Tribunal Administratif de Rennes — Décision N° TA35-2406759

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 18 novembre et 2 décembre 2024, le syndicat de copropriété immeuble 10 rue des Trois Frères Le Goff, Mme C A, M. F E et Mme B E, représentés par Me Guegan, demandent au juge des référés :

1°) d'ordonner, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de l'arrêté du 30 août 2024 par lequel le préfet des Côtes-d'Armor a déclaré cessible l'immeuble situé 10 rue des Trois Frères Le Goff à Saint-Brieuc au profit de la société Urbabreizh ;

2°) de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le syndicat des copropriétaires du 10 rue des Trois Frères Le Goff dispose d'un intérêt et d'une capacité à agir contre l'arrêté de cessibilité dès lors qu'il s'assure de la gestion de la copropriété de l'immeuble et assure la gestion des parties communes du bien et qu'il a été habilité à agir par délibération de l'assemblée générale du 10 octobre 2024 ;

- la condition d'urgence est présumée s'agissant d'un arrêté de cessibilité et le défaut d'attractivité du centre-ville ne constitue pas une circonstance particulière de nature à renverser cette présomption et l'immeuble ne fait pas l'objet d'un arrêté de péril ;

- sur le doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté litigieux :

- il ne comporte pas l'ensemble des mentions exigées par l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, auquel renvoie l'article R. 132-2 du code de l'expropriation, à savoir la contenance et la nature des immeubles et il n'est pas justifié que l'état parcellaire aurait figuré en annexe ; en tout état de cause, l'état parcellaire comporte des incohérences dans la désignation des immeubles en mentionnant une maison d'habitation et de commerce s'agissant du bâtiment A qui est en réalité un bien immobilier comportant plusieurs appartements à usage d'habitation ;

- il est entaché d'incompétence à défaut pour le préfet de justifier que son signataire disposait d'une délégation régulière ;

- il est illégal du fait de l'illégalité, soulevée par voie d'exception, de l'arrêté de déclaration d'utilité publique :

* en décidant d'inclure dans le périmètre de l'opération de rénovation immobilière de l'hypercentre de Saint-Brieuc le 10 rue des trois Frères Le Goff, le préfet a méconnu les dispositions de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme, dès lors que les locaux non destinés à l'habitation constituent une part substantielle de l'immeuble et que les travaux préconisés portent sur des parties non destinées à l'habitation ;

* le dossier d'enquête publique était insuffisant dès lors qu'il ne comporte, en méconnaissance de l'article R. 313-24 du code de l'urbanisme, aucune évaluation immeuble par immeuble de leur valeur ni estimation du coût global des travaux bâtiment par bâtiment ;

* l'opération de restauration immobilière revêt un caractère disproportionné : le coût financier est trop élevé au regard du marché immobilier sur le secteur de Saint-Brieuc ; l'immeuble en cause n'est pas dans un état de dégradation tel qu'il était nécessaire de l'inclure dans le périmètre de l'opération de restauration immobilière, l'amélioration du confort des logements et la réfection des façades ne pouvant être des objectifs d'utilité publique pouvant justifier une expropriation et les travaux à effectuer ne relevant pas du critère d'habitabilité.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 novembre 2024, le préfet des Côtes-d'Armor conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- la condition tenant à l'urgence n'est pas satisfaite : la présomption d'urgence ne trouve pas à s'appliquer lorsqu'il existe, comme en l'espèce, un intérêt public qui s'attache à la réalisation rapide du projet qui donne lieu à l'expropriation ;

- sur le doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté contesté :

- s'agissant de la désignation des immeubles, aucune mention obligatoire prévue par un texte législatif ou réglementaire n'est manquante , le terme " maison " étant générique et l'état parcellaire ayant été annexé à l'arrêté ; en tout état de cause, si la mention " maison " devait être considérée comme inadéquate, cette irrégularité n'a exercé aucune influence sur le sens de l'arrêté ni n'a privé les intéressés d'une garantie ;

- le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte manque en fait et en droit ;

- les conditions justifiant la prise de l'arrêté de déclaration d'utilité publique sont réunies : l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme ne prohibe pas une opération de restauration immobilière lorsqu'une partie de l'immeuble d'habitation intègre un local commercial, l'estimation de la valeur des immeubles avant restauration et le coût des restaurations figuraient dans le dossier d'enquête publique et l'évaluation des travaux pour chacun des immeubles n'est imposée par aucun texte, l'état de l'immeuble et la carence des propriétaires à mener les travaux nécessaires dans les délais impartis justifient le caractère d'utilité publique de l'opération de restauration immobilière de cet immeuble.

