Tribunal Administratif de Pau — Décision N° TA64-2101980

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 29 juillet 2021, M. F B, Mme J B, M. A I, Mme D H, épouse I, et M. G H, représentés par Me Ruffié, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 4 février 2021 par lequel le maire de Mimizan a délivré à la SCI ALG un permis de construire deux immeubles comprenant 17 logements pour une surface de plancher totale de 890 m² sur une parcelle cadastrée AA 31 du territoire de la commune de Mimizan, ainsi que la décision implicite de rejet née du silence gardé par le maire sur leur recours gracieux formé à son encontre ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Mimizan, au bénéfice de chaque requérant, une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi qu'une somme de 13 euros au titre du droit de plaidoirie.

Ils soutiennent que :

- ils sont propriétaires des parcelles cadastrées section AA 28 et 29 qui supportent leurs maisons d'habitation ; les constructions envisagées, en R+2, ont des balcons qui ont des vues plongeantes sur leurs propriétés ; ces constructions vont obstruer leurs vues à l'ouest et sont de nature à troubler les conditions de jouissance de leurs maisons d'habitation respectives ; les places de stationnement créées sont insuffisantes pour le nombre de logements créés, de sorte qu'il existe un risque d'encombrement important de l'avenue de la Côte d'argent ; ils ont donc un intérêt à agir ;

- l'arrêté du 4 février 2021 est entaché d'un défaut de motivation au regard des dispositions de l'article R. 424-5 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de permis de construire est incomplet et erroné en tant que :

- la notice paysagère ne précise pas le type et la hauteur des arbres à planter ;

- le document graphique d'insertion ne montre pas que le bâtiment ouest s'étend sur toute la largeur de la parcelle AA 31 ; le pétitionnaire a voulu tromper le service instructeur ; les dispositions de l'article R. 413-10 du code de l'urbanisme ont été méconnues ;

- les accès à la parcelle ne sont pas renseignés, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 413-8 du code de l'urbanisme ;

- le document graphique " RDC " ne mentionne pas l'échelle utilisée ;

- l'arrêté attaqué méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en ce que la densification du trafic générée par le projet litigieux est de nature à porter atteinte à la sécurité des riverains de l'avenue de la Côte d'Argent ;

- il méconnaît l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme et l'article P.53 du schéma de cohérence territoriale dès lors que le projet litigieux constitue une extension de l'urbanisation ;

- le projet méconnait les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et l'article II-2-1 du règlement local d'urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 octobre 2021, la SCI ALG, représentée par Me Dunyach, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er février 2022, la commune de Mimizan, représentée par Me Savary-Goumi, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Un mémoire, produit par les époux B et autres, représentés par Me Ruffié, a été enregistré le 21 juin 2022.

Un mémoire, produit par la SCI ALG, représentée par Me Dunyach, a été enregistré le 23 juin 2022.

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme C,

- les conclusions de Mme Michaud, rapporteure publique,

- les observations de Me Ruffié, représentant les requérants,

- les observations de Me Savary-Goumi, représentant la commune de Mimizan,

- et les observations de Me Malbert, de la scp Bouyssou et Associés, représentant la SCI ALG.

Une note en délibéré, produite par les époux B et autres, représentés par Me Ruffié, a été enregistrée le 11 juillet 2022.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 4 février 2021, le maire de Mimizan a délivré à la SCI ALG un permis de construire deux immeubles comprenant 17 logements, d'une surface de plancher globale de 890 m² sur la parcelle cadastrée section AA 31, située en zone UBp du plan local d'urbanisme. M. et Mme B, propriétaires de la parcelle cadastrée section AA 28, les époux I et M. H, propriétaires de la parcelle cadastrée section AA 29, demandent au tribunal d'annuler ce permis de construire, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté du 4 février 2021 :

En ce qui concerne la légalité externe :

2. Aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. () Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions ". L'article R. 424-5 du même code précise que : " Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s'il s'agit d'un sursis à statuer, elle doit être motivée. () ". Il résulte de ces dispositions qu'un arrêté accordant une autorisation de construire assorti de prescriptions doit comporter les considérations qui fondent ces prescriptions en vue de permettre au pétitionnaire d'en comprendre le principe et la portée, et le cas échéant, d'en contester le bien-fondé.

3. En l'espèce, l'arrêté litigieux du 4 février 2021 soumet le permis de construire à deux séries de prescriptions. L'article 2 impose que tous travaux d'extension ou de modification des réseaux d'électricité et de téléphonie sur le domaine public soient réalisés en souterrain et aux frais du pétitionnaire. L'article 3 renvoie aux prescriptions émises par le SIVOM du Born fixées par un arrêté du 3 février 2020 joint au permis de construire, qui décrivent en des termes clairs et précis les caractéristiques du local à ordures ménagères. Dans ces conditions, les prescriptions qui assortissent le permis de construire litigieux sont claires et, ainsi, régulièrement motivées. Il s'ensuit que le vice de forme manque en fait et doit être écarté.

