Tribunal Administratif de Châlons-en-Champagne — Décision N° TA51-2301871

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 11 août 2023 et 9 août 2024, M. I A et Mme G B, représentés par Me Opyrchal, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 7 juin 2023 par lequel le maire de Reims a délivré, au nom de la commune, un permis de construire à la société Urban House pour la réhabilitation d'un bâtiment de bureaux en un bâtiment de 16 logements sur un terrain situé 21 rue Kellermann ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Reims et de la société Urban House la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d'un intérêt à agir contre l'arrêté contesté en leur qualité de voisins immédiats du projet de construction ;

- cet arrêté méconnaît les dispositions de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme à défaut de mention du nom du propriétaire de la parcelle ;

- il méconnaît les dispositions des articles R. 431-7, R. 431-8, R. 431-10 et R. 431-14 du code de l'urbanisme au regard du caractère succinct de la notice architectural qui ne précise pas les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants au titre de l'état initial du terrain et de ses abords, ni les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement ; la notice n'indique pas précisément les matériaux utilisés ni les modalités d'exécution des travaux ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme dès lors que le plan de masse n'indique pas les modalités de raccordement du bâtiment aux réseaux publics ni du local affecté aux déchets pour lequel l'installation d'un point d'eau doit être prévu au titre de l'article 77 du règlement sanitaire départemental de la Marne ; les côtes du plan de masse ne sont pas rattachées au système altimétrique de référence du plan de prévention des risques inondation ;

- il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme dès lors que le pétitionnaire ne justifie pas avoir réalisé préalablement une étude géotechnique au titre du plan de prévention des risques couvrant notamment le territoire de la commune de Reims ;

- l'accord de l'architecte des bâtiments de France au projet de construction est irrégulier à défaut de justification de ce que le dossier transmis à cette autorité comportait l'ensemble des éléments lui permettant d'apprécier la conformité du projet à la législation applicable ;

- l'arrêté contesté méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

- il a été pris en méconnaissance des articles L. 161-1, R. 163-1 et R. 163-2 du code de la construction et de l'habitation à défaut de consultation de la commission départementale de sécurité et d'accessibilité ; il n'apparaît pas que le projet tienne compte de la règlementation technique relative à l'accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées notamment pour les parties communes du sous-sol du bâtiment ;

- il méconnaît les dispositions de l'article L. 113-2 du code de l'urbanisme dès lors que le local affecté aux déchets et les deux places de stationnement dont la construction est projetée sont implantés sur un espace boisé classé par le plan local d'urbanisme de Reims ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 9 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims dès lors que la création d'un local affecté aux déchets et de deux places de stationnement dans la cour portera atteinte à l'intérêt de la zone ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 12 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims dès lors que le projet est situé dans un secteur identifié comme " patrimoine d'intérêt local ", la rue Kellermann étant elle-même classée comme " séquence remarquable " alors que les immeubles de la rue sont situés dans le site patrimonial remarquable de Reims ;

- il méconnaît les dispositions des articles 15 et 17 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims ainsi que l'article 20.1 de l'arrêté portant règlement communautaire de collecte de déchets ménagers et assimilés sur le territoire de la communauté urbaine du Grand Reims du 1er avril 2021 et l'article 77 du règlement sanitaire départemental de la Marne ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UF 5 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims ;

- il méconnaît les dispositions des 14.1 et 14.2 de l'article UF 14 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims ;

- il méconnaît les dispositions des articles UF 15 et 15 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 29 novembre 2023, 13 septembre 2024 et 17 septembre 2024, la société Urban House, représentée par Me Hübsch, demande au tribunal :

1°) à titre principal, de rejeter la requête ;

2°) à titre subsidiaire, de surseoir à statuer en vue de la régularisation du permis de construire en litige sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de M. A et Mme B la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants ne justifient pas d'un intérêt à agir contre le projet en litige ;

- les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mai 2024, la commune de Reims, représentée par Me Pyanet, demande au tribunal :

1°) à titre principal, de rejeter la requête ;

2°) à titre subsidiaire, de surseoir à statuer en vue de la régularisation du permis de construire en litige sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de M. A et Mme B la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants ne justifient pas d'un intérêt à agir contre le projet en litige ;

- les moyens de la requête ne sont pas fondés.

