correspondant existe et présente des caractéristiques suffisantes, les eaux pluviales recueillies sur le terrain doivent y être dirigées par des dispositifs appropriés. / En l'absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués par la propriété doivent être réalisés par des dispositifs adaptés à l'opération et au terrain (bassins tampons, infiltration). / 3 - Réseaux divers : / (Électricité, gaz, éclairage public, télécommunications, fluides divers). / L'enfouissement du raccordement aux lignes ou conduites de distribution pourra être imposé notamment lorsque le réseau primaire est souterrain ".

34. Les requérants soutiennent que le terrain d'assiette du projet est enclavé, qu'il n'est manifestement pas desservi par les réseaux (eau potable, assainissement : eaux usées et eaux pluviales) et que, de plus, tandis que les caractéristiques des lieux imposaient un dispositif de gestion des eaux pluviales adaptées à l'opération pour limiter les débits évacués par la propriété, aucun dispositif n'est prévu.

35. Le plan de masse du dossier de demande de permis modificatif révèle cependant l'existence d'un raccordement GDF, EDF et d'un réseau eaux pluviales ainsi que la réalisation d'un ouvrage de régulations (bassin d'orage) de ces mêmes eaux. Le moyen doit donc être écarté comme manquant en fait.

36. En huitième lieu, aux termes de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme en vigueur : " ASPECT : / Tout projet de construction devra présenter un volume, une implantation et un aspect satisfaisants permettant une bonne intégration dans le site général dans lequel il s'inscrit et notamment les constructions voisines qui y sont implantées et la végétation existante. / La qualité recherchée vise aussi bien les volumes, y compris la forme de la toiture que les percements, les couleurs, la nature des matériaux apparents et les détails architecturaux. / Les constructions devront contribuer par leur implantation, leur volume et leur aspect à la préservation et à la mise en valeur de la zone UC. / FACADES : / Les enduits sont de teinte neutre rappelant les nuances des constructions locales (les enduits de teinte très claire, ou de couleur criarde sont à proscrire). Les façades latérales et postérieures doivent être traitées avec le même soin que les façades principales et en harmonie avec elles. Il en est de même pour les bâtiments annexes () ".

37. En ce qui concerne l'aspect de la construction envisagée, il ne ressort pas des pièces du dossier et, eu égard, en particulier, à l'environnement bâti que l'immeuble projeté ne sera pas intégré dans le site général dans lequel il s'inscrira.

38. En revanche, il ressort des pièces du dossier que la couleur des enduits sur une partie de la façade sera d'une teinte blanche soit une teinte très claire proscrite par les dispositions précitées du PLU. Les requérants sont dès lors fondés à soutenir que le projet de construction a été pris en violation des dispositions citées au point 36.

39. En neuvième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".

40. Les requérants soutiennent le projet de construction envisagé, lequel imperméabilise 600 m² en zone inondable, sans que le moindre dispositif de stockage des eaux pluviales ne soit prévu, est de nature à générer des risques pour la sécurité publique, au regard du risque inondation au niveau du secteur Sévigné, mais également des secteurs situés plus en aval du ruisseau du Hill et eux-mêmes sujets à inondations.

41. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et, en particulier, du dossier de demande de permis de construire modificatif, que le projet de construction prévoit la réalisation d'un bassin de rétention d'environ 90 m3 et d'une noue paysagère le long de la voie publique dont les requérants ne contestent pas qu'ils seront suffisants pour assurer la gestion des eaux pluviales. Si les requérants prétendent que ces dispositifs se situent en zone inondable ce qui ne leur permettra pas de jouer leur rôle durant à tout le moins les épisodes de crues, ils ne l'établissent pas alors, que de leur côté, le pétitionnaire a produit une étude hydraulique effectuée en juillet 2020 qui révèle (page 8) qu'aucune zone inondable n'est recensée sur le site, le terrain d'assiette du projet se trouvant au-dessus de la cote à risque d'inondation (73,20 m A) sur la majorité de sa surface hormis la partie située aux abords du Hill. Si les requérants se prévalent du rapport établi le 29 juillet 2022 par M. E, celui-ci relève seulement, au final, d'une part, que les calculs hydrauliques menés par le cabinet DM'EAU présentent une marge d'incertitude de nature à remettre en cause les conclusions sur le risque inondation en traversée du bourg et met, d'autre part, en évidence une incertitude sur le bon fonctionnement du bassin de rétention projeté. Ce rapport ne peut donc suffire à remettre en cause les calculs, analyses et conclusions du cabinet DM'EAU. Quant à l'existence d'une zone humide à l'emplacement du projet, le procès-verbal d'huissier est, comme indiqué précédemment, insuffisant pour l'établir et M. E n'émet lui aussi que des doutes sur l'existence à cet endroit d'une telle zone humide. Le maire d'Argentré-du-Plessis n'a, dans ces conditions, pas commis une erreur manifeste dans l'appréciation des risques pour la sécurité publique.

