Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 22 janvier 2023 et le 26 septembre 2025, M. C... A... et M. B... A..., représentés par Me A..., demandent au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 17 novembre 2022 par lequel le préfet du Pas-de-Calais a déclaré insalubre le logement situé au n° 4 (premier étage gauche) du 45 route de Montreuil à Rang-du-Fliers, a fixé les mesures à réaliser pour remédier à cet état ainsi que le délai imparti pour les exécuter, et a interdit ce logement à l’habitation, à titre temporaire, jusqu’au prononcé de la mainlevée de la mesure ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils ont intérêt à agir ;
- l’arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente ;
- il est intervenu au terme d’une procédure irrégulière en méconnaissance du principe du contradictoire ;
- il est entaché d’un défaut de motivation ;
- il est entaché d’une erreur de fait, et frappé de caducité, dès lors que la locataire a quitté définitivement le logement le 30 novembre 2022, aucun des travaux ne pouvant plus être prescrit ;
- il est entaché d’erreur manifeste d’appréciation.
Par un mémoire en défense, enregistré le 24 avril 2023, le préfet du Pas-de-Calais conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de la santé publique ;
- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- le décret n° 2006-1115 du 11 août 2016 ;
- le code de justice administrative.
L’affaire, qui relève de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, a été renvoyée en formation collégiale, en application de l’article R. 222-19 du même code.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Huchette-Deransy,
- les conclusions de M. Horn, rapporteur public,
- et les observations de Me A..., pour MM. A....
Considérant ce qui suit :
C... A... et son épouse, sont usufruitiers d’un immeuble sis 45 route de Montreuil à Rang du Fliers, dont leur fils, M. B... A... est nu-propriétaire. Sur la base d’un rapport d’inspection de l’agence régionale de santé (ARS) des Hauts-de-France du 26 septembre 2022 relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation du logement situé au premier étage gauche de cet immeuble, le préfet du Pas-de-Calais, par un arrêté du 17 novembre 2022, dont MM. A... demandent l’annulation, a déclaré ce logement en état d’insalubrité, a fixé les mesures à réaliser pour remédier à cet état ainsi que le délai imparti pour les exécuter, et a interdit le logement à l’habitation à titre temporaire jusqu’au prononcé de la mainlevée de la mesure.
Sur l’arrêté pris dans son ensemble :
En premier lieu, par un arrêté n° 2022-10-73 du 10 août 2022, publié le même jour au recueil spécial des actes administratifs de la préfecture du Pas-de-Calais n° 97, M. Richert, secrétaire général adjoint en charge de la cohésion sociale a reçu délégation pour signer, en cas d’absence ou d’empêchement du secrétaire général de la préfecture du Pas-de-Calais notamment, les décisions litigieuses. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire doit être écarté.
En deuxième lieu, l’arrêté attaqué, qui vise les dispositions du code de la construction et de l'habitation et du code de la santé publique sur lesquelles il est fondé et fait état notamment du rapport du directeur général de l’ARS des Hauts-de-France établi le 26 septembre 2022 lequel avait antérieurement était communiqué aux requérants, expose avec une précision suffisante les considérations de fait qui en constituent le fondement. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation doit être écarté.
En troisième et dernier lieu, aux termes de l’article L. 511-10 du code la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige : « L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l'immeuble (…) / ». Aux termes de l’article L. 511-8 du même code : « La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé (…). ». Aux termes de l’article R. 511-3 de ce code : « Dans le cadre de la procédure contradictoire mentionnée à l'article L. 511-10, l'autorité compétente mentionnée à l'article L. 511-4 informe les personnes désignées en application de l'article L. 511-10 des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et des mesures qu'elle compte prendre. / Le rapport mentionné à l'article L. 511-8 et, le cas échéant, les autres éléments sur lesquels l'autorité compétente se fonde sont mis à disposition des personnes susmentionnées qui sont invitées à présenter leurs observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, ou à quinze jours dans les cas mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique. (…)».
