Tribunal Administratif de Pau — Décision N° TA64-2401110

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 29 avril 2024 et un mémoire enregistré le 15 mai 2024, M. A B, représenté par Me Rivière, demande au juge des référés, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l'exécution de la décision du 28 novembre 2023 par laquelle le maire de la commune de Tarnos a exercé le droit de préemption urbain sur l'ensemble immobilier situé sur les parcelles cadastrées AD nos 1190, 1558, 1561 et 1562 au 15 avenue Salvador Allende à Tarnos, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Tarnos la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens.

Il soutient que :

En ce qui concerne l'urgence :

- la condition d'urgence est présumée et en l'occurrence remplie dès lors que la différence entre le montant d'acquisition proposé par le bénéficiaire de la promesse de vente, la société Uniti qui projette la réalisation d'une résidence services sénior de 90 unités de logements, et le montant d'acquisition de l'autorité préemptrice est constitutive d'un préjudice financier grave de plus de 35% du prix de vente initial et remet en cause ses projets envisagés à court terme, par suite de la cession de son bien qui consistait à délocaliser son garage avec cession d'une majorité des parts de sa société au profit de ses salariés ; de plus, si la commune de Tarnos venait à prendre possession du local, elle serait en droit de solliciter du preneur à bail le versement de loyers pour l'occupation de la concession dont elle serait devenue propriétaire ;

- les conséquences dommageables induites par l'acquisition par la commune de Tarnos de son bien au prix qu'elle propose sont imminentes compte tenu, en cas d'annulation de la décision de préemption, des difficultés à retrouver la propriété de ce bien ;

- la décision de fixation du prix de la préemption doit être rendue par la juridiction de l'expropriation le 11 juin prochain ;

En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité des décisions :

- la décision de préemption du 28 novembre 2023 a été prise par une autorité incompétente ; il n'est pas établi que la décision de la présidente de la communauté de communes ait été publiée sur le recueil des actes administratifs pour la rendre exécutoire, avant que le maire ne prenne la décision de préemption contestée, le même jour ;

- la décision de préemption est insuffisamment motivée en droit et en fait ; de plus, la décision par laquelle l'exercice du droit de préemption est délégué par son titulaire n'est pas énumérée parmi les décisions auxquelles il peut être fait référence pour motiver une décision de préemption en application de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme et ainsi, la référence à cette délibération ne pallie pas l'insuffisance de motivation de la décision de préemption ;

-la décision de préemption contestée est illégale dès lors qu'elle n'est justifiée par aucune opération d'aménagement dont la réalité pourrait être établie et dont la nature aurait été précisée :

*en dehors des zones d'aménagement différée, la préemption de biens immobiliers en vue d'en constituer une réserve foncière ne peut être décidée par une collectivité qu'à condition qu'elle participe à la réalisation d'une action ou opération d'aménagement identifiée et en l'espèce, elle n'est justifiée par aucune opération ou action d'aménagement suffisamment établie et dont la nature aurait été précisée ; en se bornant à motiver la préemption en indiquant qu'elle servirait à la constitution d'une réserve foncière " pour la création d'un programme immobilier, répondant aux orientations publiques de mixité sociales et future desserte d'un secteur à urbaniser " alors que l'origine et le contenu des " orientations publiques " qui auraient fixé des objectifs en la matière ne sont pas indiquées par la décision contestée et qu'elles ne ressortent ni de précédentes délibérations prises par la commune ou la communauté de communes, ni du plan local d'urbanisme applicable, la réalité des objectifs n'est pas établie ; de plus, aucune étude préalable ni les dispositions du plan local d'urbanisme (rapport de présentation ou règlement compris) ou du programme local d'habitat de la communauté de communes du Seignanx, ne font état de la volonté des autorités publiques d'établir, précisément sur le foncier en cause ou sur le secteur où il se trouve, une future opération d'aménagement intégrant la construction de logements sociaux ;

* le programme local de l'habitat n'est de nature à justifier l'exercice du droit de préemption qu'à la double condition que la décision de préemption se réfère à la délibération fixant le contenu du PLH ou indiquant les modalités de mise en œuvre du PLH et que la décision permette de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité entend mener grâce à cette préemption ; or un simple renvoi aux objectifs du PLH ne permet pas de connaître la nature de l'action ou l'opération d'aménagement que l'autorité préemptrice entend mener, ni la référence aux exigences de la loi SRU ; au cas présent, la décision de préemption ne fait nullement mention du programme local de l'habitat du Seignanx, pas plus qu'elle ne vise la délibération par laquelle la communauté de communes du Seignanx l'a adopté ;

* l'existence d'un projet de desserte entre le boulevard Jacques Duclos et l'avenue Salvador Allende n'est pas établie par la commune de Tarnos et ne correspond pas au projet de " desserte d'une zone à urbaniser ".

