Texte intégral
Vu les procédures suivantes :
I. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 2403600 les 28 juin 2024 et 12 septembre 2025, Mme G... F... et M. H... C..., représentés par Me Collet (SCP Via Avocats), demandent au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 31 janvier 2024 par lequel la maire de Rennes a délivré à la SAS Lamotte Constructeur un permis de construire un ensemble immobilier de cent vingt-six logements étudiants sur un terrain, cadastré section BL nos 120, 122 et 235, situé 7-9, rue du Bois Perrin, ensemble la décision implicite par laquelle leur recours gracieux a été rejeté ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Rennes la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils justifient d’un intérêt à agir ;
- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence, à défaut pour son signataire d’avoir reçu une délégation de signature exécutoire ;
- il est entaché d’un vice de procédure en méconnaissance de l’article R. 425-15 du code de l’urbanisme dès lors que les avis de la sous-commission de sécurité et de la sous-commission départementale d’accessibilité sont irréguliers, faute de délégation accordée à ces sous-commissions par la commission consultative départementale d’accessibilité et de sécurité ;
- il méconnaît l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme dès lors qu’il omet de mentionner qu’une autorisation complémentaire devra être obtenu avant l’ouverture au public de l’établissement recevant du public ;
- il méconnaît les paragraphes 5.2 du titre III et 4.1 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole ainsi que le paragraphe 1.2 de la partie de son titre V applicable en zone UC1.
Par un mémoire, enregistré le 18 septembre 2025, la commune de Rennes, représentée par Me Nadan (SELARL Valadou-Josselin & Associés), conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et/ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et, en tout état de cause, à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de Mme F... et M. C... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 425-3 est inopérant dès lors que l’aménagement intérieur des locaux destinés à recevoir du public étaient connus lors du dépôt du dossier de demande du permis de construire ;
- les autres moyens soulevés par Mme F... et M. C... ne sont pas fondés.
Par deux mémoires, enregistrés les 21 février et 19 septembre 2025, la SAS Lamotte Constructeur, représentée par Me Le Derf-Daniel (SELARL Ares), conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de Mme F... et M. C... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- Mme F... et M. C... n’ont pas intérêt à agir ;
- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 425-3 est inopérant dès lors que l’aménagement intérieur des locaux destinés à recevoir du public étaient connus lors du dépôt du dossier de demande du permis de construire ;
- les autres moyens soulevés par Mme F... et M. C... ne sont pas fondés.
II. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 2403601 les 28 juin 2024 et 12 septembre 2025, Mme et M. A... E... et Pierre I..., représentés par Me Collet (SCP Via Avocats), demandent au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 31 janvier 2024 par lequel la maire de Rennes a délivré à la SAS Lamotte Constructeur un permis de construire un ensemble immobilier de cent vingt-six logements étudiants sur un terrain, cadastré BL 120, 122 et 235, situé 7-9, rue du Bois Perrin, ensemble la décision implicite par laquelle leur recours gracieux a été rejeté ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Rennes la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils justifient d’un intérêt à agir ;
- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence, à défaut pour son signataire d’avoir reçu une délégation de signature exécutoire ;
- il est entaché d’un vice de procédure en méconnaissance de l’article R. 425-15 du code de l’urbanisme dès lors que les avis de la sous-commission de sécurité et de la sous-commission départementale d’accessibilité sont irréguliers, faute de délégation accordée à ces sous-commissions par la commission consultative départementale d’accessibilité et de sécurité ;
- il méconnaît l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme dès lors qu’il omet de mentionner qu’une autorisation complémentaire devra être obtenu avant l’ouverture au public de l’établissement recevant du public ;
- il méconnaît les paragraphes 5.2 du titre III et 4.1 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole ainsi que le paragraphe 1.2 de la partie de son titre V applicable en zone UC1.
Par un mémoire, enregistré le 18 septembre 2025, la commune de Rennes, représentée par Me Nadan (SELARL Valadou-Josselin & Associés), conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et/ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et, en tout état de cause, à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de Mme et M. I... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 425-3 est inopérant dès lors que l’aménagement intérieur des locaux destinés à recevoir du public étaient connus lors du dépôt du dossier de demande du permis de construire ;
- les autres moyens soulevés par Mme et M. I... ne sont pas fondés.
Par deux mémoires, enregistrés les 21 février et 19 septembre 2025, la SAS Lamotte Constructeur, représentée par Me Le Derf-Daniel (SELARL Ares), conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de Mme et M. I... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- Mme et M. I... n’ont pas intérêt à agir ;
- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 425-3 est inopérant dès lors que l’aménagement intérieur des locaux destinés à recevoir du public étaient connus lors du dépôt du dossier de demande du permis de construire ;
- les autres moyens soulevés par Mme et M. I... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de la construction et de l’habitation
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l’urbanisme ;
- le décret n° 95-260 du 8 mars 1995 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Desbourdes ;
- les conclusions de M. Martin, rapporteur public ;
- et les observations de Me Leduc, représentant Mme F... et M. C... et Mme et M. I..., de Me Rouiller, représentant la commune de Rennes, et de Me Hipeau, représentant la SAS Lamotte Constructeur.
