Tribunal Administratif de Rennes — Décision N° TA35-2205806

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, respectivement enregistrés le 18 novembre 2022, les 26 septembre et 24 novembre 2023 et le 30 janvier 2024, Mme B C, représentée par Me Piperaud, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 31 mai 2022 du maire de Saint-Lunaire accordant à la société Begibat un permis de construire deux maisons d'habitation et une annexe sur un terrain situé rue Chateaubriand la Tour Blanche sur le territoire de la commune, ainsi que le rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Lunaire le versement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a intérêt à agir contre un projet qui va obstruer sa vue et induire des nuisances sonores en raison de la présence des deux piscines ;

- l'arrêté est entaché d'un vice d'incompétence ;

- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant ;

- alors que le projet s'inscrit dans un site patrimonial remarquable et qu'il comprend une démolition, aucun permis de démolir n'a été obtenu ;

- les dispositions du paragraphe A de l'article UB 2.3 du règlement du plan local d'urbanisme ont été méconnues ;

- les dispositions du paragraphe B du même article ont été méconnues ;

- les dispositions de l'article UB2.5 du même règlement ont été méconnues ;

- le plan de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) est également méconnu ;

- le projet méconnait les dispositions des articles L. 121-16 et L. 321-2 du code de l'urbanisme.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 30 mai et 20 novembre 2023, la SARL Begibat, représentée par Me Marly, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal sursoit à statuer dans l'attente de la délivrance d'un permis de construire modificatif et à ce qu'il soit mis à la charge de Mme C le versement d'une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requérante ne bénéficie pas d'un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 septembre et 29 décembre 2023 et le 1er février 2024, la commune de Saint-Lunaire, représentée par Me Rouhaud de la SELARL Lexcap, conclut au rejet de la requête, et à ce qu'il soit mis à la charge de Mme C le versement d'une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requérante ne bénéficie pas d'un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Terras,

- les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public,

- les observations de Me Piperaud, représentant Mme C.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande du 21 octobre 2021, complétée le 2 février 2022, la SARL Begibat a déposé en mairie de Saint-Lunaire un dossier de permis de construire en vue de la suppression d'un terrain de tennis, la construction de deux maisons et d'un bâtiment annexe sur un terrain cadastré section AE n° 273, 364, 366, 89 et 283 situé rue Chateaubriand la Tour Blanche. Le maire de Saint-Lunaire a accordé le permis sollicité, sous réserve de prescriptions, par un arrêté du 31 mai 2022 dont Mme C demande l'annulation.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence d'intérêt à agir de la requérante :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme prévoit que : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation () ". Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l'excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.

3. Il ressort des pièces du dossier que Mme C est propriétaire d'une maison individuelle située rue Chateaubriand face à laquelle viendra s'édifier la construction projetée en lieu et place du terrain de tennis. Si elle n'a pas la qualité de voisin immédiat dès lors que sa parcelle ne jouxte pas immédiatement celle du projet, elle fait valoir qu'elle sera exposée à des nuisances sonores occasionnées par les deux piscines projetées et qu'une partie de sa vue sera altérée par la hauteur du projet. Dans ces conditions, la construction des deux maisons autorisée par le maire doit être regardée comme de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de la maison d'habitation de la requérante. Par suite, la fin de non-recevoir soulevée par la société pétitionnaire et le maire de Saint-Lunaire doit être écartée.

Sur les conclusions d'annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte :

4. L'arrêté litigieux a été signé par Mme D A, première adjointe déléguée à l'urbanisme et à l'aménagement, qui, par arrêté du 28 mai 2020, transmis au contrôle de légalité et affiché en mairie le même jour, avait reçu du maire de Saint-Lunaire délégation de signature à l'effet de signer toute autorisation dans le domaine de l'urbanisme et notamment tout document se rapportant au droit des sols. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de la signataire de l'arrêté en litige doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire :

5. Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier côté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. () ". Enfin, aux termes de l'article R. 431-10 de ce code : " Le projet architectural comprend également : () / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; () ". La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que les annexes des maisons sont décrites dans le projet, la notice descriptive indiquant que leur forme en U est guidée par la volonté de préserver les maisons par rapport aux vis-à-vis, encerclant les jardins Sud.