Par un mémoire en défense enregistré le 13 mai 2024, la commune de Tarnos, représentée par Me Teysseyre, conclut au rejet de la requête et à ce que M. B lui verse la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence n'est pas remplie dès lors que le prix négocié, tel qu'il figure dans la promesse, ne tient pas compte de l'obligation de réaliser des logements sociaux à laquelle l'acquéreur ne peut pas déroger et la condition suspensive d'être exonéré de la réalisation de logements sociaux ne peut être levée ; le requérant qui ne justifie pas d'un quelconque dépôt d'un dossier de demande de permis de construire et à fortiori de la délivrance d'un permis de construire permettant de réaliser la promesse et finaliser la vente n'est pas fondé à soutenir que la décision de préemption lui ferait perdre le risque de pouvoir signer au prix fixé dans la DIA, la condition suspensive censée justifier ce prix n'étant pas réalisable ;

- la remise en cause des projets du requérant n'est corroborée par aucun commencement de preuve ;

- la circonstance que le juge de l'expropriation fixerait, le 11 juin prochain, le prix du bien préempté ne caractérise aucune urgence et aucune atteinte grave à la situation du propriétaire ;

- aucun des moyens invoqués n'est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu la requête enregistrée le 29 avril 2024 sous le n° 2401107 par laquelle M. B demande au tribunal l'annulation des décisions litigieuses.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné Mme Madelaigue, vice-présidente, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 15 mai 2024 à 14h00 :

- le rapport de Mme Madelaigue, juge des référés ;

- les observations de Me Bellegarde pour M. B qui reprend les éléments figurant dans les écritures ; elle insiste en outre sur le fait que la volonté de vendre ne fait aucun doute, que les résidences services, destinées à un public spécifique ne sont pas assimilables à des programmes de logements, de sorte que les prescriptions de mixité sociale ne leur sont pas opposables et que la condition suspensive de la promesse de vente conclue avec la société Uniti, tenant à l'absence de prescriptions de réalisation de logements locatifs sociaux n'est donc pas de nature à empêcher la vente, que la décision de préemption ne fait pas mention du programme local de l'habitat du Seignanx, qu'en l'absence de précision sur le nombre de logements ou la surface de plancher réalisable, la commune ne justifie pas de la réalité du projet, ni surtout qu'un projet puisse se situer dans le périmètre du terrain de M. B qui correspond à un tissu pavillonnaire ;

- et les observations de Me Malbert, représentant la commune de Tarnos, qui reprend les éléments figurant dans ses écritures et insiste sur le fait que la promesse de vente à la société Uniti n'est pas réalisable dès lors que la condition suspensive tenant à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme " non assortie d'une prescription de logements sociaux " est en contradiction avec les dispositions du règlement du PLU applicable, que la réalité du projet de logements sociaux et son antériorité à la décision de préemption ne font aucun doute et que la desserte de la zone à urbaniser s'inscrit dans le cadre du projet de programme immobilier à réaliser.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

1. Suite à la réception par la commune de Tarnos, le 5 octobre 2023, d'une déclaration d'intention d'aliéner portant sur les parcelles cadastrées AD nos 1190, 1558, 1561 et 1562, au prix de 3 918 263 euros, le maire de cette commune a pris le 28 novembre 2023 une décision de préemption de ces parcelles au prix de 1 270 000 euros. M. B, propriétaire des parcelles en litige, demande au juge des référés, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de cette décision du 28 novembre 2023 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () ".

En ce qui concerne la condition d'urgence :

3. La condition d'urgence à laquelle est subordonné le prononcé d'une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi d'une demande tendant à la suspension d'une telle décision, d'apprécier concrètement, compte-tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de celle-ci sur la situation de ce dernier ou le cas échéant, des personnes concernées, sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue.