Considérant ce qui suit :
La SAS Lamotte Constructeur a déposé le 6 juillet 2023 une demande de permis de construire un ensemble immobilier de cent vingt-six logements étudiants, valant permis de démolir deux maisons existantes et leurs annexes, sur un terrain, cadastré section BL nos 120, 122 et 235, situé 7-9, rue du Bois Perrin à Rennes. Par leurs requêtes, qu’il y a lieu de joindre, Mme F... et M. C... et Mme et M. I... demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 31 janvier 2024 par lequel la maire de Rennes a délivré le permis de construire sollicité, ensemble les décisions implicites par lesquelles leurs recours gracieux ont été rejetés.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
L’arrêté du 31 janvier 2024 a été signé par M. B... D..., adjoint délégué à l’urbanisme. Par arrêté du 9 mars 2023, publié et transmis au contrôle de légalité le 13 mars 2023, la maire de Rennes lui a donné délégation de signature à l’effet de signer notamment les permis de construire valant autorisation de travaux au titre de la législation sur les établissements recevant du public et les permis de démolir. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté du 31 janvier 2024 doit être écarté.
Aux termes de l’article R. 143-48 du code de la construction et de l’habitation : « Après avis de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité, le représentant de l'État dans le département peut constituer des sous-commissions dont il fixe la compétence et charger certains membres de la visite des établissements assujettis au présent chapitre. ». Aux termes de l’article 10 du décret du 8 mars 1995 relatif à la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité : « Le préfet peut, après avis de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité, créer au sein de celle-ci : / - une sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur ; / - une sous-commission départementale pour l'accessibilité aux personnes handicapées ; / (…) / Les avis de ces sous-commissions ont valeur d'avis de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité. ».
Il résulte des dispositions précitées que les sous-commissions départementales qu’elles prévoient pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur ainsi que pour l’accessibilité aux personnes handicapées ne tirent pas leur compétence d’une délégation de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité. Par suite, le moyen tiré de ce que ces sous-commissions n’ont pas reçu de délégation de cette commission doit être écarté comme inopérant.
Aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 143-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt d'une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. ».
Contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ressort des pièces du dossier, notamment des dossiers spécifiques de sécurité et d’accessibilité accompagnant la demande de permis de construire, que l’aménagement intérieur de la salle commune destinée aux étudiants était connu lors du dépôt de cette demande. Par suite, les requérants ne peuvent utilement soutenir que la maire de Rennes a omis de préciser qu’une autorisation complémentaire devra être obtenue avant l’ouverture de cet établissement recevant du public. Leur moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme doit donc être écarté.
Aux termes du paragraphe 5.2 relatif aux servitudes de localisation pour voies, ouvrages publics, installations d’intérêt général ou espaces verts du titre III du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole : « Présentation de la disposition / En application de l’article L151-41 du code de l’urbanisme, le PLUi peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation et les caractéristiques des voies, ouvrages publics, installations d’intérêt général et espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements. / Il s’agit d’un principe de localisation, le tracé ou l’emprise exacte de l’équipement n’étant pas défini précisément. Cet outil permet donc d’indiquer dans le PLUi, sans délimitation, les lieux où se situeront certains équipements d’intérêt collectif. (…) / Effets de la disposition / Les aménagements, travaux, ou constructions réalisés sur les terrains concernés par cette servitude ne doivent pas compromettre l’aménagement de l’équipement considéré. (…) ». Le terrain d’assiette du projet contesté est grevé de la servitude de localisation C34 relative à la création d’un chemin piétons-cycles pour l’établissement d’une liaison entre le boulevard de Vitré et la rue du Bois Perrin permettant de rejoindre le campus universitaire de Beaulieu.
Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit, lui-même, la réalisation du cheminement piétons-cycles, objet de la servitude en cause. Partant, le moyen tiré de la méconnaissance du paragraphe 5.2 du titre III du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole doit être écarté.
Aux termes du paragraphe 4.1 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole : « (…) / Sous-destination Hébergement : / Pour les constructions neuves d’une hauteur supérieure ou égale à rez-de-chaussée+2 étages courants +sommet (H≥R+2+A/C/P), l’accès à un espace extérieur privatif et/ou un espace extérieur commun est imposé (jardin, balcon, terrasse, loggia, …) pour chaque chambre et/ou logement. (…) / (…), si au moins une des chambres et/ou logements ne dispose pas d’un espace extérieur privatif ou s’il est inférieur à 3 m2, un espace extérieur commun à toutes les chambres et/ou logements est aménagé. Il peut être réalisé d’un seul tenant ou scindé en plusieurs espaces (jardin, balcon, terrasse, loggia, …). Il représente une surface au moins égale à 4 m2 multipliée par le nombre total de chambre et/ou logement. (…) ».