L'instruction a été close avec effet immédiat le 5 novembre 2024 en application des dispositions combinées des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le règlement sanitaire départemental de la Marne ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Torrente, premier conseiller,

- les conclusions de M. Maleyre, rapporteur public,

- et les observations de Me Opyrchal, représentant M. A et Mme B, de Me Frigière, qui substitue Me Pyanet, représentant la commune de Reims, et de Me Mecheri, laquelle substitue Me Hübsch, représentant la société Urban House.

Considérant ce qui suit :

1. La société Urban House a déposé, en avril 2022, une demande de permis de construire portant sur la réhabilitation et le changement de destination d'un immeuble à usage de bureaux en un bâtiment de 16 logements sur un terrain situé 21 rue Kellerman à Reims. Par un arrêté du 21 juillet 2022, le maire de Reims a délivré à cette société le permis ainsi sollicité. Par une requête enregistrée le 18 septembre 2022, M. A et Mme B, qui sont propriétaires d'un immeuble situé 21 rue de B à Reims, ont contesté ce permis de construire, lequel a été retiré, à la demande de la société pétitionnaire, par un arrêté du 28 octobre 2022 du maire de Reims. Le 22 mars 2023, la société Urban House a déposé une nouvelle demande de permis de construire pour la réhabilitation du même bâtiment en un bâtiment de 16 logements. Par un arrêté du 7 juin 2023, le maire de Reims a délivré le permis de construire sollicité. M. A et Mme B demandent au tribunal d'annuler cet arrêté.

Sur la fin de non-recevoir :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. () ". Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

3. Il ressort des pièces du dossier que M. A et Mme B sont propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation situé 21 rue de B à Reims, dont ils ont acquis la propriété par acte authentique du 21 novembre 2013, à proximité immédiate du terrain d'assiette du projet en litige. Pour justifier de leur intérêt à agir, les intéressés se prévalent, notamment, des nuisances sonores, olfactive et visuelles qu'engendreront pour eux l'implantation du local poubelle et des deux places de stationnement en limite de leur propriété. Ces éléments sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien, de sorte qu'ils justifient d'un intérêt à agir contre l'arrêté en litige. La fin de non-recevoir opposée par la commune de Reims et la société Urban House doit dès lors être écartée.

Sur les conclusions aux fins d'annulation :

4. En premier lieu, aux termes du premier alinéa de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration : " Toute décision prise par une administration comporte la signature de son auteur ainsi que la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci. ".

5. Il ressort des pièces du dossier que l'arrêté comporte la signature de son auteur ainsi que la mention du prénom, du nom et de sa qualité, Mme F E, 17ème adjointe déléguée.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire précise : / a) L'identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ; () ". Aux termes de l'article R. 431-7 du même code : " Sont joints à la demande de permis de construire : () / b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ". Aux termes de l'article R. 431-8 de ce code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ". Aux termes de l'article R. 431-9 du même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ". Aux termes de l'article R. 431-14 de ce code : " Lorsque le projet porte sur des travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4 ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l'article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux. ". Aux termes de l'article R. 431-16 dudit code : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () / f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 du code de l'environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d'une étude préalable permettant d'en déterminer les conditions de réalisation, d'utilisation ou d'exploitation, une attestation établie par l'architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; () ".

7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire mentionne l'identité du pétitionnaire, à savoir la société Urban House, ainsi que son numéro SIRET, conformément à ce que prévoit les dispositions de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme précitées, lesquelles n'exige pas la mention du nom du propriétaire du terrain d'assiette du projet.

9. S'il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale du projet ne comporte aucune description de l'état initial du terrain et de ses abords, les autres éléments du dossier de demande de permis de construire, notamment le plan de situation, les différents plans des façades, les plans de masse ainsi que les vues d'insertion, ont suffisamment permis au service instructeur de porter son appréciation sur l'état initial du terrain d'assiette du projet. En outre, la notice architecturale et la notice complémentaire comportent une description suffisante des modifications apportées au bâtiments dont l'aspect extérieur restera inchangé, à l'exception du remplacement de la porte d'entrée, de la création d'une fenêtre de toit donnant sur la rue Kellermann, du remplacement du portail donnant sur la rue de B et de l'implantation d'un local déchet dans la cour. Ils précisent également que l'espace boisé classé situé dans la cour ne sera pas modifié ainsi que les matériaux et couleurs utilisés. Par ailleurs, compte tenu de la faible importance des travaux projetés, qui portent sur un bâtiment situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, l'absence de mention des modalités de leur exécution n'a pas été de nature à fausser l'appréciation de l'administration, notamment de l'architecte des bâtiments de France, quant à leur conformité à la règlementation applicable. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l'arrêté contesté a été édicté en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-14 du code de l'urbanisme.

