Tribunal Administratif de Rennes — Décision N° TA35-2501920

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 27 mars et 9 avril 2025, Mme C A, représentée par Me Anne-Gaëlle Poilvet, demande au juge des référés :

1°) d'ordonner, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution :

- d'une part, du permis de construire valant permis de démolir, délivré à M. B E par un arrêté du 23 mai 2024 pris au nom du maire de Lamballe-Armor, en vue de la rénovation et l'extension d'une maison d'habitation, la démolition de deux appentis et l'édification de clôtures sur un terrain situé 33 rue Gaston de la Guérande - Maroué, correspondant aux parcelles cadastrées section ZO nos 290, 291, 292 et 293 ;

- d'autre part, de la décision implicite de rejet du recours gracieux du 22 juillet 2024 formé à l'encontre de cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Lamballe-Armor et de M. E, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la somme de 3 000 euros au titre des frais de justice exposés.

Elle soutient que :

- elle est voisine immédiate du projet qui, compte tenu de sa nature, de son importance et de sa localisation, porte atteinte aux conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance du bien dont elle est propriétaire et générera notamment une modification substantielle de son cadre de vie ; ainsi, elle justifie d'un intérêt lui donnant qualité à agir, sa requête en annulation respectant dès lors l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- la condition d'urgence est remplie conformément à l'article L. 600-3 du même code et les travaux autorisés par le permis attaqué ont débuté ;

- il existe un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire valant permis de démolir :

' l'arrêté a été signé par une autorité qui n'était pas habilitée à cette fin et méconnaît ainsi les articles L. 422-1 du code de l'urbanisme et L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales ;

' le dossier de demande de permis de construire est entaché d'insuffisances au regard des articles R. 431-6 et R. 431-8 du code de l'urbanisme concernant la construction existante conservée et les places de stationnement ; ces insuffisances ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, au regard en particulier de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) ;

· alors que le terrain d'assiette du projet supporte une maison d'habitation conservée, située sur la parcelle ZO 292, dont il est précisé au plan de masse que son emprise au sol est de 78 m², la demande de permis de construire n'en précise pas la surface de plancher ;

· le dossier de cette demande n'indique pas le nombre de places de stationnement existantes, leur devenir, ni le nombre de places créées ;

' le plan de masse est erroné et méconnaît ainsi l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme dès lors qu'il ne mentionne pas la piscine présente sur la parcelle ZO 292, fait état d'un pourtour de la maison maintenue empierré alors qu'il est bétonné et ceinturé d'un muret dont il n'est pas fait mention et qui interdit tout stationnement dans cette zone, et n'indique pas la présence d'une serre en façade du projet, ce qui a été de nature à fausser l'appréciation du respect des dispositions de l'article Uc 4 du règlement du PLU relatives à l'imperméabilisation des sols ; la piscine et la serre étaient bien en place à la date de délivrance du permis de construire ;

' des incohérences ayant été de nature à fausser l'appréciation sur la conformité du projet à la réglementation applicable apparaissent entre la notice prévue à l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme et le document graphique évoqué au c) de l'article R. 431-10 du même code :

· ce document représente un muret le long de l'accès empierré, alors que selon la notice le muret ne serait implanté qu'en limite de rue ;

· selon cette notice, le claustra bois serait d'une hauteur de 1,50 mètre dans une marge de recul de 5 mètres à partir de l'alignement puis d'une hauteur de 1,80 mètre sur la partie restante, alors que le document graphique représente un claustra d'une hauteur identique sur l'ensemble de la limite et inférieure à 1,80 mètre ;

' les dispositions des articles R. 421-27 et R. 431-21 du code de l'urbanisme relatives au permis de démolir ont été méconnues puisque M. E n'a pas mentionné explicitement dans sa demande qu'il entendait solliciter un tel permis de sorte que le permis de construire ne pouvait être délivré ; seule la démolition des appentis situés à l'arrière est mentionnée dans ce dossier alors que la réalisation du projet de M. E a impliqué la démolition de la maison d'habitation dont il n'a conservé qu'un pignon et de l'étable accolée qui étaient présentes sur la parcelle cadastrée ZO 290 ; le permis de construire délivré le 2 octobre 2017 a été retiré et le permis de construire délivré le 7 septembre 2020 a été annulé de sorte que les démolitions qui auraient procédé de ces permis sont juridiquement inexistantes, comme les travaux de reconstruction de la façade Sud de cette maison ;

' le projet constitue un lotissement au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme et nécessitait l'obtention d'une autorisation de lotir qui n'a pas été délivrée préalablement à l'obtention du permis de construire ; M. E n'explicite aucunement les raisons pour lesquelles il a fait procéder à une division cadastrale antérieurement au dépôt de la demande de permis de construire ; cette division révèle l'intention de lotir tout en s'affranchissant des dispositions relatives au lotissement ; le projet conduit à minima à une division en jouissance du terrain d'assiette du projet en vue de bâtir sur les parcelles cadastrées ZO 290 et 291 issues de la division de la parcelle ZO 236 et il est d'ailleurs créé une voirie commune entre la maison d'habitation située sur la parcelle ZO 292 et le projet ;

