Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 16 novembre 2025 et un mémoire enregistré le 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Rafale », M. A... E..., Mme L... C..., épouse E..., M. H... B..., Mme J..., épouse B..., M. G... D..., Mme K... I..., épouse D..., représentés par Me Poudampa, demandent au juge des référés saisi sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :
1°) de suspendre l’exécution de l’arrêté du 17 décembre 2024 par lequel la commune de Biscarosse a interdit l’accès, l’occupation et l’utilisation de la résidence « La Rafale » située 189, boulevard des Plages à Biscarosse ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Biscarosse une somme de 2 200 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- l’urgence résulte de ce que l’arrêté du maire de Biscarrosse du 17 décembre 2024 leur interdisant l’occupation et l’utilisation de la résidence « La Rafale », porte atteinte au droit de propriété et à la jouissance du bien dont ils sont titulaires collectivement compte tenu de l’absence d’action de la commune depuis l’édiction de l’arrêté.
Sur le doute sérieux quant à la légalité de l’acte :
- la mesure de police est entachée d’illégalité dès lors qu’elle a été édictée dans l’attente d’un rapport de diagnostic structurel, dont l’administration reconnaissait elle-même qu’il devait déterminer la réalité du risque allégué ; ce faisant, la commune a fondé son arrêté non sur des éléments établis, mais sur une hypothèse future, à savoir l’éventuelle confirmation du danger par une expertise en cours de réalisation ; la décision se trouve ainsi dépourvue de base factuelle suffisante et procède d’une inversion de la logique de prévention ;
- le maintien d’une mesure de police générale dans l’attente de la constitution d’une preuve relevant de la structure du bâti, donc sujet à une procédure spécifique en matière de police spéciale des édifices menaçant ruine entache la décision d’un vice de procédure ;
- la mesure est disproportionnée ;
- en l’absence de toute preuve d’un changement matériel dans la configuration du site ou dans l’équilibre du talus dunaire, la décision attaquée repose sur une erreur de fait, privant la mesure de police de tout fondement ; aucun élément nouveau n’est venu rendre l’actuelle mesure plus proportionnée sur le plan technique que lors du premier contentieux ; le rapport géotechnique établi par Geotec en octobre 2024 ne met en évidence aucun phénomène d’aggravation, aucune évolution morphologique significative, ni aucune dynamique nouvelle affectant la stabilité de la dune et confirme au contraire les observations antérieures et se bornent à actualiser des données déjà connues depuis plusieurs années ; aucune partie du rapport n’affirme que les bâtiments seraient aujourd’hui exposés à un danger imminent ou à un risque aggravé par rapport aux années précédentes ;
- il ressort désormais du rapport de diagnostic structurel établi par la société Quardina le 15 juillet 2025, à la demande de la commune de Biscarrosse, qu’aucune des constatations opérées lors de l’inspection visuelle du 24 juin 2025 n’est de nature à justifier, en droit, une mesure générale et absolue d’interdiction de l’accès, de l’occupation et de l’utilisation de la villa « La Rafale » ; le rapport démontre que les seuls éléments présentant une urgence immédiate ont été d’ores et déjà traités, tandis que les autres désordres relèvent exclusivement de travaux de maintenance ou de réparations classiques, dépourvus de toute incidence immédiate sur la sécurité des occupants ; en effet, le seul désordre classé en gravité maximale (niveau 4 – « ouvrage menaçant ruine »), est identifié au niveau du plancher haut de la cave, en relevant la corrosion avancée des poutrelles métalliques et la perte de section correspondante, ainsi qu’une fissuration ponctuelle sur le mur de soutènement ; ce point faisait l’objet d’une préconisation d’étaiement immédiat du plancher, que les requérants indiquent avoir fait réaliser sans délai ; le rapport ne conclut pas à une instabilité générale de la structure, ni à une menace d’effondrement du bâtiment en dehors de cette zone précise et aujourd’hui sécurisée ; il indique « à ce stade aucun risque imminent d’effondrement n’a été identifié » ;
- les désordres relevés sur les façades, les linteaux de balcon, les corbeaux, l’enduit ou encore la charpente extérieure en bois classés en niveaux 2 ou 3 (« défaut mineur » ou « structure altérée »), avec des urgences de travaux allant du court au moyen terme, relèvent exclusivement d’une dégradation ordinaire des matériaux exposés en environnement littoral mais ne révèlent ni un risque d’effondrement, ni une situation de péril imminent et ne sauraient justifier une interdiction totale d’usage ; le rapport Quardina ne met jamais en évidence un mouvement du bâtiment, une déformation d’ensemble, un basculement, un fléchissement de la structure porteuse, ni même un phénomène d’évolutif rapide dès lors que les désordres décrits sont essentiellement superficiels et localisés ;
- À titre subsidiaire, l’interdiction d’accès sur l’entière propriété ne peut se justifier.
Par un mémoire en défense, enregistré le 2 décembre 2025, la commune de Biscarosse, représentée par Me Bourié, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- l’urgence n’est pas caractérisée dès lors que conformément à l’arrêté du 17 décembre 2024, la commune de Biscarrosse a lancé une consultation en vue de l’attribution d’une mission de sondages et diagnostics structurels des bâtiments situés sur le cordon dunaire et de leurs fondations dont le marché a été attribué au bureau d’études Quardina le 21 mai 2025 pour les investigations réalisées à compter du mois de juin 2025 sur les trois immeubles pour lesquels les propriétaires ou occupants avaient donné leur accord sur leur exécution ; s’agissant de la Résidence « La Rafale », une inspection visuelle a été réalisée le 24 juin 2025, le rapport ayant été communiqué à la commune de Biscarrosse le 11 juillet suivant dont il ressort que l’immeuble « La Rafale » ne repose sur aucune fondation ; le bureau d’études qui confirme qu’il existe un risque d’instabilité de l’immeuble préconise de réaliser des investigations complémentaires afin de confirmer ces premières constatations, lesquelles seront réalisées, eu égard à l’opposition des copropriétaires de la résidence voisine « Les Embruns », dans le cadre des opérations d’expertise à venir ;
- aucun des moyens de la requête n’est de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté attaqué.
Une note en délibéré présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Rafale » et autres a été enregistrée le 4 décembre 2025 et n’a pas été communiquée.
Vu :
- les autres pièces du dossier ;
- la requête enregistrée le sous le n° 250455 par laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Rafale » et autres, demandent l’annulation de l’arrêté du 17 décembre 2024 de la commune de Biscarosse.
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné Mme F... pour statuer sur les demandes de référé.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Au cours de l’audience publique tenue le 3 décembre 2025 à 15 heures en présence de Mme Strzalkowska, greffière d’audience, Mme F... a lu son rapport et entendu :
- les observations de Me Poudampa qui reprend ses écritures en les précisant et insiste sur l’urgence liée à la perte des revenus des requérants qui ne peuvent louer leurs biens qui s’abîme sans entretien ; il indique que l’expertise de la société Quardina, pour laquelle les requérants ont joué le jeu et ont accepté est aujourd’hui avortée, mais qu’elle ne conclut pas à l’absence de fondations contrairement à ce qu’indique la commune et que l’arrêté attaqué ne peut être conditionné par un évènement futur lié à une étude de la structure sauf à ce que la maire de la commune fasse application de la police des édifices menaçant ruines plus protectrice ; aucune preuve de l’imminence des risques n’est avancée par le rapport Géotec ; l’ampleur de l’interdiction qui concerne l’intégralité du talus qui va jusqu’à la route n’est pas justifiée.
- les observations de Me Bourié pour la commune de Biscarosse qui reprend ses écritures en les précisant et indique qu’il ressort des premières investigations réalisées par Quardina sur l’immeuble « La Rafale » ne permettent pas de dire qu’il repose sur des fondations puisque les résultats de investigations ont montré pour les poteaux en béton armé qu’aucun élément de fondation n’est repéré, qu’aucune fondation n’est identifiée sur le voile porteur en pierre et qu’en extérieur la présence de fondations n’a pas davantage pu être confirmée;
- les observations de Mme B... qui exprime les difficultés importantes rencontrées par les propriétaires de l’immeuble qui ne peuvent l’entretenir pour éviter qu’il ne se dégrade et qui précise qu’une étude montre que la maison reposerait sur des fondations, voire des pilotis.
La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.
Considérant ce qui suit :
1. La résidence « La Rafale » située 189, boulevard des Sables prend place sur la crête de la dune bordant la plage de Biscarrosse (Landes). Face au risque d’érosion de cette dune par l’effet des vagues au cours des tempêtes, par arrêté du 15 mars 2024, prorogé par arrêté du 10 juillet 2024, le maire de cette commune a ordonné l’évacuation et la sécurisation temporaire de cet immeuble. À la suite d’un rapport déposé le 28 octobre 2024 par le bureau d’études Géotec, par arrêté du 17 décembre 2024, cette même autorité a abrogé ses arrêtés du 15 mars et du 10 juillet 2024, et a prononcé l’interdiction d’accès, d’occupation et d’utilisation de la résidence en cause dans l’attente des conclusions d’un diagnostic structurel de cette dernière. Le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Rafale » ainsi que chacun des propriétaires, agissant individuellement, demandent au juge des référés, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l’exécution de cet arrêté, dans l’attente de l’examen de sa légalité.
2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. (…) ».
3. En l’état de l’instruction, aucun des moyens visés ci-dessus n’est de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée. Par suite, sans qu’il soit besoin d’apprécier si la condition d’urgence est satisfaite, les conclusions à fin de suspension de cette décision doivent être rejetées.
4. Enfin, le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Rafale » et autres étant la partie perdante à l’instance, les conclusions qu’elle présente sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge du syndicat requérant et autres, la somme de 1 000 euros sur le fondement de ces mêmes dispositions, au titre des frais exposés par la commune de Biscarosse, et non compris dans les dépens.
O R D O N N E :
Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de la résidence « La Rafale » et autres est rejetée.
Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Rafale » et autres, versera à la commune de Biscarosse une somme globale de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée au syndicat des copropriétaires de la résidence « La Rafale » et autres, et à la commune de Biscarrosse.
Fait à Pau, le 15 décembre 2025.
La juge des référés, La greffière,
F. F... A. STRZALKOWSKA
La République mande et ordonne au préfet des Landes en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.
Pour expédition conforme,
La greffière,