Il résulte de l’instruction que, par un courrier du 6 octobre 2022, le préfet du Pas-de-Calais a communiqué le rapport de l’ARS à MM. A..., les a informés qu’une procédure visant à déclarer l’insalubrité du logement situé au premier étage gauche de l’immeuble sis 45 route de Montreuil à Rang-du-Fliers était engagée en application de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation, et les a invités à présenter leurs observations dans un délai d’un mois à compter de la notification de ce courrier. Si les requérants soutiennent que leur conseil n’aurait pas été mis à même de participer à la visite des lieux par le technicien de l’ARS ayant abouti à la rédaction du rapport sur lequel le préfet s’est fondé pour rendre son arrêté, et qu’ils n’auraient eux-mêmes pas pu faire entendre leur point de vue au cours de cette visite, ces circonstances sont sans incidence sur la légalité de la procédure suivie dès lors qu’aucune disposition légale ou réglementaire ou principe général du droit ne prévoit que la visite des lieux doit être organisée de manière contradictoire, ou même que le propriétaire d’un logement inspecté par l’agence régionale de santé suite à un signalement pour insalubrité devrait être présent sur les lieux au moment de la visite. De plus, la circonstance que le courriel du conseil des requérants du 14 septembre 2022 sollicitant le report de cette visite afin de lui permettre d’y assister ne soit pas mentionné dans l’arrêté est sans incidence sur la légalité de la décision. Par suite, le moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué serait entaché d’un vice de procédure doit être écarté.
Sur l’état d’insalubrité du logement :
D’une part, aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. / La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l'article L. 1334-2 rend un local insalubre. / Les décrets pris en application de l'article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l'article L. 1311-2 précisent la définition des situations d'insalubrité. ». Aux termes de l’article L. 1331-23 du même code : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. ». Aux termes de l’article R. 1331-25 du même code : « Le bâti (sol, toiture, murs, ouvertures), les gros ouvrages, au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, assurent la protection, prévue par l'article R. 151-2 du même code, des locaux d'habitation contre les remontées d'eau, les infiltrations et l'humidité, ainsi que contre les infiltrations d'air parasite. (… ) ». Aux termes de l’article R. 1331-31 de ce code : « L'installation électrique est sécurisée et comporte un dispositif de coupure générale de l'alimentation électrique dans le logement. ». Aux termes de l’article R. 1331-33 toujours de ce code : « Le logement est pourvu d'un système de régulation de la chaleur fonctionnel et suffisant, qui peut être assuré par différents moyens tels l'isolation thermique, la présence de volets, la possibilité de ventilation nocturne, l'existence d'un puits provençal, ainsi que par leur combinaison. ».
D’autre part, aux termes de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation : « La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : /(…)/ 4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. ». Aux termes de l’article L. 511- 4 du même code : « L'autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est : /(…)/ 2° Le représentant de l'Etat dans le département dans le cas mentionné au 4° [de l'article L. 511-2]. ». Aux termes de l’article L. 511-8 de ce code : « La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé (…) remis au représentant de l'Etat dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité. /(…)/ ».
Il résulte de l’instruction que pour qualifier l’état d’insalubrité du logement en cause, le préfet du Pas-de-Calais s’est appuyé en particulier sur l’annexe 3 du rapport établi par les services de l’ARS des Hauts-de-France, lequel a relevé la présence de fissures sur les murs porteurs laissant craindre pour leur solidité et leur étanchéité, le mauvais état des planchers qui se sont affaissés par endroit, la faible isolation intérieure des murs périphériques (ponts thermiques visibles sur les murs périphériques avec développement de moisissures), l’insuffisance et l’inefficacité du système de ventilation, la présence d'humidité dans l'ensemble des pièces, d’auréoles sur plusieurs plafonds et le développement de moisissures, le dysfonctionnement de convecteurs électriques ainsi que des anomalies sur l’installation électrique, la dégradation des matériaux associée à la suspicion de présence de plomb.