' le projet méconnaît les dispositions de l'article Uc 4 du règlement du PLU relatif aux conditions de desserte par les réseaux imposant un coefficient maximal d'espaces perméables de 50% par parcelle et non par unité foncière ; la circonstance que l'article R. 151-43 du code de l'urbanisme se réfère à l'unité foncière est sans incidence ; sur la parcelle ZO 290, le coefficient n'est pas respecté ;

' le projet méconnaît les dispositions de l'article Uc 11 du règlement du PLU relatives à l'insertion des constructions ;

· les constructions situées sur la propriété de la requérante et sur celle de M. E, notamment la longère, sont recensées comme " bâti ancien " dans le PLU, le bâtiment principal étant en pierre du pays avec toit à double pente ; la partie de la longère appartenant à la requérante a été rénovée en préservant le style traditionnel local ; la qualité du site doit s'apprécier avant tout à l'échelle de la longère et de ses annexes ; l'ancienne ferme située au 19 rue Gaston de la Guérande a également été préservée et rénovée et constitue, avec la longère, un des éléments caractéristiques du bâti ancien conférant une qualité au secteur ; au-delà de ces constructions, les constructions qui se sont implantées à partir des années 1970 sont très majoritairement conçues avec des toits à double pente en ardoise ; dans son jugement du 3 novembre 2023, le tribunal a relevé que le lieudit " Maroué " est composé de maisons aux styles variés et d'époques différentes mais très majoritairement conçues avec des toits à double pente en ardoise et que ce secteur comprend en outre quelques bâtisses anciennes en pierre de pays, parmi lesquelles l'habitation sur laquelle vient s'adosser la construction envisagée, ainsi que le bâtiment annexe de la maison de l'exposante et d'autres ensemble immobiliers soigneusement rénovés dans la rue Gaston de la Guérande ;

· le volume général du projet apparaît disproportionné au regard du site dans lequel le projet s'inscrit : la maison d'habitation démolie avait une emprise au sol de 25 m² et une surface de plancher de 47 m², alors que l'emprise au sol et la surface de plancher créée du projet s'élèvent respectivement à 220 m² et 140 m², ce qui génère une rupture entre le projet et son environnement ; la taille et l'ordonnancement des ouvertures prévues sont nettement différentes de celles conservées du côté de la propriété de l'exposante ; les constantes de l'habitat traditionnel local n'ont pas été prises en compte, le projet contesté dénaturant la longère ;

' les dispositions de l'article Uc 11 du règlement du PLU, relatives aux clôtures n'ont également pas été respectées en l'absence d'harmonie avec la construction principale et avec les clôtures avoisinantes ; la réalisation d'une clôture d'1,80 mètre de hauteur entre la propriété de l'exposante et la propriété de M. E, d'une part, a pour effet d'accentuer visuellement la scission entre ces deux propriétés et de rompre l'harmonie de la longère, participant à la suppression de son caractère traditionnel, d'autre part, ne s'harmonisera pas avec le grillage séparant sa propriété du terrain d'assiette du projet ;

' le projet méconnaît les dispositions de l'article Uc 12 du règlement du PLU relatives aux places de stationnement, M. E ne justifiant pas de la réalisation de quatre places de stationnement.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 7 et 10 avril 2025, M. B E, représenté par Me Alexandre Guillois, demande au tribunal de rejeter les conclusions présentées par Mme A et de mettre à sa charge, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la somme de 2 000 euros au titre des frais de justice exposés.

Il soutient que :

- il convient de prendre en compte le permis de construire modificatif qui lui a été délivré le 8 avril 2025 pour apprécier la conformité du dossier et du projet aux règles dont la méconnaissance est invoquée ;

- aucun des moyens n'est de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée :

' le moyen tiré de l'absence d'habilitation du signataire manque en fait dès lors que la commune produira l'arrêté de délégation ;

' la notice du dossier du permis de construire initial précise que les places de stationnement existantes sont conservées et le plan de masse fait apparaître les accès aux aires de stationnement ; en tout état de cause, l'appréciation concernant le respect des règles relatives au stationnement n'a pas été faussée dans la mesure où pour les habitations, le nombre de places est déterminé en fonction du nombre de logements ou de leurs caractéristiques et non en fonction de la surface de plancher, les travaux en litige n'ayant pas pour effet de créer de nouveaux logements ; le dossier de permis de construire modificatif régularise également les données relatives aux places de stationnement ; il régularise également l'absence de mention de la surface de plancher de la maison conservée ;

' en raison du caractère temporaire et démontable de la piscine hors sol, il n'y avait pas lieu de la faire apparaître sur le plan de masse ; cette piscine, ainsi que la serre, dont l'implantation était dispensée de formalités au titre du code de l'urbanisme, ont été démontées et n'étaient même pas installées à la date du dépôt de la demande de permis de construire ; le muret, pour la réalisation duquel une décision de non-opposition à déclaration préalable est intervenue, n'est pas concerné par le projet et a vocation à être conservé ; il est situé sur une emprise déjà imperméabilisée de sorte que l'omission avancée apparaît sans incidence sur l'appréciation du respect des dispositions de l'article Uc 4 du PLU relatives au coefficient d'imperméabilisation des sols ; en tout état de cause, sa présence apparaît sur le document graphique de sorte que son omission sur le plan de masse n'a pas été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur ; le plan de masse du permis de construire modificatif fait désormais apparaître ce muret ;

