Tribunal Administratif de Lille — Décision N° TA59-2506987

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 24 juillet 2025 et 4 août 2025, la société à responsabilité limitée (SARL) CDPRO Invest, représentés par Me Julié, demande au juge des référés, statuant sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l'exécution de la décision prise par l'établissement public foncier (EPF) de Hauts-de-France portant exercice du droit de préemption urbain sur un ensemble immobilier situé 68, rue Jean-Baptiste Lebas à Bondues, cadastré section BD numéros 32, 33, 67 et 132 ;

2°) d'enjoindre à l'EPF des Hauts-de-France ou à la commune de Bondues de restituer aux consorts H le bien préempté, dans un délai d'une semaine à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de sorte que ledit bien puisse lui être vendu,

3°) de mettre à la charge de la Métropole Européenne de Lille une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence est présumée en matière d'exercice du droit de préemption urbain et la décision contestée porte une atteinte grave et immédiate à ses intérêts personnels dès lors qu'elle fait obstacle à l'acquisition d'un ensemble immobilier sur lequel est projeté la création d'un cabinet médical et des logements sociaux ;

- il n'est pas établi que l'EPF des Hauts-de-France soit compétent à Bondues pour exercer le droit préemption urbain à défaut d'avoir régulièrement conclu une convention opérationnelle conformément à l'article L.321-1 du code de l'urbanisme et à l'article 2 du décret n°90-1154 du 19 décembre 1990 ; la convention en cause a été signée par une personne qui n'est pas habilitée à le faire ; par ailleurs, le maire de Bondues qui a signé cette convention n'était pas davantage habilité à signer, dès lors que l'autorisation de signer cette convention lui a été donnée par le conseil municipal en méconnaissance du droit des élus à être informés des affaires de la commune ; le maire de la commune de Bondues a omis d'informer les élus sur plusieurs éléments essentiels de la convention opérationnelle ; aucune information n'a été donnée sur l'engagement de la commune de Bondues à se porter garante de la reprise des biens si le tiers fait défaut, sur la pénalité de retard encourue également à 5 % du coût de revient de la cession concernée ou du solde de l'opération de la convention opérationnelle, sur le droit de résiliation unilatérale dont bénéficierait l'EPF des Hauts de France et sur l'engagement dans cette hypothèse de la commune de procéder au rachat des biens par l'EPF et à l'obligation de rembourser l'ensemble des dépenses et frais acquittés par ce dernier dans un délai maximum de six mois à compter de la résiliation unilatérale, sur les modalités de calcul du prix de cession de terrains nus, une fois les bâtiments démolis et la dépollution effectuée, sur le coût de revient prévisionnel et le prix de cession prévisionnelle du bien, sur les modalités de paiement du prix de cession des terrains nus et dépollués prévus à l'article 10.3 de la convention opérationnelle, sur l'accompagnement financier de l'EPF au projet et donc sur l'étendue exacte de cet accompagnement, sur la souscription d'une assurance responsabilité civile et dommages aux biens si la collectivité devient propriétaire des biens de l'opération et s'engage également à la renonciation à tous recours contre l'EPF ou son assureur en cas de sinistre survenu dans un bien mis à sa disposition, sur la nécessité éventuelle de réviser ou modifier le document d'urbanisme pour garantir la compatibilité du PLU avec le projet dans un délai de cohérence avec le calendrier prévisionnel de la convention, sur la nécessité d'organiser un transfert des activités économiques localisées dans le périmètre d'acquisition cartographié, sur la nécessité d'organiser le relogement des personnes qui occupent des biens localisés dans le périmètre d'acquisition cartographié, sur l'engagement de la commune de reloger les locataires des biens détaillé à l'article 8.1 b de la convention ;

- le droit de préemption a été exercé tardivement, dès lors que la demande de visite du bien concerné a été faite par la métropole de Lille ; cette demande de visite n'a pas été formulée au nom et pour le compte de l'EPF ; la délégation de compétence effectué par le MEL au bénéfice de l'EPF n'a pas pour effet de permettre à l'EPF de bénéficier de cette interruption du délai prévu à l'article L.213-2 du code de l'urbanisme ;