10. Il ressort des pièces du dossier que le plan de masse du projet indique que le local déchet sera doté d'un point d'eau et d'un siphon au sol raccordés aux réseaux d'évacuation des eaux usés et d'adduction d'eau potable existants du bâtiment, lesquels sont identifiés et seront conservés à l'identique. Par ailleurs, s'il est constant que le terrain d'assiette du projet est concerné par le périmètre d'un plan de prévention des risques d'inondation et que les plans de masse ne mentionnent pas les cotes rattachées au système altimétrique de référence de ce plan, cette omission n'a pas été de nature à fausser l'appréciation de l'autorité administrative dès lors qu'il ressort des pièces du dossier que les plans de coupe PC 3.1 et PC 3.2 comportent des cotes altimétriques dont il n'est pas contesté qu'elles sont rattachées au système altimétrique de référence du plan de prévention des risques. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme doit être écarté.

11. Enfin, il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire comporte une attestation de l'architecte du projet certifiant que celui-ci prend en compte l'étude des risques " effondrement de cavités souterraines " de la commune de Reims qui a été réalisée conformément à ce que prévoient les dispositions de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, lesquelles n'imposent pas au pétitionnaire de joindre ladite étude dans son dossier de demande. Ce moyen doit, par suite, être écarté.

12. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 632-1 du code du patrimoine : " Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis. / Sont également soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des éléments d'architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, au sens des articles 524 et 525 du code civil, lorsque ces éléments, situés à l'extérieur ou à l'intérieur d'un immeuble, sont protégés par le plan de sauvegarde et de mise en valeur. Pendant la phase de mise à l'étude du plan de sauvegarde et de mise en valeur, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des parties intérieures du bâti. / L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du site patrimonial remarquable. ". En vertu de l'article L. 632-2 du même code : " I. - L'autorisation prévue à l'article L. 632-1 est, sous réserve de l'article L. 632-2-1, subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. A ce titre, ce dernier s'assure du respect de l'intérêt public attaché au patrimoine, à l'architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. Il s'assure, le cas échéant, du respect des règles du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine. Il tient compte des objectifs nationaux de développement de l'exploitation des énergies renouvelables et de rénovation énergétique des bâtiments définis à l'article L. 100-4 du code de l'énergie. Tout avis défavorable de l'architecte des Bâtiments de France rendu dans le cadre de la procédure prévue au présent alinéa comporte une mention informative sur les possibilités de recours à son encontre et sur les modalités de ce recours. / Le permis de construire, le permis de démolir, le permis d'aménager, l'absence d'opposition à déclaration préalable, l'autorisation environnementale prévue à l'article L. 181-1 du code de l'environnement ou l'autorisation prévue au titre des sites classés en application de l'article L. 341-10 du même code tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 632-1 du présent code si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent I. () ".

13. Il est constant que le terrain d'assiette du projet est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable. Il ressort des pièces du dossier que l'architecte des bâtiments de France a été saisi le 23 mars 2023, le lendemain du dépôt de la demande de permis de construire, et que les services de l'urbanisme de la commune de Reims ont demandé au pétitionnaire de fournir des pièces complémentaires permettant notamment d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement, la société Urban House ayant transmis les pièces demandées le 9 mai 2023. Si les requérants soutiennent qu'il n'est pas établi que ces éléments ont été communiqués à l'architecte des bâtiments de France, il ressort toutefois des pièces du dossier que celui-ci a donné son accord au projet en litige le 23 mai 2023 en l'assortissant de prescriptions intéressant l'aspect du portail dont la modification est projetée. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que l'architecte des bâtiments de France n'aurait pas tenu compte des éléments complémentaires fournis par le pétitionnaire le 9 mai 2023. Ce moyen doit, par suite, être écarté.

14. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".

