Tribunal Administratif de Clermont-Ferrand — Décision N° TA63-2101437

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement le 8 juillet 2021 et le 3 mars 2023, M. C A et Mme B A, représentés par Me Delahaye, demandent au tribunal :

1°) d'annuler la délibération du 18 mai 2018 par laquelle le conseil municipal de la commune de Vergongheon a exercé son droit de préemption sur la totalité de la parcelle cadastrée section AE n° 31 et la partie constructible de la parcelle cadastrée section AE n° 30 ainsi que " l'exercice du droit de préemption " par le maire de Vergongheon en date du 25 mai 2018 tel que mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Vergongheon une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- il n'est pas justifié de ce que la première délibération du 18 mai 2018 a été notifiée à la propriétaire des parcelles en cause, au notaire et à eux-mêmes en qualité d'acquéreurs évincés, ni de ce que cette délibération a été transmise au représentant de l'Etat avant l'expiration du délai de deux mois mentionné à l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ; il n'est pas justifié de ce que la notification faite au notaire, à la supposer établie, l'ait été dans le respect des formalités prévues par l'article R. 213-25 du code de l'urbanisme ; il n'est pas justifié de ce que le maire de Vergongheon a clairement manifesté son intention d'acquérir les parcelles en cause et a effectivement fait connaître le prix auquel il se portait acquéreur de ces parcelles, en application de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme, faute de démontrer que la déclaration d'intention d'aliéner est bien parvenue aux différents intéressés dans le délai imparti et que la délibération du 18 mai 20218 était bien annexée à cette décision ;

- la délibération litigieuse est illégale en ce qu'elle préempte une partie seulement des parcelles faisant l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner ; en l'espèce, la commune de Vergongheon a, d'autorité, procédé à la division de la parcelle AE n° 30 pour isoler la partie constructible et, par suite, porté atteinte à la consistance de ce bien ;

- la décision attaquée n'est pas suffisamment motivée ;

- il n'est pas justifié par la commune de Vergongheon de la réalité d'un projet justifiant l'exercice du droit de préemption à la date de la décision en litige ;

- le projet tendant à la réalisation d'un lotissement ne présente pas un intérêt général suffisant.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 août 2021, et un mémoire, enregistré le 10 mars 2023, qui n'a pas été communiqué, la commune de Vergongheon conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 22 février 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 15 mars 2023.

Par un courrier du 19 septembre 2024, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur le moyen relevé d'office tiré de l'irrecevabilité des conclusions dirigées contre " l'exercice du droit de préemption " par le maire de Vergongheon en date du 25 mai 2018 tel que mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner dès lors qu'une telle mention ne constitue pas une décision susceptible de faire l'objet d'un recours contentieux.

Par un mémoire, enregistré le 24 septembre 2024, la commune de Vergongheon a présenté des observations suite à l'information faite en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Debrion,

- les conclusions de Mme Luyckx, rapporteure publique,

- et les observations de Me Morto, substituant Me Delahaye, avocat de M. et Mme A.

Considérant ce qui suit :

1. M. et Mme A se sont portés acquéreurs de deux parcelles cadastrées section AE n° 30 et 31 situées sur le territoire de la commune de Vergongheon (Haute-Loire), plus précisément au lieu-dit Lubières. A la suite de la réception en mairie, le 12 avril 2018, de la déclaration d'intention d'aliéner en date du 9 avril 2018 signée par le notaire de la propriétaire des parcelles précitées, le conseil municipal de la commune de Vergongheon a, le 18 mai suivant, décidé d'exercer sur la totalité de la parcelle AE n° 31 et la partie constructible de la parcelle AE n° 30 le droit de préemption dont elle était titulaire, au motif que les parcelles concernées permettaient la réalisation d'un lotissement. Par une nouvelle délibération du 14 septembre 2018, " annulant et remplaçant " celle du 18 mai 2018 aux fins de rectifier une erreur matérielle portant sur la référence des parcelles en litige, le conseil municipal de Vergongheon a décidé, pour les mêmes motifs, d'exercer son droit de préemption en vue de l'acquisition d'une partie de la parcelle AE n° 30 et de la totalité de la parcelle AE n° 31. Par un jugement n° 1802129 du 11 mai 2021, le tribunal a annulé cette délibération du 14 septembre 2018. Par un courrier du 5 juin 2021, le maire de Vergongheon a indiqué à la propriétaire des parcelles AE n° 30 et AE n° 31 que la délibération du 18 mai 2018, créatrice de droits, avait été rétablie du fait de l'annulation juridictionnelle de la délibération du 14 septembre 2018 et qu'il demandait à son notaire de préparer l'acte de vente. Par la présente requête, M. et Mme A demandent au tribunal d'annuler la délibération du 18 mai 2018 par laquelle le conseil municipal de la commune de Vergongheon a exercé son droit de préemption sur la totalité de la parcelle cadastrée section AE n° 31 et la partie constructible de la parcelle cadastrée section AE n° 30 ainsi que " l'exercice du droit de préemption " par le maire de Vergongheon en date du 25 mai 2018 tel que mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner.