En premier lieu, pour contester l’état d’insalubrité tel que constaté au point précédent, les requérants soutiennent, que le rapport n’établit pas, en relevant la seule présence de fissures superficielles, que la solidité des murs porteurs serait atteinte. S’il résulte des constatations du rapport de l’ARS, étayées par des photographies, que les fissures en question ont été colmatées afin d’en suivre l’évolution et qu’elles sont apparues il y a plusieurs années, selon les termes mêmes du rapport, ces désordres ne relèvent ni du « péril » ni n’entrainent un défaut de stabilité des murs. Par suite, il ne résulte pas de l’instruction, en l’état du dossier, que les fissures telles qu’elles sont décrites et caractérisées dans le rapport de l’ARS, seraient de nature à atteindre la solidité des murs porteurs.
En deuxième lieu, les requérants soutiennent que la non-conformité de la ventilation ne serait pas établie. Toutefois, en se bornant à soutenir que des fenêtres seraient munies d’entrées d’air conformes aux prescriptions réglementaires, sans apporter aucun élément à l’appui de leurs allégations, que l’humidité présente dans le logement résulterait « principalement » de l’usage fait par la locataire et que cette humidité n’aurait pas été mesurée, les requérants ne critiquent pas de façon sérieuse et pertinente les mentions précises du rapport de l’ARS, corroborées par différentes photographies, selon lesquelles le système de ventilation est insuffisant et inefficace, la présence d’humidité étant renforcée par l’absence d'extraction naturelle dans le coin cuisine et dans le cabinet d’aisance. En outre, les requérants n’établissent pas davantage que le technicien de l’ARS ne serait pas suffisamment formé à ce titre.
En troisième lieu, si le rapport de l’ARS ne contient pas la photographie des résultats du bâtonnet de test de la présence de plomb dans le logement en cause, il ressort des termes mêmes de ce rapport, qui fait foi jusqu’à preuve du contraire, que ce test s’est révélé positif. En tout état de cause, en se bornant à soutenir que ce test n’a pas eu lieu, les requérants n’apportent pas la preuve contraire de l’absence de plomb dans les peintures dégradées du logement, alors même qu’il résulte de l’instruction que le logement a été construit avant 1949 et qu’il n’a été ni entretenu ni rénové depuis les années 1980.
En dernier lieu, les requérants soutiennent que le dysfonctionnement relevé des moyens de chauffage n’est pas suffisamment précis pour être tenu pour établi. Il est constant que le rapport de l’ARS ne contient aucune précision technique quant à ces désordres relatifs à certains convecteurs. Cependant, il résulte de l’instruction que les locaux en litige sont mal isolés, humides et que l’installation électrique est défaillante. Il résulte également des précisions du rapport de l’ARS que la locataire a dû mettre en place plusieurs convecteurs d’appoint. Dès lors en critiquant uniquement l’imprécision du rapport, les requérants ne contestent pas utilement que le logement ne dispose pas d’un moyen de chauffage suffisant, sécurisé et adapté aux caractéristiques d’isolation thermique du bâtiment.
Il résulte de ce qui précède que MM. A... sont seulement fondés à soutenir que le désordre tenant à la solidité des murs porteurs compte tenu des fissures présentes en façade est entaché d’erreur d’appréciation. Les autres désordres retenus par le préfet pour prononcer l’arrêté de traitement de l’insalubrité en litige sont en revanche dépourvus d’erreur de fait ou d’appréciation.
Sur les mesures et travaux prescrits :
En premier lieu, s’il résulte de l'instruction que les causes d’insalubrité relevées par le préfet du Pas-de-Calais sont, pour certaines, partiellement imputables à l'occupante du logement, cette circonstance est sans influence sur la légalité de l'arrêté en litige, dès lors qu'elle ne remet en cause ni la réalité du danger en résultant, ni le bien-fondé des mesures prescrites par le préfet pour y remédier. Il en va de même de la circonstance, à la supposer même établie, que l'occupant du logement s'opposerait à la réalisation des travaux, les requérants disposant de voies de droit leur permettant de contraindre leur locataire à permettre la réalisation des travaux et d'engager sa responsabilité dans l'hypothèse où elle serait à l'origine de dégradations.