15. En se bornant à soutenir que l'autorité administrative n'a pas été mise en mesure de porter son appréciation sur la conformité du projet aux dispositions citées au point précédent à défaut d'éléments objectifs permettant d'apprécier si le projet prend en compte l'étude préalable sur le plan de prévention des risques, les requérants n'assortissent pas leurs allégations des précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien-fondé.

16. En cinquième lieu, en se bornant à soutenir que l'avis de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité n'a pas été sollicité et qu'il n'apparaît pas que le projet tienne compte de la règlementation technique relative à l'accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées notamment pour les parties communes du sous-sol du bâtiment, les requérants n'assortissent pas leurs allégations des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé. Ces moyens doivent, par suite, être écartés.

17. En sixième lieu, aux termes de l'article L. 113-1 du code de l'urbanisme : " Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements. ". Selon le premier alinéa de l'article L. 113-2 de ce code : " Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. ".

18. Les intéressés soutiennent que le local poubelle et les deux places de stationnement dont la construction est projetée sont implantés sur un espace boisé classé par le plan local d'urbanisme de Reims. S'il est constant qu'une partie du terrain d'assiette du projet fait l'objet d'un classement en espace boisé classé par le plan local d'urbanisme de Reims, il ressort des pièces du dossier, notamment des plans de masse, dont les cotations ne sont pas remises en cause par le constat d'huissier produit par les requérants, que le local poubelle et les places de stationnement réservées aux visiteurs dont l'implantation est prévue dans la cour de l'immeuble sont situés en dehors de l'espace boisé classé identifié par le plan local d'urbanisme. Ce moyen manque donc en fait et doit, par suite, être écarté.

19. En septième lieu, aux termes de l'article 9 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims : " Par son aspect la construction ne devra pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales / Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. / Tous les travaux exécutés sur un bâtiment faisant l'objet d'une protection au titre de l'article L.151-19 du code de l'urbanisme, doivent être conçus en évitant toute dénaturation des caractéristiques constituant son intérêt esthétique, tel qu'annexé au rapport de présentation. En outre, les projets situés à proximité immédiate de bâtiments ainsi protégés doivent être élaborés dans la perspective d'une mise en valeur de ce patrimoine. / Les tissus urbains sont généralement hétérogènes et en évolution progressive. Il s'agit, non pas de figer par une reproduction à l'identique, mais d'en assurer l'harmonieuse transformation. Pour bien maîtriser l'impact de la future construction dans son environnement, le maître d'œuvre doit s'appuyer sur une analyse des architectures avoisinantes, de la structuration de la rue pour établir les règles minimales d'insertion du futur bâtiment, le choix d'une expression architecturale pouvant être varié. / Certaines zones urbaines sont, par ailleurs, fortement constituées, très homogènes, des règles particulières à ces zones visent donc à les préserver. () / Locaux déchets : Afin de ne pas porter atteinte au paysage bâti, les locaux déchets devront être prévus à l'intérieur des constructions. En cas d'impossibilité de satisfaire à cette obligation, les aires ou les locaux extérieurs de stockage des déchets devront être traités avec soin afin de s'intégrer au mieux à l'environnement. ".

20. En vertu de l'article 12 du même règlement : " Prescriptions relatives au patrimoine bâti et paysager à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ou à requalifier / Les éléments de patrimoine bâti remarquables sont localisés sur les documents graphiques et sont identifiés dans la liste figurant dans l'annexe au règlement. / La démolition totale ou partielle d'un élément ou d'un ensemble de patrimoine bâti repéré et protégé doit faire l'objet d'une autorisation préalable. / En cas de permis de démolir, l'Architecte des Bâtiments de France est obligatoirement consulté, à titre d'expert, dans le cadre d'un avis simple. / Tous les travaux exécutés sur un bâtiment faisant l'objet d'une protection doivent être conçus en évitant toute dénaturation des caractéristiques conférant leur intérêt, tels qu'elles sont présentées dans le Rapport de Présentation. / Cette protection n'interdit pas toute évolution du bâti existant. Elle suppose que les projets ne portent pas atteinte, ni aux caractéristiques des éléments de patrimoine d'intérêt local, ni à l'homogénéité de la composition urbaine dans lequel le bâti s'insère. / De plus, les projets contigus aux bâtiments ainsi protégés doivent être élaborés dans la perspective d'une bonne insertion urbaine ".