Par un mémoire enregistré le 28 novembre 2024, la SAS Urbabreizh, représentée par la Selarl Caradeux consultants, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les mentions de l'arrêté litigieux ne sont pas insuffisantes : cet arrêté renvoie expressément au plan et à l'état parcellaire annexé et l'état parcellaire ne comporte aucune incohérence, l'immeuble consistant en une maison, divisée en plusieurs appartements à usage d'habitation précisément identifiés ;

- le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'acte manque en fait et en droit ;

- sur l'exception d'illégalité de la déclaration d'utilité publique :

- les dispositions de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme ont vocation à s'appliquer dès qu'un immeuble comprend, au moins pour partie, des locaux destinés à l'habitation et un local commercial peut être inclus dans le périmètre d'une opération de restauration immobilière ;

- l'article R. 313-24 du code de l'urbanisme exige seulement que le programme des travaux soit présenté bâtiment par bâtiment ce qui a été fait en l'espèce, mais n'exige pas que l'estimation de la valeur des immeubles ou du coût des restaurations se fasse bâtiment par bâtiment ;

- l'opération de restauration immobilière n'est pas disproportionnée : il existe un intérêt général attaché à cette opération visant à enrayer le processus de dégradation des immeubles visés, à la restauration des conditions d'habitabilité satisfaisantes pour leurs occupants, à rendre plus attrayant le centre-ville ; l'utilité publique ne s'apprécie pas en fonction des marges ou des profits que l'aménageur peut retirer de l'opération et le coût financier de la réhabilitation n'est pas disproportionné par rapport aux prix du marché ; l'état de dégradation de l'immeuble en cause est incontestable et résulte de différents audits et rapports, le programme des travaux pouvait prévoir une mise aux normes de confort ou la réfection des façades.

Par un mémoire, enregistré le 29 novembre 2024, la commune de Saint-Brieuc, représenté par la Selarl SJM avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- elle est bien fondée à intervenir à la présente procédure dès lors qu'elle a intérêt à ce que l'opération de restauration immobilière dont elle est à l'initiative aboutisse ;

- la désignation des immeubles n'est ni incomplète ni incohérente : l'arrêté renvoie expressément au plan et à l'état parcellaire annexés et les emprises et leur consistance sont parfaitement identifiables ;

- le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'acte manque en fait et en droit ;

- sur l'exception d'illégalité de la déclaration d'utilité publique :

- l'existence de locaux commerciaux au sein des immeubles visés ne faisait aucunement obstacle à leur intégration dans le périmètre de l'opération de restauration immobilière ;

- aucune disposition législative ou réglementaire n'exige de présenter la valeur de chaque bâtiment ni le coût des travaux pour chacun d'entre eux ;

- l'opération de restauration immobilière ne revêt aucun caractère disproportionné : l'utilité publique ne s'apprécie pas en fonction des marges ou des profits que l'aménageur peut retirer de l'opération, le bilan d'une opération de restauration immobilière en centre ancien comme dans le cas présent étant difficile à équilibrer, il existe des dispositifs de soutien financier dédiés, des désordres graves affectent les parties communes et privatives de l'immeuble en cause depuis plusieurs années et à ce jour aucun programme de rénovation n'a été engagé par les propriétaires.