42. En dixième lieu, aux termes de l'article R. 123-4 du code de la construction et de l'habitation applicable au litige : " Les bâtiments et les locaux où sont installés les établissements recevant du public doivent être construits de manière à permettre l'évacuation rapide et en bon ordre de la totalité des occupants ou leur évacuation différée si celle-ci est rendue nécessaire. / Ils doivent avoir une ou plusieurs façades en bordure de voies ou d'espaces libres permettant l'évacuation du public, l'accès et la mise en service des moyens de secours et de lutte contre l'incendie. ".

43. Les requérants reprochent au projet de ne pas assurer l'accès aux moyens de secours contre l'incendie compte-tenu de la distance d'environ 50 mètres qui sépare le terrain d'assiette du projet du boulevard Sévigné. Ils soutiennent que les dispositions de l'article R. 123-4 du code de la construction et de l'habitation sont dès lors méconnues.

44. Toutefois, il ressort des pièces du dossier qu'a été autorisée le 23 août 2019, la création d'une voie d'une largeur de six mètres afin de relier le bâtiment projeté au boulevard Sévigné. Cette voie sera suffisante pour permettre l'évacuation du public et l'accès et la mise en service des moyens de secours et de lutte contre l'incendie. La commission de sécurité de l'arrondissement de Fougères a d'ailleurs émis un avis favorable au projet le 5 janvier 2021.

45. En onzième et dernier lieu, le détournement de pouvoir allégué n'est pas établi.

En ce qui concerne le permis de construire modificatif :

46. S'agissant, en premier lieu, du moyen tiré de la méconnaissance du régime du lotissement, des moyens tirés de la violation des dispositions des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme et du moyen tiré de ce que la commune aurait dû opposer un sursis à statuer, ceux-ci doivent être écartés pour les mêmes motifs que ceux exposés précédemment. En tout état de cause, à la date du permis modificatif attaqué, la révision du plan local d'urbanisme avait été approuvée par délibération du 8 novembre 2021. Le moyen tiré de ce que la commune devait opposer un sursis à statuer s'avère en conséquence inopérant. Il en va de même du moyen tiré de l'illégalité de la modification n° 6 du plan local d'urbanisme approuvée par délibération du 20 mai 2019.

47. S'agissant, en deuxième lieu, du caractère inondable de la zone dite de l'ilot Sévigné, si les requérants se prévalent d'un rapport établi le 29 juillet 2022 par M. E du cabinet Sol Urbain Environnement, pour remettre en cause les conclusions de l'étude hydraulique effectuée par le cabinet DM'EAU, ce rapport se borne à mettre en évidence certaines incertitudes sur les débits d'eau estimés par le cabinet DM'EAU et les calculs hydrauliques réalisés et ne suffit pas à établir la réalité d'un risque d'inondation. Par suite, les moyens tirés de la violation de l'article L. 101-2, de l'illégalité du plan local d'urbanisme dont la révision a été approuvée le 8 novembre 2021 et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme doivent être écartés.

48. S'agissant, en troisième lieu, du moyen tiré du défaut de déclaration loi sur l'eau, il doit être écarté comme inopérant comme expliqué au point 30.

49. En quatrième lieu, aux termes de l'article UC 8 du règlement du plan local d'urbanisme révisé " Desserte par les voies publiques ou privées " : " 8.1 Voirie / - Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir. / - Les voies doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile. / 8.2 Accès / - Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée : soit directement, soit par l'intermédiaire d'un droit de passage acquis sur fonds voisin. / - Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. / - Lorsque le terrain sur lequel l'opération est envisagée est riverain de plusieurs voies publiques (ou privées), l'accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit ".

50. Les requérants continuent de soutenir que ces dispositions ont été méconnues dès lors que la voie d'accès ne comporte pas de dispositif de retournement pour les dispositifs de secours.

51. Toutefois, le projet prévoit bien la réalisation d'une voie d'accès d'une voie reliant le bâtiment projeté au boulevard de Sévigné dont la largeur permettra les manœuvres des véhicules de secours.

52. En cinquième lieu, aux termes de l'article UC 9 du règlement du plan local d'urbanisme révisé : " () / 9.2.2 Eaux pluviales / - La gestion des eaux pluviales de la zone doit être compatible avec le schéma directeur de gestion des eaux pluviales, qui complète le présent règlement. / - Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales directement sur le terrain d'assise de la construction ou dans le réseau collecteur. / -En l'absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser des dispositifs adaptés à l'opération et au terrain ".