21. Selon le 1.3.2 de l'annexe de ce règlement : " 1.3.2. Les éléments et les séquences architecturaux remarquables / Selon l'article L. 151-19° du Code de l'Urbanisme, le PLU peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection. Conformément à cet article, les éléments de patrimoine bâti remarquables sont localisés sur les documents graphiques et sont identifiés dans la liste qui figure dans le sous-chapitre 3.2. du présent document. En application des articles L. 421-3 et R. 421-23 du Code de l'Urbanisme, la démolition totale ou partielle d'un élément ou d'un ensemble de patrimoine bâti repéré et protégé au titre de l'article L. 151-19 doit faire l'objet d'une autorisation préalable. De plus, en cas de permis de démolir, l'Architecte des Bâtiments de France est obligatoirement consulté, à titre d'expert, dans le cadre d'un avis simple. Tous les travaux exécutés sur un bâtiment faisant l'objet d'une protection au titre de l'article L. 151-19 du Code de l'Urbanisme, doivent être conçus en évitant toute dénaturation des caractéristiques conférant leur intérêt, tels qu'elles sont présentées dans le Rapport de Présentation. / Cette protection n'interdit pas toute évolution du bâti existant. Elle suppose que les projets ne portent pas atteinte, ni aux caractéristiques des éléments de patrimoine d'intérêt local, ni à l'homogénéité de la composition urbaine dans lequel le bâti s'insère. En outre, les projets contigus aux bâtiments ainsi protégés doivent être élaborés dans la perspective d'une bonne insertion urbaine. ".

22. Les requérants soutiennent que l'implantation de deux places de parking et d'un local de stockage des déchets dans la cour de l'immeuble objet des travaux en litige porte atteinte à l'intérêt de la zone. S'il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est situé dans le périmètre du site patrimonial remarquable de Reims, le local poubelle présente des dimensions modestes et sera clos, couvert et revêtu d'un enduit ton pierre similaire aux constructions avoisinantes. En outre, ni ce local, ni les places de stationnement dont l'implantation est prévue dans la cour de l'immeuble, ne seront visibles depuis la voie publique ou d'un élément bénéficiant d'une protection au titre de la législation du patrimoine. Ils ne porteront pas davantage atteinte à l'espace boisé classé situé en fond de parcelle. Par ailleurs, s'il est constant que la rue Kellermann est identifiée par l'annexe au règlement du plan local d'urbanisme de Reims comme segment urbain remarquable au sens et pour l'application de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, il résulte du rapport de présentation dudit plan que ses auteurs ont entendu accorder une protection renforcée aux bâtiments composant ce segment de rue, qui inclut celui implanté au n°21 de cette rue, exclusivement au regard de leurs caractéristiques architecturales propres sans prohiber la construction de bâtiments annexes en fond de cour. Dans ces conditions, compte tenu des dimensions modestes du local poubelle projeté, de l'absence de visibilité de cet aspect du projet depuis les rues Kellermann et de B ainsi que des matériaux et couleurs utilisés, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la construction de ce local méconnaît les dispositions précitées des articles 9 et 12 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims ni celles du 1.3.2 de l'annexe audit règlement. Ces moyens doivent, par suite, être écartés.

23. En huitième lieu, aux termes de l'article 15 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims : " Stationnement des véhicules : / - Le stationnement des véhicules automobiles correspondant aux fonctions des constructions est assuré hors des voies publiques. / - Définition de la place de stationnement : La taille de la place de stationnement proprement dite est de 2,5 x 5 m minimum. () ". Selon l'article 17 du même règlement : " Lorsqu'un dispositif de conteneurs enterrés ou semi enterrés existe, il convient de privilégier ce mode de collecte. / En l'absence de ce dispositif, tout projet soumis à permis de construire doit comporter des locaux de stockage de déchets techniquement compatibles avec le matériel utilisé par l'autorité compétente en matière de collecte. / Les surfaces nécessaires au stockage seront conformes aux dispositions en vigueur de l'autorité compétente. / En cas d'opérations d'aménagement d'ensemble, les systèmes de stockage sont mutualisables. / Les aires de présentation des conteneurs doivent être prévues et implantées en façade sur rue, sauf lorsque les bâtiments sont à l'alignement et dans tous les cas elles devront être dissimulées sans compromettre leur accessibilité. / Les préconisations techniques à respecter sont fixées par le règlement des collectes de déchets ménagers et assimilés sur le territoire de l'agglomération de Reims. ".

24. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les plans de masse fournis par les pétitionnaires mentionnent la surface du local de stockage des déchets projeté, à savoir 5,12 m², la communauté urbaine du Grand Reims ayant d'ailleurs estimé que ce local est de taille suffisante afin de recevoir les récipients de collecte des déchets qu'elle met à disposition des occupants. En se bornant à soutenir qu'aucun élément du dossier ne permet d'apprécier si le local de stockage des déchets répond aux exigences définies par l'article 20.1 de l'arrêté portant règlement communautaire de collecte de déchets ménagers et assimilés sur le territoire de la communauté urbaine du Grand Reims du 1er avril 2021 et l'article 77 du règlement sanitaire départemental de la Marne, les requérants n'assortissent pas leurs allégations des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé. Par ailleurs, si les intéressés se prévalent de ce que le projet prévoit la création de deux places de stationnement entre ce local et le portail permettant d'accéder à la cour dont l'étroitesse fait obstacle à l'évacuation des bacs de collecte, aucune des dispositions dont ils se prévalent ne fait obstacle à une telle organisation, alors, au demeurant, que les deux places de stationnement en question sont réservés à l'usage des visiteurs et n'ont pas vocation à être occupés de manière permanente. Ce moyen doit, par suite, être écarté.

25. En huitième lieu, aux termes de l'article UF 5 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : " 5.1. Dans les secteurs UFa et UFb / 5.1.1.1 Disposition générales : / La distance (d) entre deux constructions non-contiguës sur une même unité foncière doit respecter les dispositions suivantes : () / 2° Lorsque la façade la plus haute a des vues principales et la façade principale n'en a pas : / La distance (d) doit être au moins égale à la hauteur (Hf) à l'égout de toiture ou à l'acrotère de la construction la plus basse avec minimum de 6 m () / 5.1.2. Dispositions particulières : / La distance entre la construction principale et les constructions annexes (garages, abris, remises) non-contiguës doit être supérieur ou égale à 2 m. ". Selon l'annexe audit règlement : " 2.2 Définition des termes employés : () / Construction annexe : est considérée comme construction annexe les locaux de faible dimension ayant un caractère accessoire au regard de l'usage de la construction principale, tels que remises, abris de jardin, garages ".

26. Si les requérants soutiennent que le local poubelles projeté ne respecte pas la distance prévue par les dispositions citées au point précédent, il ressort des plans de masse fournis par le pétitionnaire que ce local, qui doit être regardé comme une construction annexe au sens et pour l'application de ces dispositions, sera implanté à une distance de deux mètres par rapport au bâtiment principal existant. Ce moyen doit, par suite, être écarté.

27. En neuvième lieu, aux termes de l'article UF 14 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims relatif aux obligations en matière de réalisation d'espaces libres et de plantations, d'aires de jeux et de loisirs : " () / 14.1. Plantation des espaces de stationnement : / 1 - Les aires de stationnement réalisées en surface doivent être plantées, à raison d'1 arbre de haute tige pour 4 places avec un revêtement drainant ou en pleine terre sur 8 à 10m3 au sol par arbre / 2 - Dans le cas de stationnement aménagé sur dalle, 10% de cette emprise sera plantée de végétation arbustive, les normes suivantes seront appliquées : / - Pour les arbres : 1m de terre végétale plus 0,20m de couche drainante avec 8 à 10 m3 de terre arable par arbre. / - Pour les arbustes : 1 à 2 m3 de terre arable par arbuste. / 14.2. Dispositions relatives aux espaces libres pour les opérations de logements collectifs : () / - Dans le cas d'opération de plus de 10 logements collectifs dans les secteurs UFb et UFc : 20% au minimum de la surface du terrain doivent être aménagés en espaces verts collectifs, aires de jeux et de loisirs situées à proximité des logements dont 50% seront réalisés d'un seul tenant. / - Ces espaces doivent présenter une dominante végétale et seront réalisés au sol et en pleine terre. / - Dans l'impossibilité de maintenir un espace de pleine terre, un aménagement sur dalle peut être autorisé, dans ce cas les normes suivantes seront respectées : / - Pour les arbres : 1m de terre végétale plus 0,20m de couche drainante avec 8 à 10 m3 de terre arable par arbre. / - Pour les arbustes : 1 à 2 m3 de terre arable par arbuste ". Selon l'annexe de ce règlement : " () L'adaptation du règlement aux constructions existantes / Lorsqu'un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux dispositions édictées par le règlement applicable de la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de cet immeuble avec lesdites dispositions, ou qui sont sans effet à leur égard. () ".