Vu :

- la requête au fond n° 2406757 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme Plumerault, première conseillère, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 3 décembre 2024 :

- le rapport de Mme Plumerault,

- les observations de Me Guegan, représentant les requérants, qui reprend les mêmes termes que les écritures qu'il développe, souligne qu'aucun élément du dossier ne permet de s'assurer que les annexes étaient jointes à l'arrêté en litige, insiste sur le fait que les locaux d'habitation ne sont pas majoritaires au sein de la copropriété et que les locaux commerciaux ne sont pas en état de déshérence, souligne qu'il n'y a eu aucun diagnostic technique de l'immeuble, que la société Urbanis, qui a effectué un simple constat visuel en novembre 2024, est également partie pour l'expropriante de telle sorte qu'il existe un doute sur le caractère extrêmement dégradé de l'immeuble, insiste également sur l'absence d'urgence dès lors qu'aucun arrêté de mise en sécurité n'a été pris ;

- les observations de M. D, représentant le préfet des Côtes-d'Armor, qui fait valoir que l'immeuble se compose majoritairement de locaux à usage d'habitation, que la phase incitative pour amener les propriétaires à effectuer les travaux nécessaires de réhabilitation de l'immeuble en cause a été longue, que la copropriété concernée est suivie depuis 2015 et qu'il existe une continuité sur l'identification des vices les plus importants affectant la structure de l'immeuble ;

- les observations de Me Dubos, représentant la société Urbabreizh, qui reprend les mêmes termes que les écritures qu'il développe, souligne qu'il n'existe pas d'élément de nature à faire douter que les annexes étaient jointes à l'arrêté en litige, expose que dans l'immeuble concerné, ce sont les lots les plus importants qui sont des locaux à usage d'habitation, fait valoir que c'est bien un rapport technique sur l'état de l'immeuble qui a été rédigé en 2020 et que les requérants n'apportent aucun élément factuel, factures ou constats d'huissier, pour contredire les conclusions des différents rapports d'expert, que la problématique de l'immeuble ne concerne pas tant l'intérieur des logements que les parties communes où se situent les éléments structurels, souligne que certains diagnostics n'ont pas pu être réalisés du fait de l'opposition des propriétaires ;

- les observations de Me Jacq-Moreau, représentant la commune de Saint-Brieuc, qui reprend les mêmes termes que les écritures qu'elle développe, expose les objectifs de l'opération de restauration immobilière (ORI), qui consistent à améliorer durablement les conditions d'habitation, souligne que les requérants étaient éligibles aux aides de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), lesquelles peuvent aller jusqu'à 50 % du coût des travaux, rappelle le calendrier pour indiquer que les requérants n'ont pas été pris au dépourvu dès lors que c'est en février 2021 que l'ORI a été engagée après la mise en œuvre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat renouvellement urbain (OPAH RU), que le défaut d'entretien général de l'immeuble existe depuis 50 ans, qu'après la déclaration d'utilité publique, la commune est revenue vers les propriétaires pour leur proposer un programme de travaux, fait valoir que c'est aux propriétaires de faire effectuer les diagnostics de l'immeuble et de justifier que les travaux ne sont pas nécessaires ou qu'un programme de travaux est envisagé, souligne que les propriétaires ne se sont auparavant jamais opposés à l'ORI.

La clôture de l'instruction a été différée à l'issue de l'audience au vendredi 6 décembre 2024 à 12 heures.

Des pièces, produites par le préfet des Côtes-d'Armor, ont été enregistrées le 4 décembre 2024.

Par un mémoire, enregistré le 6 décembre 2024 à 10 h 33, le syndicat de copropriété immeuble 10 rue des trois frères Le Goff, Mme C A, M. F E et Mme B E concluent aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens.

Ils soutiennent en outre que les désordres constatés sont uniquement d'ordre esthétique et n'affectent pas les critères d'habitabilité des logements et que des travaux sont prescrits sur des locaux commerciaux qui n'améliorent pas l'habitabilité de l'immeuble.

Considérant ce qui suit :

1. La ville de Saint-Brieuc et Saint-Brieuc Armor Agglomération ont initié un programme de revitalisation de l'hypercentre de Saint-Brieuc dans le cadre du dispositif " Action Cœur de Ville ". Ce programme vise à renforcer l'attractivité du centre-ville en favorisant la réhabilitation de bâtiments et en créant une nouvelle offre d'habitat. Une opération programmée d'amélioration de l'habitat renouvellement urbain (OPAH RU) a été mise en place en mars 2019. Le conseil municipal de Saint-Brieuc a adopté une délibération le 15 février 2021 actant la mise en œuvre d'une opération de restauration immobilière (ORI) dans l'hyper centre de Saint-Brieuc. À la suite d'une enquête publique qui s'est déroulée du 1er septembre au 1er octobre 2021, cette opération a été déclarée d'utilité publique par un arrêté préfectoral du 4 janvier 2022 au bénéfice de la commune de Saint-Brieuc. Sept immeubles situés dans l'hypercentre ont été identifiés comme stratégiques dans le cadre de cette opération, parmi lesquels figure le n° 10 rue des Trois Frères Le Goff. Le préfet des Côtes-d'Armor a prescrit une enquête parcellaire qui s'est tenue du 13 au 31 mars 2023. Le 30 août 2024, à la suite de la carence des propriétaires d'organiser la mise en œuvre d'un programme de travaux sur les parties communes conforme à la déclaration d'utilité publique dans le délai prescrit, il a pris un arrêté de cessibilité pour six des sept immeubles nécessaires à l'opération de restauration immobilière, dont le n° 10 rue des Trois Frères Le Goff au profit de la société Urbabreizh, devenue bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique par arrêté préfectoral du 22 mars 2024. Les requérants demandent, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de cet arrêté en tant qu'il concerne l'immeuble situé 10 rue des Trois Frères Le Goff.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

3. En premier lieu, aux termes de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme : " Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d'amélioration, de rénovation, y compris énergétique lorsqu'elle conduit à une amélioration de la performance énergétique du logement ou du ou des immeubles concernés, de réhabilitation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité, l'intégrité ou l'habitabilité d'un ou de plusieurs immeubles ainsi que la sécurité des personnes, notamment au regard du risque d'incendie, par l'aménagement d'accès pour les services de secours et d'issues pour l'évacuation. Elles sont engagées à l'initiative soit des collectivités publiques, soit d'un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale, et sont menées dans les conditions définies par la section 3 du présent chapitre. / Lorsqu'elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d'utilité publique ".

4. Il résulte de ces dispositions qu'une opération de restauration immobilière a pour objet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles mais qu'elle ne peut avoir pour objet ou pour effet de contraindre un propriétaire à transformer en habitation un local dont la destination est commerciale. Elle ne fait cependant pas obstacle à ce qu'un local à usage commercial présent dans un immeuble ou ensemble d'immeubles principalement destiné à l'habitation et devenu impropre à une activité commerciale, soit transformé, dans le cadre de l'opération de restauration immobilière, en habitation à des fins d'amélioration des conditions d'habitabilité de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles.

5. En l'espèce, il est constant que l'immeuble situé 10 rue des Trois Frères Le Goff à Saint-Brieuc comprend sept logements à usage d'habitation et deux commerces et est ainsi principalement destiné à l'habitation. Par suite, le moyen tiré, par la voie de l'exception, de la méconnaissance des dispositions précitées n'est pas propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté en litige.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 313-23 du code de l'urbanisme : " L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération de restauration immobilière est organisée par le préfet dans les formes prévues pour les enquêtes préalables à une déclaration d'utilité publique régies par le titre Ier du livre Ier du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". L'article R. 313-24 du même code dispose : " Le dossier soumis à enquête comprend : () 5° Une estimation de la valeur des immeubles avant restauration faite par le directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques et l'estimation sommaire du coût des restaurations ".

7. Il ressort des pièces du dossier que le dossier d'enquête publique comprenait notamment une estimation de la valeur des sept immeubles concernés par la déclaration d'enquête publique avant restauration ainsi qu'une estimation du coût global des restaurations pour les parties privatives et les parties communes. Les dispositions précitées n'imposent pas de faire figurer au dossier d'enquête publique l'évaluation des travaux pour chacun des immeubles situés dans le périmètre d'une opération de restauration immobilière. Par suite, le moyen tiré, par la voie de l'exception, de la méconnaissance des dispositions rappelées au point 6 n'est pas de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté contesté.