En ce qui concerne la légalité interne :

S'agissant du contenu du dossier de demande :

4. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : / () / b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 ".

5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où ces omissions, inexactitudes ou insuffisances ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. D'une part, l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme décrit le contenu de la notice du projet architectural en imposant qu'elle précise l'état initial du terrain et son aménagement ainsi que le traitement des végétations, notamment les plantations à conserver ou à créer, sans toutefois exiger que soient indiquées la hauteur et les espèces des arbres à planter. Il s'ensuit que, contrairement à ce qui est soutenu, l'absence de ces informations dans la notice n'est pas de nature à caractériser l'incomplétude du dossier de demande d'autorisation de construire.

7. D'autre part, ce même article prévoit que la notice doit préciser l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. En l'espèce et à ce titre, la notice paysagère du projet indique que l'entrée existante est maintenue au 58 avenue de la Côte d'Argent. Il ressort également de la coupe verticale du bâtiment ainsi que de la pièce complémentaire " RDC " que les piétons accèdent à l'immeuble par le portillon existant et que les véhicules traversent le bâtiment A par un passage aménagé en son centre pour rejoindre les places de stationnement, assorti d'une voie réservée aux personnes à mobilité réduite. Dans ces conditions, eu égard à la nature particulière de l'accès aux immeubles, qui ne requérait pas d'autres informations que celles qui ont été données, il y a lieu de considérer que le dossier de demande comportait les informations suffisantes pour permettre au service instructeur d'apprécier la consistance du projet sans être induit en erreur.

8. Enfin, l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme dispose que : " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ". Il ressort des pièces du dossier que le document graphique d'insertion en vue nord-est parait ne pas positionner le bâtiment A du projet en limite de la voie publique sur toute la largeur du terrain d'assiette comme il devrait l'être. Toutefois, une telle inexactitude, qui n'est pas flagrante, n'a pu être de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur le projet dans la mesure où les autres pièces du dossier de demande, notamment le plan de masse, le plan de façade ouest et le plan complémentaire " RDC ", établi à un échelle lisible et qui le rend comparable aux autres documents, permettent une juste appréciation du volume et de l'implantation de ce bâtiment à la limite de la voie publique du terrain d'assiette.

9. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande, dans toutes ses branches, manque en fait et doit être écarté.

S'agissant du principe de construction limitée en espace proche du rivage :

10. D'une part, aux termes de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme : " L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage () doit être justifiée et motivée, dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux, ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma d'aménagement régional ou compatible avec celles d'un schéma de mise en valeur de la mer () ". En vertu de ces dispositions, une opération qu'il est projeté de réaliser en agglomération ou, de manière générale, dans des espaces déjà urbanisés ne peut être regardée comme une " extension de l'urbanisation " au sens de cet article que si elle conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l'urbanisation de quartiers périphériques ou si elle modifie de manière importante les caractéristiques d'un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions. En revanche, la seule réalisation dans un quartier urbain d'un ou plusieurs bâtiments qui est une simple opération de construction, ne peut être regardée comme constituant une extension au sens de la loi.

11. D'autre part, aux termes de l'article L. 131-1 du code de l'urbanisme : " Les schémas de cohérence territoriale sont compatibles avec : 1° Les dispositions particulières au littoral et aux zones de montagne prévues aux chapitres I et II du titre II ou les modalités d'application de ces dispositions particulières lorsqu'elles ont été précisées pour le territoire concerné par une directive territoriale d'aménagement prévue par l'article L. 172-1 ; (). ". Lorsqu'un schéma de cohérence territoriale comporte des dispositions compatibles avec les dispositions particulières au littoral qui précisent les conditions de l'extension de l'urbanisation dans l'espace proche du rivage dans lequel l'opération de construction est envisagée, le caractère limité de l'urbanisation qui résulte de cette opération s'apprécie en tenant compte de ces dispositions du SCOT.

12. Enfin, le document d'orientations et d'objectifs du schéma de cohérence territoriale du Born approuvé le 15 septembre 2020 contient une prescription n°53 selon laquelle : " Dans les espaces proches du rivage, la densité des constructions envisagées devra respecter la densité moyenne calculée dans les ilots bâtis environnants de la (ou des) parcelle(s) concernée(s) par le projet et ce, dans un rayon de 500 mètres calculé autour de la (ou des) parcelle(s) concernée (s) par le projet. L'extension sera limitée à 30% de l'enveloppe bâtie existante ".