28. D'une part, il est constant que le projet en litige prévoit l'aménagement de deux places de stationnement sur dalle sans prévoir la plantation de végétation, contrairement à ce qu'exigent les dispositions du 14.1 de l'article UF 14 du règlement du plan local d'urbanisme précitées. S'il ressort des pièces du dossier que le lieu d'implantation de ces deux emplacements de stationnement est déjà dallé et servait déjà au stationnement des véhicules, il ne résulte toutefois pas de ces dispositions que leur application serait limitée aux seuls aménagements de stationnement sur dalle nouvelle. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que les travaux projetés, qui ne sont pas sans effet sur l'application de ces dispositions, auraient pour objet d'améliorer la conformité de l'immeuble existant avec ces dernières. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du 14.1 de l'article UF 14 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims doit être accueilli.

29. D'autre part, il est constant que le projet en litige, s'il conserve l'espace vert classé en espace boisé classé par le plan local d'urbanisme de Reims, ne prévoit pas l'aménagement de 20% de la surface du terrain d'assiette en espaces verts collectifs ou en aires de jeux et de loisir, alors qu'il porte sur une opération de plus de dix logements dans un immeuble jusqu'ici destiné à un usage de bureau. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que ce projet n'est pas conforme aux dispositions du 14.2 de l'article UF 14 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims.

30. En dernier lieu, en vertu de l'article 15 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims : " Stationnement des véhicules : / - Le stationnement des véhicules automobiles correspondant aux fonctions des constructions est assuré hors des voies publiques. / - Définition de la place de stationnement : La taille de la place de stationnement proprement dite est de 2,5 x 5 m minimum. / - Toute tranche entamée est due. / - Périmètre de réduction des normes de stationnement lié à la desserte en transports en commun : Les prescriptions concernant le périmètre de réduction des normes de stationnement sont applicables à tout projet dont le terrain d'assiette est concerné même partiellement par ce périmètre, tel que représenté aux plans de zone et précisé en annexe du présent règlement. / - Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en autopartage () ". Aux termes de l'article UF 15 du même règlement : " () / 15.3. Normes : / 15.3.1. Pour les constructions à usage d'habitation : / Hors du périmètre de réduction des normes de stationnement repéré aux plans de zone : / - 1 place par tranche de 70 m² de surface de plancher avec au moins 1 place par logement. Toutefois, dans le cas de construction de logements neufs, il ne pourra être exigé plus de 2 places de stationnement par logement, nonobstant l'application des normes susvisées. / - Dans les programmes de plus de 4 logements, il doit être prévu des aires de stationnement destinées aux visiteurs à raison d'1 place par tranche de 4 logements. / - Les places doubles sont tolérées uniquement en place visiteurs ou bien pour le stationnement des maisons individuelles. / 15.4. Dispositions particulières : / 15.4.1. En cas d'impossibilité technique d'aménager le nombre d'aires de stationnement nécessaires sur le terrain de la construction, le constructeur est autorisé à justifier pour les surfaces de stationnement qui font défaut, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation, soit de l'acquisition ou de location à long terme de places de stationnement existant ou en cours de réalisation. Ces places devront se situer, par un cheminement piéton, à moins de 300 m du projet. / 15.4.2. En cas de création de niveaux supplémentaires, de surélévation ou d'extension, les normes fixées au paragraphe 15.2 ne sont exigées que pour les surfaces nouvelles créées à concurrence des normes appliquées par tranche de surface. / 15.4.3. En cas de changement d'affectation et/ou de destination de locaux et pour les divisions d'immeubles anciens, l'existant génère un acquis forfaitaire d'1 place pour 210 m² de surface de plancher. Cet acquis est déduit de l'application des normes visées au paragraphe 15.2. () ".

31. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige, qui emporte la création de 1 180 m² de surface habitable par changement de destination, prévoit l'aménagement de deux places de stationnement réservées aux visiteurs dans la cour extérieure ainsi que la mise à disposition de quinze places de stationnement situées en dehors du terrain d'assiette du projet.