En second lieu, il résulte de l’instruction que l’arrêté attaqué a prescrit « la mise en place d’un système de ventilation efficace permettant d’assurer un renouvellement général et permanent de l’air ambiant. La présence d’appareils à combustion nécessitant des amenées d’air comburant doit être prise en compte ». Dès lors, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de ce que le système de ventilation mécanique contrôlé n’est pas obligatoire, le préfet du Pas-de-Calais n’ayant pas imposé la mise en place de cette solution. Enfin, si MM. A... soutiennent qu’une attestation de conformité de l’installation électrique de type « CONSUEL » ne serait pas exigible s’agissant du parc locatif ancien, une telle attestation relative à l'état de l'installation intérieure d'électricité, est expressément requise pour les locaux d'habitation comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans par les dispositions du décret du 11 août 2016 et de la loi du 6 juillet 1989.
Il résulte de tout ce qui précède que MM. A... ne sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 17 novembre 2022 qu’en tant qu’il prescrit la remise en état des murs porteurs.
Sur le délai fixé pour exécuter les mesures prescrites :
Aux termes du dernier alinéa de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation : « Lorsque l'immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l'arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, dès lors qu'il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, la personne tenue d'exécuter les mesures prescrites n'est plus obligée de le faire dans le délai fixé par l'arrêté. L'autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d'office, aux frais de cette personne, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès et l'usage du lieu, faute pour cette dernière d'y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l'article L. 511-22 ».
Lorsqu’un immeuble ou un logement qui fait l’objet d’un arrêté du représentant de l’Etat dans le département prescrivant, dans un certain délai, des mesures destinées à remédier à son insalubrité devient, après la notification de cet arrêté, inoccupé et libre de location, son propriétaire n'est plus tenu de réaliser les mesures prescrites dans le délai fixé par l’autorité administrative, dès lors que l’immeuble ou le logement est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des voisins. En l’absence d’arrêté préfectoral de mainlevée, ces mesures doivent toutefois être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location.
Par suite, si le juge administratif, saisi d’un recours de plein contentieux contre un arrêté d’insalubrité d’un immeuble ou d’un logement, doit tenir compte de la situation existant à la date à laquelle il se prononce et, notamment, de la circonstance que l’immeuble ou le logement en litige, qui ne constitue pas un danger pour la santé et la sécurité du voisinage, est inoccupé et libre de location, cette dernière circonstance, qui est susceptible de justifier que l’échéance fixée dans l’arrêté d’insalubrité pour prendre les mesures nécessaires à l’occupation de l’immeuble ou du logement soit différée, ne saurait en revanche fonder par elle-même l’annulation de ces mêmes mesures.
L’arrêté contesté du 17 novembre 2022 impose à MM. A..., afin de faire cesser la situation d’insalubrité du logement dont ils sont propriétaires, de procéder à la réalisation, selon les règles de l’art, d’une série de mesures et travaux au plus tard au 31 mai 2023 ou avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location si le logement devient vacant. Si MM. A... font valoir, sans l’établir, que la locataire du logement en cause aurait définitivement quitté le logement en litige le 30 novembre 2022, soit quatre jours après la signature de l’arrêté, en tout état de cause, l’article 5 de l’arrêté attaqué précise que dans cette hypothèse, les propriétaires ne sont plus tenus de réaliser les mesures prescrites pour mettre fin à l’insalubrité du logement à l’échéance fixée. Par suite, les moyens tirés de l’erreur de fait et de la caducité de l’arrêté attaqué doivent être écartés.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas partie perdante pour l’essentiel dans la présente instance, la somme que demandent MM. A... au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : L’arrêté du préfet du Pas-de-Calais du 17 novembre 2022 est annulé en tant qu’il prescrit la remise en état des murs porteurs de l’immeuble sis 45 route de Montreuil à Rang-du-Fliers.
Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C... A..., à M. B... A... et au ministre de la ville et du logement.
Copie en sera transmise au préfet du Pas-de-Calais.
Délibéré après l'audience du 26 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Baillard, président,
- Mme Huchette-Deransy, première conseillère,
- Mme Leclère, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.
La rapporteure,
Signé
J. Huchette-Deransy
Le président,
Signé
B. Baillard
La greffière,
Signé
S. Dereumaux
La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière