Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 23 décembre 2025, Mme D... B..., représentée par Me Castel, demande au juge des référés :
1°) sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l’exécution de la délibération du 27 octobre 2025 par laquelle le conseil municipal de la commune de Cogners (Sarthe) a décidé d’acquérir par voie de préemption le bien situé sur son territoire au 1, impasse Alfred-de-Musset, cadastré section A n°s 299, 300, 485 et 487 ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Cogners la somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- eu égard à l’objet de la décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l’acquéreur évincé, la condition d’urgence doit être regardée comme remplie ; elle a signé le 30 septembre 2025 une promesse unilatérale de vente portant sur l’acquisition du bien objet de la décision en litige ; elle a par ailleurs engagé de nombreuses démarches en vue de l’aménagement de ce bien, en sollicitant en particulier des devis auprès d’entreprises ; la décision attaquée a pour effet de rendre caduque cette promesse de vente et de compromettre son projet personnel d’installation ; l’état d’abandon du bien implique au surplus la réalisation en urgence d’importants travaux de sécurisation ; la commune n’a manifesté, ces dernières années, aucune intention de se porter acquéreur de ce bien et ne justifie d’aucun projet concret justifiant l’exercice de droit de préemption ;
- il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :
* il n’est pas établi que cette décision repose sur une délibération régulièrement adoptée et publiée instituant le droit de préemption urbain sur les parcelles en litige ni que le conseil municipal de la commune justifiait d’une délégation de compétence régulière ;
* elle est entachée d’une insuffisance de motivation ;
* elle procède d’un vice de procédure dès lors qu’elle n’a pas été précédée d’une information des conseillers municipaux sur le projet poursuivi justifiant l’exercice du droit de préemption ;
* elle procède d’une erreur de droit et d’une inexacte application des dispositions de l’article L. 210-1 et de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme dès lors qu’il n’est pas justifié de la réalité d’un projet concret et précis d’aménagement ; l’immeuble concerné ne s’inscrit dans aucun ensemble cohérent de requalification urbaine préexistante ni dans une politique publique identifiée en matière patrimoniale.
Par un mémoire en défense enregistré le 21 janvier 2026, la commune de Cogners, représentée par Me Boidin, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de Mme B... une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la condition d’urgence n’est pas remplie ;
- il n’existe aucun doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- la délibération attaquée ;
- la requête enregistrée le 23 décembre 2025 sous le n° 2522815 par laquelle la requérante demande l’annulation de la décision attaquée.
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal, en application de l’article L. 511-2 du code de justice administrative, a désigné M. Danet, premier conseiller, pour statuer en matière de référés.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique du 22 janvier 2026 à 10h :
- le rapport de M. Danet, juge des référés ;
- les observations de Me Grunberg, substituant Me Castel, avocat de Mme B... ;
- et les observations de Me Boidin, avocat de la commune de Cogners.
La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.
Considérant ce qui suit :
1. Par acte authentique du 30 septembre 2025, Mme B... a conclu une promesse unilatérale de vente avec M. E... C..., portant sur un bien immobilier situé au 1, impasse Alfred-de-Musset (références cadastrales section A n°s 299, 300, 485, 487), sur le territoire de la commune de Cogners, soumis au droit de préemption urbain, au prix de 30 000 euros. Une déclaration d’intention d’aliéner a été notifiée à cette dernière le même jour. Par une délibération du 27 octobre 2025, le conseil municipal de Cogners a décidé d’acquérir par voie de préemption le bien précité au prix fixé. Mme B... demande au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l’exécution de cette délibération.
Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (...) ».
En qui concerne la condition d’urgence :
3. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.
4. En l'espèce, si la commune fait état de la nécessité de réaliser rapidement sur les parcelles en litiges les travaux ayant justifié l’exercice du droit de préemption, à savoir un projet de réorganisation du centre-bourg et de réhabilitation du patrimoine historique communal, elle n’apporte aucune pièce de nature à établir la réalité et l’antériorité d’un tel projet, ni ne démontre, en tout état de cause, que celui-ci serait susceptible d’être réalisé à brève échéance. Ainsi, elle ne justifie pas de circonstances particulières de nature à renverser en l’espèce la présomption d’urgence qui s’attache à la contestation par l’acquéreur évincé d’une décision de préemption. Par suite, la condition d’urgence doit être regardée comme remplie.
En ce qui concerne le doute sérieux sur la légalité de la décision en litige :
5. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. (…) ». Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.
6. En l’état de l’instruction, les moyens visés ci-dessus, tiré de ce que la délibération méconnaît les dispositions précitées de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme et procède d’une inexacte application de ces dispositions en l’absence de justification, à la date de la délibération attaquée, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du même code, sont de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de cette délibération.
7. Aux termes de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier ». Aucun des autres moyens susvisés n’est susceptible de fonder, en l’état de l’instruction, la suspension de la délibération attaquée.
8. Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’ordonner la suspension de l’exécution de la délibération du conseil municipal de Cogners du 27 octobre 2025.
Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :
9. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme B..., qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance de référé, la somme que la commune de Cogners demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Cogners une somme de 900 euros à verser à Mme B... en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
O R D O N N E :
Article 1er : L’exécution de la délibération du 27 octobre 2025 par laquelle le conseil municipal de la commune de Cogners a décidé d’acquérir par voie de préemption le bien situé sur son territoire au 1, impasse Alfred-de-Musset, cadastré section A n°s 299, 300, 485 et 487 est suspendue.
Article 2 : La commune de Cogners versera à Mme B... une somme de 900 (neuf cents) euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Cogners sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : La présente ordonnnance sera notifiée à Mme D... B... et à la commune de Cogners.
Fait à Nantes, le 4 février 2026.
Le juge des référés,
J. DANET
La greffière,
J. DIONIS
La République mande et ordonne au préfet de la Sarthe en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,