32. D'une part, les requérants soutiennent qu'il n'est pas justifié de l'impossibilité technique de réaliser les emplacements de stationnement dans l'emprise du projet. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, notamment des pièces produites à l'appui de la demande de permis de construire, que, compte tenu de la configuration du terrain d'assiette du projet et de l'ensemble des contraintes architecturales, patrimoniales et urbanistiques auxquelles est soumis le bâtiment existant, qui est identifié au sein d'un segment urbain remarquable en application de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme et alors qu'une partie du terrain d'assiette est classée en espace boisé classé, il existait, à la date de délivrance du permis de construire, une impossibilité technique de réaliser les quinze places de stationnement requises sur l'emprise de la construction.

33. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que les deux places de stationnement en enfilade réservées au stationnement des visiteurs sur le terrain d'assiette du projet respectent les règles de dimensions fixées par l'article 15 du règlement du plan local d'urbanisme lesquelles permettent les places doubles pour le stationnement des visiteurs.

34. Enfin, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice du projet, que pour remplir ses obligations en matière de stationnement, le projet contesté prévoit l'affectation de quatre places au 49 rue Coquebert, cinq places au 20 rue de B, une place au 19 rue Kellermann, d'un box au 4 ter rue Coquebert et de deux places au 11 rue du Cardinal C.

35. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, la société Urban House justifie que ces emplacements de stationnement sont situés, par un cheminement piéton, à moins de 300 mètres du projet.

36. En outre, cette société établit disposer d'une promesse unilatérale de vente pour l'acquisition du box situé 4 ter rue Coquebert ainsi que de contrats de bail, conclus sous forme d'acte notarié, d'une durée de quinze ans renouvelables par tacite reconduction, pour les autres places de stationnement. Contrairement à ce que soutiennent les intéressés, il résulte des termes des baux en cause que le locataire ne peut les résilier de manière anticipée, cette faculté n'étant reconnu au bailleur qu'en cas d'inexécution. Dès lors, compte tenu de leur durée et de leurs conditions d'exécution ainsi que de la brièveté du délai écoulé entre leur conclusion et la délivrance du permis contesté, les baux dont s'est prévalue la société Urban House pour la réalisation de son projet doivent être regardées comme des locations à long terme au sens et pour l'application des dispositions du 15.4.1. de l'article UF 15 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims.

37. Enfin, les requérants allèguent que la place de stationnement louée par M. D est toujours occupée par lui, que le bail consenti par M. H produit à l'instance diffère de celui versé à l'appui de la demande de permis de construire, celui-ci continuant également d'occuper sa place de stationnement et qu'il existe une communauté d'intérêt entre les SCI Julea à la société Urban House qui ont le même gérant. Toutefois, ces circonstances ne sauraient suffire à démontrer que les baux en question présenteraient un caractère fictif.

38. Dans ces conditions, les intéressés ne sont pas fondés à soutenir que le permis contesté méconnaît les dispositions précitées des articles 15 et UF 15 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims.

Sur les conséquences de l'illégalité de l'arrêté du 3 janvier 2023 :

39. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

40. Il résulte des dispositions précédemment citées, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

41. Les vices tirés de la méconnaissance des dispositions des 14.1 et 14.2 de l'article UF 14 du règlement du plan local d'urbanisme de Reims sont susceptibles d'être régularisés par la présentation d'une demande de permis modificatif, lequel ne bouleverserait pas le projet de telle sorte qu'il en changerait la nature même. Les parties ont présenté spontanément leurs observations sur la possibilité de régulariser le permis de construire en litige. Il y a dès lors lieu, dans les circonstances de l'espèce, de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, dans l'attente d'une telle régularisation.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité de l'arrêté du 7 juin 2023 par lequel le maire de Reims a délivré le permis de construire sollicité par la société Urban House jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, pour permettre à la société pétitionnaire d'obtenir un permis modificatif régularisant les vices relevés aux points 28 et 29.

Article 2 : Tous autres droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. I A et Mme G B, à la société Urban House et à la commune de Reims.

Délibéré après l'audience du 19 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Briquet, président,

M. Torrente, premier conseiller,

M. Rifflard, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

Le rapporteur,

Signé

V. TORRENTELe président,

Signé

B. BRIQUET

La greffière,

Signé

F. DAROUSSI DJANFAR

La République mande et ordonne au préfet de la Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution du présent jugement.