' l'absence de représentation du détail de la clôture dans le document graphique est sans incidence sur la régularité du dossier, alors que la rehausse de cette clôture est évoquée dans la notice ; si ce document ne précise pas que le mur sur rue se poursuit jusqu'à la façade de la construction, le dossier n'est pas entaché d'insuffisance dans la mesure où ses autres éléments, et notamment le plan de masse, en précisent l'emplacement et la longueur ; en toute hypothèse, cette insuffisance n'a pas été de nature à fausser l'appréciation ; la notice du permis de construire modificatif précise désormais que ce muret se prolonge le long de la voie d'accès privative jusqu'à la façade Sud de la maison d'habitation conformément aux indications du plan de masse ;

' la demande de permis de construire et la notice font expressément mention des démolitions ; la démolition de l'étable résulte de l'exécution d'un précédent permis de démolir accordé à cet effet le 14 novembre 2012, ce qui est mentionné dans le dossier de permis de construire ; les travaux litigieux impliquent seulement la démolition partielle des façades Sud et Ouest ainsi que la dépose de la toiture de la maison ; la référence à une rénovation suffisait à mesurer la nature de ces démolitions ; les documents photographiques font apparaître l'état actuel de cette maison et les travaux de démolition exécutés ; lors de l'exécution d'un précédent permis de construire, accordé le 2 octobre 2017 pour l'extension et la modification des ouvertures de la maison d'habitation et l'aménagement des combles, la nécessité de déposer la toiture et une partie de la façade Sud et de la façade Nord est apparue en cours de chantier en raison de leur vétusté et du risque d'effondrement ; la façade Sud a été déposée et reconstruite au cours de l'année 2019 en exécution de ce précédent permis ; le permis de construire modificatif porte sur la régularisation de l'ensemble des travaux de démolition nécessaires pour la rénovation de la maison d'habitation ;

' le projet n'implique aucune division en propriété ou en jouissance, M. E demeurant propriétaire de l'ensemble de l'unité foncière, sur lequel porte le projet ;

' l'interprétation des dispositions de l'article Uc 4 du règlement du PLU donnée par la requérante est illégale puisque les dispositions de l'article R. 151-43 du code de l'urbanisme précisent que le coefficient maximal d'imperméabilisation doit s'appliquer à l'échelle de l'unité foncière, laquelle est définie par le Conseil d'Etat comme un îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ; la notice du permis de construire modificatif précise que la surface imperméabilisée sera de 342 m² sur une unité foncière de 1 660 m², soit un coefficient d'imperméabilisation des sols de 20,6 % largement inférieur au 50 % autorisé ;

' l'environnement urbain dans lequel s'inscrit le projet, correspondant à un secteur résidentiel ne faisant l'objet d'aucune protection paysagère ou patrimoniale spécifique et constitué, pour l'essentiel, par des maisons d'habitation s'élevant sur deux niveaux, ne présente pas d'homogénéité ; le site ne revêt pas un intérêt ou un caractère particulier auquel le projet serait susceptible de porter atteinte ; les deux constructions entourant le projet sont des maisons d'habitation mélangeant, comme le projet en litige, pierres de pays et enduits en façade ; la construction voisine située à l'Ouest de la maison d'habitation de la requérante présente une extension en bardage gris anthracite, de même teinte que celle utilisée pour le projet ; un lotissement, visible depuis le projet, et dont une partie des constructions est à toit plat de couleur gris foncé ou dont les toitures ne disposent que d'un pan, avec des garages enduits en gris, fait face au terrain d'assiette du projet ; les dispositions de l'article Uc 11 du PLU n'imposent aucune prescription particulière concernant les ouvertures ; la partie de l'extension revêtue d'un toit plat est située en retrait de l'existant et ne sera pas visible depuis la voie publique ; ces mêmes dispositions ne régissent pas l'emprise au sol ;

' les dispositions de l'article Uc 11 du règlement du PLU n'interdisent pas d'utiliser des matériaux différents pour les clôtures sur rue et les clôtures entre fonds voisin ; elles prévoient simplement que les clôtures doivent participer à l'ordonnance du front bâti en s'harmonisant avec la construction principale et les clôtures avoisinantes, ce qui est le cas en l'espèce puisque le muret bahut sera enduit de la même teinte que l'extension et les claustras bois rappelleront les boisements des menuiseries de la longère ; le PLU limite la hauteur des clôtures sur rue à 1,5 mètre mais autorise une hauteur de 2 mètres pour les clôtures entre fonds voisin ;

' le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Uc 12 du règlement du PLU relatif aux places de stationnement est inopérant dès lors que l'article 9 des dispositions générales du PLU auquel il est renvoyé n'est pas applicable au projet, qui se borne à modifier un immeuble existant sans création de logements nouveaux ; en toute hypothèse, le moyen n'est pas fondé ; en dernier lieu, le plan de masse du dossier du permis de construire modificatif fait apparaître les quatre places de stationnement, deux d'entre elles étant créées devant le garage de la seconde maison d'habitation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 avril 2025, la commune de Lamballe-Armor, représentée par Me Loïg Gourvennec et Me Chloé Tremouilles, demande au tribunal de rejeter les conclusions présentées par Mme A et de mettre à sa charge, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la somme de 3 000 euros au titre des frais de justice exposés.