4. En l'espèce, aux termes d'une promesse de vente dont le terme est fixé au 28 janvier 2025, consentie au bénéfice de la société Uniti le 28 septembre 2023, M. B a accepté de céder l'ensemble immobilier lui appartenant, situé en plein cœur du centre bourg de la commune de Tarnos en zone Uhc2 du règlement du PLU, à un prix de 3 918 263 euros afin que cette société, après démolition du bâti existant, y réalise une opération de construction de 90 logements dans le cadre d'une résidence services. Le prix de vente de seulement 1 270 000 euros proposé par la commune de Tarnos soit moins de la moitié du prix d'acquisition offert par la société Uniti à M. B, aux termes de la promesse de vente dont la condition suspensive relative à la prescription de mixité sociale n'est pas susceptible d'entraver le projet qui est destiné à un public spécifique et ne porte pas sur un programme de logements, engendrerait pour ce dernier, un préjudice financier de plus de 60 % du prix de vente initial, constitutive d'un préjudice économique grave pour M. B et remet en cause les projets envisagés à court terme par ce dernier qui établit avoir, du fait de la cession de son bien projeté avec la société Uniti, un projet de délocalisation de son garage, dont il ambitionne faire un lieu de formation à l'installation, la maintenance et la mécanique des batteries, accompagné de la cession de 95% de ses titres ainsi qu'il ressort d'une offre de cession de titres en date du 27 octobre 2023, à ses salariés qui devaient progressivement assurer la continuité du garage après son départ en retraite. Dès lors que le prix de préemption imposé par la commune de Tarnos mettrait fin à toute perspective de réalisation du projet envisagé par M. B à court terme, la condition d'urgence doit dès lors être regardée comme remplie.

En ce qui concerne la légalité de la décision :

5. En premier lieu, il n'est pas établi que la décision du 28 novembre 2023 par laquelle la présidente de la communauté de communes de Seignanx, en sa qualité de délégataire du droit de préemption urbain dont la communauté de communes est titulaire, a délégué ce pouvoir à la commune de Tarnos en vue de l'acquisition de l'ensemble immobilier de M. B, ait été publiée sur le recueil des actes administratifs pour la rendre exécutoire conformément aux dispositions de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales. L'acte de délégation du droit de préemption n'ayant pas été rendu exécutoire au jour où le maire de Tarnos a pris la décision contestée, le moyen tiré de ce que ce dernier n'avait pas compétence pour prendre cette décision, paraît, en l'état de l'instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision de préemption.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser () ".

7. Il appartient au juge administratif de vérifier, lorsque l'administration fait usage du droit de préemption urbain, d'une part, à la date à laquelle elle l'exerce, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elle fait apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

8. La décision contestée motive la préemption de l'ensemble immobilier de M. B, en indiquant qu'elle doit servir à la constitution d'une réserve foncière " pour la création d'un programme immobilier, répondant aux orientations publiques de mixité sociales et future desserte d'un secteur à urbaniser ". Cependant, alors au demeurant que la décision contestée n'est pas exercée en vue de la mise en œuvre du programme local de l'habitat dont elle ne fait pas mention, il n'est produit aucun document ou étude précisant le nombre de logements qui pourraient être créés, ni la surface de plancher envisagée, justifiant la réalité d'un projet d'action ou d'aménagement, même encore imprécis, au sens des dispositions précitées du code de l'urbanisme dans le périmètre duquel le terrain de M. B pourrait se situer. En outre, aucun projet de desserte entre le boulevard Jacques Duclos et l'avenue Salvador Allende n'est établi.

9. Il résulte de ce qui précède qu'en l'état de l'instruction les moyens tirés, d'une part, de l'incompétence du maire de Tarnos et, d'autre part, de l'absence de réalité du projet allégué pour justifier de l'exercice du droit de préemption, sont de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige par laquelle le maire de Tarnos a exercé le droit de préemption urbain. Pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est, en l'état de l'instruction, propre à créer un tel doute.

10. Il résulte de ce qui précède que M. B est fondé à demander la suspension de l'exécution de la décision du 28 novembre 2023 par laquelle le maire de la commune de Tarnos a exercé son droit de préemption urbain sur les parcelles lui appartenant, situées 15 avenue Salvador Allende à Tarnos ainsi que par voie de conséquence, celle du 26 mars 2024, par laquelle il a refusé de faire droit à son recours gracieux.

Sur les frais de l'instance :

11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Tarnos demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application de ces dispositions et de condamner la commune à verser à M. B une somme de 1 500 euros, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

ORDONNE :

Article 1er : L'exécution de la décision du 28 novembre 2023 par laquelle le maire de la commune de Tarnos a décidé de préempter les parcelles cadastrées et de la décision du 26 mars 2024, par laquelle il a refusé de faire droit à son recours gracieux est suspendue jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur la légalité de ces décisions.

Article 2 : La commune de Tarnos est condamnée à verser à M. B une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. A B et à la commune de Tarnos.

Fait à Pau, le 27 mai 2024.

La juge des référés, La greffière,

F. MADELAIGUE A. STRZALKOWSKA

La République mande et ordonne à la préfète des Landes en ce qui la concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

N o 2401110