7. En second lieu, la circonstance que le paragraphe 3 du document Cerfa indique que la superficie de la parcelle représente une superficie de 10 450 m² alors que la notice descriptive fait référence à une superficie de 12 600 m² n'a pu induire en erreur le service instructeur dès lors que la fiche complémentaire du document Cerfa reprend exactement les superficies des cinq parcelles de l'unité foncière comme indiqué dans la notice pour un total de 12 600 m². Le moyen tiré de l'incomplétude du dossier doit ainsi être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 18 des dispositions communes du règlement du plan local d'urbanisme de la commune :

8. Aux termes de cet article : " Quiconque désire démolir tout ou partie d'un bâtiment à quelque usage qu'il soit affecté doit, au préalable, obtenir un permis de démolir dans les conditions prévues au Code de l'Urbanisme : - s'il est situé dans le périmètre du Site Patrimonial Remarquable ". Aux termes de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition ".

9. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire, qui a utilisé le document Cerfa relatif aux " permis de construire comprenant ou non des démolitions ", a indiqué dans son dossier que le projet comprenait des démolitions. L'arrêté litigieux fait également référence à la " démolition totale du local de stockage " situé à l'Est du terrain construit en 2011. Par suite, quand bien même l'arrêté ne reprend pas dans son titre le terme " permis de démolir ", le moyen tiré de ce qu'aucun permis de démolir n'aurait été obtenu est à écarter.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du paragraphe A de l'article UB 2. 3 du plan local d'urbanisme de la commune :

10. Aux termes de ces dispositions : " L'amélioration de la performance énergétique des constructions sera recherchée. / - Les architectures par leurs implantations, leurs matériaux, leurs dispositifs de production d'énergie, chercheront à optimiser l'utilisation des énergies renouvelables mobilisables sur le site () ".

11. Il ne résulte de ces dispositions aucun caractère contraignant quant à la recherche d'une amélioration de la performance énergétique. Par suite, dès lors que ces dispositions n'ont pas pour objet d'imposer des règles de performances énergétiques des constructions mais seulement de les encourager, le moyen est à écarter.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du paragraphe B de l'article UB 2.3 du plan local d'urbanisme de la commune :

12. Aux termes de ces dispositions : " () / Au titre de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales () ". Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

13. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet litigieux se situe dans un secteur où cohabitent majoritairement de grandes maisons au style traditionnel balnéaire de la commune et des maisons plus récentes au style plus moderne sans caractère particulier. Par son volume en R + 1, le choix de ses matériaux, notamment la pierre naturelle et le granit, et par le choix de ses couleurs ou la forme de ses toitures, la future construction, qui a reçu un avis favorable de l'architecte des Bâtiments de France assorti de prescriptions, ne portera pas atteinte au caractère des lieux avoisinants et notamment du manoir tout proche qu'elle préservera.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 2.5 du règlement du plan local d'urbanisme :

14. Les dispositions de cet article relatif au stationnement imposent que, pour les constructions à usage d'habitation individuelle, un emplacement pour deux roues par logement doit être créé.

15. Il ressort des pièces du dossier que chaque maison disposera d'un grand garage qui pourra accueillir chacun un emplacement pour deux roues. Le moyen est à écarter.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'AVAP :

16. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que les arbres à conserver au titre de l'AVAP ne font pas partie du terrain d'assiette du projet et ne sont donc pas impactés par ce dernier. Le moyen tiré de ce que les arbres protégés au titre de l'AVAP seraient supprimés par le projet doit donc être écarté.

17. En second lieu, aux termes de l'article 5.2.1 du règlement de l'AVAP relatif notamment au secteur de la Fourberie : " La largeur totale de la construction n'excèdera pas 15 mètres ".

18. Il ressort des pièces du dossier que la façade des constructions sera prolongée d'un préau, qui, s'il n'est pas un bâtiment, n'en est pas moins une construction. Selon le plan de masse, la maison implantée à l'Ouest présente une profondeur de 16,77 mètres sur une largeur de 15,40 mètres, soit supérieure à la limite des quinze mètres autorisés. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'AVAP doit ainsi être accueilli.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme :

19. Aux termes de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme : " En dehors des espaces urbanisés, les constructions () sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage () ". Il résulte de ces dispositions que ne peuvent déroger à l'interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, lesquels sont caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, et à la condition que ces projets n'entraînent pas une densification significative de ces espaces. L'espace à prendre en considération pour déterminer si un projet de construction concerne un espace urbanisé au sens de ces dispositions est constitué par l'ensemble des espaces entourant le sol sur lequel doit être édifiée la construction envisagée ou proche de celui-ci, quels qu'en soient les propriétaires. De plus, un espace compris au sein d'une agglomération ou d'un village existant au sens du premier alinéa de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme constitue un espace urbanisé au sens de l'article L. 121-16 de ce code.