Elle soutient qu'aucun des moyens soulevés n'est de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée :

' le signataire de l'arrêté, qui est un adjoint au maire, bénéficiait d'une délégation de fonction exécutoire afin de délivrer les permis de construire ;

' la circonstance que la surface de plancher de la maison existante ne soit pas renseignée n'est pas de nature à entacher l'autorisation d'illégalité, cette omission n'ayant eu aucune incidence sur l'appréciation de la conformité du projet aux règles d'urbanisme applicables, notamment en matière de places de stationnement, dont le nombre ne dépend pas de l'étendue de la surface de plancher ; le dossier fait apparaître quatre places de stationnements disponibles sur l'unité foncière ;

' la piscine est une piscine hors-sol de sorte qu'elle ne génère pas d'imperméabilisation supplémentaire ; il n'est pas établi que le pourtour de la construction existante en partie Est du terrain interdirait tout stationnement le long de son pignon Nord ; aucune serre ne figure sur le terrain ;

' le plan de masse montre que le mur bahut enduit longe une partie de la rue Gaston de la Guérande et une partie de la voirie interne ; le document graphique reste un document élaboré sans échelle de sorte qu'il ne saurait être reproché de ne pas faire mention de différences de hauteurs de claustras ; l'appréciation n'a pas été faussée ;

' la démolition de l'étable en terre a été autorisée par un précédent permis de construire valant permis de démolir, accordé par un arrêté du 14 novembre 2012 ; le formulaire du permis de construire vaut bien demande de permis de démolir dès lors qu'il fait état de démolitions partielles puisque, dans sa partie relative à la description du projet pour le permis de démolir, il est fait mention de la rénovation de la maison existante, laquelle induit des démolitions qui ressortent des plans joints au dossier ;

' la demande de permis de construire porte sur l'ensemble de l'unité foncière et M. E, qui occupe la maison implantée au Sud-Est, est également bénéficiaire des travaux en litige ; il est le seul propriétaire du terrain d'assiette du projet et, assurant lui-même les travaux pour son propre compte, il y a lieu d'en déduire que le terrain n'a fait l'objet d'aucune division en jouissance ;

' le coefficient maximal d'imperméabilisation doit s'apprécier sur l'intégralité de l'unité foncière si elle comporte plusieurs parcelles, et non sur chaque parcelle prise isolément ; si l'article Uc 4 du règlement du PLU mentionne un coefficient maximal à la parcelle, il ne doit pas être appliqué à la lettre, mais en tenant compte des dispositions de l'article R. 151-43 du code de l'urbanisme ;

' le secteur d'implantation du projet ne fait l'objet d'aucune protection patrimoniale particulière ; si la longère est identifiée comme un bâti ancien dans le rapport de présentation du PLU, le règlement ne contient aucune protection supplémentaire ; c'est sans aucun fondement que la requérante soutient que l'intérêt des lieux doit s'apprécier avant tout à l'échelle de la longère et de ses annexes ; le paysage bâti actuel se compose d'autres constructions, dont l'aspect confirme l'absence d'unité architecturale particulière ; le projet d'agrandissement se divise en deux volumes, le premier, qui s'étend dans le sens de la longueur de la parcelle, étant doté d'une couverture en ardoises naturelles, à l'instar des constructions voisines, et d'un enduit clair ton pierre, le second, qui s'implante encore plus en profondeur, présentant un enduit de même ton et une toiture terrasse et étant peu visible depuis l'espace public ;

' la méconnaissance des dispositions de l'article Uc 11 du règlement du PLU relatives aux clôtures ne peut être utilement invoquée dès lors qu'il n'est pas démontré que les matériaux employés ne sont pas conformes ; le claustra bois ne cause pas une rupture d'harmonie de la longère ; en se bornant à soutenir qu'il est " manifeste qu'une clôture en claustra bois d'1,80 mètres de hauteur ne s'harmonisera pas avec le grillage " sans apporter plus de précisions, la requérante n'assortit pas son moyen d'éléments permettant d'en apprécier le bien-fondé ;

' le plan de masse du projet matérialise l'existence de trois places de stationnement aérien ; il n'est pas établi que la place de stationnement au droit de la maison existante conservée ne serait pas accessible dans la mesure où le muret mis en exergue par la requérante ne ceinture pas entièrement le bâtiment ; en plus des deux places de stationnement aérien à proximité du second volume de construction, le projet prévoit un garage ; le nombre de places de stationnement est donc porté à quatre.