- la décision est insuffisamment motivée, en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, ne permettant pas de comprendre l'opération envisagée ; il n'est fourni aucune indication sur l'ampleur et la consistance du projet ; le simple fait de viser le programme local de l'habitat pour 2022-2028 adopté le 30 juin 2023 relatif à l'actualisation des objectifs de production de logements locatifs sur les communes déficitaires, le programme pluriannuel d'intervention 2025-2029 adopté par l'EPF et la convention opérationnelle du 26 mai 2025 conclu entre l'EPF et la commune de Bondues ne supplée pas à la carence de la motivation, l'EPF n'ayant ni repris le contenu de ces actes dans la décision attaquée, ni joint ces actes à celle-ci ; l'emplacement réservé par le PLUi ne concerne que trois des quatre parcelles concernées et visées dans la décision ;

- l'EPF n'établit pas la réalité d'un projet ; la simple indication d'un périmètre inscrit au PLUi pour garantir uniquement en cas de constructions de logements une quote-part de logements sociaux ne constitue pas la preuve de ce que ce périmètre fait l'objet à la date de la décision attaquée d'un programme réel et certain d'aménagement ; un emplacement réservé n'a qu'une portée conservatoire ; l'emplacement dit " ERL1 " ne fait pas obstacle à la réalisation de constructions autres que celles affectées au logement ; le seul document à faire état de logements sociaux est la convention opérationnelle qui évoque une opération incertaine ; le nombre de logements projetés ne sera arrêté qu'après avoir pris en compte les conclusions d'une étude du marché immobilier présentées pour juillet 2025 ; les travaux de proto-aménagement sont terminés dans trois ans et les terrains cédés à des tiers aménageur dans quatre ans ; la convention opérationnelle décrit un projet qui n'est pas conforme au PLUi ; la convention opérationnelle évoque 76 logements dont 30 logements sociaux soit moins de 40 % prévus par le PLUi ; cette convention opérationnelle ne fait pas référence à une étude de faisabilité dont se prévaut l'EPF pour démontrer l'antériorité du projet ; cette étude de faisabilité doit être écartée des débats car elle n'a pas de caractère probant dès lors qu'elle propose trois scénarios dont celui retenu sur la base du PLUi 3 alors que celui-ci, s'il a été adopté en juin 2024 par la MEL n'a été approuvé que postérieurement au mois de septembre 2024 ; le document est très certainement une reprise d'une ancienne étude faite par un cabinet d'architecte qui a été modifié pour convaincre la juridiction de la réalité d'un projet de la commune qui n'a aucune antériorité comme en témoigne les vues aériennes du site apparaissant sur le document ; il n'y a aucun engagement pris effectivement par l'EPF pour respecter le PLUi puisqu'aucune indication n'est donnée quant à la surface de plancher des logements envisagés ; la convention opérationnelle prévoit d'ailleurs que la commune s'engage à réviser ou modifier le PLUi pour assurer la conformité du projet à ses documents en cohérence avec le calendrier prévisionnel ; il n'est pas précisé dans cette convention opérationnelle s'il s'agit de travaux de réhabilitation ou de création de nouveaux logements ; il n'est fait état que des estimations du budget de l'opération ; le projet envisagé ne prévoit pas d'emprise sur la parcelle cadastrée BD 55 ; le terrain d'assiette de l'opération n'est pas compact et perd en capacité d'aménagement ; si l'EPF prétend intervenir pour lutter contre le déficit de logements sociaux sur le territoire de la commune de Bondues, elle ne mettra de tels logements à disposition de ce territoire que dans quatre ans après que la commune a dépensé 4 161 500 euros ; de son côté, elle envisage de créer un cabinet médical et huit logements sociaux dans un délai de deux ans ;

Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés le 1er août 2025 et le 4 août 2025, l'EPF Hauts-de-France, représenté par la SCP Lonqueue, Sagalovitsch-Eglie-Ricters et associés, société d'avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge du requérant la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la présomption d'urgence doit être renversée dès lors que le projet de réalisation de logements sociaux répond à un besoin d'intérêt général ; la requérante ne justifie d'aucune urgence ;

- aucun des moyens soulevés n'est de nature à créer un doute sérieux quant à légalité de la décision attaquée.