Sur les conclusions à fin d'annulation de " l'exercice du droit de préemption " par le maire de Vergongheon en date du 25 mai 2018 tel que mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner :

2. Il ressort des pièces du dossier que le formulaire de déclaration d'intention d'aliéner comporte, dans le cadre réservé au titulaire du droit de préemption, la mention manuscrite suivante : " La commune de Vergongheon (Haute-Loire) applique son droit de préemption urbain en vertu de la délibération du 18/05/2018 ci-annexée. Fait à Vergongheon, le 25/05/2018. Le Maire " suivie du cachet de la mairie de Vergongheon et d'une signature ne comportant ni les nom et prénom de son signataire. Cette mention, qui se borne à porter à la connaissance du déclarant la décision prise par le conseil municipal de faire jouer le droit de préemption, ne constitue pas une décision du maire exerçant le pouvoir de préemption et ne présente pas le caractère d'une décision susceptible de faire l'objet d'un recours contentieux. Dès lors, les conclusions dirigées contre " l'exercice du droit de préemption " par le maire de Vergongheon en date du 25 mai 2018 tel que mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner doivent être rejetées comme étant irrecevables.

Sur les conclusions à fin d'annulation de la délibération du 18 mai 2018 :

3. Aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au litige : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption () / Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien () ". Aux termes de l'article R. 213-8 de ce code : " Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ; b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ; c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; () ". Aux termes de l'article R. 213-25 du même code : " Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration ". Aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. ().

4. Il résulte des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

5. Le notaire, qui signe la déclaration d'intention d'aliéner concernant le bien litigieux, doit être regardé comme le mandataire du vendeur.

6. De première part, il ne ressort pas des pièces du dossier que la décision de préemption du 18 mai 2018 soit parvenue au notaire, en sa qualité de mandataire du vendeur, dans le délai, prévu à l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner intervenue le 12 avril 2018, l'attestation de ce notaire en date du 11 septembre 2019 produite en défense se bornant à indiquer que la déclaration d'intention d'aliéner postée le 26 mai 2018 a été réceptionnée sans toutefois préciser la date de sa réception. Il ne ressort d'ailleurs pas des pièces du dossier que ce courrier du 26 mai 2018 satisfaisait aux exigences prévues à l'article R. 213-25 du code de l'urbanisme citées au point 3.

7. De deuxième part, alors que le maire de Vergongheon a indiqué dans la rubrique K de la déclaration d'intention d'aliéner intitulée " Cadre réservé au titulaire du droit de préemption " que la délibération du 18 mai 2018 était annexée à cette déclaration, il ne justifie pas, par les éléments qu'il produit, de ce que cette délibération était effectivement jointe à la déclaration d'intention d'aliéner remplie et renvoyée au notaire de la propriétaire des parcelles AE n° 30 et AE n° 31 par courrier du 26 mai 2018, l'attestation du 11 septembre 2019 mentionnée au point précédent se bornant à faire état de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner mais non de celle de la délibération du 18 mai 2018.

8. De dernière part, il ne ressort pas des pièces du dossier que le prix auquel la commune envisageait d'acquérir les parcelles AE n° 30 et AE n° 31 ait été porté à la connaissance du propriétaire des parcelles en cause dès lors, notamment, ainsi qu'il a été dit précédemment, que la délibération du 18 mai 2018 qui, seule, mentionnait le prix d'acquisition de ces parcelles, ne lui a pas été notifiée. Par suite, les dispositions de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme ont également été méconnues.

9. Il résulte de ce qui a été dit aux points 6 à 8 que certaines des conditions d'exercice du droit de préemption prévues aux articles L. 213-2, R. 213-8 et R. 213-25 du code de l'urbanisme n'ont pas été respectées par la commune de Vergongheon. Ce non-respect entache d'illégalité la délibération du 18 mai 2018.

10. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'apparaît, en l'état de l'instruction, susceptible de fonder l'annulation de la délibération attaquée.

11. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A sont fondés à demander l'annulation de la délibération du 18 mai 2018 par laquelle le conseil municipal de la commune de Vergongheon a exercé son droit de préemption sur la totalité de la parcelle cadastrée section AE n° 31 et la partie constructible de la parcelle cadastrée section AE n° 30.

Sur les frais liés au litige :

12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme que la commune de Vergongheon demande au titre des frais qu'elle a exposés soit mise à la charge de M. et Mme A qui n'ont pas la qualité de partie perdante. En application de ces mêmes dispositions, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Vergongheon le versement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. et Mme A.

D E C I D E :

Article 1er : La délibération du 18 mai 2018 par laquelle le conseil municipal de la commune de Vergongheon a exercé son droit de préemption sur la totalité de la parcelle cadastrée section AE n° 31 et la partie constructible de la parcelle cadastrée section AE n° 30 est annulée.

Article 2 : La commune de Vergongheon versera à M. et Mme A une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions de la commune de Vergongheon tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. C A, premier dénommé pour l'ensemble des requérants et à la commune de Vergongheon.

Délibéré après l'audience du 17 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

- Mme Bentéjac, présidente,

- M. Debrion, premier conseiller,

- M. Nivet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024.

Le rapporteur,

J-M. DEBRION

La présidente,

C. BENTÉJAC La greffière,

C. PETIT

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Loire en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°2101437