13. Il est constant que la parcelle d'assiette du projet de construction, cadastrée AA 31, se situe dans les espaces proches du rivage et dans le secteur du centre-ville de Mimizan-Plage où, historiquement, la densité de construction est plus importante qu'à Mimizan Bourg et où le bâti est décrit dans le rapport de présentation comme " relativement compact ". Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que le projet consiste en la construction, sur un terrain nu de 1 137 m2, de deux bâtiments en R+2 donnant lieu à la création de 17 logements développant une surface de plancher totale de 890 m2. Il n'est pas établi, par le seul renvoi aux calculs de densité de logements par hectare tels qu'ils sont exposés dans le rapport de présentation, que le projet en cause contreviendrait à la prescription n° 53 du SCOT de Born qui doit être appréciée au regard de la densité moyenne de surface de plancher des ilôts bâtis voisins comparables. Ainsi, en l'état du débat et au vu des caractéristiques du quartier urbain au sein duquel il est implanté, qui comporte certes un nombre important de maisons individuelles, mais également plusieurs immeubles de logements collectifs en R+2 de mêmes volumes, le projet en litige ne dépareille pas de l'existant et ne peut être regardé comme apportant une modification importante des caractéristiques du quartier. Dans ces conditions, il constitue une simple opération de construction qui ne méconnait pas les dispositions de l'article L. 121-13 du code telles qu'explicitées par le SCOT de Born. Il s'ensuit que le moyen tiré de violation de ces dispositions doit être écarté.

S'agissant des autres moyens :

14. En premier lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".

15. Les requérants soutiennent que l'augmentation de la circulation sur l'avenue de la côte d'Argent, induite par les véhicules des occupants des 17 logements en cause, serait de nature à porter atteinte à la sécurité des usagers, des piétons et des cyclistes aux motif que la voie qui permet l'accès à la plage et se termine en impasse peu après le terrain d'assiette du projet est rapidement saturée, risques qui seraient aggravés en période estivale en raison des engins de nettoyage des plages et de l'afflux de vacanciers. Toutefois, d'une part, les allégations tenant tant à l'intensité du trafic, tant en période ordinaire qu'en période estivale, ne sont appuyées d'aucun élément précis et étayé de nature à en établir l'existence. Et, d'autre part, il ressort des photographies produites par les défendeurs que la voie est rectiligne et comporte une aire de stationnement en amont du projet, dont il n'est pas démontré qu'elle ne peut absorber l'augmentation des véhicules des touristes fréquentant la plage durant l'été. Dans ces conditions, à défaut de tels éléments probants, il ne peut être considéré qu'en accordant le permis de construire à la SCI ALG, le maire de Mimizan a commis une erreur manifeste d'appréciation dans l'application des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

16. En second lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ". Aux termes de l'article II.2.1 du PLU : " Les constructions, restaurations, agrandissements, adjonctions d'immeuble doivent être conçus de façon à s'insérer dans la structure existante et s'harmoniser avec l'environnement architectural et paysager. () Les constructions devront présenter une simplicité des formes et une unité des matériaux (). ". Ces dispositions du règlement local d'urbanisme ont le même objet que les dispositions du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement local d'urbanisme que le juge doit apprécier, au terme d'un contrôle normal, la légalité du projet autorisé. En outre, pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage urbain propre à fonder le refus opposé à une demande d'autorisation de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ladite autorisation, il appartient à l'autorité administrative, sous le contrôle du juge, d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

17. Les époux B et les consorts I et M. H soutiennent que les bâtiments en R+2 envisagés rompent avec l'urbanisation environnante, essentiellement composée de maisons individuelles. Toutefois, d'une part, ils ne démontrent pas que les constructions du quartier présenteraient un caractère particulier ou un intérêt architectural notable. D'autre part, et en tout état de cause, le projet s'insère dans un environnement densément bâti qui comprend également des immeubles de même nature et d'un volume comparable. Il s'ensuit que le projet litigieux n'est pas de nature à porter atteinte aux caractéristiques du bâti environnant. Dès lors, le permis de construire du 4 février 2022 n'a pas été délivré en méconnaissance de l'article II.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Mimizan.

18. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir, les époux B et les consorts I et M. H ne sont pas fondés à demander l'annulation du permis de construire accordé à la SCI ALG, ni par voie de conséquence celle du rejet de leur recours gracieux.

Sur les frais de procès :

19. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Mimizan qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance le versement de la somme que les époux B, les consorts I et M. H demandent au titre des frais de procès.

20. En revanche, il y a lieu de faire application des mêmes dispositions et de mettre à la charge des requérants une somme globale de 600 euros à verser à la commune de Mimizan et la même somme à verser à la SCI ALG.

D E C I D E :

Article 1er : La requête des époux B et des consorts I et de M. H est rejetée.

Article 2 : Les époux B et les consorts I et M. H verseront une somme de 600 euros (six cents euros) à la commune de Mimizan en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les époux B, les consorts I et M. H verseront une somme de 600 euros (six cents euros) à la SCI ALG en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. F B, à Mme J B, à M. A I, à Mme D H, épouse I, à M. G H, à la commune de Mimizan et à la SCI ALG.

Délibéré après l'audience du 29 juin 2022, à laquelle siégeaient :

Mme Quéméner, présidente,

Mme Réaut, première conseillère,

Mme Duchesne, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 juillet 2022.

La rapporteure,

Signé : M. C

La présidente,

Signé : V. QUEMENERLa greffière,

Signé : M. E

La République mande et ordonne à la préfète des Landes, en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

Pour expédition,

La greffière,

No 2101980