Vu :

- les autres pièces du dossier.

- la requête enregistrée le 25 novembre 2024 sous le n° 2406938 par laquelle Mme A demande l'annulation de la décision dont la suspension de l'exécution est sollicitée.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. David Labouysse, vice-président, pour exercer les fonctions de juge des référés, en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour et de l'heure de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 10 avril 2025 :

- le rapport de M. D ;

- les observations de Me Mathilde Auffret, substituant Me Poilvet, représentant Mme A ;

· elle reprend les mêmes conclusions et les mêmes moyens ;

· elle demande au juge des référés de bien vouloir différer la clôture de l'instruction compte tenu de la production très récente du permis de construire modificatif ;

· elle insiste sur trois points : d'abord, l'absence de délivrance d'un permis de démolir la maison principale, le permis de construire modificatif n'ayant pas, sous réserve d'une étude plus approfondie qui rend nécessaire un différé de clôture d'instruction, régularisé ce point ; ensuite, aucune autorisation de lotir n'a été délivrée alors qu'il y a bien une division foncière en jouissance dès lors que l'on passe de deux à quatre parcelles et le projet porte sur des parcelles non bâties dotée d'une desserte commune grâce à une voie interne ; enfin, l'article Uc 4 du règlement du PLU relatif au coefficient d'imperméabilisation retient une appréciation à l'échelle de la parcelle ;

- les observations de Me Delphine Gouin-Poirier, substituant Me Gourvennec et Me Tremouilles, représentant la commune de Lamballe-Armor qui conclut aux mêmes fins que celles de son mémoire en défense et par les mêmes moyens que ceux invoqués dans ce mémoire ; elle ajoute que le dossier de permis de construire modificatif permet de compléter les informations manquantes, en particulier concernant les démolitions à réaliser ;

- les observations de Me Guillois, représentant M. E qui conclut aux mêmes fins que celles de son mémoire en défense et par les mêmes moyens que ceux invoqués dans ce mémoire ; il ajoute que le dossier de permis de construire modificatif permet de compléter les informations manquantes concernant les démolitions à réaliser en relevant que le moyen soulevé sur ce point par la requérante ne mène nulle part car il n'y a aucun impact au fond et, s'agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l'article Uc 4, qu'une appréciation à l'échelle de la parcelle même en présence d'une unité foncière n'aurait pas de sens.

La parole a de nouveau été donnée à Me Auffret, puis à Me Gouin-Poirier et enfin à Me Guillois.

La clôture de l'instruction a, à l'issue de l'audience, été différée au 16 avril 2025 à 14h00 en application de l'article R. 522-8 du code de justice administrative.

Par un mémoire, enregistré le 10 avril 2025 à 15h15, M. E, représenté par Me Guillois, conclut, par les mêmes moyens, aux mêmes fins que précédemment.

Par un mémoire, enregistré le 14 avril 2025, Mme A, représentée par Me Poilvet, conclut, par les mêmes moyens, aux mêmes fins que précédemment et demande en outre au juge des référés de suspendre l'exécution du permis de construire modificatif délivré le 8 avril 2025 à M. E par le maire de Lamballe-Armor.

Elle soutient, s'agissant de ce permis de construire modificatif, que :

' il ne régularise pas le vice concernant les travaux de démolition induits par le projet ; la description de ces travaux y est pour le moins confuse et erronée ; la quasi-intégralité de la maison d'habitation a été démolie, seul le pignon Est a été conservé ;

' M. E a déposé une déclaration préalable le 20 décembre 2022 en vue de réaliser un lotissement, plus précisément quatre lots constructibles avec un accès commun ; cette demande avortée démontre l'intention de diviser en propriété ou en jouissance son terrain ;

' la notice du dossier de demande de permis de construire tente de justifier du respect du coefficient maximal d'imperméabilisation à l'échelle de l'unité foncière, mais il n'est aucunement précisé les surfaces prises en compte pour retenir que seuls 342 m² seront imperméabilisés ; les espaces empierrés destinés au stationnement et à la circulation ainsi que la cour bétonnée de la maison conservée n'apparaissent pas avoir été pris en compte alors même qu'il s'agit d'espaces imperméabilisés ; la quasi-totalité de la parcelle ZO n° 292, comprenant la maison conservée, sera imperméabilisée ; les 2/3 de la parcelle d'assiette du projet qui seront imperméabilisée ;

' concernant les clôtures, la seule modification du projet consiste à limiter à 1,50 mètre la hauteur de la clôture en claustra bois entre le terrain d'assiette du projet et sa propriété sur toute la longueur ; en revanche, le vice tenant à la méconnaissance des dispositions de l'article Uc 11 du règlement du PLU relatives aux clôtures persiste dès lors que les matériaux des différentes clôtures sont conservés.

Par un mémoire, enregistré le 15 avril 2025, M. E, représenté par Me Guillois, conclut, par les mêmes moyens, aux mêmes fins que précédemment.