Par des mémoires, enregistrés les 29 juillet 2025 et 4 août 2025, Mme A G née H, Mme I H, M. F H et Mme B C, née H, représentés par Me Talleux, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la CD PRO Invest la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent qu'il y a urgence à ce que la vente du bien à l'EPF des Hauts-de-France ait lieu ; ils s'en rapportent au juge quant au bien-fondé de la requête.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête par laquelle la société CD PRO Invest demande l'annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code général de la propriété des personnes publiques ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le décret n°90-1154 du 19 décembre 1990 portant création de l'Etablissement public foncier de Hauts-de-France ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Lassaux, premier conseiller, en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer en matière de référés.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Au cours de l'audience publique tenue le 4 août 2025 à 14 heures, M. Lassaux, juge des référés, a lu son rapport et entendu :

- les observations de Me Julié, représentant la société CD PRO Invest, qui conclut aux mêmes fins que la requête ;

- les observations de Me Abadie, substituant Me Rivoire, représentant l'EPF des Hauts-de-France qui soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés ;

- les observations de Mme D et Mme E au sein de l'EPF des Hauts-de-France par lesquelles ils précisent que l'étude de faisabilité produite à l'instance n'est pas un faux et leur a été fournie par la commune de Bondues ; le calendrier de l'opération envisagé prévoyant une durée de quatre ans pour l'achèvement des logements sociaux n'a rien d'inhabituel ;

- et les observations de Me David, substituant Me Talleux, représentant Mme A G née H, Mme I H, M. F H et Mme B C, née H qui conclut aux fins que dans sa requête et reprend les moyens de défense développés par l'EPF des Hauts -de-France, en la présence de Mme A H.

La clôture de l'instruction a été différée au 6 août 2025 à 12 heures.

Par une note en délibéré enregistrée le 5 août 2025 et communiquées aux parties, l'EPF des Hauts de France représentée par Me Rivoire conclut aux mêmes et par les mêmes moyens et produit des pièces complémentaires.

Par une note en délibéré, enregistrées le 6 août 2025, la société CD PRO Invest, représentée par Me Julié, conclut aux mêmes fins et par les mêmes moyens. Il soutient par ailleurs que les pièces produites ne permettent aucunement d'établir qu'il était envisagé une opération de construction de logements sociaux sur les parcelles que l'EPF souhaite acquérir ; l'étude de faisabilité réalisée en septembre 2014 apparaît être un faux réalisé pour les besoins de la cause ; le courrier du maire en date du 21 janvier 2025 n'évoque pas l'étude de faisabilité et est du reste confus ; si un projet de construction de logements est évoqué, il ne porte que sur une partie de l'emprise foncière concernée et ne se concentre que sur un autre projet voisin.

Considérant ce qui suit :

1. Le 6 mars 2025, la commune de Bondues a reçu une déclaration d'intention d'aliéner un ensemble immobilier composé d'une maison d'habitation et de parcelles de terrain cadastrées BD 32, 33, 67 et 132, situé 68 rue Jean-Baptiste Lebas sur la commune de Bondues, appartenant aux consorts H au profit de la société CD PRO Invest. Par une décision n°2025-0046 du 3 juin 2025, la directrice générale de l'établissement public foncier (EPF) des Hauts de France a exercé le droit de préemption urbain sur cet ensemble immobilier. Par la présente requête, la société requérante, qui a la qualité d'acquéreur évincé, demande la suspension de cette décision de préemption.

Sur les conclusions à fin de suspension :

2. L'article L. 521-1 du code de justice administrative permet au juge des référés d'ordonner la suspension de l'exécution d'une décision administrative ou de certains de ses effets lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision.

3. En l'état de l'instruction, aucun des moyens tels que présentés dans les visas de la présente ordonnance ne paraît de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de rejeter la présente demande tendant à la suspension de l'exécution de la décision de préemption en litige, et cela sans qu'il soit besoin de statuer sur la condition relative à l'urgence.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative :

4. En vertu des dispositions de l'article L.761-1 le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par la société CD PRO Invest doivent dès lors être rejetées. Il n'y a pas lieu dans les circonstances de l'espèce de faire droit aux conclusions présentées par les autres parties.

ORDONNE :

Article 1er : La requête est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par l'EPF hauts de France, Mme A G née H, Mme I H, M. F H et Mme B C, née H au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société CD PRO Invest, à l'établissement public foncier (EPF) des Hauts-de-France, à Mme A G née H, à Mme I H, à M. F H et à Mme B C, née H.

Fait à Lille, le 8 août 2025.

Le juge des référés,

signé

P. LASSAUX

La République mande et ordonne au préfet du Nord en ce qui le concerne, ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

N°2506987