Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 27 août 2021, M. B... A..., représenté par Me Savarin, demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction des cotisations d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2015 à raison de la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier situé au 15 rue Giraudais à Nantes (Loire-Atlantique), ainsi que les pénalités correspondantes, et la décharge de la taxe sur les plus-values immobilières élevées, pour un montant total de 15 120 euros ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
il est fondé à se prévaloir du délai spécial de réclamation prévu à l’article R. 196-3 du livre des procédures fiscales, et à rectifier sa déclaration à l’impôt sur le revenu au titre de l’année 2015, dès lors que les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu en application des dispositions des articles 1 A et 150 U du code général des impôts ;
il est fondé à diminuer le montant des travaux déduits de ses revenus fonciers au titre de l’année 2015 à hauteur de 41 977 euros et de majorer le prix d’acquisition, à due concurrence, du bien immobilier qu’il a revendu pour le calcul de la plus-value réalisée, en application de l’article 150 VB du code général des impôts ;
la taxe prévue à l’article 1609 nonies G du code général des impôts ne lui est pas applicable, dès lors que la plus-value qu’il a réalisée est inférieure à 50 000 euros.
Par un mémoire en défense, enregistré le 4 février 2022, la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que :
les conclusions à fin de rectification de la déclaration des revenus fonciers de M. A... au titre de l’année 2015 sont irrecevables, faute de réclamation préalable introduite dans le délai prévu par l’article R. 196-1 du livre des procédures fiscales ; les dispositions de l’article R. 196-3 du livre des procédures fiscales ne sont pas applicables, en l’absence d’identité entre les impositions contestées ;
les moyens soulevés par M. A... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
le rapport de M. Barès,
et les conclusions de M. Huin, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
M. A... a acquis, le 21 octobre 2014, une maison d’habitation à rénover située au 15 rue Giraudais à Nantes (Loire-Atlantique) et l’a scindée en deux lots. Par une proposition de rectification du 12 décembre 2018, l’administration fiscale a remis en cause le montant de la plus-value de cession immobilière qu’il a déclaré à l’occasion de la vente d’un des deux lots à un tiers le 28 décembre 2015, en tant qu’elle tenait compte d’un prix d’acquisition majoré du coût des travaux réalisés à hauteur d’une somme de 51 677 euros, et a mis à sa charge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de taxe sur les plus-values immobilières élevées au titre de l’année 2015. L’administration fiscale ayant rejeté sa réclamation, M. A... demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux mis à sa charge au titre de l’année 2015, ainsi que des pénalités correspondantes, et la décharge de la taxe sur les plus-values immobilières élevées, pour un montant total de 15 120 euros.
En premier lieu, aux termes de l’article 150 VB du code général des impôts : « I.- Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover (…) II. – Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (…) / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies (…) ».
Il résulte de l’instruction que l’administration a remis en cause le montant de la plus-value immobilière déclaré par le requérant à l’occasion de la vente d’un des deux lots à un tiers le 28 décembre 2015, au motif que le prix d’acquisition du bien avait été majoré à tort de la somme de 51 777 euros, correspondant à des travaux de rénovation, dès lors qu’elle avait déjà été imputée pour la détermination de ses revenus fonciers au titre de l’année 2015.
M. A... demande qu’une partie de ces travaux réalisés sur le lot qu’il a vendu, dont le montant total est de 41 977 euros, soit retenue pour la détermination de la plus-value immobilière en ce qu’ils majorent le prix d’acquisition du bien cédé en application des dispositions du 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts. Toutefois, outre qu’il ne produit pas l’ensemble des factures dont il se prévaut, il n’établit pas, pour celles présentées à l’appui de sa réclamation préalable qui concernent des travaux de raccordements en eau et électricité réalisés par Nantes Métropole et ERDF, de pose d’installations domotiques et de cloisons, et de rénovation de salles de bains et de cuisine, que les dépenses correspondantes auraient été spécialement engagées pour la rénovation du seul lot cédé. Par ailleurs, alors qu’il avait estimé que les mêmes dépenses au vu des mêmes factures étaient relatives à des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration déductibles de ses revenus fonciers au titre de l’année 2015, il n’établit pas qu’elles correspondraient à des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration. Dans ces conditions, il n’est pas fondé à remettre en cause le calcul du service du montant de la plus-value immobilière qu’il a réalisée en 2015.
En second lieu, aux termes de l’article 1609 nonies G du code général des impôts : « I. – Il est institué une taxe sur les plus-values réalisées dans les conditions prévues aux articles 150 U et 150 UB à 150 UD par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter et dans celles prévues à l'article 244 bis A par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l'impôt sur le revenu. (…) II. – La taxe est assise sur le montant imposable des plus-values déterminé dans les conditions prévues, selon le cas, aux articles 150 V à 150 VE ou au II de l'article 244 bis A. Elle est due par le cédant et exigible lors de la cession. III. – La taxe est due à raison des plus-values imposables d'un montant supérieur à 50 000 € (…) ».
Il résulte de ce qui a été dit au point 4 que M. A... n’est pas fondé à se prévaloir d’une réduction du montant de la plus-value immobilière qu’il a réalisée en 2015. Par suite, c’est à bon droit que le service a mis à sa charge la taxe sur les plus-values immobilières élevées en application des dispositions précitées de l’article 1609 nonies G du code général des impôts.
Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer la fin de non-recevoir opposée par l’administration fiscale en défense, que les conclusions à fin de réduction présentées par M. A... doivent être rejetées, ainsi que celles, par voie de conséquence, présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A... et au directeur régional des finances publiques des Pays-de-la-Loire et du département de la Loire-Atlantique.
Délibéré après l'audience du 11 décembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Allio-Rousseau, présidente,
M. Barès, premier conseiller,
Mme Frelaut, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 15 janvier 2026.
Le rapporteur,
M. BARESLa présidente,
M.-P. ALLIO-ROUSSEAU
La greffière,
C. MICHAULT
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,