Il soutient en outre que :

' le dossier de demande de permis de construire modificatif comprend un plan de masse ainsi que des plans de coupe et des façades détaillant l'ensemble des parties de la construction à démolir et celles à conserver ; à supposer que le document graphique présenterait une partie reconstruite, la notice et les plans précisent bien qu'il s'agit d'une partie qui a été démolie ; il est précisé dans les plans que la toiture est à refaire, ce qui implique nécessairement sa dépose ; les travaux n'impliquent qu'une démolition partielle puisque les façades et pignons Est et Ouest sont conservés sans modifications ;

' la déclaration préalable évoquée par la requérante dans son dernier mémoire a fait l'objet d'un sursis à statuer par un arrêté du 17 janvier 2023 en raison d'une révision du plan local d'urbanisme et le projet a été abandonné.

Par un mémoire, enregistré le 16 avril 2025 à 11h04 et communiqué aux autres parties à 11h14, la commune de Lamballe-Armor, représentée par Me Gourvennec et Me Tremouilles, demande au tribunal de rejeter les conclusions présentées par Mme A et de mettre à sa charge, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la somme de 3 000 euros au titre des frais de justice exposés.

Elle soutient en outre que :

' les plans joints au dossier de permis de construire modificatif sont très clairs sur les démolitions partielles rendues nécessaires par les travaux réalisés sur une construction existante et permettent de constater que la toiture a été déposée et sera refaite, ou encore que la façade Nord a été entièrement démolie pour les besoins du projet ; si le permis de construire du 2 octobre 2017 a été retiré, d'ailleurs à la demande de M. E, le permis de construire du 23 mai 2024 et le permis de construire modificatif viennent régulariser les travaux ;

' la déclaration préalable évoquée par la requérante dans son dernier mémoire n'a fait l'objet d'aucune décision ; la mise en location d'une construction n'est pas constitutive d'une division en jouissance ;

' même si le nombre de mètres carrés d'espaces perméables annoncé dans la notice du dossier du permis de construire modificatif s'avérait erroné, ce qui n'est pas établi par la requérante, le seuil de 830 mètres carrés correspondant à 50% de la surface de l'unité foncière ne serait pas dépassé.

Considérant ce qui suit :

1. Sur le territoire de la commune de Lamballe, qui a été intégrée à la commune nouvelle de Lamballe-Armor par un arrêté du préfet des Côtes-d'Armor pris le 31 octobre 2018, est édifiée une longère traditionnelle qui s'étend sur la parcelle cadastrée section ZO n° 26 appartenant à Mme C A et sur des parcelles appartenant à M. B E, initialement cadastrées, respectivement, section ZO n° 236 et section ZO n° 238.

2. Le 14 novembre 2012, M. E, pour la réalisation d'un projet de restructuration d'une maison inhabitée, située sur la parcelle alors cadastrée ZO 236, a obtenu du maire de Lamballe la délivrance d'un permis de démolir et d'un permis de construire. Le permis de démolir portait sur deux appentis accolés à l'Est de cette maison, eux-mêmes situés sur la parcelle alors cadastrée ZO 238. Sur cette même parcelle, est édifiée une autre maison d'habitation, occupée par M. E. Le permis de démolir a également autorisé la destruction, sur la parcelle ZO 236, d'une remise située à l'avant de la maison inhabitée. Le permis de construire portait sur la réalisation, en lieu et place des appentis démolis, d'une extension de cette maison.

3. Le 2 octobre 2017, M. E a obtenu, du maire de Lamballe, un nouveau permis de construire en vue de la réalisation d'un projet de rénovation de la maison située sur la parcelle ZO 236 consistant essentiellement à procéder à une extension depuis la façade Nord. Ce permis de construire a été retiré le 6 octobre 2020. Une nouvelle demande de permis de construire en vue de rénover cette maison avait été précédemment déposée par M. E et, par un arrêté du 7 septembre 2020, le maire de Lamballe-Armor lui a accordé ce permis. Par ailleurs, le 22 juillet 2022, M. E a déposé une déclaration préalable pour la construction, sur la parcelle ZO 238, notamment d'un garage et d'un muret. Par une décision du 5 août 2022, le maire de Lamballe-Armor n'a pas fait opposition à cette déclaration préalable.

4. Le 20 décembre 2022, M. E a déposé une déclaration préalable relative à un projet de diviser, en vue de construire, les parcelles ZO 236 et ZO 238 en quatre lots desservis par une voie aménagée sur le terrain. Par un arrêté du 17 janvier 2023, le maire de Lamballe-Armor, visant une déclaration préalable pour le " détachement d'un terrain à bâtir de 888 m² " a décidé de surseoir à statuer sur cette déclaration jusqu'à l'intervention de l'acte approuvant la révision du plan local d'urbanisme (PLU). M. E aurait abandonné ce projet de division. Postérieurement à cette décision, une division, différente de celle qui vient d'être évoquée mais dont la date et les modalités juridiques de réalisation n'apparaissent pas au dossier, de chacune des deux parcelles ZO 236 et ZO 238 a été opérée. La première de ces deux parcelles a été divisée en deux parcelles, cadastrées section ZO nos 290 et 291, alors que la seconde a été divisée en deux parcelles, cadastrées section ZO nos 292 et 293.

5. Par un jugement n° 2101560 du 3 novembre 2023, le tribunal a annulé le permis de construire délivré le 7 septembre 2020 évoqué au point 3, faisant ainsi droit au recours formé notamment par Mme A. Pour annuler ce permis, le tribunal a relevé, en premier lieu, qu'il avait été délivré en méconnaissance de l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme dans la mesure où les démolitions induites par le projet, qui étaient soumises au régime du permis de démolir, n'avaient pas été précédemment autorisées, le dossier de demande de permis de construire, qui n'était pas accompagné de la justification du dépôt d'une demande de permis de démolir, ne mentionnant pas explicitement que M. E entendait solliciter également cette autorisation. Pour annuler le permis de construire, le tribunal a estimé, en second lieu, que le projet autorisé méconnaissait les dispositions de l'article 11 du règlement du PLU de Lamballe-Armor applicable en zone Uc dès lors que " le style et la conception de l'extension n'apparaissent pas de nature à composer un ordonnancement architectural respectant, non seulement la construction à laquelle elle se rattache, mais également le bâti environnant ". M. E a, le 2 janvier 2024, fait appel de du jugement n° 2101560 du 3 novembre 2023.

6. Parallèlement, M. E a porté un nouveau projet de rénovation de la maison d'habitation située, au regard des nouvelles références cadastrales en lien avec la division du terrain mentionnée au point 4, sur la parcelle ZO 290. La demande de permis de construire qu'il a déposée à cette fin le 16 février 2024 a été accueillie par le maire de Lamballe-Armor. Mme A, qui a, par une requête enregistrée sous le n° 2406938, formé un recours en annulation contre l'arrêté du 23 mai 2024 accordant ce " permis de construire valant permis de démolir " et contre la décision implicite de rejet du recours gracieux qu'elle a dirigé contre cet arrêté, demande au juge des référés de suspendre l'exécution de ces décisions. En cours d'instance, plus précisément le 4 avril 2025, M. E a déposé une demande tendant à la délivrance d'un permis de construire modificatif visant à la " régularisation des travaux de démolition nécessaires pour la rénovation de la maison d'habitation ", la " rectification de la déclaration sur la surface de plancher existante et mise à jour des bâtiments existants avec le plan de géomètre ", la rectification visant à faire apparaître, sur le plan de masse, un muret à conserver, le " calcul du coefficient d'imperméabilisation des sols sur l'unité foncière ", la matérialisation de " 4 places de stationnement exist[a]nt sur la parcelle " ainsi que la " modification de la clôture bois en limite de la parcelle voisine n° 26 : 1.50 m de haut (depuis le niveau du trottoir en limite de rue) sur toute la longueur ". Ce permis de construire modificatif a été délivré à l'intéressé et Mme A, qui conclut aussi à l'annulation de cet acte dans l'instance n° 2406938, demande également au juge des référés qu'il en suspende l'exécution.

Sur les conclusions à fin de suspension :

7. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative () fait l'objet d'une requête en annulation (), le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. / () La suspension prend fin au plus tard lorsqu'il est statué sur la requête en annulation () de la décision. "

En ce qui concerne la condition d'urgence :

8. L'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'une décision administrative lorsque son exécution porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à la situation de la requérante.

9. La construction d'un bâtiment autorisée par un permis de construire présente un caractère difficilement réversible. Par suite, lorsque la suspension de l'exécution d'un permis de construire est demandée sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d'urgence est en principe satisfaite, ainsi que le prévoit l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme. Il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières. Il appartient alors au juge des référés, pour apprécier si la condition d'urgence est remplie, de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.

10. En l'espèce, ni la commune de Lamballe-Armor, ni M. E ne conteste que, comme le soutient Mme A, la condition d'urgence est satisfaite en l'espèce, et ne font ainsi valoir aucune circonstance particulière susceptible d'en discuter le respect. Dès lors, cette condition doit être considérée comme remplie.

En ce qui concerne la condition tenant à l'existence d'un moyen propre, à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

11. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder () la suspension, en l'état du dossier. "

12. Comme cela a été dit au point 1, le terrain de M. E, qui est d'une superficie globale de 1 660 m², était initialement composé des deux parcelles ZO 236 et ZO 238. Du fait de la division foncière de chacune de ces deux parcelles évoquée au point 4, ce même terrain se trouve scindé en quatre parcelles : la parcelle ZO 290 d'une superficie de 327 m², la parcelle ZO 291 d'une superficie de 447 m², la parcelle ZO 292 d'une superficie de 445 m² et la parcelle ZO 293 d'une superficie de 441 m². Si le dossier de permis de construire et le dossier de permis de construire modificatif précisent que le projet en litige porte sur le terrain pris dans son ensemble, il ressort plus exactement des pièces de ces dossiers qu'il ne concerne que les deux seules parcelles ZO 290 et ZO 292 dont la superficie globale est égale à 772 m².