Il est constant que le projet prévoit la réalisation de cent vingt-six logements destinés à un public étudiant, relevant de la sous-destination « Hébergement », dans un immeuble d’une hauteur supérieure à « R+2+A/C/P ». Ainsi, à défaut d’espaces extérieurs privatifs, le projet doit prévoir la réalisation d’un ou de plusieurs espaces extérieurs communs d’une surface minimale de 504 m2. Or, il ressort de la notice du projet architectural qu’il est prévu la réalisation d’un jardin commun de 291,75 m2, de terrasses partagées en R+1 de 22,87 m2, en R+4 de 9,47 m2 et sur le sommet du bâtiment B de 186,48 m2, soit un total de 510,57 m2 d’espaces extérieurs communs à l’ensemble des logements projetés. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées du paragraphe 4.1 du titre IV du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole doit être écarté.
Aux termes du paragraphe 1.2 de la partie du titre V du règlement du plan local d’urbanisme de Rennes métropole applicable en zone UC1 : « Règles générales / UC1 / Les constructions s’implantent en cohérence avec le plan de composition d’ensemble existant ou nouveau par rapport aux limites séparatives et dans le respect des règles suivantes : / - Les constructions peuvent s’implanter librement si elles sont à rez-de-chaussée ; / - au-delà du rez-de-chaussée, l’implantation se fait en retrait minimum des limites séparatives de la moitié de la hauteur ((L=H/2) / - s’adosser en continuité des constructions voisines existantes. (…) ».
Compte tenu notamment des précisions faites dans le rapport de présentation, dès lors qu’elles entendent permettre les variations de hauteur et de retrait dans le but de limiter les vues sur les terrains voisins et d’enrichir les formes bâties produites, les dispositions précitées, qui imposent une distance de retrait par rapport à la limite séparative au moins égale à une demie hauteur, doivent être interprétées comme s’appliquant en tout point de la construction au-dessus du rez-de-chaussée. Par ailleurs, dès lors que cette règle de retrait ne s’applique qu’au-delà du rez- de-chaussée, la hauteur prise en compte est uniquement celle de la partie de la construction qui dépasse du sommet du rez-de-chaussée.
D’une part, conformément aux dispositions précitées au point 11, il était loisible à la SAS Lamotte Constructeur d’implanter une partie de la construction contre la limite séparative Ouest dès lors que cette partie de la construction s’élève seulement en rez-de-chaussée et que, de surcroît, elle s’adosse à une construction voisine. D’autre part, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse et des plans de façade, que chacun des éléments de la construction au-dessus du rez-de-chaussée est éloigné de la limite séparative Ouest d’une distance au moins égale à la moitié de leur hauteur comptée à partir du sommet du rez-de-chaussée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du paragraphe 1.2 de la partie du titre V applicable en zone UC1 doit être écarté.
Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée par la SAS Lamotte Constructeur, que Mme F... et M. C... et Mme et M. I... ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 31 janvier 2024 par lequel la maire de Rennes a délivré un permis de construire à cette société ni, par conséquent, des décisions implicites par lesquelles leurs recours gracieux ont été rejetés.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Rennes, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse aux requérants les sommes que ceux-ci réclament au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.
Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de Mme F... et M. C... une somme de 500 euros à verser à la commune de Rennes et une somme de 500 euros à verser à la SAS Lamotte Constructeur et à la charge de Mme et M. I... une somme de 500 euros à verser à la commune de Rennes et une somme de 500 euros à verser à la SAS Lamotte Constructeur au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : Les requêtes de Mme F... et M. C... et de Mme et M. I... sont rejetées.
Article 2 : Mme F... et M. C... verseront à la commune de Rennes la somme de 500 euros et à la SAS Lamotte Constructeur la somme de 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Mme et M. I... verseront à la commune de Rennes la somme de 500 euros et à la SAS Lamotte Constructeur la somme de 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme G... F... et M. H... C..., à Mme et M. A... E... et Pierre I..., à la commune de Rennes et à la SAS Lamotte Constructeur.
Délibéré après l’audience du 27 novembre 2025 à laquelle siégeaient :
M. Vennéguès, président,
M. Desbourdes, premier conseiller,
Mme Villebesseix, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.
Le rapporteur,
signé
W. Desbourdes
Le président,
signé
P. Vennéguès
La greffière,
signé
I. Le Vaillant
La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.