8. En troisième lieu, il appartient au juge administratif, lorsqu'est contestée devant lui l'utilité publique d'une opération de restauration immobilière, de vérifier que celle-ci répond à la finalité d'intérêt général tenant à la préservation du bâti traditionnel et des quartiers anciens par la transformation des conditions d'habitabilité d'immeubles dégradés nécessitant des travaux et que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d'ordre social ou économique que comporte l'opération ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente. En outre, il appartient aussi au juge administratif, juge de la légalité de l'arrêté de cessibilité pris dans le cadre d'une opération de restauration immobilière, s'il est saisi d'une contestation en ce sens, de s'assurer que l'inclusion d'un immeuble déterminé dans le périmètre d'expropriation est en rapport avec l'opération déclarée d'utilité publique et de juger de la nécessité des travaux impartis au propriétaire par le programme de travaux qui lui a été notifié avant l'intervention de l'arrêté de cessibilité.

9. Il ressort tant du rapport d'expertise judicaire effectué en 2015 que des comptes-rendus de visite de la société de conseil Urbanis de l'immeuble du 10, rue des Trois Frères Le Goff à Saint-Brieuc en mars 2020, mars 2023 et novembre 2024 que l'immeuble connaît une dégradation importante de son bâti, en particulier s'agissant de la façade sur cour pour laquelle la maçonnerie présente des dégradations majeures avec des joints creusés, des enduits soufflés à plusieurs endroits et des chutes de matière. La société Urbanis a également relevé que plusieurs équipements étaient en mauvais état général et a constaté des non-conformités sur l'ensemble des réseaux, constats corroborés par l'étude RHI-Thirori qui évoque des " réseaux vétustes ". L'expert comme la société Urbanis relèvent encore que les maçonneries des souches de cheminées présentent des dégradations. L'ensemble des intervenants s'accordent enfin pour constater des manifestations générales d'humidité, en lien notamment avec une mauvaise étanchéité de la toiture, des gouttières fuyardes et un défaut de drainage des eaux pluviales. Si les requérants font état de ce que la toiture aurait été remaniée récemment, qu'une des cages d'escalier a été rénovée et que certains appartements sont tout à fait habitables, ils ne justifient pas ni même n'allèguent avoir entrepris les travaux de réhabilitation lourde nécessaires pour remédier à la fragilité structurelle de l'enveloppe bâtie de l'immeuble et au mauvais état du gros-œuvre des parties communes correspondant au programme des travaux à réaliser nécessaires à la réalisation de l'opération de restauration immobilière en cause. Dans ces conditions, en l'état de l'instruction le moyen tiré du caractère disproportionné de l'opération de restauration immobilière n'est pas de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté litigieux.

10. Enfin, en l'état de l'instruction, aucun des autres moyens invoqués et analysés ci-dessus n'est davantage propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision contestée.

11. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin de suspension de la requête ne peuvent, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la condition d'urgence, qu'être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

12. En vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par les requérants doivent, dès lors, être rejetées.

13. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des requérants les sommes que la commune de Saint-Brieuc et la SAS Urbabreizh demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête du syndicat de copropriété immeuble 10 rue des Trois Frères Le Goff et autres est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Saint-Brieuc et de la SAS Urbabreizh présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée au syndicat de copropriété immeuble 10 rue des Trois Frères Le Goff, premier dénommé pour l'ensemble des requérants en application de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, au ministre de l'intérieur, à la commune de Saint-Brieuc et à la société Urbabreizh.

Copie en sera adressée au préfet des Côtes-d'Armor.

Fait à Rennes, le 11 décembre 2024.

Le juge des référés,

signé

F. PlumeraultLa greffière d'audience,

signé

A. Gauthier

La République mande et ordonne au ministre de l'intérieur en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.