53. Comme indiqué précédemment au point 35, le plan de masse du dossier de demande de permis modificatif révèle l'existence d'un raccordement GDF, EDF et d'un réseau EP ainsi que la réalisation d'un ouvrage de régulations des eaux pluviales. Et si les requérants soutiennent que la gestion des eaux pluviales ne respecte pas les exigences du schéma directeur de gestion des eaux pluviales, les dispositions précitées de l'article UC 9 imposent seulement un rapport de compatibilité et non de conformité.

54. En sixième lieu, aux termes de l'article UC 5.1.1. du règlement du plan local d'urbanisme révisé " Façades " : " - Les matériaux bruts (parpaings, béton, carreaux de plâtre), non conçus pour être laissés apparents, doivent être enduits ou recouverts. / - Les enduits des constructions à usage d'habitation sont de teinte neutre rappelant les nuances des constructions locales (les enduits de teinte très claire, blanche ou de couleur criarde sont à proscrire) () ".

55. Si les murs des façades seront recouverts de peinture, la teinte de ces peintures sera très claire (blanche). Les requérants sont, en conséquence, également fondés à soutenir que le permis de construire modificatif a été également délivré en violation des dispositions précitées.

56. En septième lieu, aux termes de l'article R. 143-4 du code de la construction et de l'habitation : " Les bâtiments et les locaux où sont installés les établissements recevant du public doivent être construits de manière à permettre l'évacuation rapide et en bon ordre de la totalité des occupants ou leur évacuation différée si celle-ci est rendue nécessaire. / Ils doivent avoir une ou plusieurs façades en bordure de voies ou d'espaces libres permettant l'évacuation du public, l'accès et la mise en service des moyens de secours et de lutte contre l'incendie. ".

57. Si les requérants soutiennent que l'accès des moyens de secours n'est pas assuré, il ressort des pièces du dossier qu'a été autorisée le 23 août 2019, la création d'une voie d'une largeur de six mètres afin de relier le bâtiment projeté au boulevard Sévigné. Cette voie sera suffisante pour permettre l'évacuation du public et l'accès et la mise en service des moyens de secours et de lutte contre l'incendie. La commission de sécurité de l'arrondissement de Fougères a d'ailleurs émis un avis favorable au projet le 5 janvier 2021.

58. En huitième et dernier lieu, le détournement de pouvoir allégué n'est pas établi.

Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :

59. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".

60. Les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme permettent au juge de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où l'illégalité affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par une mesure de régularisation.

61. Les illégalités retenues aux points 38 et 55 du présent jugement, qui tiennent à la méconnaissance des dispositions de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article UC 5.1.1. du règlement du plan local d'urbanisme révisé, constituent des vices n'affectant qu'une partie identifiable du projet au sens de l'article L. 600-5 précité. Il ne ressort pas des pièces du dossier que leur régularisation impliquerait d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Par suite, ces régularisations pouvant intervenir en application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, il y a lieu de limiter à cette partie du projet l'annulation des arrêtés en litige. Il y a lieu également de fixer à trois mois le délai, courant à compter de la notification du présent jugement, dans lequel le pétitionnaire pourra demander la régularisation des vices retenus.

Sur les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

62. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge des requérants le versement d'une somme au titre des frais exposés par la commune d'Argentré-du-Plessis et l'établissement Neotoa.

63. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune d'Argentré-du-Plessis le versement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : Les arrêtés des 23 mars 2021 et 13 juillet 2022 sont annulés, par application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, en tant seulement qu'ils ont autorisé sur certaines façades des bâtiments à construire des enduits blancs en méconnaissance des dispositions de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme de l'article UC 5.1.1. du règlement du plan local d'urbanisme révisé. Les décisions des 19 juillet 2021 et 24 octobre 2022 portant rejet des recours gracieux des requérants sont également annulées dans cette mesure.

Article 2 : Le délai accordé à l'établissement Neotoa pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune d'Argentré-du-Plessis versera à MM. D une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de l'établissement Neotoa et de la commune d'Argentré-du-Plessis tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. B D, représentant unique représentant unique pour l'ensemble des requérants, en application de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune d'Argentré-du-Plesssis et à l'établissement Neotoa.

Délibéré après l'audience du 8 avril 2024, à laquelle siégeaient :

M. Etienvre, président,

M. Terras, premier conseiller,

Mme Le Berre, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2024.

Le président-rapporteur,

Signé

F. Etienvre

L'assesseur le plus ancien,

Signé

F. Terras

La greffière,

Signé

E. Douillard

La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Nos 2104769, 2300524