20. La commune de Saint-Lunaire est identifiée parmi les vingt-deux bourgs ou villes littorales tout comme le quartier de la Fourberie par le document d'orientation et d'objectifs du schéma de cohérence territoriale des communautés du Pays de Saint-Malo. Le projet se trouve ainsi à l'intérieur d'un espace déjà urbanisé qui comporte en lui-même un nombre et une densité significatifs de construction et prolonge l'urbanisation de l'agglomération voisine de Dinard, même s'il se trouve pour partie dans la bande de cent mètres à compter de la limite haute du rivage. Le moyen est à écarter.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme :

21. Aux termes de cet article : " L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés au 1° de l'article L. 321-2 du code de l'environnement est justifiée et motivée dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma d'aménagement régional ou compatible avec celles d'un schéma de mise en valeur de la mer. / En l'absence de ces documents, l'urbanisation peut être réalisée avec l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites appréciant l'impact de l'urbanisation sur la nature. Le plan local d'urbanisme respecte les dispositions de cet accord. / Dans les communes riveraines des plans d'eau d'une superficie supérieure à 1 000 hectares et incluses dans le champ d'application de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985, les autorisations prévues aux articles L. 122-20 et L. 122-21 valent accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat au titre du troisième alinéa du présent article. ".

22. Une opération qu'il est projeté de réaliser en agglomération ou, de manière générale, dans des espaces déjà urbanisés ne peut être regardée comme une extension de l'urbanisation au sens de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme que si elle conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l'urbanisation de quartiers périphériques ou si elle modifie de manière importante les caractéristiques d'un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions. La seule réalisation dans un quartier urbain d'un ou plusieurs bâtiments qui est une simple opération de construction ne peut être regardée comme constituant une extension de l'urbanisation au sens de la loi.

23. En l'espèce, la seule réalisation dans un quartier urbain de deux maisons est une simple opération de construction et ne peut être regardée comme constituant une extension au sens de la loi. Le moyen doit être écarté.

Sur l'application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :

24. Aux termes de cet article : " () le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux () ". Le juge peut préciser, par son jugement, les modalités de cette régularisation.

25. Il résulte de ce qui précède que seul est fondé le moyen de la requête tiré de la méconnaissance, par le permis de construire en litige, des dispositions de l'article 5.2.1 du règlement de l'AVAP relatif à la largeur des constructions. Ce vice n'affecte qu'une partie identifiable du projet approuvé par le permis de construire, détachable des autres éléments approuvés par ce permis de construire, qui peut être régularisé sans que cela affecte la nature même du projet. Dans ces conditions, les autres moyens soulevés par la requérante étant écartés, il y a seulement lieu, en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, d'annuler l'arrêté litigieux du 31 mai 2022 en tant seulement que la maison Ouest ne respecte pas la largeur totale maximale imposée et de fixer à trois mois, à compter de la notification du présent jugement, le délai dans lequel la société Begibat pourra demander au maire de Saint-Lunaire la régularisation de ce vice.

Sur les frais liés au litige :

26. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par les parties à ce titre.

D É C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 31 mai 2022 par lequel le maire de Saint-Lunaire a délivré un permis de construire à la société Begibat est annulé en tant seulement que la maison Ouest ne respecte pas la largeur totale maximale imposée par le règlement de l'AVAP.

Article 2 : Le délai dans lequel la société Begibat devra demander la régularisation de cet arrêté est fixé à trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Les conclusions des parties présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme B C, à la société Begibat et à la ville de Saint-Lunaire.

Délibéré après l'audience du 1er avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Tronel, président,

M. Terras, premier conseiller,

Mme Le Berre, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

Le rapporteur,

Signé

F. Terras

Le président,

Signé

N. Tronel

La greffière,

Signé

E. Douillard

La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.