13. Aux termes de l'article Uc 4 du règlement du PLU de Lamballe-Armor relatif aux conditions de desserte par les réseaux, applicable en secteur Uca, au sein de laquelle se situent les parcelles ZO 290 et ZO 292 : " () Eaux pluviales / () Sauf raison technique contraire et autorisation expresse de l'autorité compétente, les eaux de pluie ne devront pas ruisseler sur le domaine public. / () / Afin de respecter les dispositions du zonage d'assainissement pluvial, les constructions et les occupations du sol devront respecter les valeurs maximales suivantes : - pour le coefficient d'imperméabilisation () Zones Uc, Uca () 0,50 () / - Les débits de fuite et les volumes à stocker par hectare () • () secteur Uca : Coefficient maximal d'imperméabilisation autorisé sur la parcelle : 50%. Ce qui se traduit par l'obligation de respecter un coefficient d'espaces perméables de 50%. () ".

14. Aux termes de l'article L. 151-22 du code de l'urbanisme : " I. - Le règlement peut imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville. / II. - Dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, le règlement définit, dans les secteurs qu'il délimite, une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, selon les modalités prévues au I du présent article. / III. - Les dispositions des règlements des plans locaux d'urbanisme prises en application des I et II s'appliquent aux projets soumis à autorisation d'urbanisme au titre du présent code, à l'exclusion des projets de rénovation, de réhabilitation ou de changement de destination des bâtiments existants qui n'entraînent aucune modification de l'emprise au sol. "

15. Aux termes de l'article R. 151-43 du code de l'urbanisme : " Afin de contribuer à la qualité du cadre de vie, assurer un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres et répondre aux enjeux environnementaux, le règlement peut : 1° Imposer, en application de l'article L. 151-22, que les surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables d'un projet représentent une proportion minimale de l'unité foncière. (). ". Une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

16. La notice du projet architectural figurant dans le dossier de permis de construire modificatif précise les modalités de calcul du coefficient d'imperméabilisation de la manière suivante : " Le coefficient d'imperméabilisation des sols sur l'unité foncière après projet est de 0,5 au PLU. Nous aurons 342 m² d'espaces imperméables sur un ensemble foncier de 1 660 m², soit 20,6 % d'imperméabilisation. "

17. Mme A soutient que le coefficient d'espaces perméables de 50% institué par les dispositions précitées de l'article Uc 4 n'est respecté, ni à l'échelle de la parcelle ZO 290, ni à celle de la parcelle ZO 292, et fait état de ce que ce coefficient n'est pas globalement atteint s'il est appréhendé par rapport à la superficie totale de ces deux parcelles qui sont les seules sur lesquelles s'implante le projet en litige. Elle relève par ailleurs que les espaces empierrés destinés au stationnement et à la circulation ainsi que la cour bétonnée n'ont pas été pris en compte dans le calcul précisé dans la notice, laquelle n'indique pas davantage, comme les autres pièces au dossier, les surfaces prises en compte par M. E pour aboutir à 342 m². En défense, il est soutenu que la surface imperméabilisée est bien de 342 m² et que les dispositions de l'article Uc 4 en ce qu'elles se réfèrent à " la parcelle " et non à " l'unité foncière ", contrairement à ce que prévoit l'article R. 151-43 du code de l'urbanisme précité, sont, dans cette mesure, soit entachées d'une maladresse de sorte qu'il conviendrait de les interpréter à la lumière de ce dernier article, soit entachées d'illégalité.

18. Est propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire valant permis de démolir délivré le 23 mai 2024 et, par voie de conséquence, du permis de construire modificatif délivré le 8 avril 2025 et de la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre le permis de construire initial, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article Uc 4 du règlement du PLU de Lamballe-Armor.

19. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, en l'état du dossier, aucun autre des autres moyens soulevés par Mme A n'est propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité des décisions attaquées.

20. Il résulte de tout ce qui précède que Mme A est fondée à demander au juge des référés qu'il ordonne la suspension de chacune de ces décisions.

Sur les frais liés au litige :

21. Mme A n'est pas la partie perdante dans la présente instance. En conséquence, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à sa charge une somme au titre des frais de justice exposés tant par la commune de Lamballe-Armor que par M. E.

22. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de cette commune ou de M. E, parties perdantes dans la présente instance, une somme au titre des frais de justice exposés par Mme A.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution du permis de construire valant permis de démolir délivré à M. E le 23 mai 2024, de la décision implicite de rejet du recours gracieux formé par Mme A à l'encontre de ce permis et du permis de construire modificatif délivré à M. E le 8 avril 2025 est suspendue.

Article 2 : Les conclusions présentées par Mme A sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Lamballe-Armor sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Les conclusions présentées par M. E sur le fondement de l'article L. 761-1 u code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée à Mme C A, à la commune de Lamballe-Armor et à M. B E.

Une copie de l'ordonnance sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en application de l'article R. 522-14 du code de justice administrative.

Fait à Rennes, le 22 avril 2025.

Le juge des référés,

signé

D. DLa greffière d'audience,

A. Gauthier

La République mande et ordonne au préfet des Côtes-d'Armor en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.